Судебная практика

Решение от 05 мая 2011 года № А64-766/2011. По делу А64-766/2011. Тамбовская область.

Решение

г.Тамбов

«05» мая 2011 года Дело №А64-766/2011

Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2011 года.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи *.*. Краснослободцева,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.А, Копырюлиной

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОАО «Тамбовфармация», г.Тамбов

к комитету по управлению имуществом Тамбовской области

о признании преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества,



при участии в заседании:

от истца – Кузенкова *.*. , дов. от 15.03.2011г. №2;

от ответчика – Яковлева *.*. , дов. от 12.08.2010г., №04-07д,

Установил:

ОАО «Тамбовфармация» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Тамбовской области о признании преимущественного права на возмездное приобретение в собственность арендуемого истцом объекта государственной собственности Тамбовской области – нежилых помещений, расположенных в здании литер А, В по адресу: г.Тамбов, ул.Коммунальная, д.18, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Представитель истца в заседании суда требования по иску поддержал.

Ответчик отзыв на иск не представил, представитель в судебном заседании исковые требования отклонил, сославшись на нахождение спорного имущества в соответствии с договором ипотеки от 24.12.2010г. №0110123/и2 в залоге, а также неистечение установленного Федеральным законом от 22.07.2008г. №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» срока аренды истцом объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд находит иск подлежащим удовлетворению, руководствуясь при этом следующим.

19.04.2006г. между комитетом по управлению имуществом Тамбовской области (арендодатель), ГУ «Инспекция охраны историко-культурного наследия Тамбовской области (владелец) и ОАО «Тамбовфармация» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №28, в соответствии с условиями которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, указанные в приложении №1, общей площадью 1125,43 кв.м., расположенные по адресу: г.Тамбов, ул.Коммунальная, 18, для использования под аптеку №5.

Указанные помещения переданы по акту приема-передачи с 01.01.2006г.



Пунктом 2.1 указанного договора определено, что настоящий договор действует с 01.01.2006г. по 15.12.2006г.

В период действия вышеуказанного договора, 03.08.2009г. между комитетом по управлению имуществом Тамбовской области, Тамбовским областным государственным учреждением культуры «Центр по сохранению историко-культурного наследия Тамбовской области» (Арендодатели) и ОАО «Тамбовфармация» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Тамбовской области №52, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование, нежилые помещения, указанные в приложении №1, общей площадью 261,2 кв.м., расположенные по адресу: г.Тамбов, ул.Коммунальная, 18, для использования под аптеку №5.

В соответствии с п.2 указанного договора срок его действия установлен с 03.08.2009г. по 30.07.2010г.

Судом установлено, а сторонами не опровергается, что по вышеуказанным договорам арендовались одни и те же помещения. Однако в договоре аренды от 03.08.2009г. уменьшилась площадь арендуемых помещений по отношению к договору аренды от 19.04.2006г.

03.12.2010г. Общество обратилось в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений (по договору от 03.08.2009г. №52) общей площадью 261,2 кв.м., расположенных по адресу: г.Тамбов, ул.Коммунальная, 18, для использования под аптеку №5, с приложением необходимых документов.

23.12.2010г. комитет отказал Обществу в удовлетворении заявления, считая, что у него отсутствует преимущественное право на выкуп спорного имущества ввиду несоответствия условиям, предусмотренным п.1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», так как отсутствует такое обязательное условие как нахождение имущества в аренде договор от 03.08.2009г. №52 не менее 3-х лет, кроме того, было указано на включение нежилых помещений по ул.Коммунальная, 18 в утвержденный Постановлением Тамбовской областной Думы перечень объектов областной казны, составляющих залоговый фонд Тамбовской области, приватизация которых не планируется, и на передачу спорных помещений в залог.

14.01.2011г. ОАО «Тамбовфармация» повторно обратилось в комитет по управлению имуществом Ф.И.О. просьбой.

21.01.2011г. комитет также отказал в удовлетворении заявления общества по тем же основаниям, что и ранее.

