Судебная практика

По иску Цускман В.Н о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения. Решение от 03 июня 2010 года № . Омская область.

Кормиловский районный суд Омской области

в составе председательствующей судьи Вяткиной Г.С.

при секретаре Споденейко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в р.п. Кормиловка

03 июня 2010 года

гражданское дело по иску Цускман В.Н, Цускман Д.В и Васильева С.В к Киселеву А.П, Голяку Ю.В, Долгоруку А.В и Долгорук Л.П о признании недействительными договоров купли – продажи земельного участка и жилого дома, о признании права пользования земельным участком, о регистрации сделки купли – продажи жилого дома и перехода права собственности на жилой дом,

Установил:

Истцы обратилась в суд с иском к Киселеву А.П., Голяку Ю.В., Долгоруку А.В. и Долгорук Л.П. о признании недействительными договоров купли – продажи земельного участка и жилого дома, о признании права пользования земельным участком, о регистрации сделки купли – продажи жилого дома и перехода права собственности на жилой дом.

В обоснование своих требований указали, что между Цускман И.А., Цускманом В.Н., Цускманом Д.В., Васильевым С.В. и Киселевым А.П. ДД.ММ.ГГГГ года был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес> Сделка сторонами исполнена. Договор купли-продажи зарегистрирован нотариусом В. в реестре за № №. Стоимость дома в размере <данные изъяты> рублей уплачена покупателем продавцу, а передача имущества в соответствии с п.1 ст. 556 ГК РФ осуществлена по акту приема – передачи жилого дома ДД.ММ.ГГГГ года. Правомерность заключения договора купли – продажи жилого дома сторонами не оспаривалась. ДД.ММ.ГГГГ года умерла Ц.И. После смерти Ц.И., они Цускман В.Н., Цускман Д.В. и Васильев С.В. фактически приняли наследство, продолжая пользоваться общей собственностью в соответствии с п.2 ст. 1153 ГК РФ. До настоящего времени переход права собственности на недвижимое имущество, переданное по договору купли – продажи ДД.ММ.ГГГГ года, не произошел. Это связано с тем, что гражданин Киселев А.П. не исполняет обязательство по государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом. А именно, с момента приобретения ими жилого дома Киселев А.П. под разными предлогами уклоняется от государственной регистрации, ссылаясь на нехватку времени. На неоднократные письменные предложения зарегистрировать договор он не реагировал. Договор купли – продажи жилого дома согласно ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими лица; к заявлению прикладываются документы, необходимые для ее проведения (п.п.1 и 2 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Вследствие того, что сделка исполнена, а правообладатель Киселев А.П. не содействовал законному переходу прав на недвижимое имущество, его бездействие следует рассматривать как уклонение от государственной регистрации сделки. Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о государственной регистрации перехода права собственности. Об этом же гласит ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Расписки, в которых Цускман В.Н. и Цускман Д.В. отказываются от жилого дома и земельного участка находящегося по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес> в пользу Киселева А.П. написаны под влиянием обмана и тяжелой жизненной ситуацией. После того как они написали указанные расписки, они неоднократно предпринимали попытки вернуть денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, полученные в результате этих расписок и тем самым расторгнуть эту расписку по соглашению сторон. Кроме того, на основании указанных расписок Киселев А.П. не имел право отчуждать, в том числе принадлежащий Васильеву С.В. жилой дом и земельный участок, находящийся по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, так как этими расписками было нарушено право Васильева С.В., закрепленное в ст. 250 ГК РФ, а именно, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. На основании сделанного ДД.ММ.ГГГГ года запроса в Кормиловский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области они узнали, что Киселев А.П. возмездно передал проданный нам жилой дом и земельный участок, находящийся по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, принадлежащий им в соответствии с договором купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Голяку Ю.В., о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра. То есть, Киселев А.П. отчуждает жилой дом и земельный участок во второй раз. Этот факт, безусловно, затрагивает их интересы, а также нарушает их конституционное право на жилище, закрепленное в ст.ст. 35, 40 Конституции РФ. Просили суд признать право пользования земельным участком за Цускманом В.Н., Цускманом Д.В. и Васильевым С.В., находящимся по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, в соответствии с пунктом 4 договора купли – продажи жилого дома от 18 июля 2001 года, признать договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, находящегося по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, заключенного между Киселевым А.П. и Голяком Ю.В. недействительным, признать договор купли - продажи земельного участка, находящегося по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, ул. <адрес>, заключенного между Голяком Ю.В. и Долгоруком А.В. и Долгорук Л.