Судебная практика

О расторжении договора. Решение от 01 июля 2010 года № . Астраханская область.

Ленинский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Асламбековой Г.А.

при секретаре Ступиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Паритет» к ФИО2 о расторжении договора и взыскании неустойки,

Установил:

Истец Общество с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Паритет» обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора и взыскании неустойки, указав, что 17.01.2008г. на основании ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» между истцом и ответчиком ФИО2 был заключен договор № 18 от 17.01.2008г. «Долевого строительства 24-х квартирного жилого дома, 1 очередь, 1 этапа строительства «Группы жилых домов, по адресу <адрес>». В соответствии с условиями договора № 18 истец в качестве «Застройщика» привлек ответчика в качестве «Участника долевого строительства» к финансированию строительства жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, в части офисного помещения №, находящемся на первом этаже, состоящего из трех комнат, общей площадью с учетом холодных помещений 94,48 кв.м. В соответствии с условиями договора общий размер взноса составляет 3 117 840 руб., которые на основании договора ответчик обязалась оплатить истцу в следующем порядке: в день регистрации Договора № 18, т.е. 23.01.2008г. - денежные средства в размере 2 962 000 руб., денежные средства в сумме 155 840 руб. после обмеров «Объекта долевого строительства» ФГЦП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», которые были проведены 13.10.2008г.

На момент подачи иска ответчик ФИО2 оплатила истцу «инвестиционный взнос» всего лишь в сумме 1 000 000 руб. 13.02.2008г., тем самым, нарушив условия договора № 18 и ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в части своевременной оплаты «Инвестиционного взноса». 17.04.2010г. истец направлял письмо ответчику с требованием оплатить имеющуюся задолженность по договору № 18, однако до настоящего времени задолженность так и не оплачена.

Истец просит суд расторгнуть договор № 18 от 17 января 2008г. «долевого строительства 24-х квартирного жилого дома, 1 очередь, 1 этапа строительства «Группы жилых домов по адресу <адрес>», заключенный между истцом и ответчиком, взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную госпошлину.

Затем истец изменил исковые требования, согласно которым просит суд расторгнуть договор № 18 от 17 января 2008г. «долевого строительства 24-х квартирного жилого дома, 1 очередь, 1 этапа строительства «Группы жилых домов по адресу <адрес>», заключенный между истцом и ответчиком, взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 657 793 руб. 65 коп., госпошлину, уплаченную при подаче иска в суд.

В судебном заседании представитель истца ООО «СФ «Паритет» ФИО4, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить.

Представители ответчика ФИО2 - ФИО5, действующий на основании доверенности, и адвокат ФИО6, действующий на основании ордера, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, просили отказать в их удовлетворении.

Представитель третьего лица ООО «Строительно-монтажное управление № 17» - генеральный директор ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил отказать в их удовлетворении.

Как установлено в судебном заседании, 17.01.2008 г. между истцом - ООО «СФ «Паритет» и ФИО2 был заключен договор № 18 долевого строительства «24-х квартирного жилого дома, 1 очередь, 1 этапа строительства «Группы жилых домов по адресу: <адрес>

Согласно п.2.1 договора застройщик ООО «СФ «Паритет» привлекает участника долевого строительства ФИО2 к финансированию строительства жилого дома, расположенного по адресу <адрес>. Участник долевого строительства инвестирует объект в части офисного помещения № 1, находящемся на 1-ом офисном этаже, подъезд № 1, число комнат - 3, общей площадью с учетом холодных помещений 94,48 кв.м., полезная площадь офисных помещений 88,66 кв.м. в стоящемся жилом доме по указанному адресу. Право на оформление офисного помещения в собственность выделяется Участнику долевого строительства после завершения строительства Объекта и его приемки государственной приемочной комиссией.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что застройщик передает Участнику долевого строительства офисное помещение на основании акта приема-передачи, в срок до 1 июля 2008г.

В соответствии с п. 4.1 договора Участник долевого строительства обеспечивает финансирование строительства жилого дома в объеме, определенном настоящим договором.



