Судебная практика

Об удовлетворении иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Решение от 14 января 2011 года № 2-252/2010. Брянская область.

14 января 2011 года Фокинский районный суд города Брянска в составе:

председательствующего судьи Алейниковой С.А.,

при секретаре Строгановой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Радченко Е.Н. к ОАО «Строитель» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

Установил:

Радченко Е.Н. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что “дата“ ОАО «Строитель» с ООО «СпецАвтоСтрой» заключили договор участия в долевом строительстве, по которому ОАО «Строитель» взяло на себя обязательство по строительству «...» квартиры №, стоимостью «...» руб., в доме № по <адрес> города Брянска, а ООО «СпецАвтоСтрой» - оплатить ее стоимость.

ООО «СпецАвтоСтрой» оплатила стоимость по договору в полном объеме.

“дата“ ООО «СпецАвтоСтрой» заключило с Савиным О.М. договор о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору о долевом участии в строительстве жилья), по условиям которого уступило последнему свое право на получение вышеуказанной квартиры по договору долевого участия, а Савин О.М. обязался оплатить ее стоимость. Савин О.М. обязательство по договору выполнил.

“дата“ Савин О.М. заключил с Радченко Е.Н. договор о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору о долевом участии в строительстве жилья), по условиям которого уступил последней свое право на получение вышеуказанной квартиры по договору долевого участия, а Радченко Е.Н. обязалась оплатить ее стоимость. Радченко Е.Н. обязательство по договору выполнила.

Строительство вышеуказанного жилого дома осуществлялось ОАО «Строитель» на законных основаниях с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а именно разрешения на строительство, договора аренды земельного участка, лицензии заказчика-застройщика ОАО «Строитель» № от “дата“, а также других необходимых документов.

В настоящее время ОАО «Строитель» практически прекратил хозяйственную деятельность, связанную с выполнением условий договоров, строительство жилого дома не завершено и приостановлено, сдача дома в эксплуатацию задерживается на неопределенный срок. На жилой дом выдан технический и кадастровый паспорт с поквартирной экспликацией.

Согласно сведений ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» общая площадь построенных квартир составляет «...» кв.м, площадь непостроенных квартир согласно проектной документации - «...» кв.м, то есть общая площадь объекта незавершенного строительства, из которой определяется доля истца составляет «...» кв.м., что и соответствует «...» долям. Общая площадь квартиры № в этом доме составляет «...» кв.м.

Радченко Е.Н. просила признать за ней право собственности на «...» долей в объекте незавершенного строительства: «Жилой дом», инвентарный номер № с площадью застройки - «...» кв.м., процентом готовности - 82%, расположенного по <адрес>, что после сдачи дома в эксплуатацию составит «...» квартиру №, общей площадью «...» кв.м, расположенную на «...» этаже указанного дома.

В судебном заседании Радченко Е.Н. иск поддержала по вышеизложенным основаниям.

В судебное заседание представитель ОАО «Строитель» не явился. О времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление представителя организации Одинцова И.Б. (по доверенности) с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие и признанием исковых требований заявленных Радченко Е.Н..

Представитель ООО «СпецАвтоСтрой» в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление “наименование должности“ Савина О.М. с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие их представителя. Претензий по оплате договора о переуступке права к истцу не имеют.

Савин О.М. в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие. Претензий по оплате договора о переуступке права к истцу не имеет.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В материалах дела имеется отзыв по иску с просьбой о рассмотрении дело в отсутствие представителя, по существу спора полагался на усмотрение суда.

Суд, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что “дата“ ОАО «Строитель» с ООО «СпецАвтоСтрой» заключили договор долевого участия, по которому ОАО «Строитель» взяло на себя обязательство по строительству двухкомнатной квартиры №, стоимостью «...» руб., в доме № по <адрес> города Брянска, а ООО «СпецАвтоСтрой» - оплатить ее стоимость.

“дата“ ООО «СпецАвтоСтрой» заключило с Савиным О.М. договор о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору о долевом участии в строительстве жилья) и дополнительное соглашение, по условиям договора уступило последнему свое право на получение вышеуказанной квартиры по договору долевого участия, а Савин О.М. обязался оплатить ее стоимость.

“дата“ Савин О.М. заключил с Радченко Е.Н. договор о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору о долевом участии в строительстве жилья) и дополнительное соглашение, по условиям которого уступил последней свое право на получение вышеуказанной квартиры по договору долевого участия, а Радченко Е.Н. обязалась оплатить ее стоимость.

В Едином государственном реестре прав имеется регистрационная запись о регистрации указанного договора за № от “дата“

Радченко Е.Н. оплатила Савину О.М. стоимость квартиры по договору, что подтверждается распиской последнего от “дата“

Проверяя законность и обоснованность требования истца, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1.2 Устава ОАО «Строитель» оно является юридическим лицом, предметом деятельности которого является, в том числе и осуществление капитального строительства и реконструкции производственных, жилых и социальных объектов; строительные, монтажные, пусконаладочные и отделочные работы.