Не согласившись с указанным отказом, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

В силу ст.3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст.14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В ч.2 ст.9 Закона №159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст.3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст.4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные ч.3 ст.9 Закона №159-ФЗ, в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять Решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока, указанного в договоре, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Поскольку по окончании определенного в договоре от 19.04.2006г. №28 срока арендатор продолжал пользоваться помещением, доказательств заключения сторонами в соответствии со ст.ст.450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения об установлении нового срока аренды суду не представлено, указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Заключение договора аренды от 03.08.2009г. №52, в котором стороны согласовали все существенные условия, является фактически соглашением о прекращении действия договора от 19.04.2006г. №28, поскольку стороны достигли новую договоренность относительно спорного имущества и оформили ее надлежащим образом.

Срок действия договора аренды установлен с 03.08.2009г. по 30.07.2010г., после окончания которого между сторонами договора заключено дополнительное соглашение от 31.07.2010г. №3 к договору №52 с увеличением срока его действия с 31.07.2010г. по 03.08.2014г.

В силу п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В связи с увеличением срока действия договора аренды с учетом дополнительного соглашения более чем на год, последний подлежал государственной регистрации.

Регистрация дополнительного соглашения не проводилась, вместе с тем, арендатор продолжал пользоваться спорным недвижимым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Как установлено судом, до истечения срока действия договора аренды от 03.08.2009г. №52 ни одна из его сторон не уведомила другую о прекращении договора, более того, договор аренды продлевался сторонами.

Таким образом, с учетом положений п.2 ст.621 ГК РФ спорное нежилое помещение находилось в непрерывном пользовании у Общества по договору аренды нежилых помещений от 19.04.2006г. №28 - с 01.01.2006г., по договору аренды от 03.08.2009г. №52 - по настоящее время., то есть свыше установленного п.1 ст.3 Закона №159-ФЗ срока.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Информационного письма от 05.11.2009г. №134 разъяснил, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Поскольку Федеральный закон №159-ФЗ вступил в законную силу 05.08.2008г., следовательно, преимущественным правом на приобретение имущества наделены субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие это имущество непрерывно в период с 05.08.2006г.

Кроме того, представитель ответчика подтвердил отсутствие задолженности истца по арендной плате, а также отсутствие спорного имущества в перечне государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (п.п.2,4 ст.3 Закона №159-ФЗ).

Площадь арендуемых помещений составляет 261,2 кв.м., при этом в соответствии со ст.2 Закона Тамбовской области от 06.10.2008г. №441-З «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тамбовской области или муниципальной собственности» предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тамбовской области или муниципальной собственности, при возмездном отчуждении которого субъекты малого и среднего предпринимательства вправе воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение, составляет три тысячи квадратных метров (п.п.3 ст.3 Закона №159-ФЗ).

Довод ответчика о том, что в связи с заключением между ОАО «Сбербанк России» и комитетом по управлению имуществом Тамбовской области договора ипотеки от 24.12.2010г. №0110123/и2, предметом которого также является спорное имущество, невозможно его отчуждение собственником суд, считает несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии со ст.329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленным законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (п.1 ст.334 ГК РФ).

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге (п.п.3,4 ст.339 ГК РФ).

Договор ипотеки от 24.12.2010г. №0110123/и2 прошел государственную регистрацию (запись регистрации №68-68-01/156/2010-360 от 31.12.2010г.).

Согласно п.1 ст.353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Исходя из вышеуказанной нормы права при возмездном отчуждении имущества и переходе права собственности от залогодателя к другому лицу права залогодержателя, в данном случае ОАО «Сбербанк России», по договору ипотеки от 24.12.2010г. нарушены не будут, так как право залога сохранит свою силу.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, а обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст.9 названного Кодекса, а также положений ст.65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

Согласно ч.ч.1, 2 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы на основании ч.4 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ по соглашению сторон подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Решил:

Судья *.*. Краснослободцев