Судебная практика

О признании недействительным соглашения к договору об ипотеке (в з/с не вступило). Решение от 08 декабря 2010 года № 2-870/2010. Удмуртская Республика.

Завьяловский районный суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Гулящих А.В.,

при секретаре судебного заседания Зориной Е.Н.,

с участием:

истицы Ивановой А.В., её представителя Миронова С.Р.,

ответчика Иванова Д.В.,

представителя ответчика ОАО “Р“ Галкиной Т.Л. (доверенность № от -дата- сроком до -дата-), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивановой А.В. к Иванову Д.В. и ОАО “Р“ о признании недействительным соглашения № от -дата- к договору № об ипотеке (залоге недвижимости) от -дата-,

Установил:

Иванова А.В. обратилась в суд с вышеуказанным иском к своему мужу Иванову Д.В. и ОАО “Р“.

В обоснование своих исковых требований Иванова А.В. в исковом заявлении указала, что с -дата- состоит в браке с Ивановым Д.В.. Во время брака -дата- был приобретен земельный участок, расположенный по адресу: -адрес-, на котором в дальнейшем они начали строить жилой дом. Земельный участок является её собственностью, поскольку приобретен на денежные средства её матери И.С.С., которая безвозмездно передала их ей. Дом, возведенный на земельном участке, является совместной собственностью. -дата- между Ивановым Д.В. и ОАО “Р“ заключен договор № об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого, Иванов Д.В., обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору № от -дата-, заключенному между ОАО “Р“ и индивидуальным предпринимателем И.Г.А., передал ОАО “Р“ в залог объект незавершенного строительства и земельный участок, расположенные по адресу: -адрес-. Так как данное имущество всё было оформлено на мужа и по формальным признакам является совместной собственностью, то для передачи его в залог в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ), ею было дано нотариальное согласие на совершение данной сделки. Во исполнение требований п. 3 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 10 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке прошёл государственную регистрацию. -дата- заключено дополнительное соглашение к кредитному договору, по условиям которого изменилась процентная ставка по нему, а также график погашения (возврата) кредита (основного долга), производства платежей. Таким образом, было изменено обязательство, во исполнение которого был предоставлен залог. -дата- Ивановым Д.В. было подписано соглашение к договору № об ипотеке (залоге недвижимости) от -дата-, по условиям которого следовало внести соответствующее изменения в договор об ипотеке в связи с изменением условий кредитного договора. В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение подлежало государственной регистрации, однако данное действие не проведено. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет недействительность соглашения. Согласие на внесение изменений в договор об ипотеке в соответствии с условиями соглашения ею не давалось. Иванов Д.В. не мог распоряжаться её имуществом. Данные действия противоречат закону.

В судебном заседании истица Иванова А.В. и ее представитель Миронов С.Р. исковые требования поддержали в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик Иванов Д.В. исковые требования признал в полном объеме. Признание иска занесено в протокол судебного заседания и подписано им. Судом ответчику разъяснены последствия признания иска и принятия его судом, предусмотренные ст. 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ). Дополнительно пояснил суду, что его никто не предупреждал, что нужно согласие жены на заключение соглашения о внесении изменений в договор об ипотеке. Все документы готовил банк, зарегистрировать соглашение к договору об ипотеке ему не предлагали.

Представитель ответчика ОАО “Р“ Галкина Т.Л. исковые требования не признала, суду пояснила, что Иванова А.В. дала согласие на заключение договора ипотеки на любых условиях. Иванову Д.В. было предложено зарегистрировать дополнительное соглашение, но он от этого уклонился.

Выслушав доводы сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что -дата- между ОАО “Р“ и ИП И.Г.А. был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым ИП И.Г.А. предоставлен кредит в размере 3 600 000 (трех миллионов шестисот тысяч) рублей 00 копеек на срок до -дата- для пополнения оборотных средств. Размер процентов за пользование кредитом определен в п. 1.4 указанного кредитного договора в размере 17,5 % годовых.

Заемщик в соответствии с п. 1.6 кредитного договора должен производить ежемесячные платежи по возврату кредита согласно графику - по 300 000 рублей 15 числа каждого месяца, начиная с -дата-, последний платеж - -дата-. Начисленные проценты заемщик обязался выплачивать не позднее последнего рабочего дня календарного месяца, в котором оканчивается процентный период, за который начисляются проценты, а за последний процентный период - в дату возврата (погашения) кредита (основного долга).

В обеспечение исполнения обязательств заемщика в день заключения кредитного договора (-дата-) ОАО “Р“ с Ивановым Д.В. заключен договор № об ипотеке (залоге недвижимости). Договор об ипотеке (залоге недвижимости) в установленном законом порядке зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике -дата- (запись о регистрации №.