Строительство спорного дома осуществлялось ответчиком на законных основаниях с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а именно разрешения на строительство, договора аренды земельного участка, лицензии заказчика-застройщика и других документов, представленных в материалы дела.

Согласно условиям договоров участия в долевом строительстве ответчик обязан был сдать дом в эксплуатацию до “дата“

По делу установлено, что в нарушение условий договоров ОАО «Строитель» до настоящего времени не сдал дом в эксплуатацию, строительство дома приостановлено.

Из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от “дата“ следует, что степень готовности объекта составляет 82%.

Согласно определению Арбитражного суда Брянской области от 2 августа 2010г. в отношении ОАО «Строитель» введена процедура банкротства - наблюдение.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дои и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений статьи 218 Гражданского кодекса РФ члены жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулируемой настоящим Федеральным законом.

Договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве фактически являются договорами строительного подряда, к которым применим Закон РФ «О защите прав потребителей».

Частью 1 статьи 702 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу положений статьи 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» ответчик обязан передать истцам товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Таким образом, учитывая, что на момент рассмотрения спора строительство жилого дома практически завершено, стоимость договора истцом полностью оплачена, суд полагает, что право собственности на долю в незавершенном объекте строительства ответчика может быть признано за истцом.

Согласно справки ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» общая площадь построенных квартир составляет «...» кв.м, площадь непостроенных квартир согласно проектной документации составляет «...» кв.м.

Таким образом, общая площадь объекта незавершенного строительства, из которой определяется доля истца составляет «...» кв.м. («...» кв.м + «...» кв.м.), что соответствует «...» долям («...» х 100%).

В данную площадь не включены площадь подвального этажа, площадь технического этажа и площади мест общего пользования (лестницы), поскольку впоследствии доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ пропорциональна размеру общей площади, принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.

Из поквартирной экспликации к жилому дому следует, что общая площадь «...» квартиры № составляет «...» кв.м, соответственно, право собственности истца в объекте незавершенного строительства составит «...» доли.

В ходе производства по делу ответчик иск признал, о чем в материалах дела имеется письменное заявление.

Учитывая, что у истца нет задолженности перед ответчиком по договору долевого участия, на момент рассмотрения спора степень готовности дома составляет 82%, спорное помещение имеется в натуре, суд на основании статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ принимает признание иска ответчиком, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с частью 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае признания ответчиком иска и принятии его судом принимается Решение об удовлетворении заявленных требований.

Частью 5 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исполнение обязательств застройщика обеспечивается по всем договорам долевого строительства залогом земельного участка, принадлежащего застройщику на праве аренды, а так же строящегося на этом участке многоквартирного дома в пользу участников долевого строительства на основании соответствующих договоров, заключенных ими с застройщиком.

Согласно части 1 статьи 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательство в силу статьи 407 Гражданского кодекса РФ прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, неисполненные по договорам участия в долевом строительстве обязательства ОАО «Строитель» перед дольщиками подлежат исполнению в дальнейшем в соответствии с условиями договоров долевого участия.

Объекты незавершенного строительства, на основании части 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, относятся к недвижимым вещам, право собственности и другие вещные права на которые, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним в силу статьи 131 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

По делу установлено, что в Едином государственном реестре прав имеются регистрационные записи о регистрации на земельном участке обременений в виде договоров долевого строительства.

Положениями статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 17 указанного закона, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть вступившие в законную силу судебные акты.

Пунктом 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. № 219 при прекращении права погашается соответствующая запись в Едином государственном реестре прав.

Пунктами 62-65 Правил предусматривается процедура погашения регистрационных записей, в том числе и при переходе права общей долевой собственности к новому правообладателю или без такого перехода.

В силу статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Исходя из указанных норм права, на органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности истцов.

Исходя из имущественного положения ответчика, суд на основании части 2 статьи 333.20 Налогового кодекса РФ, считает возможным уменьшить размера государственной пошлины, снизив ее размер до 500руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Радченко Е.Н. к ОАО «Строитель» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства удовлетворить.

Признать за Радченко Е.Н. право собственности на «...» доли в объекте незавершенного строительства: инвентарный номер № с площадью застройки - «...» кв.м, процентом готовности - 82%, расположенного по <адрес>, что после сдачи дома в эксплуатацию составит «...» квартиру №, общей площадью «...» кв.м, расположенную на «...» этаже указанного дома.

Взыскать с ОАО «Строитель» в доход государства государственную пошлину в размере 500руб.

Настоящее Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд в течение 10 дней.

Председательствующий судья С.А. Алейникова