Судебная практика

О признании недействительным договора о долевом участии в строительстве многоквартироного жилого дома, взыскании убытков и компенсации морального вреда. Решение от 18 апреля 2011 года № . Брянская область.

Новозыбковский городской суд Брянской области в составе:

председательствующего судьи Соловец Л.В.,

при секретаре Клименко Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Борисенко А.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Баккара» о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома и соглашения о расторжении договора, взыскании убытков и компенсации морального вреда

Установил:

Борисенко А.И. обратилась в суд с иском к ООО «Баккара» о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома и соглашения о расторжении договора, взыскании убытков и компенсации морального вреда.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Макаренко Н.Л. поддержала заявленные исковые требования и пояснила суду, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>, зарегистрированный в Новозыбковском отделе Брянского управления ФРС 01.07.2008 г.

Указанный договор просит признать недействительным по следующим основаниям. От имени застройщика ООО «Баккара» договор был подписан заместителем директора Боруновым А.А., который, как выяснилось позже, на момент заключения договора не имел полномочий на его подписание, т.к. срок действия нотариальной доверенности истек. При подписании договора копия доверенности Борисенко А.И. не предоставлялась, а в договоре имеется ссылка только на номер доверенности, а не на её дату.

Кроме того, договор не содержит всех существенных условий, предусмотренных Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Договор предусматривает возможность увеличения его цены в одностороннем порядке. Гарантийный срок на квартиру определен со дня сдачи дома в эксплуатации, а не с момента передачи квартиры инвестору. Не указаны гарантии качества объекта долевого строительства и ответственности сторон. Отсутствуют сроки передачи объекта инвестору, а так же приложение в виде проектно-сметной документации.

Как инвестор по договору Борисенко А.И. исполнила свою обязанность о внесении денежных средств в сумме 2 097 200 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, в свою очередь застройщик не выполнил своих обязательств и не обеспечил ее жильем.

Опираясь на п. 4.3. договора № от ДД.ММ.ГГГГ истцом с ООО « Баккара» было подписано соглашение, обязывающее ответчика произвести с ней расчет без возмещения процентов и неустойки за период действия договора строительства, при этом дата исполнения указанного соглашения ответчиком не была указана, что подтверждает во второй раз нарушение ее прав.



Просит признать недействительными договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, соглашение о расторжении договора, взыскать с ответчика денежные средства в сумме 2 097 200 рублей, уплаченных по договору, проценты в двойном размере на сумму этих средств, в размере 899 698 руб.80 копеек, а также компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб.

Представитель ответчика по доверенности Мельников А.П. иск не признал, указывая на то, что договор об участии истца в долевом строительстве многоквартирного дома был заключен при согласовании сторонами всех его существенных условий. После истечения срока доверенности на Борунова А.И. предприятием ООО « Баккара» были подготовлены дополнительные соглашения с устранением всех нарушений законодательства и предоставлены на подпись инвесторам строительства. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении в добровольном порядке договора № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик гарантирует истцу произвести расчет по договору при первых поступлениях денежных средств на расчетные счета предприятия. Учитывая, что по настоящее время денежные средства на расчетный счет ООО « Баккара» не поступали, нарушений условий заключенного соглашения по расторжению договора не имеется, в связи, с чем просил в иске отказать.

Представитель Управления ФС Государственной регистрации кадастра и картографии по г. Новозыбкову в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела надлежащим образом был извещен, в связи, с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, полагает необходимым исковые требования о признании недействительными договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома и соглашения о расторжении договора, взыскании убытков и компенсации морального вреда удовлетворить.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>. В соответствии с условиями договора Борисенко А.И. внесла в кассу ответчика деньги в сумме 2 097 200 рублей. Договор зарегистрирован в Новозыбковском отделе УФРС по Брянской области 01.07.2008 г.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ“ указано, что договор о долевом участии в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 4 ст. 4 указанного Закона в договоре долевого участия должны содержаться условия об определении подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Как указано в тексте договора, от имени ООО «Баккара» договор подписан заместителем директора Боруновым А.А., действовавшим на основании доверенности №. Нотариально удостоверенная доверенность, выданная на его имя директором ООО «Баккара» Шинкаревым В.А. ДД.ММ.ГГГГ № имеет срок действия до ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, договор фактически не подписан ответчиком.



В судебном заседании установлено, что разРешение на строительство было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, на момент подписания договора ДД.ММ.ГГГГ ответчик не имел права на привлечение денежных средств истца, требования которого о возврате денежных средств и уплаты процентов являются обоснованными.

Истцом в кассу ответчика были внесены денежные средства в сумме 2 097 200 рублей, что подтверждается кассовыми чеками и приходными ордерами ООО «Баккара» (л.д.9-13). На момент предъявления иска ставка рефинансировании, установленная Центральным банком РФ составляла 8%. Размер процентов в двойном размере в денежном выражении составляет 899 698 рублей исходя из следующего расчета: 975 дней х 0,044% х 2 097 200 рублей.

В соответствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В нарушение требований закона указанная дата в договоре отсутствует. Пунктом 1.5 договора определяется срок сдачи дома в эксплуатацию - не позднее 11 марта 2011 г., который на момент предъявления иска истек, срок передачи объекта истцам никак не урегулирован. Гарантийный срок, в течение которого истцы вправе предъявить требования к качеству строительства, определен в п.3.7 договора и составляет 5 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Поскольку договором предусмотрен минимальный гарантийный срок установленный ч.5 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 г., то начало течения срока до передачи объекта недвижимости истцам заведомо ущемляет их законные права на предъявление претензий к качеству строительства.

В нарушение требований п.2 ст.5 ФЗ от 30.12.2004 г. договор от 29.01.2008 г. предусматривает возможность изменения объема финансирования строительства инвестором в сторону увеличения в одностороннем порядке. Поскольку цена договора является его существенным условием, несоблюдение установленной законом определенности относительно цены договора, возможность её увеличения ответчиком в одностороннем порядке, также свидетельствует о несоответствии договора требованиям закона.

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации, которая совершена 01.07. 2008 г.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ недействительной является сделка не соответствующая требованиям закона. Поскольку в судебном заседании установлено несоответствие договора от 14.02.2008 г. требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то договор подлежит расторжению с выплатой истцу денежных средств, полученных по договору в сумме 2 097 200 руб., процентов в сумме 899 698 руб.

Признание договора недействительным влечет исключение записи о его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №.

Соглашение о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ не прошло государственную регистрацию и ввиду недействительности договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, признается судом так же недействительным.

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. В судебном заседании установлена вина ответчика в незаконном привлечении денежных средств истицы по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, что нарушает ее конституционные права на собственность и жилище.

С учетом требований разумности и справедливости, характера причиненных истице нравственных страданий, суд определяет размер компенсации морального вреда Борисенко А.И. в сумме 10 000 руб.

Общая сумма подлежащих взысканию денежных средств составляет 3 006 898 рублей 80 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Борисенко А.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Баккара» о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома и соглашения о расторжении договора, взыскании убытков и компенсации морального вреда удовлетворить.

Взыскать с ООО «Баккара» в пользу Борисенко А.И. 3 006 898 ( три миллиона шесть тысяч восемьсот девяносто восемь) рублей 80 копеек.

Взыскать с ООО «Баккара» госпошлину в доход государства в сумме 23 184 рублей 50 копеек.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Брянский областной суд через Новозыбковский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Соловец Л.В.