Согласно пятой главе договора Участник долевого строительства вносит денежные средства за офисное помещение в кассу или на расчетный счет Застройщика. Общий размер взноса Участника составляет 3 117 840 руб., данная сумма является фиксированной и может быть изменена только в случае изменения площади квартиры по результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». В день регистрации настоящего договора в УФРС по АО Участник долевого строительства вносит в кассу предприятия или на расчетный счет Застройщика 2 962 000 руб., сумму 155 840 руб. участник долевого строительства вносит в кассу предприятия или на расчетный счет Застройщика по результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». На момент подписания настоящего договора стоимость кв.м. составляет 33 000 руб.

В соответствии с п. 5.8 договора дополнительные расчеты, предусмотренные п. 5.2, 5.5, 5.6, 5.7 настоящего Договора, производятся исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади с учетом холодных помещений, указанного офисного помещения.

Договор № 18 долевого строительства «24-х квартирного жилого дома, 1 очередь, 1 этапа строительства «Группы жилых домов по адресу: <адрес> подписан представителем застройщика ООО «СФ «Паритет» директором ФИО1 и Участником долевого строительства ФИО2, договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области 23.01.2008г.

13.02.2008г. ФИО2 была перечислена на счет ООО СФ «Паритет» сумма в размере 1 000 000 руб., что подтверждается копией приходного кассового ордера № 41.

15.04.2010г. от Застройщика ООО СФ «Паритет» в адрес ФИО2 было направлено письмо, в котором указано, что сумма долевого взноса 3 006 300 руб., которые по условиям договора должна была внести ФИО2 в день регистрации договора, т.е. 23.01.2008г. Однако ФИО2 была внесена лишь сума в размере 1 000 000 руб. Задолженность составляет 2 006 300 руб. В связи с чем застройщик просил ФИО2 погасить задолженность.

Ранее 14.09.2007г. между ООО СФ «Паритет» (заказчик) и ООО «СМУ № 17» (инвестор) был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству группы жилых домов по <адрес> очередь строительства (48 квартирный жилой дом 1 этап строительства».

Пунктом 2.3 контракта предусмотрено, что доли Сторон в праве собственности на инвестиционный объект распределятся после ввода в эксплуатацию данного объекта.

Согласно п. 6.1 контракта работы по настоящему Контракту Инвестор должен начать не позднее 15 дней с момента подписания настоящего Контракта и завершить не позднее чем через 18 месяцев с начала производства работ.

В пункте 7.1 контракта указано, что Инвестор вправе без согласования с Заказчиком уступить свои права и обязанности по настоящему Контракту полностью или частично третьим лицам.

В соответствии с п.9.1 Окончательный расчет по настоящему Контракту производится после завершения его строительства, подтвержденного актом государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством Инвестиционного объекта, оформленного в установленном порядке. Фактическая площадь квартир и нежилых помещений определяется по завершению строительства Инвестиционного объекта согласно проведенной инвентаризации Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Астраханской области.

04.08.2010г. между ФИО2 и СМУ № 17 был заключен договор цессии № 1, согласно которому по состоянию на дату подписания настоящего договора цессии Цедент СМУ № 17 имеет права требования к ООО СФ «Паритет» в размере 2 006 300 руб., право требования возникло из обязательств по контракту от 14.09.2007г. «На реализацию инвестиционного проекта по строительству группы жилых домов по <адрес>. 1 очередь строительства (48 квартирный жилой <адрес> этап строительства» и договору долевого строительства от 17.01.2008г.

Согласно п. 3 Цедент СМУ №17 уступает Цессионарию ФИО2 право требования к ООО СФ «Паритет» в размере 2 006 300 руб. в том числе НДС 18%.

Договор цессии подписан директором СМУ 17 ФИО7 и ФИО2 04.08.2010г.

В 2010г. ООО СФ «Паритет» обратилось в Арбитражный суд <адрес> с иском к ООО СМУ № о расторжении контракта.

Решением Арбитражного суда <адрес> от 15.11.2010г. ООО СФ «Паритет» было отказано в удовлетворении исковых требований к ООО СМУ № 17 о расторжении контракта от 14.09.2007г. на реализацию инвестиционного проекта по строительству «Группы жилых домов по <адрес>. 1 очередь строительства (48 квартирный жилой <адрес> этап строительства)».



Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011г. указанное Решение Арбитражного суда <адрес> по делу № А06-5162/2010 было изменено. Постановлением исключено из мотивировочной части вывод суда о незаключении контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству «Группы жилых домов по <адрес> очередь строительства (48 квартирный жилой <адрес> этап строительства)» от 14.09.2007г.; в удовлетворении исковых требований о расторжении и определении последствий расторжения контракта от 14.09.2007г. отказано.

В 2010г. ООО СМУ № 17 обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к ООО СФ «Паритет» о взыскании долга по контракту от 14.09.2007г. в размере 4 297 419 руб.

Решением Арбитражного суда Астраханкой области от 15.11.2010г. ООО СМУ № 17 было отказано в удовлетворении исковых требований к ООО СФ «Паритет» о взыскании суммы.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011г. указанное Решение Арбитражного суда Астраханской области по делу № А06-5101/2010 было отменено. Постановлением с ООО СФ «Паритет» в пользу СМУ № 17 взыскана сумма в размере 4 297 491 руб. задолженности по контракту на реализацию инвестиционного проекта по строительству «Группы жилых домов по <адрес> очередь строительства (48 квартирный жилой дом 1 этап строительства)» от 14.09.2007г., а также 2000 руб. в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ от 17.06.2010г. № 119-ФЗ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 3 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч.9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Поскольку договор долевого участия в строительстве жилого дома заключен с ФИО2, как с физическим лицом, в соответствии с ч.9 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данные правоотношения регулируются нормами, установленными законодательством о защите прав потребителей.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено в ходе судебного разбирательства ответчик ФИО2 свои обязательства, предусмотренные договором № долевого строительства «24-х квартирного жилого дома, 1 очередь, 1 этапа строительства «Группы жилых домов по адресу: <адрес> в предусмотренный договором срок не выполнила, а именно нарушила условия, установленные пунктом 5.2, 5.3 договора долевого строительства, согласно которым ФИО2 в день регистрации договора должна была внести в кассу предприятия или на расчетный счет Застройщика ООО СФ «Паритет» 2 962 000 руб., сумму 155 840 руб. ФИО2 должна была внести в кассу предприятия или на расчетный счет Застройщика по результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». Обмеры были произведены 13.10.2008г. Однако до настоящего времени ФИО2 перечислила на счет застройщика сумму в размере 1 000 000 руб., что подтверждается платежным приходным кассовым ордером от 13.02.2008г.

Соответствующее предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования было вручено ФИО2, что подтверждается материалами дела, уведомлением о вручении.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что ее обязательства перед ООО СФ «Паритет» прекращаются в связи с заключением с ООО СМУ № 17 04.08.2010г. договора цессии, согласно которому ООО СМУ № 17 уступает ей право требования возврата долга с ООО СФ «Паритет» в размере 2 006 300 руб., она становится и должником и кредитором в одном лице для ООО СФ «Паритет», суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно договора ФИО2 должна была внести денежные средства на счет ООО СФ «Паритет» в день регистрации договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 962 000 руб., сумму 155 840 руб. участник долевого строительства вносит в кассу предприятия или на расчетный счет Застройщика по результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», т.е. после 13.10.2008г. Однако ФИО2 свои обязательства не исполнила, денежную сумму в размере 1 000 000 руб. внесла лишь 13.02.2008г.

Договор цессии между ФИО2 и ООО СМУ № 17 был заключен лишь 04.08.2010г.

Как установлено в судебном заседании ранее 14.09.2007г. между ООО СФ «Паритет» (заказчик) и ООО «СМУ № 17» (инвестор) был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству группы жилых домов по <адрес>. 1 очередь строительства (48 квартирный жилой дом 1 этап строительства». В связи с неисполнением обязательств, установленных данным контрактом возник спор между двумя хозяйствующими субъектами ООО СФ «Паритет» и ООО СМУ № 17, что подтверждается решениями Арбитражного суда Астраханской области, постановлениями Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, согласно которым с ООО СФ «Паритет» в пользу ООО СМУ №17 взыскана сумма задолженности по указанному контракту.

Как следует из текста постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011г. правоотношения сторон по контракту ООО СФ «Паритет» и ООО СМУ № 17 от 14.09.2007г. регулируются законодательством об инвестиционной деятельности.

