Судебная практика

О переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи. Решение от 05 апреля 2010 года №. Московская область.

Решение СУДА

Именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 апреля 2010 года гор. Ногинск Московской области

Ногинский городской суд в составе:

председательствующего судьи Поповой *.*.,

при секретаре Кучерук *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козловой *.*. к Копыловой *.*., Козловой *.*., Козлову *.*., Бакиеву *.*. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи долей квартиры,

Установил:

Козлова *.*. обратилась в суд с иском к Копыловой Н.П, Козловой Л.И, Козлову *.*., Бакиеву *.*. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи долей квартиры.

Истец просила суд: перевести на нее – Козлову *.*. права и обязанности покупателя долевой собственности в квартире, расположенной по адресу:...

В обоснование
заявленных требований, истец ссылалась на следующее.

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, она является собственником 29 долей в квартире, расположенной по адресу:...

Правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство по завещанию от Дата обезличена удостоверенное нотариусом Ногинского нотариального округа Московской области ФИО1 Дата обезличена, реестровый номер Номер обезличен.Правоутверждающим документом является свидетельство о государственной регистрации права от Дата обезличена. серия Номер обезличен, выданное УФРС по Московской области Ногинского отдела. Площадь указанной квартиры составляет 43 1 кв.м., что подтверждается техническим паспортом, Номер обезличен от Дата обезличена (инвентарный номер Номер обезличен), выданным ГУП МО «ФИО4» Ногинского филиала в г. Ногинск. Другими сособственниками долевой собственности, являются: Копылова *.*., собственник 1/18 доли в праве общей долевой собственности на квартиру (свидетельство от Дата обезличена серия Номер обезличен Номер обезличен); Козлова *.*., собственник 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру (свидетельство от Дата обезличена. серия Номер обезличен); Козлов *.*., собственник 7/18 доли в праве общей долевой собственности на квартиру (свидетельство от Дата обезличена серии Номер обезличен), выданные УФРС по Московской области Ногинского отдела.

В Дата обезличена ответчики предложили ей купить принадлежащие им доли, на что ими было получено ее согласие. Однако в дальнейшем она пыталась договориться о цене на покупку долей, но от переговоров и встреч ответчики отказывались и уклонялись, вопрос о купле-продаже доли так и остался неурегулированным.

В Дата обезличена ей стало известно, что ответчики продали свои доли в праве общей долевой собственности третьему лицу - Бакиеву *.*..

Согласно действующего законодательства ч. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему
лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

По мнению истца Козловой *.*., Козлова *.*., Козлов *.*., Копылова *.*. и Бакиев *.*. нарушили ее преимущественное право покупки общей долевой собственности, предусмотренное действующим законодательством.

Истец Козлова *.*., а также ее представители: Мурашов *.*., Тарасенко *.*., действующие по доверенности, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, дали суду аналогичные установочной части решения суда объяснения.

Кроме того, истец Козлова *.*. дополнила, что когда Козлова *.*. прислала ей письменное уведомление по продаже доли общей долевой собственности на сумму 1 700 000 рублей, она согласилась, однако посчитала, что данное уведомление было ненадлежащим образом заверено. Поскольку у нее нет специфических познаний по продаже объектов недвижимости, то она обратилась за консультацией в агентство недвижимости, где ей пояснили, что указанное уведомление должно быть нотариально заверенным.

Представитель истца Козловой *.*. – Мурашов *.*. пояснил суду, что ответчики продали 79 долей квартиры ответчику Бакиеву *.*. за 850 000 рублей, а не за 1 7000 000 рублей, как указано в договоре купли – продажи. Стоимость спорных долей квартиры не может превышать 1 100 000 руб., что подтверждается и заключением экспертизы, представленной в материалы дела. Указанную информацию подтвердили в двух агентствах недвижимости....

Представитель истца Козловой *.*. – Тарасенко *.*. пояснил суду, что ответчики своим действиями нарушали действующее законодательство, так как продали свои доли в общей долевой стоимости, третьему истцу на иных условиях без согласия и извещения другого собственника, то есть истца. Представитель истца Козловой *.*. – Тарасенко
*.*. полагал, что доводы ответчиков не состоятельны, не убедительны и противоречат фактическим обстоятельствам дела. В обосновании своих доводов ответчики ссылаются на договор купли-продажи доли в общей долевой собственности, акт приема-передачи недвижимости, расписку о получении денежных средств, документы по сделке купли – продажи истребованные из УФРС по Московской области приобщенные к настоящему гражданскому делу.

