Судебная практика

Стоимость произведенного ответчиком капитального ремонта в спорных помещениях не может быть зачтена в счет арендной платы, поскольку на момент проведения ремонта между сторонами отсутствовал надлежащим образом заключенный договор аренды. По делу . Республика Коми.

Арбитражный суд Республики Коми, рассмотрев в судебном заседании 06.12.2004 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью на решение Арбитражного суда Республики Коми от 06.12.2004 по делу N А29-5733/04-2э, принятое судьей Полтавец Г.В.,

установил:

Федерация профсоюзов Республики Коми обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском о взыскании с ООО (далее - ответчик) 413444 руб. задолженности по арендной плате и 29182 руб. 51 коп. процентов пени за пользование чужими денежными средствами (заявление об уточнении исковых требований). Суд, с учетом требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял к рассмотрению уточненные исковые требования только в части взыскания задолженности по арендной плате, в части вновь заявленных требований о взыскании процентов правомерно отказал.

Ответчик обратился со встречными исковыми требованиями о взыскании 1544514 руб., составляющих стоимость произведенного в арендуемом помещении капитального ремонта (заявление об увеличении требований).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 18.10.2004 исковые требования удовлетворены в полном объеме, во встречном иске отказано.

Ответчик не согласился с решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, встречные исковые требования удовлетворить. Доводы ответчика сводятся к тому, что капитальный ремонт в арендуемом помещении был произведен с письменного разрешения истца. Установленная статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по передаче имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды или назначению имущества, арендодателем не была выполнена. Суд не применил подлежащую применению норму статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу доводы ответчика отклонил, просит решение суда оставить в силе.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела, в течение 2002 - 2004 гг. сторонами были подписаны договоры, согласно которым истец передает, а ответчик принимает в аренду нежилые помещения.

Правоотношения сторон регулируются нормами параграфа 1 “Общие положения об аренде“ и параграфа 4 “Аренда зданий и сооружений“ главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 5.1 договора от 29.10.2002 установлен срок аренды указанных помещений площадью 120 кв.м с 01.11.2002 по 01.12.2003.

Суд первой инстанции правомерно, в силу нарушения сторонами требований статей 433, 609 (п. 2), 651 (п. 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор аренды от 29.10.2002 незаключенным.

Впоследствии сторонами были подписаны следующие договоры на аренду спорных нежилых помещений площадью 142 кв.м с условиями о сроке аренды менее одного года, требования о государственной регистрации к которым не применяются: договор от 01.07.2003 со сроком аренды на июль 2003 г., договор от 01.08.2003 - на период с 01.08.2003 по 31.12.2003, договор от 01.01.2004 со сроком аренды с 01.01.2004 по 30.11.2004.

В соответствии с указанными договорами ответчик пользуется спорными нежилыми помещениями. Передача объекта аренды арендатору подтверждена актами приемки-передачи и не оспаривается ответчиком. Вместе с тем, как указывает истец, обязательства по внесению арендной платы ответчик надлежащим образом не исполняет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 3.1.1, 3.2 вышеуказанных договоров арендатор обязался в срок до 15-го числа каждого месяца производить арендные платежи в размере 160 руб. без учета НДС (в июле 2003 г.), 180 руб. без учета НДС (в августе - декабре 2003 г.) и 258 руб. с учетом НДС (в январе - ноябре 2004 г.) за 1 кв.м арендованной площади.

Досудебный порядок урегулирования спора, установленный сторонами пунктами 6.2 договоров (пункта 7.2 договора от 01.01.2004), истцом соблюден направлением в адрес ответчика претензии от 31.05.2004. Из переписки сторон следует, что арендатор не согласился с требованиями арендодателя, указав на необходимость зачета в счет арендной платы его расходов на капитальный ремонт арендуемых помещений.

Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате в размере 413444 руб., возникшей за период аренды с июля 2003 г. по сентябрь 2004 г. Расчет уточненной суммы иска, с учетом увеличения периода аренды и, соответственно, размера задолженности по арендной плате, проверен судом, является верным. Ответчиком суду не представлено контррасчета суммы долга и доказательств надлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей.

В силу изложенного исковые требования обоснованно удовлетворены судом в полном объеме.

В удовлетворении встречных исковых требований ответчика о взыскании с истца 1544514 руб., составляющих стоимость произведенного им капитального ремонта мраморного зала, отказано правомерно.

Из имеющейся в деле переписки и пояснений сторон следует, что до возникновения между сторонами арендных отношений по поводу спорных нежилых помещений последние, в силу установленных действующим законодательством требований (ОСТы), не были пригодны для размещения в них аптеки.

Ответчик, получив разрешение Федерации профсоюзов Республики Коми на переоборудование спорных помещений, 4 октября 2002 года заключил с ООО “Ц“ договор на выполнение подрядных работ.

Справки форм КС-2 и КС-3 подтверждают выполнение в период с октября 2002 года по июнь 2003 года работ на объекте и их стоимость (1086585,3 руб. с учетом НДС). Имеющиеся в материалах дела квитанции к приходно-кассовым ордерам и акт приемки-передачи векселя свидетельствуют об оплате ответчиком подрядчику 1086585,3 руб. и о несении иных расходов в размере 164354 руб., в том числе на услуги связи, установку металлической двери, изготовление и монтаж стекол.

Ответчик, ссылаясь на установленное в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендатора на зачет стоимости произведенного капитального ремонта в счет арендной платы, заявил встречные исковые требования о взыскании с истца 1544514 руб. Расчет суммы встречного иска суду не представлен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Как правомерно указал в решении суд первой инстанции, данная норма права регламентирует договорные отношения, тогда как на момент проведения ремонта в спорных помещениях между сторонами отсутствовал надлежащим образом заключенный договор аренды.

Ссылка ответчика на невыполнение истцом обязанности арендодателя по передаче объекта аренды арендатору в состоянии соответствующем условиям договора аренды или назначению имущества (статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации) также несостоятельна. Условиями выше рассмотренных договоров аренды не установлено каких-либо определенных требований к передаваемым в аренду помещениям, в том числе отвечающих правилам ОСТов для размещения аптек.

На основании вышеизложенного суд правомерно отказал в удовлетворении встречного иска, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.10.2004 по делу N А29-5733/04-2э оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ответчика в доход федерального бюджета 9661 руб. 29 коп. государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке.

Председательствующий

С.В.ТУГАРЕВ

Судьи

М.В.ВАКУЛИНСКАЯ

Л.Ю.ЮРКИНА