Судебная практика

В связи с тем, что арендные отношения между сторонами не прекращены, оснований для удовлетворения требований об освобождении арендатором арендуемых помещений не имеется. По делу . Республика Коми.

Арбитражный суд Республики Коми, рассмотрев в судебном заседании 22.02.2005 апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия на решение Арбитражного суда Республики Коми от 21 декабря 2004 года по делу N А29-7614/04-2э, принятое судьей Полтавец Г.В.,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском об обязании открытого акционерного общества освободить арендуемые помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 21.12.2004 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец не согласился с решением суда и обратился с апелляционной жалобой. Доводы заявителя жалобы сводятся к следующему. В связи с реорганизацией арендодателя - Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Печоры последний не вправе был направить ответчику уведомление о расторжении договора. Кроме того, в связи с указанной реорганизацией арендодатель выбыл из состава участников спорных договоров аренды, что не было учтено судом. При заключении спорных договоров аренды нарушены требования пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ об обязательности государственной регистрации таких сделок, заключенных на срок не менее одного года. Суд первой инстанции также необоснованно не принял во внимание реальное, длительное фактическое нахождение спорного имущества во владении истца и несения последним расходов по его содержанию.

Ответчик и третье лицо (администрация муниципального образования “Город Печора и подчиненная ему территория“) письменных отзывов на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

04.05.2001 между Комитетом по управлению имуществом г. Печоры (арендодатель), истцом (балансодержатель) и Печорским ГТПП Дорожного центра рабочего снабжения Северной ж.д. (арендатор) заключены следующие договоры аренды недвижимого имущества: N 1219 в отношении помещений общей площадью 323,3 кв.м (столовая), N 1220 в отношении помещений общей площадью 205,4 кв.м (магазин N 3), N 1221 в отношении помещений общей площадью 125,75 кв.м (магазин N 5).

Впоследствии арендодатель - Комитет по управлению имуществом г. Печоры был реорганизован путем присоединения к муниципальному учреждению - администрация МО “Город Печора и подчиненная ему территория“. Арендатор - Печорское ГТПП Дорожного центра рабочего снабжения Северной ж.д. также утратил статус самостоятельного юридического лица в связи с созданием открытого акционерного общества (ответчик).

Доводы истца о том, что вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о выходе фигуры арендодателя из арендных отношений, юридически несостоятельны.

В силу положений статьи 58 и статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации к администрации МО “Город Печора и подчиненная ему территория“ и ответчику в порядке универсального правопреемства (реорганизации) перешли права соответственно арендодателя и арендатора.

Рассматриваемые правоотношения сторон регулируются нормами параграфа 1 “Общие положения об аренде“ и параграфа 4 “Аренда зданий и сооружений“ главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вышеуказанными договорами определен срок аренды с 01.04.2001 по 29.12.2001, то есть менее чем один год, в связи с чем данные соглашения не подлежали государственной регистрации в учреждении юстиции.

Как правомерно установил суд первой инстанции, после истечения срока действия данных договоров арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на возобновление арендных отношений на неопределенный срок.

Имеющиеся в деле дополнения к указанным договорам, содержащие условия о новых сроках аренды, подписаны в одностороннем порядке, в связи с чем не изменяют прав и обязанностей сторон.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязательность государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок не менее года. Таким образом, данная норма закона не распространяет свое действие на договоры с неопределенным сроком аренды.

Аналогичный вывод содержится в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.01.2001 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Суд первой инстанции в обоснование отказа в иске указал на отсутствие у балансодержателя (истца) зарегистрированного в установленном законом порядке права хозяйственного ведения на спорное недвижимое имущество.

Доводы истца о неправомерности указанных выводов суда несостоятельны, так как в силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации единственным доказательством возникновения вещного права на недвижимое имущество является его регистрация в учреждении юстиции.

Вместе с тем наличие или отсутствие у истца зарегистрированного права хозяйственного ведения на спорное имущество не влияет на обязанность арендатора по возврату объекта аренды балансодержателю, установленную подпунктом “з“ пункта 4 рассматриваемых договоров аренды.

Однако иных необходимых правовых оснований для удовлетворения иска об освобождении арендатором арендуемых помещений у суда не имеется в силу следующего.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ и подпункта “з“ пункта 4 спорных договоров аренды обязанность у арендатора по возврату балансодержателю арендуемого имущества возникает с момента прекращения договорных отношений по поводу указанного имущества.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации любая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от его исполнения, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Суд правомерно указал на то, что истцом не представлено доказательств расторжения спорных договоров аренды.

Имеющееся в материалах дела письмо администрации МО “Город Печора и подчиненная ему территория“ о расторжении с 01.07.2004 договоров аренды N 1220 и N 1221 и продлении срока аренды по договору N 1219 до 31.12.2004 не датировано и не подписано, доказательств его направления арендатору также не представлено.

Таким образом, в связи с тем, что арендные отношения между сторонами не прекращены, оснований для удовлетворения требований об освобождении арендатором арендуемых помещений не имеется.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Суд не принимает в качестве надлежащего доказательства уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы представленное истцом платежное поручение от 20.01.2005 на сумму 2000 руб., так как на его оборотной стороне отсутствует отметка банка о списании указанной суммы, выписка с лицевого счета о произведенной операции также отсутствует в материалах дела. За подачу настоящей апелляционной жалобы подлежит взысканию в доход федерального бюджета 1000 руб. госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке.

Председательствующий

С.В.ТУГАРЕВ

Судьи

М.В.ВАКУЛИНСКАЯ

Л.Ю.ЮРКИНА