Судебная практика

По иску о признании ничтожным договора об ипотеке. Решение от 27 апреля 2011 года № 2-418/11. Брянская область.

27 апреля 2011 года Бежицкий районный суд г. Брянска в составе:

председательствующего судьи Ведерникова Н.Д.

при секретаре Голодухиной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Латыновой С.В. к ОАО «Уралсиб» о признании ничтожным договора об ипотеке,

Установил:

Латынова С.В. обратилась в суд с иском к ответчику ОАО «Уралсиб» о признании ничтожным договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ОАО « Банк Уралсиб» в целях обеспечения исполнения обязательств ее сына П по кредитному договору №, заключенному с ОАО «Банк Уралсиб», был заключен договор об ипотеке №, по условиям которого она – залогодатель, передала ответчику двухкомнатную квартиру общей площадью 46,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую ей на праве собственности на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о регистрации права на недвижимое имущество, о чем в ЕГРП сделана запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1.2 и п. 1.5 кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № сумма предоставленного кредита составила <данные изъяты> рублей, цель кредита – строительство недвижимости. Договор о залоге не соответствует требованиям закона, который не допускает обращение взыскания на принадлежащее гражданину жилое помещение, если для гражданина – должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. В связи с несоответствием закону сделка является ничтожной и не влечет никаких юридических последствий. Пункт 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет договор о залоге недвижимого имущества как договор, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В соответствии с п. 2 ст. 6 вышеуказанного Закона не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация которого запрещена. Абзац 2 части 1 ст. 446 ГПК РФ не допускает обращение взыскания по исполнительным документам на жилое помещение (его часть), если для гражданина – должника и членов его семьи, совместно проживающих в помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Статья 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускает обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализацию этого имущества при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Названная норма предусматривает также возможность обращения взыскания на жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки в силу закона (Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации). Таким образом, исходя из системного толкования ст.ст. 6, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 446 ГПК РФ единственное пригодное для проживания жилое помещение не может быть предметом ипотеки в том случае, если кредит (заем) поучен на иные, нежели указанные в п. 1 ст. 78 Закона, цели. Если же жилое помещение не является единственным для проживания залогодателя и членов его семьи, оно может являться предметом залога без каких – либо ограничений независимо от целевого назначения кредита (займа). Квартира, являющаяся предметом залога, принадлежит ей на праве собственности и является единственным пригодным для проживания для нее жилым помещением. Иного жилья она не имеет. При получении П кредита банк был поставлен в известность о том, что он не собирается приобретать в собственность какое – либо жилое помещение. Никаких предварительных договоров на приобретение жилья подписано не было. Учитывая, что целевое назначение полученного П кредита не отвечает требованиям п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то соответственно недопустимо заключение договора залога в отношении единственного пригодного для проживания жилого помещения. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебное заседание истец Латынова С.В., будучи надлежащим образом уведомленной судом о дне слушания дела, не явилась, о причинах неявки суд не уведомила.

Представитель истца – Медведева В.И. в судебном заседании поддержала исковые требования своего доверителя в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ОАО «Уралсиб» Сузикова С.В. с иском Латыновой С.В. не согласна, представила суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований, мотивирует это тем, что доводы истца о том, что договор о залоге не соответствует требованиям закона в части невозможности обращения взыскания на принадлежащее гражданину жилое помещение, если для гражданина – должника оно является единственным пригодным для постоянного проживания, не основаны на действующем законодательстве. В соответствии с п. 1 ст. 446 ГПК РФ, на которую ссылается истец в обоснование своих требований, взыскание по исполнительным документам может быть обращено на имущество гражданина – должника, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Указанная норма предусматривает два условия, при одновременном соблюдении которых возможно обращение взыскания на залог. В данном случае оба условия соблюдены. Во – первых, квартира <адрес> является предметом ипотеки по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Довод истца со ссылкой на п. 2 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке», в соответствии с которым не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, несостоятелен. Различным нормативным актами (ФЗ от 01.12.2007 № 317 – ФЗ «О государственной корпорации по атомной энергии «Росатом», ФЗ от 29.10.1998 № 164 – ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», ФЗ от 08.05.1996 № 41- ФЗ «О производственных кооперативах» и т.д.) предусмотрены виды недвижимого имущества, на которые не может быть обращено взыскание. К данным видам квартира, как объект недвижимости, не относиться. Более того, на основании п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке», а также п. 1 ст. 130 ГК РФ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в число которых входят квартиры. Из искового заявления Латыновой С.В. усматривается, что право собственности на заложенную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП совершена запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ и выдано свидетельство о госрегистрации права №. Во – вторых, на данный предмет ипотеки может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством об ипотеке. На основании п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Указанная норма не ставит обязательного условия об ипотеке именно приобретаемых за счет кредитных средств жилого дома или квартиры и допускает залог иной недвижимости (приобретенной не за счет кредитных средств) в обеспечение возврата целевого займа, в настоящем случае полученного на строительство офисного помещения. Кроме того, форма заключенного договора ипотеки соответствует требованиям ст. 339 ГК РФ, и указанный договор зарегистрирован УФРС по Брянской области за номером № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, исходя не из системного, а из буквального толкования приведенных выше норм законодательства квартира, находящаяся в залоге у ОАО «Уралсиб», может быть предметом ипотеки по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и обеспечивать возврат целевого займа, а заключенный договор об ипотеке соответствует законодательству РФ.