Как усматривается из материалов дела, истицей в качестве доказательств своих требований предоставлена реальная, фактическая оценка объекта недвижимости, из которой стоимость отчуждаемой ответчиками доли составляет на момент рассмотрения данного гражданского дела 1 1180 00 рублей, а стоимость объекта недвижимости 2-х комнатной квартиры, находящаяся по адресу:... – 2 300 000 рублей. Так в судебном заседании ответчик Бакиев *.*. пояснил, что покупая указанную долю в общей долевой собственности, руководствовался не стоимостью приобретаемой доли, а географическим положением и инфраструктурой находящейся рядом с объектом недвижимости. Доводы ответчика сомнительны и недостоверны, это подтверждается показаниями свидетеля ответчика руководителем риэлторской фирмы и самим ответчиком, так как ответчик Бакиев *.*. осматривал разные объекты и в том же районе и в других районах..., где стоимость недвижимости была значительно ниже, соответствовала реальной оценке на рынке недвижимости и с аналогичной инфраструктурой. Поскольку договор купли – продажи заключен в простой письменной форме, денежные средства передавались наличными, в расписке о получении фактически указанных денежных средств отсутствуют свидетели (незаинтересованные лица), других объективных доказательств подтверждающих получение и оплату именно той суммы, которая указан в договоре купли – продажи, ответчиками не представлено. Следовательно, представленные ответчиками доказательства можно посчитать недостоверными и соответственно относится критически, так как объективно указанные обстоятельства ничем не подтверждаются. При рассмотрении дела по
существу выяснилось, что между ответчиками Копыловой *.*., Козловой *.*., Козловым *.*., и истицей сложились неприязненные отношения в связи, с чем ответчики намеренно завышали стоимость отчуждаемой доли с целью продажи третьему лицу, а не истице.

Ответчики: Козлова *.*., Козлов *.*., Копылова *.*. в судебное заседание не явились. Их интересы по доверенности представляла Холина *.*., которая иск не признала, пояснила суду, что нарушений требований ст. 250 ГК РФ при совершении сделки купли-продажи долей не было. Были соблюдены все требования указанной нормы, а именно: Козловой *.*. было направлено два уведомления о продажи долей. Это подтверждается как показаниями самой Козловой *.*., которая неоднократно подтверждала этот факт на судебных заседаниях, так и пакетом документов, представленным Главным управлением федеральной регистрационной службы по Московской области на запрос суда, в котором имеется Свидетельство, выданное,. Дата обезличена. нотариусом г. Электроугли Ногинского нотариального округа Московской области ФИО3, зарегистрированное в реестре Номер обезличен. В данном Свидетельстве удостоверяется, что Козлова *.*. не обращалась в нотариальную контору для реализации своего преимущественного права покупки. Кроме того, Козлова *.*. постоянно путалась в своих показаниях. Ее представитель Мурашов *.*. утверждал, что между Козловой *.*. и ответчиками была достигнута устная договоренность о приобретении ею долей, и она подала заявление в банк с целью взять кредит на покупку спорных долей. В дальнейшем Козлова *.*. также утверждала, что между ней и ответчиками была достигнута договоренность о покупке долей и с этой целью она занялась приватизацией квартиры, находящейся в.... Про взятие кредита из банка не было сказано ни слова. Между первым уведомлением, которое адресовано Козловой *.*., и вторым прошло пять месяцев,
а по требованиям ч. 2 ст. 250 ГК РФ у гражданина имеется месяц на возможность использования преимущественного права покупки. На вопрос, почему в течение такого длительного времени она не заключила договор купли-продажи долей Козлова *.*. заявила, что не смогла договориться с ответчиками о приобретении ею долей. Дата обезличена вступило в силу Решение суда об определении порядка пользования между истцом и ответчиками, что также подтверждает отсутствие у них договоренности о покупки долей. После получения второго уведомления, совершенного в нотариальной форме, Козловой *.*. достаточно было известить нотариуса о намерении купить указанные доли. Она этого не сделала. Истец утверждает, что повышение в цене на 100 000 рублей это много, и это не та цена, за которую она готова купить доли. Тем самым она еще раз, подтвердила свой отказ от покупки спорных долей. На ее – представителя – Холиной *.*. вопрос, готова ли Козлова *.*. приобрести указанные доли за 1 млн. 800 000 рублей, Козлова *.*. ответила согласием. Однако внести на депозит суда указанную сумму, отказалась. Указанное обстоятельство может указывать на отсутствие денег у Козловой *.*. на приобретение долей, что подтверждается и перепиской между Козловой *.*. и Козловой *.*. Заявление истца, что спорные доли квартиры на самом деле были проданы за меньшую сумму, чем указано в договоре купли-продажи, не имеет отношения к заявленным исковым требованиям. В исковом заявлении истец просит перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей, об оспаривании цены иск не подавался.

