Судебная практика

О признании договора купли-продажи недвижимости ничтожной сделкой. Решение от 21 августа 2010 года № 2-409/10. Новосибирская область.

Октябрьский районный суд г.Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Сытик А.Л.,

при секретаре: Ткаченко М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по гражданскому делу по иску Будько П.В. к Щербакову А.В., Брякину А.Н. о признании договоров купли-продажи недвижимости ничтожными сделками, признании недействительными записей в Едином реестре государственных прав и признании права собственности на квартиру,

Установил:

Будько П.В. предъявил с учетом изменений исковые требования к Щербакову А.В., Брякину А.Н. о признании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между Будько П.В. и Щербаковым А.В. недействительным по основаниям п.2 ст. 170 ГК РФ, признании недействительным последующего договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Брякиным А.Н. и Щербаковым А.В. недействительным по основаниям ст. 168 ГК РФ, признании недействительными последующих записей в Едином государственном прав о государственной регистрации прав, а также в признании права собственности на <адрес> № за Будько П.В..

В судебном заседании Будько П.В. и его представитель Перфилов М.С. заявленные исковые требования поддержали. В обоснование иска пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Щербаковым был заключен договор займа на сумму <данные изъяты> рублей и договор купли продажи квартиры Будько № по <адрес> в <адрес>, в этот же день Щербаковым было выдано гарантийное обязательство о выкупе вышеуказанной квартиры при возврате займа, в связи с чем, полагает договор купли продажи вышеуказанной квартиры полагает притворной сделкой прикрывающей залог в обеспечение договора займа, в связи с чем, по основаниям ст. 170 ГК РФ и 168 ГК РФ просит применить последствия ничтожности и привести стороны в первоначальное положение, возвратить квартиру в собственность Будько. Ответчика Брякина считает недобросовестным приобретателем, т.к. квартира ему никогда не передавалась, и он в нее не вселялся. При этом Будько не оспаривает, что заемную сумму по договору займа он от Щербакова получил и полностью по займу еще не рассчитался, но обращать взыскание на квартиру по его долгу не просит. Поскольку считает договор купли продажи с Щербаковым недействительным, считает недействительным и договор купли-продажи между Щербаковым и Брякиным, и что Щербаков не обладал правом законным правом собственности на квартиру и не мог отчуждать ее Брякину.

Ответчик Брякин А.Н. в суд не явился, извещен надлежаще о судебном заседании. Его представитель Плевин М.А. против исковых требований возражает, считает, что договор купли-продажи квартиры между Щербаковым и Будько действителен, и отношения к договору займа не имеет, договора залога квартиры стороны не заключали, также считает действительным договор купли-продажи между Брякиным и Щербаковым, что целью сторон по данным договорам была именно продажа квартиры и отчуждения собственности на них, что оба договора прошли государственную регистрацию, и право собственности перешло на квартиру к покупателям законным путем, более того, продавец Будько не отозвал договор из УФРС, а наоборот, после регистрации договора и перехода права собственности, получил свидетельство о прекращении права собственности на квартиру. Также ссылаются на то, что Брякин является добросовестным приобретателем, который узнал о нарушении его прав, когда не смог после покупки вселиться в квартиру, после чего обратился в суд, и Решением суда, Будько выселен из спорной квартиры.

Ответчик Щербаков А.В. в суд не явился, его представитель Лочканов Д.И. против иска возражает, указывая, что никакого договора залога между истцом и Щербаковым не заключалось, что были два отдельных договора и договор займа, и договор купли продажи квартиры, т.к. заняв денежные средства у Щербакова, истец Решил также продать свою квартиру, и договор купли продажи квартиры не был обременен залогом, и прошел государственную регистрацию в том виде, в котором заключен. Считает, что истец злоупотребляет правами, не возвращая займ, и кроме того, оспаривая сделку по продаже квартиры, которая сторонами подписана, согласована, и исполнена. В связи с чем, считает также действительной и последующую продажу квартиры Щербаковым Брякину.