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Брянской области Филилеев Ф.В. полагает разРешение иска на усмотрение суда, одновременно заявив в судебном заседании, что поддерживает доводы отзыва, представленные Управлением Росреетсра по Брянской области суду по настоящему делу.

В данном отзыве указывается, что в отношении спорного объекта недвижимого имущества в ЕГРП содержатся следующие сведения: о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ за Латыновой С.В. на основании договора о передаче квартиры в собственность, об обременении (ограничении) в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО «Уралсиб» на основании договора об ипотеке.

Полагают зарегистрированное право и обременение законным и обоснованным по следующим основаниям. Согласно ст. 339 ГК РФ договор о залоге считается заключенным, если стороны достигли соглашения о предмете залога, его стоимости, оставлении имущества у залогодателя или передаче его залогодержателю. Как следует из существа иска, оспариваемый договор должен считаться заключенным, поскольку изначально стороны достигли соглашения по всем его пунктам. Более того, данный договор прошел государственную регистрацию как того требует ст. 131 ГК РФ, и что невозможно без свободного волеизъявления сторон.

Суд, заслушав представителей сторон, 3-е лицо, исследовав материалы дела, находит исковые требования Латыновой С.В. в силу требований ст.ст. 56, 446 ГПК РФ, ст.ст. 130, 131, 162, 164, 165, 166, 168, 179, 209, 339 ГК РФ и ст.ст. 1-3, 5,6,50,78 Федерального закона № 102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года (с изменениями и дополнениями от 17.06.2010 года) необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходит из требований ст. 56 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она обосновывает свои требования или возражения.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец оспаривает договор № об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям об ипотеке, истец в качестве надлежащего исполнения обязательств ее сыном П по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей на строительство недвижимости передала в залог ответчику недвижимое имущество – двухкомнатную квартиру <адрес>, собственником которой являлась на основании договора на передачу квартиры в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Брянской области ДД.ММ.ГГГГ.

Предъявляя исковые требования к ответчику, истец основывает свои требования на положениях п. 1 ст. 446 ГПК РФ. Раздел VII ГПК РФ, к которому относится ст. 446, регулирует производство, связанное с исполнением судебных постановлений и постановлений иных органов, а не порядок признания сделок недействительными.

Разрешая предъявленные истцом требования, руководствуясь ст. 446 ГПК РФ и ст. 50 ФЗ – 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд приходит к выводу, что основания для признания спорного договора об ипотеке на основании ст. 446 ГПК РФ отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ и, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Право собственности истца на квартиру, являющуюся предметом ипотеки по договору об ипотеке, было зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. Истцу выдано Свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Реализовывая свое право на распоряжение имуществом, истец передал ответчику в залог квартиру, заключив с последним договор об ипотеке, который был зарегистрирован Управлением Росреестра.

2 и 3 ст. 339 ГК РФ установлена обязательная письменная форма и регистрация договора об ипотеке, несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 указанной статьи, влечет недействительность договора о залоге.

При заключении договора об ипотеке требования п. 2 и 3 ст. 339 ГК РФ сторонами нарушены не были, следовательно, нельзя признать договор об ипотеке недействительным на основании несоблюдения формы договора и отсутствия его регистрации в государственных органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доводы истца и его представителя о том, что согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об Ипотеке» от 16.07.1998 года № 102 – ФЗ не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание, и указывает, какое имущество не может быть предметом залога, суд находит несостоятельными, поскольку спорная квартира не изъята из оборота, а в силу требований ст. 1 того же Закона следует, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами, а истец и его представитель не представили суду доказательств, что спорная квартира изъята из оборота, а следовательно, в силу ст. 130 и ст. 209 ГК РФ истец не была ограничена в совершении договора об ипотеке.

Кроме того, договор залога в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ является оспоримой сделкой.

Доказательств обоснованности своих требований истцом суду не представлено.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В иске Латыновой С.В. о признании ничтожным договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Латыновой С.В. и ОАО «Уралсиб» - отказать

Решение в десятидневный срок может быть обжаловано в Брянский облсуд через Бежицкий районный суд г. Брянска.

Судья Н.Д. Ведерников