Судебная практика

О признании недействительным договора о долевом участии в строительстве многоквартироного жилого дома, взыскании убытков и компенсации морального вреда. Решение от 18 апреля 2011 года № . Брянская область.

Новозыбковский городской суд Брянской области в составе:

председательствующего судьи Соловец *.*. ,

при секретаре Клименко *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Борисенко *.*. к обществу с ограниченной ответственностью «Баккара» о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома и соглашения о расторжении договора, взыскании убытков и компенсации морального вреда

Установил:

Борисенко *.*. обратилась в суд с иском к ООО «Баккара» о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома и соглашения о расторжении договора, взыскании убытков и компенсации морального вреда.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Макаренко *.*. поддержала заявленные исковые требования и пояснила суду, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>, зарегистрированный в Новозыбковском отделе Брянского управления ФРС 01.07.2008 г.

Указанный договор просит признать недействительным по следующим основаниям. От имени застройщика ООО «Баккара» договор был подписан заместителем директора Боруновым *.*. , который, как выяснилось позже, на момент заключения договора не имел полномочий на его подписание, т.к. срок действия нотариальной доверенности истек. При подписании договора копия доверенности Борисенко *.*. не предоставлялась, а в договоре имеется ссылка только на номер доверенности, а не на её дату.

Кроме того, договор не содержит всех существенных условий, предусмотренных Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Договор предусматривает возможность увеличения его цены в одностороннем порядке. Гарантийный срок на квартиру определен со дня сдачи дома в эксплуатации, а не с момента передачи квартиры инвестору. Не указаны гарантии качества объекта долевого строительства и ответственности сторон. Отсутствуют сроки передачи объекта инвестору, а так же приложение в виде проектно-сметной документации.

Как инвестор по договору Борисенко *.*. исполнила свою обязанность о внесении денежных средств в сумме 2 097 200 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, в свою очередь застройщик не выполнил своих обязательств и не обеспечил ее жильем.

Опираясь на п. 4.3. договора № от ДД.ММ.ГГГГ истцом с ООО « Баккара» было подписано соглашение, обязывающее ответчика произвести с ней расчет без возмещения процентов и неустойки за период действия договора строительства, при этом дата исполнения указанного соглашения ответчиком не была указана, что подтверждает во второй раз нарушение ее прав.



Просит признать недействительными договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, соглашение о расторжении договора, взыскать с ответчика денежные средства в сумме 2 097 200 рублей, уплаченных по договору, проценты в двойном размере на сумму этих средств, в размере 899 698 руб.80 копеек, а также компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб.

Представитель ответчика по доверенности Мельников *.*. иск не признал, указывая на то, что договор об участии истца в долевом строительстве многоквартирного дома был заключен при согласовании сторонами всех его существенных условий. После истечения срока доверенности на Борунова *.*. предприятием ООО « Баккара» были подготовлены дополнительные соглашения с устранением всех нарушений законодательства и предоставлены на подпись инвесторам строительства. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении в добровольном порядке договора № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик гарантирует истцу произвести расчет по договору при первых поступлениях денежных средств на расчетные счета предприятия. Учитывая, что по настоящее время денежные средства на расчетный счет ООО « Баккара» не поступали, нарушений условий заключенного соглашения по расторжению договора не имеется, в связи, с чем просил в иске отказать.

Представитель Управления ФС Государственной регистрации кадастра и картографии по г. Новозыбкову в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела надлежащим образом был извещен, в связи, с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, полагает необходимым исковые требования о признании недействительными договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома и соглашения о расторжении договора, взыскании убытков и компенсации морального вреда удовлетворить.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>. В соответствии с условиями договора Борисенко *.*. внесла в кассу ответчика деньги в сумме 2 097 200 рублей. Договор зарегистрирован в Новозыбковском отделе УФРС по Брянской области 01.07.2008 г.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ“ указано, что договор о долевом участии в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 4 ст. 4 указанного Закона в договоре долевого участия должны содержаться условия об определении подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Как указано в тексте договора, от имени ООО «Баккара» договор подписан заместителем директора Боруновым *.*. , действовавшим на основании доверенности №. Нотариально удостоверенная доверенность, выданная на его имя директором ООО «Баккара» Шинкаревым *.*. ДД.ММ.ГГГГ № имеет срок действия до ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, договор фактически не подписан ответчиком.



В судебном заседании установлено, что разРешение на строительство было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, на момент подписания договора ДД.ММ.ГГГГ ответчик не имел права на привлечение денежных средств истца, требования которого о возврате денежных средств и уплаты процентов являются обоснованными.

Истцом в кассу ответчика были внесены денежные средства в сумме 2 097 200 рублей, что подтверждается кассовыми чеками и приходными ордерами ООО «Баккара» (л.д.9-13). На момент предъявления иска ставка рефинансировании, установленная Центральным банком РФ составляла 8%. Размер процентов в двойном размере в денежном выражении составляет 899 698 рублей исходя из следующего расчета: 975 дней х 0,044% х 2 097 200 рублей.

В соответствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В нарушение требований закона указанная дата в договоре отсутствует. Пунктом 1.5 договора определяется срок сдачи дома в эксплуатацию - не позднее 11 марта 2011 г., который на момент предъявления иска истек, срок передачи объекта истцам никак не урегулирован. Гарантийный срок, в течение которого истцы вправе предъявить требования к качеству строительства, определен в п.3.7 договора и составляет 5 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Поскольку договором предусмотрен минимальный гарантийный срок установленный ч.5 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 г., то начало течения срока до передачи объекта недвижимости истцам заведомо ущемляет их законные права на предъявление претензий к качеству строительства.

В нарушение требований п.2 ст.5 ФЗ от 30.12.2004 г. договор от 29.01.2008 г. предусматривает возможность изменения объема финансирования строительства инвестором в сторону увеличения в одностороннем порядке. Поскольку цена договора является его существенным условием, несоблюдение установленной законом определенности относительно цены договора, возможность её увеличения ответчиком в одностороннем порядке, также свидетельствует о несоответствии договора требованиям закона.

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации, которая совершена 01.07. 2008 г.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ недействительной является сделка не соответствующая требованиям закона. Поскольку в судебном заседании установлено несоответствие договора от 14.02.2008 г. требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то договор подлежит расторжению с выплатой истцу денежных средств, полученных по договору в сумме 2 097 200 руб., процентов в сумме 899 698 руб.

Признание договора недействительным влечет исключение записи о его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №.

Соглашение о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ не прошло государственную регистрацию и ввиду недействительности договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, признается судом так же недействительным.

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. В судебном заседании установлена вина ответчика в незаконном привлечении денежных средств истицы по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, что нарушает ее конституционные права на собственность и жилище.

С учетом требований разумности и справедливости, характера причиненных истице нравственных страданий, суд определяет размер компенсации морального вреда Борисенко *.*. в сумме 10 000 руб.

Общая сумма подлежащих взысканию денежных средств составляет 3 006 898 рублей 80 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Борисенко *.*. к обществу с ограниченной ответственностью «Баккара» о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома и соглашения о расторжении договора, взыскании убытков и компенсации морального вреда удовлетворить.

Взыскать с ООО «Баккара» в пользу Борисенко *.*. 3 006 898 ( три миллиона шесть тысяч восемьсот девяносто восемь) рублей 80 копеек.

Взыскать с ООО «Баккара» госпошлину в доход государства в сумме 23 184 рублей 50 копеек.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Брянский областной суд через Новозыбковский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Соловец *.*.