Судебная практика

Об отказе в удовлетворении жалобы о признании недействительным пункта 1 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25.05.1994 N 539-р «О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге». Решение от 26 февраля 2001 года. Санкт-Петербург.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе председательствующего Масоловой С.Н., народных заседателей Голынской Л.И., Сафоновой Р.Д., с участием прокурора, при секретаре Птоховой З.Ю. рассмотрела в открытом судебном заседании дело по жалобе Р. о признании недействительным пункта 1 распоряжения мэра - Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 25.05.1994 N 539-р “О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге“ с изменениями и дополнениями.

Установила:

Пунктом 1 распоряжения мэра - Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 25.05.1994 N 539-р “О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге“ введено в действие Положение о приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге (приложение к данному распоряжению) (далее - Положение) (л.д. 24, 25-28). В дальнейшем распоряжениями мэра, губернатора Санкт-Петербурга в указанное распоряжение (Положение) вносились изменения и дополнения (л.д. 33-34, 39, 44-45, 50).

Р. обратился в суд с жалобой, уточнив требования по которой (л.д. 57-58), просит признать недействующим с 01.01.1995 - даты введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ - пункт 1 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25.05.1994 N 539-р (с изменениями и дополнениями на 06.05.1999) как противоречащий федеральному законодательству, а именно положениям статей 246, 288, 289, 290 и 291 ГК РФ.

В обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что в соответствии со ст. 289 ГК РФ, введенной в действие с 01.01.1995, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290), доли участников долевой собственности, по его мнению, в соответствии со ст. 245 ГК РФ являются равными, поскольку они не определены на основании закона. Однако при осуществлении приватизации каждой последующей квартиры в многоквартирном доме происходит уменьшение доли в праве на общее имущество дома лиц, уже ставших собственниками. При этом согласия собственников на уменьшение их долей никто не спрашивает, хотя согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности, собственники вправе осуществлять только по общему согласию.

Введенным в действие оспариваемым пунктом 1 распоряжения Положением определен исчерпывающий перечень документов, которые считаются необходимыми и достаточными для приватизации квартир в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге. Данный перечень не включает предоставление доказательств о получении согласия иных собственников квартир на уменьшение их доли в праве собственности на общее имущество дома.

В связи с чем заявитель считает, что пункт 1 и введенное им в действие Положение должны быть признаны незаконными в той мере, в которой Положение допускает приватизацию квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда без получения согласия всех собственников в многоквартирном доме.

Заявитель указывает, что после 01.01.1995 были приватизированы квартиры в многоквартирном доме, где он является собственником квартиры и имеет долю в праве собственности на общее имущество дома, однако указанная приватизация проходила без получения его согласия, предусмотренного ст. 246 ГК РФ.

Кроме того, оспариваемое распоряжение создает угрозу нарушения его прав собственника в будущем, поскольку он намеревается приобрести по договору купли-продажи еще несколько квартир в Санкт-Петербурге, находящихся в многоквартирных домах, где не все квартиры приватизированы. В связи с чем может возникнуть ситуация, что другие квартиры и часть его доли в праве общей собственности на общее имущество дома будут переданы какому-либо лицу в собственность без его согласия, чем будет нарушен его охраняемый законом интерес потенциального собственника получить по договору купли-продажи в собственность не только жилое помещение, но и долю в праве общей собственности на общее имущество.

Представители заявителя изложенные требования в судебном заседании поддержали.

Представители губернатора Санкт-Петербурга, Комитета по жилищной политике Администрации Санкт-Петербурга требования не признали, считая их неправомерными, основанными на неверном толковании положений законов.



Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно ст. 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона.

Часть первая ГК РФ, введенная в действие 01.01.1995, содержит ст. 217, в силу которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Упомянутые в ст. 217 ГК РФ законы о приватизации государственного и муниципального имущества - это Закон о приватизации и Закон о приватизации жилья.

Действующий Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ определяет ее как бесплатную передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования (ст. 1 Закона).

Этим Законом также устанавливаются условия приватизации жилых помещений, ограничения по обороту приватизированных жилых помещений, органы, которые осуществляют передачу гражданам жилых помещений (ст. 6), порядок оформления передачи гражданам приватизируемых жилых помещений (ст. 7), порядок принятия решений о приватизации жилого помещения (ст. 8) и т.д.

Исходя из смысла преамбулы и ст. 1 названного Закона гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных данным Законом условиях, если они обратились с такими требованиями.

Законодательством, регулирующим приватизацию жилищного фонда, не установлены условия, которые лишали бы гражданина в случае отсутствия согласия собственников квартир в многоквартирном доме права на получение в собственность занимаемого жилого помещения.

