Судебная практика

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса РФ). По делу. Омская область.

ИЧП Прушинскаса обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Акционерному обществу закрытого типа “Омский художественный комбинат“ г. Омска (далее АОЗТ “Омский художественный комбинат“, правопредшественник ООО “Творческие мастерские ОСХ“) о понуждении совершить действия, обеспечивающие регистрацию договора аренды от 3 августа 1998 года.

В обосновании иска указывалось на то, что ответчик, как арендодатель, неправомерно уклоняется от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения и производственного оборудования, не предоставляет необходимые для регистрации документы.

АОЗТ “Омский художественный комбинат“, в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обратилось в Арбитражный суд Омской области со встречным иском к ИЧП Прушинскаса о расторжении договора аренды от 3 августа 1998
года и взыскании 4.177 рублей 73 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

В порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса РФ АОЗТ “Омский художественный комбинат“ до вынесения решения по делу изменило размер исковых требования в части взыскания процентов до 3.433 рубля 10 копеек.

Судом первой инстанции встречный иск принят в соответствии с определением от 27 октября 1999 года и рассмотрен совместно с первоначальным иском.

Решением от 14 января 2000 года (судья Шамгонова *.*.) в удовлетворении иска ИЧП Прушинскаса к АОЗТ “Омский художественный комбинат“ о понуждении совершить действия, обеспечивающие регистрацию договора аренды от 3 августа 1998 года отказано. Исковые требования АОЗТ “Омский художественный комбинат“ удовлетворены в части расторжения договора аренды нежилого помещения от 3 августа 1998 года. Взыскано с ИЧП Прушинскаса в пользу АОЗТ “Омский художественный комбинат“ 3.433 рубля 10 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

При этом суд сослался на статьи 310, 395, 614, 619 Гражданского кодекса РФ, а также условия договора аренды от 03.08.98, указав, что ИЧП Прушинскаса, как арендатором, допущены существенные нарушения обязательств по договору, в силу чего он подлежит расторжению по требованию арендодателя.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция считает, что решение подлежит отмене в части удовлетворенного иска АОЗТ “Омский художественный комбинат“, в удовлетворении данного иска должно быть отказано, в остальной части решение по существу спора является законным и обоснованным.

Из материалов дела следует, что ответчик по первоначальному иску и истец по встречному и иску - АОЗТ “Омский художественный комбинат“ после предъявления исков изменил организационно-правовую форму. 29 октября 1999 года Омской городской регистрационной палатой зарегистрировано Закрытое акционерное общество “Омский художественный комбинат“ (регистрационный N
3860450713135). Суд первой инстанции, в нарушении статьи 40 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не произвел замену первоначальной стороны по делу - АОЗТ “Омский художественный комбинат“ на правопреемника - ЗАО “Омский художественный комбинат“. Апелляционная инстанция, рассматривая дело, установила, что 20 января 2000 года Омской городской регистрационной палатой зарегистрировано Общество с ограниченной ответственностью “Творческие мастерские Омского союза художников“ (регистрационный N 38604507116 п). В соответствии с пунктом 1.1 Устава ООО “Творческие мастерские ОСХ“ является правопреемником ЗАО “Омский художественный комбинат“, зарегистрированного Омской городской регистрационной палатой (Постановление N 2324 от 18.10.94, регистрационный N 38604507). Апелляционная инстанция, руководствуясь статьей 40 Арбитражного процессуального кодекса РФ, находит необходимым заменить сторону по делу - АОЗТ “Омский художественный комбинат“ на правопреемника - ООО “Творческие мастерские ОСХ“, в связи с состоявшейся реорганизацией.

Повторно рассмотрев дело, апелляционная инстанция находит, что выводы суда первой инстанции в части удовлетворенных требований по встречному иску, а также выводы о заключенности и действительности договора аренды от 03.08.98 изложенные в решении, не соответствуют обстоятельством дела, нормы материального права применены неправильно.

Из материалов дела видно, что основным объектом аренды по договору от 03.08.98 являлось здание, общей площадью 1040 квадратных метров, находящееся по адресу: г. Омск, ул. Нефтезаводская, 42.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Проверяя право АОЗТ “Омский художественный комбинат“ сдавать в аренду здание, находящееся по адресу: г. Омск, ул. Нефтезаводская, 42 апелляционной инстанцией установлено, что собственником указанного объекта недвижимости оно не являлось. Из регистрационных удостоверений, выданных муниципальным предприятием по технической инвентаризации
и учету недвижимого имущества NN 35, 38, 40, 41 от 16.01.79 (дубликаты NN 8205, 8206, 8207, 8208 от 08.10.96), на объект недвижимости - строение, находящееся по адресу: г. Омск, ул. Нефтезаводская, 42, видно, что оно зарегистрировано на праве собственности за Общественной организацией “Омское отделение художественных фондов России“. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ от 21.07.97 N 122-ФЗ государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной. Из справки Учреждения юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.05.2000 N 10/5425 следует, что право собственности на здание, находящееся по адресу: г. Омск, ул. Нефтезаводская, 42, не зарегистрировано. Из справки Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Омска от 10.05.2000 N 21/821 видно, что право собственности, бессрочного пользования на земельный участок, находящийся по адресу: г. Омск, ул. Нефтезаводская, 42, не зарегистрировано. Апелляционной инстанцией ООО “Творческие мастерские ОСХ“, как правопреемнику АОЗТ “Омский художественный комбинат“, было предложено представить доказательства наличия правомочий на сдачу в аренду указанного выше объекта недвижимости. Из представленных в суды обеих инстанций бухгалтерских балансов, можно сделать вывод о том, что указанный объект учитывается обществом как основное средство. Из ответа Омской областной общественной организации “Союз художников России“ от 02.06.2000 усматривается, что объект недвижимости передан ООО “Творческие мастерские ОСХ“ на праве полного хозяйственного ведения. Апелляционная инстанция, учитывая положения статей 294, 295, 299 Гражданского кодекса РФ, статей 27, 30, 32,
37 Федерального закона “Об общественных объединениях“ от 19.05.95 N 82-ФЗ, пункта 1 статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ, считает, что АОЗТ “Омский художественный комбинат“ не являлось субъектом права хозяйственного ведения, и его правопреемник не доказал наличие права на сдачу в аренду недвижимого имущества.

Апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что, выступив арендодателем недвижимого имущества, АОЗТ “Омский художественный комбинат“ нарушил требования статьи 608 Гражданского кодекса РФ. В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожная, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Апелляционная инстанция считает, что сделка от 03.08.98 недействительна в полном объеме, в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса РФ, поскольку можно предположить, что сделка в части аренды станков не была бы совершена без включения в объект аренды здания. Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Требования о регистрации недействительной сделки, как и требование о расторжении недействительного договора не подлежат удовлетворению.

Апелляционная инстанция считает необходимым оценить выводы суда первой инстанции о возможности расторжения договора и применении ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной платы во исполнение договора, в регистрации которого судом отказано.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В силу пункта 2 статьи
8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно пункту 1 статьи 131, статьи 164 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в едином государственном учреждении юстиции. В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Из текста договора от 03.08.98 (пункты 1.1, 1.2) следует, что АОЗТ “Омский художественный комбинат“ обязался предоставить ИЧП Прушинскаса за плату на срок до 31.12.2000 в пользование недвижимое и движимое имущество - здание, общей площадью 1040 квадратных метров, находящееся по адресу: г. Омск, ул. Нефтезаводская, 42, право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием, а также 1.700 квадратных метров территории, прилегающей к зданию, а кроме того, двадцать станков различного назначения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом первой инстанции рассмотрен первоначальный иск, заявленный в порядке пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, о регистрации договора аренды, в удовлетворении которого было отказано. Таким образом, договор аренды нельзя считать заключенным, как не прошедший регистрацию в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, Федеральным
законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

При таких условиях, исковые требования ООО “Творческие мастерские ОСХ“, основанные на неисполнении ИЧП Прушинскаса обязательств по незаключенному договору, не подлежали бы удовлетворению.

Распределяя расходы по государственной пошлине, апелляционная инстанция учитывает, что в удовлетворении иска ООО “Творческие мастерские ОСХ“ отказано полностью, апелляционная жалоба ИЧП Прушинскаса, в которой оспаривалось решение в этой части, удовлетворена. Взыскание решением арбитражного суда 834 рублей 90 копеек государственной пошлины с ИЧП Прушинскаса по иску обоснованно и правомерно.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 157 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд постановил:

Решение Арбитражного суда Омской области от 14 января 2000 года по делу N 4-231 отменить в части расторжения договора аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Омск, ул. Нефтезаводская, 42, заключенного 03.08.98 между АОЗТ “Омский художественный комбинат“ и ИЧП Прушинскаса, взыскания с ИЧП Прушинскаса в пользу АОЗТ “Омский художественный комбинат“ 3.433 рубля 10 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, принять в этой части новое решение.

В удовлетворении исковых требований ООО “Творческие мастерские Омского союза художников“ г. Омска к Индивидуальному частному предприятию Прушинскаса Кастаса - Анат “Фирма “Перспектива - 94“ г. Омска о расторжении договора аренды от 03.08.98 и взыскании 3.433 рублей 10 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Решение Арбитражного суда Омской области от 14 января 2000 года по делу N 4-231 в части отказа в удовлетворении иска Индивидуального частного предприятия Прушинскаса Кастаса - Анат “Фирма “Перспектива - 94“ г. Омска к ООО “Творческие мастерские Омского союза художников“ о регистрации договора аренды от 03.08.98 оставить без изменения.

Взыскать с ООО
“Творческие мастерские ОСХ“ в доход федерального бюджета 1.878 рублей 69 копеек государственной пошлины по иску, 939 рублей 35 копеек государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа г. Тюмени.