3 лицо юл1 в суд не явились, извещались о судебном разбирательстве, в письменном отзыве просили рассматривать дело в отсутствие их представителя.

Оценив в совокупности объяснения сторон, представленные доказательства и обстоятельства дела, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований истца к ответчикам в связи с недоказанностью и необоснованностью по следующим мотивам и основаниям.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее:

Будько П.В. являлся собственником <адрес> № в <адрес> на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о перемене лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ, которые ранее уже проходили правовую регистрацию в УФРС по НСО ДД.ММ.ГГГГ, и ему было известно что все сделки с квартирами проходят такую государственную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ между Щербаковым А.В. и Будько П.В. был заключен письменный договора займа на сумму <данные изъяты> рублей с возвратом до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 91-94), ежемесячными платежами по <данные изъяты> рублей ежемесячно, который сторонами не оспаривается, и является действительным. Никаких условий о залоге и обеспечении данного займа спорной квартирой истца- заемщика по договору займа в данном договоре нет, что буквально вытекает из текста договора, и никаких залоговых обязательств по данному договору стороны не брали, предмет залога в нем не оговорен, как и его оценка, данный договор не сдавался на государственную регистрацию для возникновения права залога по закону, как этого бы требовал ипотечный договор по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».Договор займа подписан сторонами, не оспорен, является действительным в том виде в котором стороны его согласовали буквальными письменными условиями данного договора. Факт получения заемных денежных средств от Щербакова Будько в суде не отрицал, как и факт неполного погашения долга по договору перед заемщиком.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ Будько П.В. как продавец продал <адрес> № в <адрес> в собственность покупателю Щербакову А.В. по цене <данные изъяты> рублей, при этом, в договоре купли продажи также нет условий о залоге данной квартиры в обеспечения каких либо долговых обязательств, цена квартиры значительно отличается от суммы займа. Вышеуказанные договор и соглашение к нему прошли государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ. В тексте договора указано, что он имеет силу акта приема передачи. Договор лично подписан Будько П.В., и не понимать смысла условий данного договора он не мог.

Буквальное содержание данных договоров свидетельствует о том, что это два отдельных договора с различными обязательствами и предметом, условия которых ясны и понятны и не допускают какого либо двойного истолкования, что позволяет суду сделать вывод о том, что стороны при подписании договора купли продажи и договора займа имели ввиду именно необремененный залогом договор займа и необременненный залоговыми обязательствами договор купли продажи квартиры.

Сам факт продажи в собственность Будько Щербакову квартиры в собственность исключал какой либо залог на нее по договору займа, т.к. смыслом залога является последующее обращение взыскания на заложенное имущество, что становилось невозможным при продажи квартиры Будько Щербакову, т.к.. должником по договору займа был Будьк, а не Щербаков, который становился собственником квартиры и никаких долговых обязательств перед Будько не имел. Договор купли продажи не содержит каких либо существенных условий договора залога покупаемой недвижимости – в нем нет указаний на какое либо долговое обязательство, которое он обеспечивает, как нет таких условий и в договоре займа – каким имуществом обеспечивается займ с индивидуальными признаками заложенного имущества, его залоговой оценкой.

Щербакову не было никакого смысла обременять покупаемую квартиру какими-либо залоговыми обязательствами, т.к. после покупки собственником квартиры становился он, он никаких денежных долговых обязательств перед Будько не имел, и соответственно обращение взыскания по долгам бывшего собственника квартиры, являвшегося должником Щербакова не могло быть обращено на собственность его кредитора, т.к. это противоречило бы природе залоговых обязательств и их существу как обеспечительной меры по заемным обязательствам должника перед кредитором, по которому взыскание по долгам обращается на заложенное имущество принадлежащее должнику и 3 лицам, для погашения долга кредитору из средств, полученных от продажи предмета залога.

