Судебная практика

Принимая во внимание, что в период действия договора ответчиком нарушались сроки по внесению арендных платежей, и учитывая, что срок действия договора прекращен, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени является правомерным и обоснованным. По делу . Рязанская область.

Управление государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к ООО “Янтарное“ о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 41730 руб. 51 коп., пени в сумме 6571 руб. 86 коп., всего 48302 руб. 37 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды N 9311007 имущественного комплекса бывшей Рязанской областной оптово-торговой базы по сбыту масложировой продукции. За ответчиком образовалась задолженность по оплате арендной платы за период с 3 декабря 2005 г. по 9 февраля 2006 г. в размере 41730 руб. 51 коп., на которую истец за просрочку внесения арендных платежей начислил пени за период с 11 января 2006 г. по 27.02.2006 в размере 6571 руб. 86 коп.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме и считает, что ответчик должен оплатить начисленные арендные платежи до 9 февраля 2006 г. до момента государственной регистрации права собственности третьего лица (ОАО “Русская пивоваренная компания“) на недвижимое имущество.

Ответчик в иске просит отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Полагает, что у него отсутствует задолженность по арендным платежам и пени, заявленные истцом, поскольку 02.12.2005 были проведены торги по продаже объектов недвижимости и оборудования бывшей Рязанской областной оптово-торговой базы по сбыту масложировой продукции, которые были приобретены ОАО “Русская пивоваренная компания“, в связи с чем с указанной даты продажи ранее арендуемого ответчиком имущества все договорные обязательства по аренде прекращены. Считает, что до момента продажи имущественного комплекса все договорные обязательства ответчиком исполнены в полном объеме.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО “Русская пивоваренная компания“.

Третье лицо в отзыв на иск указало, что с момента приобретения обществом недвижимого имущества и до момента регистрации обществом права собственности на недвижимое имущество, т.е. за период с 07.12.2005 до 09.02.2006 никаких арендных либо иных платежей в адрес общества от ответчика не поступало. ОАО “Русская пивоваренная компания“ вправе требовать с ответчика уплаты арендных платежей только с момента регистрации перехода права собственности. Соглашением от 22.02.2006 договор аренды N 9311007 от 22.07.93 расторгнут. По акту от 27.02.2006 недвижимое имущество возвращено собственнику (ОАО “Русская пивоваренная компания“).

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Между Комитетом по управлению государственным имуществом Рязанской области (правопреемник - Управление государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области) и ТОО “Янтарное“ (арендатор), заключен договор N 9311007 от 22.07.1993 единого имущественного комплекса бывшей Рязанской областной оптово-торговой базы по сбыту масложировой продукции, сроком действия с 01.07.1993 по 01.07.2008. Имущество, сданное в аренду, является государственной собственностью.

Согласно п. 2.1.4 договора аренды арендатор за аренду государственного имущества обязался осуществлять предоплату в размере 1548,3 тыс. руб. в квартал (приложение N 2) до 3 числа первого месяца каждого квартала.

За несвоевременное внесение арендной платы в срок начисляются пени в размере 0,5% от недовнесенной суммы за каждый день просрочки (п. 3.3 договора).

Дополнительным соглашением N 1 от 04.02.1994 к договору N 9311007 от 22.07.1993 стороны изменили пункт 2.1.4 договора и изложили его в следующей редакции: “За аренду государственного имущества арендатором осуществляется оплата в размере 548,6 тыс. руб. в месяц (приложение N 2) не позднее 10-го числа следующего за текущим месяца и вносится платежным поручением на расчетный счет областного бюджета (пункт 2 дополнительного соглашения).

Дополнительным соглашением N 7 от 05.08.2005 к договору N 9311007 от 22.07.1993 стороны изменили пункт 2.1.4 договора и изложили его в следующей редакции: “За переданное в аренду государственное имущество областной собственности Арендатор вносит арендную плату по расчету и в размерах: “с 01.03.2005 согласно приложению N 11; с 01.06.2005 согласно приложению N 13 (приложения N 11,13 являются неотъемлемой частью договора аренды).

Для объектов областной собственности арендная плата (без учета НДС) вносится в полном объеме платежными поручениями в доход областного бюджета:

Управление федерального казначейства (УФК) по Рязанской области (Управление государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области). КБК 16611108042020000120, счет N 40101810400000010008 в ГРКЦ ГУ Банка России по Рязанской области, БИК 046126001, ИНН 6231008551, КПП 623401001, ОКАТО 61401000000.