Ответчик Бакиев *.*. и его представитель Холина *.*., действующая по доверенности иск не признали по основаниям, изложенным представителем
Холиной *.*. выше.

Представитель третьего лица – Ногинского отдела УФРС по Московской области, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился. От третьего лица поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.

Выслушав объяснения сторон, изучив письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца Козловой *.*. удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 432 ГК
РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии; 9 пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Судом установлено, что истец Козлова *.*. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от Дата обезличена, выданного нотариусом Ногинского нотариального округа Московской области ФИО1, запись в реестре Номер обезличен, является собственником 29 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу:... что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Дата обезличена на бланке Номер обезличен (л.д. 11).

Другими сособственниками в праве общей собственности на указанную квартиру, являлись: Копылова *.*., собственник 1/18 доли; Козлова *.*., собственник 1/3 доли, Козлов *.*., собственник 7/18 долей.

Нотариусом гор. Электроугли нотариального округа Московской области ФИО3 Дата обезличена Козловой *.*. было передано нотариально удостоверенное заявление Копыловой *.*., Козловой *.*., Козлова *.*. о намерении продать принадлежащие им 79 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу:..., за 1 800 000 рублей в течение месяца со дня получения Козловой
*.*. указанного заявления. В заявлении содержится просьба сообщить о своем согласии или отказе приобрести 79 долей квартиры за 1 800 000 рублей, в течение месяца со дня получения Козловой *.*. указанного заявления. Для заключения и регистрации указанного выше договора купли – продажи долей квартиры, у нотариуса гор. Электроугли нотариального округа Московской области ФИО3. Дата обезличена было получено свидетельство, запись в реестре за Номер обезличен, из текста которого усматривается, что ответа на заявление от Дата обезличена в нотариальную контору гор. Электроугли Ногинского нотариального округа Московской области не поступало (л.д. 40).

Кроме того, установлено, что до направления указанного уведомления, в нотариальной форме Копылова *.*., Козлова *.*., Козлов *.*. о своем намерении продать принадлежащие им 79 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу:... поставили в известность истца Козлову *.*. о намерении продать вышеуказанные доли.

Между продавцами Копыловой *.*., Козловой *.*., Козловым *.*. не было достигнуто согласия по существенному условию договора купли – продажи – цене, о чем свидетельствует отсутствие ответа истца на заявление от Дата обезличена в нотариальную контору гор. Электроугли Ногинского нотариального округа Московской области (л.д. 40), а также ее переписка с одним из продавцов – Козловой *.*. (л.д. 118, 119).

Дата обезличена между Копыловой *.*., Козловой *.*., Козловым *.*. и Бакиевым *.*. в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи 79 долей в праве общей собственности на квартиру, находящейся по адресу:... (л.д. 41-45). Указанный договор и переход права собственности по нему от Копыловой *.*., Козловой *.*., Козлова *.*. к Бакиеву *.*. был зарегистрирован в органах обязательной государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок ним, о чем, в ЕГРПН сделана запись регистрации Номер обезличен и выдано свидетельство о государственной регистрации права от Дата обезличена на бланке Номер обезличен (л.д. 46). Свои обязательства по передаче Копыловой *.*., Козловой *.*., Козлову *.*. денежных средств в размере 1 800 000 рублей по договору купли – продажи указанных выше долей квартиры Бакиевым *.*. были выполнены, что подтверждается распиской в получении денежных средств от Дата обезличена (л.д.39).

Свидетель ФИО2 пояснила суду, что является сотрудником компании ООО «ФИО5» в должности руководитель отдела продаж. Ею ответчику Бакиеву *.*. оказывались услуги в рамках договора на оказание риэлторских услуг. На стадии переговоров до подписания договора на подписание услуг рассматривались другие варианты объектов недвижимости. Учитывая доверительные отношения между заказчиком и компанией в ее лице, протокол показов объектов не велся до момента пока объект не был найден. До заключения договора купли- продажи ответчик осматривал квартиру и комнату. Сколько объектов предлагалось, не помнит. При этом, цена объектов варьировалась в ценовом диапазоне от 1 500 000 руб. до 2 000 000 руб. Цена объектов была в пределах рыночной стоимости. Заказчик устраивал объект недвижимости, поскольку учитывалось удобное транспортное сообщение, а также местоположение населенного пункта. О том, что имелось Решение суда, и судом был определен порядок пользования между сособственниками в квартире, где продавались доли, было известно. Текст договора технически составлялся сотрудниками центра оформления ООО «ФИО6» и ими же сопровождалось государственная регистрация указанного договора. Заказчик Бакиев *.*. дал задание компании сопроводить данную сделку, что это совпало с ее пребыванием в Санкт - Петербурге и она лично встречалась с продавцами Козловой *.*. и ее сыном, уточняла условия предстоящей сделки. Она поверяла документы, удостоверяющие личность и правоустанавливающие документы на объект. При заключении сделки присутствовали все трое собственников на территории ООО «Курс», производились расчеты и обмен распиской, подтверждающей факт проведения расчетов по договору купли-продажи. Образец расписки готовила компания, и все трое продавцов в ее присутствии, и присутствие Бакиева *.*. подписали указанную расписку. Денежные средства передавались наличными.

