Судебная практика

Решение от 20 октября 2006 года № А38-2368/2006. По делу А38-2368/2006. Республика Марий Эл.

Решение

арбитражного суда первой инстанции

«23» октября 2006 г. Дело № А-38-2154-3/199-2006 г. Йошкар-Ола

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2006 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23 октября 2006 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Куликовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания судьей

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску ОАО «Марагрострой»

к ответчику ОАО «Банк Йошкар-Ола»

о внесении изменений в договор аренды

третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по РМЭ

с участием представителей:

от истца – Речкин М.И.- по доверенности от 16.03.2006 г., Садикова О.А.- по доверенности от 18.08.2006 г.

от ответчика – Верхолетов М.А.- по доверенности от 18.08.2006 г.



от третьего лица - не явился, ходатайство о рассмотрении без участия

Установил:

Истец, ОАО «Марагрострой», обратился в Арбитражный суд РМЭ первой инстанции с исковым заявлением к ответчику, ОАО «Банк Йошкар-Ола», о внесении изменений в договор аренды.

Исковое требование обосновано правовыми ссылками на статьи 445,424,452,425,433 ГК РФ (л.д.11-18).

Истец в судебном заседании полностью поддержал исковое требование, заявил, что в связи с изменением рыночных условий нуждается в увеличении и размер арендной платы.

Ответчик исковое требование не признал, пояснил суду, что при заключении договора стороны исходили из того, что определяемая ими в договоре ставка арендной платы в полной мере соответствует рыночной стоимости аренды передаваемых помещений на момент заключения договора.

Рассмотрев представленные доказательства, выслушав объяснения истца, ответчика, арбитражный суд считает, что исковое требование подлежит отклонению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что «01» января 2004 года между истцом, ОАО «Марагрострой» и Банком «Йошкар-Ола», ответчиком по делу, был заключен в письменной форме договор, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать ответчику во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. К.Маркса, 110, общей площадью 1838,5 кв.м., а ответчик как арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном договором.

В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Таким образом, к обязательствам сторон, возникшим из заключённого между ними договора, применяются правила гражданского законодательства о договоре аренды зданий и сооружений.

Сторонами исполнено требование статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года. Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений произведена 7 октября 2004 года за № 12-01-107/2004-92 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории РМЭ, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации договора аренды 12-АА № 01444499.

В соответствии с п.3 ст. 433,п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды вступил в юридическую силу и стал обязательным для сторон со дня его государственной регистрации, т.е. с 7 октября 2004 года.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче нежилого помещения в аренду выполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от «01» января 2004 года (л.д.29).

В силу статей 606, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования арендованным имуществом. Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Договор аренды (п.1.1,3.1,3.2) устанавливает, что арендатор обязан перечислять арендную плату денежными средствами на банковский счет арендодателя в размере 90 рублей/ кв.м (без учета НДС и коммунальных услуг) за помещение литер А1 ( подвал), литер А2 ( 1и 2 этажи), общей площадью 255,3 кв.м. и 150 рублей/ кв.м. (без учета НДС и коммунальных услуг) за помещения литер А1 (1,2,3 этажи), литер А2 (2 этаж), общей площадью 1583,2 кв.м. не позднее трех банковских дней с начала месяца, за который производится оплата. Тем самым арендная плата определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически, ежемесячно (п.2 ст. 614 ГК РФ).



В целях урегулирования взаимных прав и обязанностей, истец направил ответчику - Банку «Йошкар-Ола» письменное предложение о внесении в договор аренды изменения об увеличении арендной платы и о проведении государственной регистрации изменений в ранее зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества.

Арендодатель считает, что в связи с изменением рыночных условий нуждается в увеличении сумма арендной платы до 350 рублей (с учетом НДС) за 1 кв.м. нежилых помещений литер А1(подвал), литер А2 (1и2 этажи), общей площадью 255,3 кв.м., и до 500 рублей (с учетом НДС) за 1 кв.м. нежилых помещений литер А1 (1,2,3 этажи), литер А2( 2 этаж), общей площадью 1583, 2 кв.м.

Истец указывает, что размер арендной платы не пересматривался в течение 2 лет 6 месяцев с момента подписания договора.

Арендатор письменно отказался дать согласие на изменение условий договора аренды и заявил, что право истца на получение прибыли от использования имущества ответчиком не нарушено, поскольку арендная плата вносится им своевременно. Кроме того, ответчик отметил, что размер арендной платы может изменяться только по соглашению сторон.

Возникший спор подлежит разрешению арбитражным судом.

Изменения цены после заключения договора допускаются в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Основанием для изменения договора, закрепленным в части 1 статьи 451 ГК РФ, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

По требованию заинтересованной стороны судом допускается изменение договора лишь при одновременном наличии следующих четырех условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В рассматриваемом случае условие о причинах изменения обстоятельств отсутствует. Истцом не указаны правовые критерии в обоснование увеличения ставки арендной платы более, чем 3 раза, против ранее согласованной.

Таким образом, требования истца являются необоснованными и подлежат отклонению.

На основании статей 102, 110 АПК РФ в связи с отказом в иске, государственная пошлина за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, относится на истца.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 октября 2006 года. Решение в полном объеме изготовлено 23 октября 2006 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой его принятия.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 11, 12, 614, 650, 654 ГК РФ, статьями 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Решил:

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд.

Судья В. Г. Куликова