Оплата аренды (без учета НДС) производится за каждый месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым, до 15-го числа копии платежных поручений (с отметкой исполнителя банка) представляются в Управление.

Налог на добавленную стоимость перечисляется арендатором отдельным платежным поручением на счет, определенный налоговым органом по месту регистрации арендатора и представления им отчетности“.



07.12.2005 между Рязанским областным фондом имущества (продавец) и ОАО “Русская пивоваренная компания“ (покупатель) заключен договор купли-продажи государственного имущества Рязанской области на аукционе N 3333, по условиям которого покупатель купил объекты недвижимости и оборудование бывшей Рязанской областной оптово-торговой базы по сбыту масложировой продукции, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Чкалова, 72, принадлежащие на праве собственности Рязанской области.

По передаточному акту арендуемое имущество (движимое и недвижимое) было передано покупателю 21.12.2005.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права ОАО “Русская пивоваренная компания“ зарегистрировало 09.02.2006 свое право собственности на недвижимое имущество, купленное по договору купли-продажи N 3333 от 07.12.2005.

На основании ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждений юстиции.

Согласно ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (недвижимость), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В пункте 6.2 договора купли-продажи государственного имущества Рязанской области на аукционе N 3333 от 07.12.2005 указано, что право собственности у покупателя на имущество возникает с момента его регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Рязанской области.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, право собственности у третьего лица (ОАО “Русская пивоваренная компания“) на арендуемое ответчиком (ООО “Янтарное“) движимое имущество возникло 21 декабря 2005 года (дата передачи движимого имущества по акту приема-передачи), а на арендуемое недвижимое имущество 9 февраля 2006 года (дата государственной регистрации права собственности ОАО “Русская пивоваренная компания“).

В силу ч. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из данной нормы права следует, что в случае, если договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в аренде, исполнен, то до государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество к покупателю все отношения с третьими лицами (в том числе с арендаторами), возникшие до государственной регистрации, сохраняются.

Таким образом, до 9 февраля 2006 г. (момент государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество) арендная плата в соответствующем объеме должна перечисляться в областной бюджет.

Истец правомерно начислил арендную плату за период с 01.12.2005 по 20.12.2005 (за недвижимое и движимое имущество) в размере 18291 руб. 78 коп., за период с 21.12.2005 по 31.12.2005 (за недвижимое имущество) в размере 5465 руб. 25 коп., за период с 01.01.2006 по 31.01.2006 (за недвижимое имущество) в размере 15402 руб. 7 коп. и за период с 01.02.2006 по 09.02.2006 (за недвижимое имущество) в размере 4400 руб. 59 коп.

Ответчик арендную плату произвел частично платежным поручением N 81 от 28.12.2005 в сумме 1829 руб. 18 коп., в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 41730 руб. 51 коп., которая подлежит взысканию.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.



22.02.2006 ОАО “Русская пивоваренная компания“ (арендодатель) и ООО “Янтарное“ (арендатор) заключили соглашение о расторжении договора аренды N 9311007 от 22.07.1993, в котором установили, что обязательства сторон по договору N 9311007 от 22.07.1993 прекращаются с 28 февраля 2006 г.

Принимая во внимание, что в период действия договора N 9311007 от 22.07.1993 ответчиком нарушались сроки по внесению арендных платежей, и учитывая, что срок действия договора прекращен 28.02.2006, требование истца о взыскании пени является правомерным и обоснованным за период с 11.01.2006 по 27.02.2006 в сумме 6571 руб. 86 коп. в силу ст. 330, 614 ГК РФ.

Учитывая, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства вследствие установления ее высокого процента (0,5% за каждый день просрочки составляет 182,5% годовых при учетной ставке банка 12% годовых), в соответствии со ст. 333 ГК РФ Арбитражный суд уменьшает размер неустойки и определяет к взысканию пени в сумме 450 руб., во взыскании остальной части пени следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине в полной сумме относятся на ответчика без учета уменьшения размера неустойки.

Руководствуясь ст. 110, ст. 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

решил:

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО “Янтарное“ г. Рязани в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1932 руб. 9 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Арбитражный суд Рязанской области в месячный срок со дня принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального Арбитражного суда Центрального округа г. Брянска в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.