П. недействительным, а также обязать Кормиловский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области произвести государственную регистрацию сделки и перехода права собственности, в соответствии с договором купли – продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ года находящегося по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Конофацкий В.А. исковые требования поддержал и суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ года Цускманом В.Н., Цускман И.А., Цускманом Д.В. и Васильевым С.В. по договору купли – продажи жилого дома приобрели у Киселева А.П. жилой дом, расположенный по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>. Правомерность заключения договора купли – продажи жилого дома сторонами не оспаривается. До настоящего момента регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ года не произошла. Это связано с тем, что Киселев А.П. не исполняет обязательство по государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом. А именно Киселев А.П. под разными предлогами уклоняется от государственной регистрации. На неоднократные письменные предложения истцов предпринять необходимые меры к регистрации спорного договора не реагировал. Согласно ст. 58 ГК РФ договор купли – продажи жилого дома подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими лица. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Вследствие того, что сделка исполнена, а правообладатель Киселев А.П. не содействовал законному переходу прав на недвижимое имущество, его бездействие следует рассматривать как уклонение от государственной регистрации сделки. Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о государственной регистрации перехода права собственности. Об этом же гласит ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При заключении указанного договора купли – продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ года к Цускманам перешло право пользования земельным участком, на котором расположен указанный жилой дом. Расписки, в которых истцы Цускман В.Н. и Цускман Д.В. отказываются от права собственности на жилой дом и земельный участок в пользу Киселева А.П., были написаны истцами под влиянием обмана и угроз Киселева А.П. Впоследствии, истцы и их представитель по доверенности Мосияш А.О. неоднократно предпринимали попытки вернуть полученные денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, полученные в результате написания расписок и тем самым расторгнуть эти расписки по соглашению сторон. Кроме того, Киселев А.П. не имел право отчуждать спорный жилой дом и земельный участок, в том числе принадлежавший истцу Васильеву С.П. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. О том, что Киселев А.П. возмездно передал проданный истцам жилой дом и земельный участок, находящийся по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес> Голяку Ю.В., истцу Васильеву С.В. стало известно из ответа на запрос от ДД.ММ.ГГГГ года в Кормиловский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области. То есть, Киселев А.П. отчуждает жилой дом и земельный участок дважды, во второй раз в пользу Голяка Ю.В., который не является добросовестным покупателем, так как знал, что имущество, находящиеся по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, является спорным. В последующем Голяк Ю.В. пробыв собственником жилого дома и земельного участка мене двух месяцев пишет заявление на снос спорного дома, а затем и вовсе продает это недвижимое имущество Долгорук А.В. и Долгорук Л.П., которые также знали, что недвижимое имущество, которое они приобрели является спорным, так как до покупки об этом с ними беседовал Мосияш А.О. Этот факт, безусловно затрагивает интересы истцов, а также нарушает их конституционное право на жилище, закрепленное в ст. 35, 40 Конституции РФ.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года истец Цускман В.Н. уточненные исковые требования поддержал полностью, суду пояснил, что спорный жилой дом их семья приобрела в ДД.ММ.ГГГГ года в общую долевую собственность, он, его жена и два сына. Указанный договор был удостоверен нотариусом. В ДД.ММ.ГГГГ году умерла жена Ц.И В спорном жилом доме они не проживают с ДД.ММ.ГГГГ года, снимают жилье в <адрес> Кормиловского района, так как они работают недалеко от <адрес> Кормиловского района. В ДД.ММ.ГГГГ года к ним обратился Киселев А.П. и потребовал, чтобы они написали расписки, в которых отказываются от жилого дома и земельного участка. При этом Киселев А.П. пояснил, что если они согласятся написать расписки, то получат по <данные изъяты> рублей каждый, а если нет, то он обратится в суд, и они останутся без денег и без дома. Они, испугавшись, согласились. Киселев А.П. отдал ему и сыну Цускман Д.В. по <данные изъяты> рублей, деньги, причитающиеся Васильеву С.В. он им не отдавал. Они переписывали расписки с листа бумаги, на котором был отпечатан необходимый текст. С Мосияш А.О. о совершении сделки купли-продажи жилого дома они договаривались еще зимой, но сделку оформить не могли, так как у них не было личных документов – паспортов. После того, как они рассказали Мосияшу А.О. о том, что написали расписки, в которых отказались от жилого дома и земельного участка, он рекомендовал им обратиться в суд. Он неоднократно предпринимал попытки вернуть деньги Киселеву, так как земельный участок желает продать Мосияшу А.О.