Ивановым Д.В. в залог ОАО “Р“ передан объект незавершенный строительством (дом, незавершенный строительством с постройками общей площадью 167,9 кв.м., инвентарный №н), и земельный участок под ним площадью 1 200 кв.м., расположенные по адресу: -адрес-.

Право собственности на указанное недвижимое имущество приобретено и зарегистрировано на имя Иванова Д.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № и № от -дата-, выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике соответственно.

После заключения договора об ипотеке произошло изменение предмета залога - земельного участка. Земельный участок увеличен с 1200 кв.м. до 2199 кв.м. Право собственности Иванова Д.В. на измененный земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации №, выданным Завьяловским отделом Управления Росреестра по Удмуртской Республике -дата-

-дата- ОАО “Р“ и ИП И.Г.А. заключено дополнительное соглашение № к кредитному договору № от -дата-, которым увеличена процентная ставка по кредиту до 19 % годовых, а также утвержден новый график погашения (возврата) кредита.

В связи с заключением данного дополнительного соглашения -дата- ОАО “Р“ и Ивановым Д.В. заключено дополнительное соглашение № к договору № об ипотеке (залоге недвижимости) от -дата-, в котором также указано на увеличение процентной ставки по кредиту до 19 % годовых и утверждение нового графика погашения (возврата) кредита. Данное дополнительное соглашение в установленном законом порядке не зарегистрировано в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переданное в залог имущество приобретено Ивановым Д.В. в период брака с Ивановой А.В. (брак зарегистрирован -дата-)

Данные обстоятельства судом установлены на основании объяснений сторон; решения Завьяловского районного суда от -дата-, по гражданскому делу № по иску ОАО “Р“ к Иванову Д.В. об обращении взыскания на предмет договора № об ипотеке (залоге недвижимости) от -дата- - объект незавершенный строительством и земельный участок, находящийся по адресу: -адрес-; свидетельства о заключении брака №, выданного Управлением ЗАГС Администрации -адрес- -дата-, кредитного договора № от -дата-, дополнительного соглашения № от -дата- к данному договору; договора № об ипотеке (залоге недвижимости) от -дата-, дополнительного соглашения от -дата- к данному договору; согласия Ивановой А.В. на залог земельного участка и жилого дома, удостоверенного нотариусом -адрес- О.Г.А. -дата-, договора купли-продажи от -дата- и в целом сторонами не оспариваются.

Анализируя правоотношения сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу п.п. 2-4 ст. 339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме (п. 2). Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 3). Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге. Аналогичные положения установлены ст. 10 Федерального закона от -дата- № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поскольку в судебном заседании установлено, что дополнительное соглашение к договору об ипотеке не было в установленном законом порядке зарегистрировано, в силу приведенных положений оно является недействительным (ничтожным).

В тоже время остальные доводы истицы о признании данного соглашения недействительным суд находит несостоятельными.

Из исследованных в судебном заседании доказательств по настоящему делу следует, что поскольку переданное в залог ОАО “Р“ имущество приобретено Ивановым Д.В. в период брака с Ивановой А.В., оно является их совместной собственностью. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В обеспечение обязательств по кредитному договору залог предоставлен уполномоченным лицом - его собственником Ивановым Д.В.. При этом имущество в залог передано с согласия супруги Иванова Д.В. Ивановой А.В., что подтверждается удостоверенным -дата- письменным её согласием. При этом, как следует из текста данного согласия, Ивановой А.В. дано согласие на передачу имущества в залог на любых условиях по усмотрению ответчика Иванова Д.В.

Пунктом 2.6 договора об ипотеке также предусмотрено, что требования, обеспечиваемые ипотекой, определяются в соответствии со статьями 3 и 4 Федерального закона от -дата- № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; стороны устанавливают, что любые изменения условий, указанных в статье 2 настоящего договора, совершенные самостоятельно залогодержателем и заемщиком во изменение кредитного договора, означают изменение объема требований, обеспечиваемых ипотекой, на что залогодатель дает свое предварительное и безусловное согласие в момент заключения настоящего договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что согласие Ивановой А.В. на заключение оспариваемого ею дополнительного соглашения к договору об ипотеке не требовалось.

Кроме того, в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Исходя из установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что ОАО “Р“ не мог знать об отсутствии у Ивановой А.В. согласия на изменение договора об ипотеке, поскольку на момент заключения договора об ипотеке она дала согласие на передачу имущества в залог на любых условиях.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Ивановой А.В. к Иванову Д.В. и ОАО “Р“ удовлетворить.

Дополнительное соглашение № от -дата- к договору № об ипотеке (залоге недвижимости) от -дата-, заключенное ОАО “Р“ и Ивановым Д.В., признать недействительным.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме через Завьяловский районный суд.

Мотивированное Решение изготовлено судьей 22 декабря 2010 г.

Председательствующий судья А.В. Гулящих