В связи с чем, суд считает, доводы истца о притворном (ничтожном) характере договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> № в <адрес> между Будько и Щербаковым, и о том, что данный договор прикрывает договор залога в обеспечение договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, тем более сумма займа и купли продажи явно несоизмеримы друг с другом.

Анализируя условия гарантийного обязательства Щербакова А.В. от ДД.ММ.ГГГГ перед Будько П.В. ( л.д. 15) и его смысловое содержание, он также не содержит никаких условий по залогу квартиры, а является обещанием Щербакова А.В. продать <адрес> № в <адрес> обратно Будько по цене <данные изъяты> рублей, при условии если Будько вовремя выполнит обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. В данном обязательстве ничего не говорится, что Щербаков безвозмездно обязуется вернуть квартиру в собственность Будько, а наоборот по смыслу обязательства, после возврата суммы займа Будько Щербакову, Щербаков обещает продать Будько квартиру дополнительно за <данные изъяты> рублей, что также исключает какой либо залог по договору займа. Однако, такое обязательство Щербаков взял на себя оговорив, что оно прекращает свое действие при нарушении Будько условий договора займа, в т.ч. и при однократной просрочке возврата займа.

Кроме того, данное гарантийное обязательство не является предварительным договором купли продажи, т.к не подписано второй стороной, и кроме того какого либо правового значения для дела не имеет, т.к. Будько не отрицал, что он нарушил условия договора займа, указывая только на частичное его погашение. Не представил он суду и доказательств своевременных платежей по займу Щербакову. Более того данное условие не было включено в письменный договор купли продажи квартиры, что имели возможность сделать Будько и Щербаков при заключении договора купли продажи, но не сделали этого, и сдали договор на регистрацию без указанных условий, в связи с чем, гарантийные обязательства Щербакова никаких обязательств и недействительности договора купли продажи квартиры между Щербаковым и Брякиным не создает.

ДД.ММ.ГГГГ между Щербаковым А.В. в лице его представителя по доверенности и Брякиным А.Н. был подписан договор купли продажи вышеуказанной <адрес> № в <адрес>, по буквальному тексту и условиям которого Брякин А.Н. как продавец обязался передать Щербакову А.В. как продавец покупателю спорную квартиру по цене <данные изъяты> рублей.

Сторонами исполнены обязательства по обоим договора купли продажи по буквальному тексту которых оплату по договору продавец получил с покупателя до подписания договоров. Суду также доказан переход права собственности на квартиру от продавца Будько к покупателю Щербакову, а впоследствии от продавца Щербакова к покупателю Будько, который произошел после регистрации договоров и перехода права собственности в УФРС по НСО. При этом, Будько зная о буквальном содержании текста договора купли продажи, и отсутствие в нем условий о залоге не отозвал его с государственной регистрации, он также заведомо знал о том, что договор займа условий о залоге квартиры не содержит, и что он не сдавал его на регистрацию в УФРС по НСО для регистрации каких либо залоговых обязательств, и не мог не понимать, что после регистрации договора купли продажи право собственности на квартиру перейдет к Щербакову, который вправе будет распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Указанное поведение сторон договора также свидетельствуют о том, что при заключении вышеуказанных договоров их воля была направлена именно на заключение отдельных договоров займа, необеспеченного залогом, и отдельного договора купли продажи квартиры для дополнительного получения денежных средств от продажи квартиры помимо займа. Соответственно, не является недействительным и последующий договор купли продажи квартиры между Щербаковым и покупателем Брякиным от ДД.ММ.ГГГГ, который не являлся ни притворным, ни ничтожным по заявленным истцом основаниям, и буквальное содержание которого соответствовало воле его сторон при совершении сделки по продаже и покупке спорной квартиры по обусловленной договором цене.