Следовательно, договор цессии, не может быть принят во внимание при рассмотрении спора между (Застройщиком) ООО СФ «Паритет» и (Участником долевого строительства) ФИО2, поскольку заключен ООО СМУ № 17 и ФИО2 в целях взыскания долга с (Заказчика) ООО СФ «Паритет» в пользу (Инвестора) ООО СМУ № 17, и исполнения обязательств, установленных контрактом от 14.09.2007г., который был заключен между двумя хозяйствующими субъектами, спорные правоотношения которых регулируются законодательством об инвестиционной деятельности и рассматриваются арбитражным судом, но не судом общей юрисдикции и не могут быть предметом рассмотрения данного гражданского дела.

Представитель истца ООО СФ «Паритет» в судебном заседании возражал против договора цессии, считал данную сделку мнимой, поскольку долг перед ООО СМУ № 17 не признан, ООО СФ «Паритет» считает, что они не имеют задолженности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Паритет» к ФИО2 о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома, подлежат удовлетворению.

Согласно п. 7.5 договора долевого строительства № 18 от 17.01.2008 г. настоящий договор может быть расторгнут Застройщиком если Дольщик должен уплатить цену договора единовременно, то отсрочка оплаты более трех месяцев является основанием для того, чтобы застройщик предъявил требование о расторжении договора в судебном порядке. Если дольщик нарушит сроки платежей, предусмотренные договором более чем в три раза в течение 6 месяцев или просрочка внесения платежа более трех месяцев, является основанием для расторжения договора в судебном порядке. При этом дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день возврата денежных средств, от суммы просрочек платежа на каждый день просрочки.

Истец просит взыскать с ответчика ФИО2 в свою пользу неустойку в размере 657 793 руб. 65 коп.

Согласно п. 3.1 договора долевого строительства № 18 от 17.01.2008 г. «24-х квартирного жилого дома, 1 очередь, 1 этапа строительства «Группы жилых домов, по адресу: <адрес>, район Кировский, <адрес>», застройщик ООО СФ «Паритет» должен был передать Участнику долевого строительства ФИО2 офисное помещение на основании акта приема-передачи, в срок до 1 июля 2008г.

На основании распоряжения руководителя Службы строительного и жилищного надзора Астраханской области от 13.09.2010г. была проведена внеплановая выездная проверка в отношении ООО СФ «Паритет» с 16.09.2010г. по 24.09.2010г.

В ходе проведения проверки ООО СФ «Паритет» было выдано предписание Службой строительного и жилищного надзора Астраханской области от 04.08.2010г., согласно которому ООО СФ «Паритет» не завершило строительство «Группы жилых домов, по адресу: <адрес> в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока не направил участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора. В связи с чем было выписано предписание о необходимости назначить новый срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства. Внести соответствующие изменения в проектную декларацию, направить участникам строительства информацию о сроке завершения строительства жилого дома и предложение об изменении договора. Срок исполнения предписания 15.09.2010г.

Согласно акту проверки юридического лица от 24.09.2010г. Предписание об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства ООО СФ «Паритет» исполнено.

По результатам проверки директора ООО СФ «Паритет» ФИО1 был привлечен к административной ответственности за нарушения, предусмотренные ч.2 и ч.3 ст. 14.28 КоАП РФ, что подтверждается письмом Службы строительного и жилищного надзора Астраханской области от 25.08.2010г.

Истец ООО СФ «Паритет» нарушил условия, установленные п. 3.1 договора долевого строительства № 18 от 17.01.2008 г., согласно которому застройщик должен был передать Участнику долевого строительства офисное помещение на основании акта приема-передачи, в срок до 1 июля 2008г. До настоящего времени офисное помещение, жилой дом не сданы в эксплуатацию.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о взыскании с ответчика неустойки не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Общества с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Паритет» к ФИО2 о расторжении договора и взыскании неустойки, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор долевого строительства № 18 от 17.01.2008 г. «24-х квартирного жилого дома, 1 очередь, 1 этапа строительства «Группы жилых домов, по адресу: <адрес>» заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Паритет» в лице директора ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Паритет» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 руб.

В остальной части иска - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Астраханский областной суд.

Судья: Г.А. Асламбекова