Истец Цускман Д.В. уточненные исковые требования поддержал полностью, суду пояснил, что у в ДД.ММ.ГГГГ году, ему было 11 лет, когда их семья переехала на постоянное место жительство из г. Омска в р.п. Кормиловка, где они купили жилой дом. В р.п. Кормиловка они проживали по <адрес>. В 2007 году умерла их мать. В ДД.ММ.ГГГГ году, они переехали в <адрес> Кормиловского района, но жилой дом <адрес> в р.п. Кормиловка они не бросали, часто с отцом приезжали в этот дом. Ключи от спорного жилого дома были только у них, они их некому не давали. Через некоторое время они приехали и увидели, что в указанном доме разрушены окна, двери, система отопления, печь. Мосияш А.О. предложил купить у них жилой дом и земельный участок <адрес> в р.п. Кормиловка Омской области за <данные изъяты> рублей и обещал купить им небольшой Ф.И.О. Но они не могли оформить сделку купли – продажи жилого дома, так как у них не было паспортов. Мосияш А.О. пообещал помочь им в оформлении паспортов. В середине ДД.ММ.ГГГГ года к ним приехал Киселев А.П. и сказал, чтобы они написали расписки об отказе от жилого дома <адрес> в р.п. Кормиловка. Также Киселев А.П. сказал, сделка с Мосияш А.О. у них не получится и что если они не напишут расписки, то они потеряют и деньги и дом. Они испугались и написали указанные расписки. Киселев А.П. заплатил им по <данные изъяты> рублей. На следующий день, они обо всем рассказали Мосияшу А.О. и он рекомендовал им обратиться в суд. В настоящее время дом для проживания непригоден, но они хотят оформить право собственности на земельный участок и продать его Мосияшу А.О.

Истец Васильев С.В. уточненные исковые требования поддержал полностью, суду пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ году он проживал в г. Омске с бабушкой, родители уехали на постоянное место жительство в р.п. Кормиловка, где приобрели в собственность жилой дом <адрес>. Он является собственником 14 доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом. Он часто приезжал к родителям. В 2007 году умерла мать, и он потерял связь с родственниками, но он знал, что они живут в спорном жилом доме. О том, что не произведена регистрация права собственности на спорный жилой дом он не знал, считал, что родители зарегистрировали право собственности на жилой дом. В ДД.ММ.ГГГГ года, Мосияш А.О. приезжал к нему и предложил купить у них спорный жилой дом за <данные изъяты> рублей. Мосияш А.О. помог его родственникам, поэтому жилой дом и земельный участок они хотят продать ему.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года ответчик Киселев А.П. уточненные исковые требования не признал, суду пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ году спорный жилой дом продал по доверенности его отец Киселев П.А., так как он проживал в Тюменской области. Когда он приехал в ДД.ММ.ГГГГ году, ему отец сообщил, что за земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, образовалась задолженность по земельному налогу. Он полностью погасил задолженность по земельному налогу. В этом же году, к нему обратился Мосияш А.О. с просьбой продать ему спорный жилой дом. Он сказал, что дом уже продан. Мосияш А.О. сказал, что он нашел семью Цускманов, собрал все справки и считает, что он имеет право оформить спорный дом и продать ему. Мосияш А.О. предложил ему за спорный жилой дом <данные изъяты> рублей. Он согласился. В ДД.ММ.ГГГГ года Мосияш А.О. сказал ему, чтобы он оформил в собственность земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом. Он получил повторное свидетельство о регистрации права собственности на жилой дом, а затем получил свидетельство о праве собственности на землю. Эти документы он готовил, чтобы оформить сделку купли – продажи жилого дома и земельного участка с Мосияшем А.О. После оформления указанных документов он уехал в Тюменскую область. Мосияш А.О. к ним больше не обращался и не приезжал. Через некоторое время к нему обратился Голяк Ю.В. с просьбой продать жилой дом и земельный участок. Но прежде они Решили вернуть деньги семье Цускман, уплаченные ими в ДД.ММ.ГГГГ по договору купли – продажи жилого дома. Деньги Цускман В.Н. и Цускман Д.В. возвращал его отец и Голяк Ю.В. ДД.ММ.ГГГГ года они вернули Цускман В.Н. и Цускман Д.В. деньги, а те в свою очередь написали расписки, в которых отказались от спорного жилого дома и земельного участка. Об этом он знает со слов отца.