Суд не принимает доводов представителя истца Козловой *.*. – Тарасенко *.*. о том, что ответчики своим действиями нарушали действующее законодательство, так как продали свои доли в общей долевой стоимости, третьему истцу на иных условиях без согласия и извещения другого собственника.

Из материалов дела усматривается, что продавцы Копылова *.*., Козлова *.*., Козлов *.*. о намерении продать принадлежащие им 79 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу:... за 1 800 000 рублей, уведомили истца в письменном виде, что подтверждается письменными доказательствами, а также не отрицалось истцом по делу. То есть, требования положений ч.2 ст. 250 ГК РФ ответчиками были выполнены, а поэтому суд не усматривает нарушений преимущественного права покупки Козловой *.*. на спорные доли квартиры.

Не принят судом и довод представителя истца Козловой *.*. – Тарасенко *.*. о том, что спорные доли квартиры на самом деле были проданы за меньшую сумму, чем указано в договоре купли-продажи, поскольку объективно не подтвержден материалами дела.

Анализируя отчет Номер обезличен выполненный ООО «ФИО7», об оценке рыночной стоимости 79 долей в квартире, расположенной по адресу:... (л.д. 65 – 115), суд приходит к выводу, что цена – 1 118 221 руб., указанная в отчете является вероятной рыночной ценой и не обязательной для сторон.

Также из указанного отчета следует, что цена действительна на дату ее исполнения – Дата обезличена, что не совпадает ни с датой заключения договора купли – продажи спорных долей квартиры ( Дата обезличена), ни с датой получения Козловой *.*. нотариального уведомления о намерении продавцов Копыловой *.*., Козловой *.*., Козлова *.*. продать вышеуказанные доли квартиры ( Дата обезличена).

При этом суд учитывает, что, определяя стоимость предмета сделки, стороны не связаны его рыночной стоимостью и в силу свободы договора могут определить стоимость объекта недвижимости по своему усмотрению.

В связи с указанным, суд не принимает доводы истца Козловой *.*. и ее представителя – Тарасенко *.*. о том, о том, что стоимость спорных долей существенно завышена.

Не могут быть приняты судом доводы представителя истца Козловой *.*. – Тарасенко *.*. о том, что ответчик Бакиев *.*. имея возможность приобрести объект недвижимости за меньшую цену, руководствовался не стоимостью приобретаемой доли, а географическим положением и инфраструктурой находящейся рядом с объектом недвижимости, поскольку из текста отчета Номер обезличен, выполненного ООО «ФИО7», об оценке рыночной стоимости 79 долей в квартире, расположенной по адресу:... следует, что местоположение объекта в районе с развитой инфраструктурой в 50 минутах транспортной доступности от станции метро «...», определяет его хорошую инвестиционную привлекательность (л.д. 77).

Не принят судом и довод представителя истца Козловой *.*. – Тарасенко *.*. о том, что объективно не подтверждаются доказательства передачи денежных средств по договору купли – продажи, поскольку объективно подтвержден письменными доказательствами - распиской в получении денежных средств от Дата обезличена (л.д.39).

Не нашел своего объективного подтверждения и довод представителя истца Козловой *.*. – Тарасенко *.*. о том, между ответчиками Копыловой *.*., Козловой *.*., Козловым *.*., и истицей сложились неприязненные отношения в связи, с чем ответчики намеренно завышали стоимость отчуждаемой доли с целью продажи третьему лицу, а не истцу.

При указанных обстоятельствах, суд, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, не находит исковые требования Козловой *.*. *.*. законными и обоснованными, а потому подлежащими удостоверению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ

Решил:

В удовлетворении иска Козловой *.*. к Копыловой *.*., Козловой *.*., Козлову *.*., Бакиеву *.*. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи 79 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу:..., заключенного Дата обезличена между Копыловой *.*., Козловой *.*., Козловым *.*. с одной стороны и Бакиевым *.*. с другой стороны – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение 10 дней.

Судья: