Судебная практика

Требования товарищества собственников жилья о передаче документации, касающейся введенного в эксплуатацию жилого дома, обоснованны, так как данная документация необходима для пользования домом, в том числе для заключения договоров по его обслуживанию. По делу . Республика Коми.

Арбитражный суд Республики Коми, рассмотрев в судебном заседании 01 - 07.02.2005 апелляционную жалобу ответчика (общества с ограниченной ответственностью) на решение Арбитражного суда Республики Коми от 9 ноября 2004 года по делу N А29-4597/04-2э, принятое судьей Вохтоминым А.Ю.,

установил:

Товарищество собственников жилья обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу-ответчику об устранении препятствий в пользовании общедомовым имуществом, а именно:

обязать ответчика передать правлению истца все имеющиеся ключи от подвальных помещений (3 внешних уличных входа), от внутренних подвальных помещений, обеспечивающих доступ к теплоузлу, водомерам, стоякам горячего и холодного водоснабжения, систем канализации, а также ключи от учета кабельной сборки и электросчетчиков коммунального электричества, расположенных в подъездах;

передать правлению истца оригиналы следующих документов: технический паспорт жилого дома с поквартирной экспликацией, акт приемки законченного строительством жилого дома, Постановление главы администрации г. Сыктывкара о вводе дома в эксплуатацию, сметно-проектную документацию на жилой дом, то есть схемы коммунального электричества, горячего и холодного водоснабжения, системы канализации, технические условия на присоединение энергоустановки к тепловым сетям, проект теплоузла, исполнительная схема трубопроводов и запорной арматуры, акты на скрытые работы, акты гидравлического испытания тепловых сетей и теплового узла, технические условия на подключение водоснабжения и водоотведение, схемы подключения к инженерным сетям водоканала с указанием границ обслуживания, схемы водомерных узлов, установленных на всех вводах дома, акт приема-передачи общедомового имущества жилого дома.

В судебном заседании 13.10.2004 истец отказался от иска в части требований о признании права собственности на подвальные, чердачные помещения, инженерные коммуникации всего дома.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 09.11.2004 исковые требования об устранении препятствий в пользовании имуществом удовлетворены, в части исковых требований о признании права собственности производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик не согласился с принятым по делу решением в части удовлетворенного судом иска и обратился с апелляционной жалобой.

Доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе и сводятся к следующему. Настоящие исковые требования уже были предметом рассмотрения суда по другому арбитражному делу N А29-2161/04-4э. Ответчик указал, что товарищество собственников жилья создано с нарушением установленного законом порядка, истец не представил иных, кроме Устава, правоустанавливающих документов, представленные товариществом документы не являются надлежащими доказательствами по делу. Кроме того, в отсутствие государственной регистрации кондоминиума нельзя определить, какое имущество является общедомовым, а у товарищества не возникло прав и обязанностей в соответствии с Федеральным законом “О товариществах собственников жилья“. Ответчик также указал, что суд неправомерно обязал его передать истцу ключи от помещений, право собственности на которые принадлежат иным лицам, а также Постановление главы администрации МО “Город Сыктывкар“ о вводе дома в эксплуатацию, так как данный акт не может быть использован истцом.

Истец письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил, в судебном заседании его представитель отклонил доводы ответчика, просит решение суда оставить в силе.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в силу следующего.

Ответчик - общество с ограниченной ответственностью (ранее - товарищество с ограниченной ответственностью) являлся заказчиком строительства 45-квартирного жилого дома.

Актом приемки, зарегистрированным Постановлением главы администрации г. Сыктывкара от 31.03.1997, установлен факт ввода в эксплуатацию указанного дома, законченному строительством объекту присвоен почтовый адрес.

Как видно из материалов дела и следует из пояснений сторон, настоящий спор возник в результате того, что заказчик - ответчик отказался передать истцу документацию, касающуюся введенного в эксплуатацию жилого дома, а также ключи от его подвальных помещений и электрощитовой.

Товарищество собственников жилья указало, что общество-ответчик чинит препятствия жильцам дома и товариществу как органу управления кондоминиумом в пользовании общим имуществом дома. В материалах дела имеются заявления жильцов дома о том, что они не имеют доступа в подвальные помещения.



Ответчик наличие вышеуказанных обстоятельств не отрицает, в том числе обосновывая свою позицию отсутствием у истца правовых оснований для защиты интересов жильцов дома. Вместе с тем доводы ответчика в указанной части несостоятельны.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были бы соединены с лишением владения.

Согласно пункту 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Полномочия товарищества собственников жилья, образованного согласно свидетельству о его государственной регистрации 02.12.2003, на представление интересов жильцов спорного дома установлены статьей 31 Федерального закона “О товариществах собственников жилья“. Согласно указанной правовой норме товарищество обязано пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом; в случаях, предусмотренных законодательством, уставом товарищества, представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами.

Ссылка ответчика на неправомерность образования товарищества несостоятельна, так как в силу пункта 5 статьи 25 и статьи 26 Федерального закона “О товариществах собственников жилья“ его создание подтверждено государственной регистрацией, неоспоренной в установленном законом порядке.

Доводы ответчика об отсутствии доказательств государственной регистрации кондоминиума также несостоятельны.

В силу пункта 1 статьи 14 Федерального закона “О товариществах собственников жилья“ кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.

Вместе с тем действующим законодательством, регулирующим вопросы государственной регистрации, а именно Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (статья 9) не установлено, что в компетенцию учреждений юстиции входит регистрация комплексов недвижимого имущества как объектов права, в том числе кондоминиумов. Регистрации в Едином государственном реестре прав подлежат только права на недвижимое имущество и сделки с ним.

Статьей 7 Федерального закона “О товариществах собственников жилья“ определено, какое имущество в кондоминиуме является общим. Таким имуществом являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

В силу изложенного ответчик неправомерно удерживает у себя ключи от подвальных помещений спорного жилого дома, находящихся в общей долевой собственности его жильцов.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции из пояснений сторон выяснилось, что в настоящее время каждый жилец дома имеет ключи от подвального помещения и принадлежащей ему кладовой. Кроме того, суду апелляционной инстанции представлены доказательства создания 20.01.2005 товарищества собственников жилья и передачи ему ответчиком общедомового имущества по акту от 24.01.2005. Между тем в силу того, что данная ситуация не имела места на момент вынесения судом первой инстанции решения по существу, выводы суда соответствовали обстоятельствам дела, в указанной части судебный акт не подлежит изменению.

Вместе с тем решение суда следует изменить в части удовлетворения исковых требований об обязании ответчика передать истцу ключи от подвальных помещений (3 внешних уличных входа).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации прав часть нежилых помещений цокольного этажа (подвальные помещения) спорного здания принадлежит на праве собственности третьим лицам. Данные помещения имеют два отдельных внешних входа.

В силу того, что негаторный иск может быть предъявлен к нарушителю только законным владельцем имущества, исковые требования товарищества собственников жилья в части обязания передать ключи от вышеуказанных помещений, в отсутствие правовых оснований, удовлетворению не подлежат.



Таким образом, ответчик обязан передать истцу ключ от одного входа в подвальное помещение, в котором располагается тепловой узел.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым также уточнить судебное решение в той части, в которой суд обязал ответчика передать истцу ключи от электросчетчиков коммунального электричества, расположенных в подъездах. Из пояснений сторон следует, что в здании имеется только одна электрощитовая, расположенная в третьем подъезде жилого дома.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об обоснованности исковых требований товарищества собственников жилья в части обязания общества-ответчика передать документацию, касающуюся введенного в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Коми от 08.12.1993 N 613 “О порядке приемки законченных строительством объектов в эксплуатацию“ (пункт 9), а также Постановлением Госкомстата РФ от 30.10.1997 N 71а вся документация по приемке объекта передается заказчиком пользователю объекта.

Истребуемая истцом документация содержит технические данные, характеризующие спорное здание, и необходима для пользования им, в том числе для заключения договоров обслуживания жилого дома. Вместе с тем в удовлетворении исковых требований о передаче товариществу Постановления главы администрации г. Сыктывкара о вводе спорного жилого дома в эксплуатацию следует отказать ввиду недоказанности истцом того, что отсутствие у него данного акта препятствует пользованию общим имуществом.

Доводы заявителя жалобы о том, что рассмотренные по настоящему делу исковые требования уже были предметом рассмотрения арбитражного суда, отклоняются.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 11.05.2004 по делу N А29-2161/04-4э исковое заявление товарищества собственников жилья к обществу-ответчику о передаче проектно-сметной документации и об устранении препятствий в пользовании чердачными и подвальными помещениями оставлено без рассмотрения.

Вместе с тем в силу пункта 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению частично, решение суда следует изменить.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Обществу-ответчику передать правлению товарищества собственников жилья ключи от подвального помещения (внешний уличный вход), где расположен теплоузел, от внутренних подвальных помещений, обеспечивающих доступ к теплоузлу, водомерам, стоякам горячего и холодного водоснабжения, систем канализации, а также ключи от учета кабельной сборки и электросчетчика коммунального электричества, расположенного в третьем подъезде, находящихся в доме; передать правлению товарищества собственников жилья технический паспорт жилого дома с поквартирной экспликацией, акт приемки законченного строительством жилого дома, сметно-проектную документацию на жилой дом, то есть схемы коммунального электричества, горячего и холодного водоснабжения, системы канализации, технические условия на присоединение энергоустановки к тепловым сетям, проект теплоузла, исполнительную схему трубопроводов и запорной арматуры, акты на скрытые работы, акты гидравлического испытания тепловых сетей и теплового узла, технические условия на подключение водоснабжения и водоотведение, схемы подключения к инженерным сетям водоканала с указанием границ обслуживания, схемы водомерных узлов, установленных на всех вводах дома, акт приема-передачи общедомового имущества жилого дома.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с общества-ответчика в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке.

Председательствующий

С.В.ТУГАРЕВ

Судьи

М.В.ВАКУЛИНСКАЯ

Л.Ю.ЮРКИНА