Ответчик Голяк Ю.В. уточненные исковые требования не признал, суду пояснил, что в начале ДД.ММ.ГГГГ году он позвонил Киселеву А.П. с просьбой продать ему спорный жилой дом и земельный участок. Киселев А.П. пояснил, что он оформил доверенность на своего отца и порекомендовал обратиться к нему. ДД.ММ.ГГГГ года он и Киселев П.А. поехали к Цускманам в <адрес> Кормиловского района и предложили им деньги за спорный жилой дом, в той сумме, за которую они его приобретали, то есть <данные изъяты> рублей. На следующий день Киселев П.А. ездил к Цускманам один и отдал им деньги, а они написали расписки, в которых отказались от спорного жилого дома и земельного участка. После того, как были оформлены документы, и он стал собственником спорного жилого дома и земельного участка, он оформил документы о сносе дома, так как физический износ дома составил 64 %. Он планировал построить на указанном земельном участке жилой дом, но так как он нашел работу в другом городе, ему было необходимо переехать. В ДД.ММ.ГГГГ года он продал земельный участок, расположенный по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, ул. <адрес> – Долгорук Л.П. и Долгорук А.В.

Ответчик Долгорук Л.П., будучи надлежащим образом, извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в назначенное время в суд не явилась, обратилась в суд с заявлением, в котором просила дело рассмотреть в ее отсутствии.

Ответчик Долгорук А.В. уточненные исковые требования не признал, суду пояснил, что о земельном участке, расположенном по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес> он узнал случайно, из разговора Голяка Ю.В. с незнакомым мужчиной. В тот период времени он уже искал земельный участок для строительства жилого дома. Он подошел к Голяку Ю.В. и тот ему пояснил, что нашел работу и ему необходимо уехать в другой город, поэтому он продает земельный участок, расположенный по адресу: Омская область, <адрес>. Он поехал по указанному адресу, посмотрел земельный участок и Решил его купить. Он с Голяком Ю.В. составили договор купли – продажи земельного участка и зарегистрировали право собственности на данный земельный участок за ним и его женой Долгорук Л.Н. Через некоторое время после составления договора, к нему обратился Мосияш А.О. с вопросом, почему он ломает чужой жилой дом. Он объяснил, что это его собственность. Мосияш А.О. пояснил, что есть третьи лица, которым принадлежит этот жилой дом. Он данной информации значения не придал. При продаже спорного дома от Кислева А.П. к Цускманам перешло право пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом. В связи с тем, что Цускманы правом пользования спорным земельным участком не воспользовались, жилой дом бросили, Киселев А.П. получил повторное свидетельство на право пользование спорным земельным участком, а затем оформил право собственности на указанный земельный участок, после чего продал его.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года представитель администрации Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района (по доверенности) Косырев А.С. суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ года в администрацию Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района обратился Голяк Ю.В. с заявлением о выводе из эксплуатации жилого <адрес> в р.п. Кормиловка. Голяк Ю.В. предоставил все предусмотренные действующим законодательством документы. Он в составе комиссии выезжал и осматривал спорный жилой дом. После осмотра указанного жилого дома был составлен акт технического состояния здания, а затем вынесено Постановление о выводе из эксплуатации жилого дома по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>. Никаких подозрений у специалистов администрации не появилось, так как были предоставлены все необходимые документы. Просил суд принять Решение в соответствии с действующим законодательством.

Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года представитель администрации Кормиловского муниципального района (по доверенности) Рыжак Г.В. суду пояснила, что она работает в администрации Кормиловского муниципального района с 2004 года. За период ее работы в администрацию Кормиловского муниципального района с вопросом о приватизации спорного земельного участка никто не обращался. С указанным вопросом не обязательно обращаться в администрацию Кормиловского муниципального района, можно сразу обратиться в регистрирующую службу. В настоящее время, бывают случаи, когда дом оформлен на одного человека, а земельный участок на другого, это не противоречит действующему законодательству. Она проживает недалеко от спорного жилого дома, и была свидетелем того, что в спорном жилом доме жила семья Цускман. Когда они не стали проживать в спорном доме, они не бросали его, появлялись несколько раз. Просила суд принять Решение в соответствии с действующим законодательством.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года в качестве свидетеля Куприянов А.А. суду пояснил, что он является индивидуальным предпринимателем. Цускман Валерий работает у него около 7 лет, а Денис около 2 лет. Разговор о продаже жилого дома семьи Цускманов ведется около двух лет. Были люди, которые хотели приобрести у Цускманов спорный жилой дом, но у Цускманов не было личных документов – паспортов, кроме того, дом не был оформлен надлежащим образом. Это он знает со слов Цускман В и Цускман Д. После того, как дом Цускманов пришел в негодность, они жили у друзей, у знакомых. Васильева он видел на похоронах матери, но про дом с ним не разговаривал. Паспорта Цускману В и Цускману Д помогал делать Мосияш А.О., который хотел купить у них жилой дом и земельный участок. Это он знает со слов Цускман В и Цускман Д. Киселев несколько раз приезжал к Цускманам. Они вели разговор о земельном участке. Киселев давал им время подумать, затем при нем в рабочем кабинете – бухгалтерии, расположенном по <адрес> в р.п. Кормиловка Омской области Цускман В и Цускман Д написали какой-то документ и получили деньги в размере <данные изъяты> рублей. Цускман Валерий передал указанную сумму денег ему, так как ему негде было их хранить. При нем никакого давления на Цускманов не оказывалось. В настоящее время указанные денежные средства хранятся в сейфе, находящимся в его рабочем кабинете.

Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года в качестве свидетеля В. суду пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ году была совершена полноценная сделка купли – продажи жилого дома. Стороны указанной сделки были предупреждены о том, что сделку необходимо зарегистрировать в юстиции. Было оформлено и выдано необходимое количество экземпляров указанного договора, на которых было помечено, куда необходимо обратиться с каждым. Около 2 недель назад к ней обращался представитель Цускманов, который показал ей копии указанных договоров. Она ему пояснила, что без регистрации договора в регистрирующем органе, оформить наследство умершей Цускман И.А. не возможно. Она посоветовала обратиться в суд с иском о включении в наследственную массу спорного жилого дома и земельного участка.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года в качестве свидетеля П. пояснил суду, что в марте 2010 года, точную дату он не помнит, он проезжая с Мосияшем А.О. по ул. <адрес> Омской области, во дворе дома № увидели Долгорука А.В., который разбирал указанный дом. Они остановились и Мосияш А.О. обратился к Долгоруку А.В. с вопросом, почему последний разбирает чужой жилой дом. Долгорук А.В. пояснил, что он наемный рабочий и разбирает дом с разрешения Киселева А.П. Мосияш А.О. сказал Долгоруку А.В., что семья Цускманов является собственниками этого дома. Долгорук А.В. вел себя агрессивно, он выгонял их с территории спорного земельного участка.

На основании ч. 5 статьи 167 ГПК РФ суд полагает рассмотреть дело в отсутствии ответчика.

Выслушав представителя истцов, истцов, ответчиков, третьих лиц, свидетелей, проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Основанием возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, то есть обстоятельства, которые в соответствии с законом влекут возникновение права собственности на определенное имущество у конкретного лица.

В статье 218 ГК РФ перечислены основания возникновения права собственности, к ним относятся, в том числе, сделки по отчуждению имущества в собственность другого лица.

Судом установлено, что отчуждение жилого дома <адрес> Омской области произведено по волеизъявлению собственника Киселева А.П. в лице Киселева П.А., действующего на основании доверенности. Форма и содержание данного документа, а также сделка соответствует требованиям ст.ст. 182, 185, 186 ГК РФ. Указанное жилое помещение на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ года приобретено Цускманом В.Н., Цускман И.А., Цускманом Д.В. и Васильевым С.В. Данный договор удостоверен нотариусом В. в реестре за № 1201. Жилой дом передан по акту передачи жилого дома от 18.07.2001 года покупателям Цускману В.Н., Цускман И.А., Цускман Д.В. и Васильеву С.В. Однако договор купли – продажи спорного жилого дома не был зарегистрирован в установленном законом порядке в соответствующих органах. Вместе с тем, в период с ДД.ММ.ГГГГ год истцы Цускман В.Н. и Цускман Д.В. проживали в спорном жилом доме, несли бремя по его содержанию и сохранности, каких-либо препятствий в реализации их прав пользования и владения жилым помещением никто не чинил, с иском о выселении не обращался. ДД.ММ.ГГГГ года Ц.И. умерла, наследственное дело не открывалось.

В соответствии со ст.ст. 551, 558 ГК РФ при купле - продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли – продажи. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава – исполнителя вынести Решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества для третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны, - продавец и покупатель – исполнили свои обязанности задолго до государственной регистрации. Между тем, неосуществление такой регистрации договора купли – продажи жилого помещения не влечет его недействительность.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество ми сделок с ним» предусматривает государственную регистрацию таких прав и сделок по желанию правообладателей и каким-либо сроком совершения такого действия не ограничивает.

Из смысла ст.2 указанного Закона следует, что государственная регистрация создает гарантии надлежащего исполнения сторонами обязательств по сделке, она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Учитывая изложенные обстоятельства дела во взаимосвязи с нормами закона, суд приходит к выводу о том, что договор купли – продажи жилого дома, являющийся основанием для возникновения у Цускман В.Н., Цускман Д.В. и Васильева С.В. права собственности на спорное жилое помещение, был реально исполнен в ДД.ММ.ГГГГ году и никем не оспорен до настоящего времени.

Также судом установлено, что поскольку переход права собственности на покупателей Цускман В.Н., Цускман Д.В. Цускман И.А. и Васильева С.В. зарегистрирован не был, ДД.ММ.ГГГГ года Киселев А.П. в нарушении договора купли – продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ года, получил повторное взамен свидетельства серии № от ДД.ММ.ГГГГ года свидетельство о праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, а также ДД.ММ.ГГГГ года Кислев А.П. получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, площадью 1111 кв.м, расположенном по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, после чего ДД.ММ.ГГГГ года заключил с Голяком Ю.В. договор купли – продажи земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>. На основании заявления Голяка Ю.В., администрацией Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ года было издано Постановление № 33 «О выводе из эксплуатации жилого дома по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>». ДД.ММ.ГГГГ года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о ликвидации (преобразовании) здания, сооружения, а также запись о прекращении права на спорный жилой дом. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ года Голяк Ю.В. заключил с Долгорук Л.П. и Долгоруком А.В. договор купли – продажи земельного участка, расположенного по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается только в письменной форме путем подписания одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению сторон всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном праве покупки этой доли этой доли остальных участников долевой собственности, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Расписки, написанные истцами Цускман В.Н. и Цускман Д.В., суд не может принять как доказательство прекращения права собственности на спорный жилой дом, так как они не оформлены надлежащим образом и поэтому не имеют юридической силы.