В соответствии с указанным выше Законом право граждан на бесплатную приватизацию жилья реализуется в порядке, утверждаемом органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга.



Представители заявителя пояснили, что установленный введенным в действие пунктом 1 оспариваемого распоряжения порядок в части приобретения права на бесплатную приватизацию жилья гражданами без получения на это согласия собственников квартир в многоквартирном доме не противоречит названному выше Закону.

В статье 217 ГК РФ, изложенной выше, содержится принципиально важное положение о том, что нормы подзаконных актов, не соответствующие ГК РФ, применению не подлежат.

Однако нормы самого ГК РФ по вопросам порядка приобретения и прекращения права собственности, не соответствующие нормам законов о приватизации, также неприменимы. В остальной же части нормы ГК имеют приоритет и перед законами о приватизации, даже если отношения возникают в процессе приватизации.

Таким образом, доводы заявителя и его представителей о недействительности введенного оспариваемым пунктом 1 Положения в части вопроса о порядке приобретения права собственности на приватизированную квартиру в отсутствии согласия собственников многоквартирного дома являются неправомерными.

Ссылки заявителя и его представителей на названные ими нормы ГК РФ также не могут являться основанием к удовлетворению заявленных требований.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В данном случае под иной сделкой об отчуждении имеется в виду и получение в собственность занимаемого жилого помещения в соответствии с Законом о приватизации жилья.

Статья 289 ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартир, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, конструкций, оборудования, находящихся в общем пользовании и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением.

В силу статьи 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, указанной нормой закона установлено, что принадлежность разделяет юридическую судьбу главной вещи при совершении сделки.

При совершении сделки при приватизации жилья происходит передача в собственность гражданина принадлежащей ранее собственнику его доли в праве общей собственности вместе с правом собственности на квартиру. В данном случае собственником осуществляется не право распоряжения общей собственностью, а право распоряжения принадлежащей ему долей в общей собственности. Для распоряжения этой долей, в том числе и для ее отчуждения путем приватизации - безвозмездной передачи, собственник не должен испрашивать согласия других участников общей собственности.

Это не противоречит норме, установленной пунктом 2 ст. 290 ГК РФ, запрещающей собственнику отчуждать или совершать иные действия в отношении своей доли в праве собственности на общее имущество жилого дома, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу статьи 246 ГК РФ, на которую также ссылается заявитель, согласие собственников необходимо только при осуществлении права распоряжения общей собственностью (в отличие от права владения и права пользования этим имуществом, где при его отсутствии (разногласии) в суде может быть определен лишь порядок владения и пользования общей собственностью).

Для распоряжения же принадлежащей собственнику долей в общей собственности он не должен испрашивать согласия, как это указывалось выше, других участников общей собственности. При этом интересы остальных участников общей собственности не ущемляются, поскольку к отчуждаемой одновременно с приватизацией квартиры своей доли общей собственности не применимо установленное законом право преимущественной покупки (ст. 250), учитывая, что приватизация - это бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, а также принимая во внимание запрет, установленный законом, на отчуждение этой доли отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290).

На осуществление указанного права не влияют нормы, установленные ст. 244, 245 ГК РФ, на которые ссылаются заявитель и его представители, определяющие доли в праве собственности на имущество.

Необходимо руководствоваться нормами ГК, посвященными долевой собственности (ст. 244-252 ГК РФ), с учетом особенностей, установленных в ст. 290, 291 ГК РФ. При осуществлении права общей собственности в принципе не имеет практического значения, какой долей располагает каждый из собственников. Принадлежащая собственнику доля в общей собственности не локализуется в какой-то конкретной части общего имущества, а распространяется на все имущество в целом.

Доводы представителей заявителя о преюдициальном значении фактов, изложенных в решении Санкт-Петербургского суда от 13.09.2000 по делу N 3-107/2000 об удовлетворении жалоб граждан о признании частично недействительными обжалуемых распоряжений губернатора Санкт-Петербурга о реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях, вступившем в законную силу 25.12.2000 (л.д. 64-67, 68-70), неправомерны, поскольку согласно части 2 ст. 55 ГПК РСФСР факты, ранее установленные этим решением, не имеют преюдициального значения, так как в рассматриваемом споре участвуют другие лица.

Таким образом, довод заявителя о незаконности приватизации квартиры без согласия всех собственников квартир в многоквартирном доме, где находится приватизируемая квартира, ошибочен, не вытекает из требований законодательства, в связи с чем права и свободы заявителя, указанные им, не могут быть признаны нарушенными.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 191, 197 ГПК РСФСР, Судебная коллегия

решила:

Р. в удовлетворении жалобы отказать.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Верховный Суд Российской Федерации.