На момент совершения второго договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры был Щербаков, который в силу ст. 209, 1,9 ГК РФ был вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе, и реализовал данное право продав квартиру Брякину. Ни Щербаков, ни Брякин данный договор не оспаривают по каким либо иным основаниям, и согласны с его условиями, возражают против признания договора недействительным. Договор прошел государственную регистрацию в УФРС по НСО. Реализуя свои правомочия собственника квартиры, Брякин обратился в суд с иском по выселению прежнего собственника квартиры, и вступившим в законную силу Решением Октябрьского райсуда от ДД.ММ.ГГГГ Будько выселен из спорной <адрес>. Препятствия в пользовании квартирой новому покупателю со стороны Будько, не влекут недействительности договора по иску Будько, который законные права на квартиру утратил в связи с ее законным отчуждением по договору, и не вправе оспаривать цену продажи данной квартиры по договору между Щербаковым и Брякиным, т.к. стороною договора не был, и договорная цена согласована сторонами договора и ими не оспаривается в суде.

В связи с чем, оба договора купли-продажи суд считает действительными, согласованными сторонами, воля сторон по которым была направлена на продажу квартиры покупателю по обусловленной в договоре цене, и не прикрывали какие либо иные договоры.

Учитывая вышеустановленное, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования и основания их недействительности надуманы, не доказаны суду, и отказывает в полном объеме в удовлетворении его исковых требований к ответчикам, а также в возмещении с них судебных расходов.

Суд также считает, что истец злоупотребляет своими правами, заявляя требования о применении двухсторонней реституции по основаниям притворности, ссылаясь на залог квартиры, и при этом, заявляет о возврате ему в собственность квартиры без обращения на нее взыскания по непогашенному долгу перед Щербаковым и без возврата ему денежных средств, как это предусмотрено правилами п.2 ст. 170 ГК РФ, по которым законодателем установлено, что при притворности сделки применяются правила предусмотренные данной сделкой. В связи с чем, заявляемый истцом способ защиты в виде применения последствий недействительности сделки по признаку притворности в виде двухсторонней реституции противоречат закону ( ст. 170 п.2 и закону «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

В силу положений ст. 98,100 ГПК РФ, поскольку истцом заявлен неосновательный иск к ответчикам, которые понесли судебные расходы на представителей, учитывая степень участия представителей, длительность рассмотрения дела судом, степень его сложности и обстоятельства дела, а также в пределах разумного, суд частично удовлетворяет ходатайство ответчиков о возмещении судебных расходов и взыскивает с истца в пользу ответчика Щербакова в возмещение судебных расходов на представителя <данные изъяты> рублей, а в пользу ответчика Брякина <данные изъяты> рублей, отказав в удовлетворении остальных требований ответчика по судебным расходам в связи с явной завышенностью.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований Будько П.В. к Щербакову А.В., Брякину А.Н. о признании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между Будько П.В. и Щербаковым А.В. недействительным по основаниям п.2 ст. 170 ГК РФ, признании недействительным последующего договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Брякиным А.Н. и Щербаковым А.В. недействительным по основаниям ст. 168 ГК РФ, признании недействительными последующих записей в Едином государственном прав о государственной регистрации прав, а также в признании права собственности на <адрес> № за Будько П.В..

Удовлетворить частично ходатайство представителей Щербакова А.В. и Брякина А.Н. о возмещении судебных расходов на представителей по делу.

Взыскать в пользу Щербакова А.В. с Будько П.В. в возмещение судебных расходов на представителя <данные изъяты> рублей.

Взыскать в пользу Брякина А.Н. с Будько П.В. в возмещение судебных расходов на представителя <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении остальной части ходатайств о взыскании судебных расходов на представителей Щербакова А.В. и Брякина А.Н. – отказать.

Решение может быть обжаловано в 10 дневный срок с момента изготовления в окончательном виде на имя судебной коллегии по гражданским делам облсуда с подачей кассационной жалобы через Октябрьский районный суд.

Судья Сытик А.Л.