Таким образом, у Киселева А.П. отсутствовали правовые основания для отчуждения названного жилого помещения, поскольку спорный жилой дом не являлся собственностью последнего, соответственно договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Киселевым А.П. и Голяком Ю.В. суд считает необходимым признать недействительным (ничтожным).

Согласно п.1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при гибели имущества.

Право собственности, как следует из содержания статьи 209 ГК РФ может признаваться только на индивидуально- определенную вещь, которая реально существует в натуре.

Согласно акту технического состояния здания от 19.03.2010 года физический износ жилого дома <адрес> в р.п. Кормиловка Омской области на момент технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ года составлял 64 %.

В соответствии с Постановлением Главы Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ года № жилой дом <адрес> в р.п. Кормиловка Омской области выведен из эксплуатации.

Таким образом, судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорный жилой дом ни фактически, ни юридически не существует. Таким образом, требование истцов об обязании Кормиловского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области произвести государственную регистрацию сделки и перехода права собственности, в соответствии с договором купли – продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ года не может быть удовлетворено.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года Цускман В.Н., Цускман И.А., Цускман Д.В. и Васильев С.В. приобрели по договору купли – продажи жилого дома жилой дом, расположенный по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, с переходом к ним права пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом. Однако, поскольку переход права собственности на покупателей Цускман В.Н., Цускман Д.В. Цускман И.А. и Васильева С.В. зарегистрирован не был, ДД.ММ.ГГГГ года Киселев А.П. получил повторное взамен свидетельства серии № от ДД.ММ.ГГГГ года свидетельство о праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, а также ДД.ММ.ГГГГ года Кислев А.П. получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, площадью 1111 кв.м, расположенный по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, после чего ДД.ММ.ГГГГ года заключил с Голяком Ю.В. договор купли – продажи земельного участка и жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ администрацией Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района года было издано Постановление № согласно которому жилой дом по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес> был выведен из эксплуатации. ДД.ММ.ГГГГ года Голяк Ю.В. заключил с Долгоруком Л.П. и Долгорук А.В. договор купли – продажи земельного участка, расположенного по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно п.4 данного договора указанный жилой дом расположен на земельном участке, находящимся в пользовании продавца с переходом права пользования Цускману В.Н.

Согласно ч. 1 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса, согласно которой право на земельный участок, не зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращается у лица, подавшего заявление об отказе от права на земельный участок, с момента принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи, за исключением случая отказа от права на земельный участок, образуемый в соответствии с настоящим Кодексом.

В ч.2 ст. 45 ЗК РФ перечислены случаи принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Однако, истцы, ни в добровольном, на в принудительном порядке не лишались права пользования указанным земельным участком.

Таким образом, суд считает, что требование истцов о признании за ними права пользования земельным участком, расположенным по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, ул. <адрес> подлежит удовлетворению, а договор купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года расположенного по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, ул. <адрес>, заключенный между Голяком Ю. В. и Долгоруком А.В. и Долгорук Л.П. суд считает необходимым признать недействительным (ничтожным).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ, суд

Решил:

Признать недействительными (ничтожными) сделки:

договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между Киселевым А.П и Голяком Ю.В;

договор купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., расположенного по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, заключенный между Голяком Ю.В и Долгоруком А.В и Долгорук Л.П.

Признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права:

свидетельство о государственной регистрации права серии № на земельный участок, расположенный по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, на имя Долгорук Долгорук Л.П, выданное ДД.ММ.ГГГГ г.

свидетельство о государственной регистрации права серии № на земельный участок, расположенный по адресу: Омская область, р.п. Кормиловка, <адрес>, на имя Долгорук А.В, выданное ДД.ММ.ГГГГ г.

Признать за Цускманом В.Н, Цускманом Д.В, Васильевым С.В право пользования земельным участком, расположенным по адресу: Омская область, <адрес>

Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Кормиловский районный суд Омской области.

Судья: Г.С. Вяткина