Судебная практика

По иску Невьянцева А.В. к Александровской А.П.. Решение от 06 июня 2011 года № . Челябинская область.

Дело №

Решение

Именем Российской Федерации

ДАТА с. Долгодеревенское


Сосновский районный суд Челябинской области в составе

Председательствующего судьи: Куценко Т.Н.
При секретаре судебного заседания Романовой М.В.


Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Невьянцева А.В. к Александровской А.П. о расторжении договора купли-продажи, взыскании сумм,

Установил:

Невьянцев А.В. обратился в суд с иском к Александровской А.П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № площадью 1450 кв.м., расположенного по АДРЕС и взыскании с нее в свою пользу суммы 510 000 руб.

В обоснование указывает следующее: ДАТА он заключил с Александровской А.П. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № площадью 1450 кв.м., расположенного по АДРЕС за 510 000 руб.

ДАТА документы были сданы на государственную регистрацию права собственности, а ДАТА Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области им было отказано в государственной регистрации права. После отказа им в государственной регистрации права на земельный участок он (истец) попросил Александровскую А.П. вернуть уплаченную за земельный участок денежную сумму, но она отказалась.

В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в иске, полагает, что его права нарушены тем, что ответчик продала ему некачественный товар, которым он не может воспользоваться, не может зарегистрировать право собственности на него. Пояснил, что нашел в Интернете объявление риэлтерского агентства «Ж*» о продаже земельного участка в п.М*, при первой встрече ему представили кадастровый план, был выезд на место, где ему показали участок, границ которого в натуре не было вынесено, никаких иных участков рядом разбито не было, когда приехали на место во второй раз, то по его просьбе участок обозначили на местности, но поскольку обозначенный на местности участок не соответствовал по своим параметрам сведениям о нем в кадастровом паспорте, он (истец) потребовал уточнений, после чего представитель землеустроительной организации ООО «Т*» вбил колышки так, чтобы размеры участка соответствовали сведениям в кадастровом паспорте. Ему (Невьянцеву А.В.) показали договор купли-продажи участка между Александровской и Р.Р.Н., после этого он заключил договор купли-продажи с собственником участка Александровской А.П., документы сдали на регистрацию и он уплатил ответчику 510 000 руб. по расписке, но затем регистраторы усомнились в праве собственности Р.Р.Н. на земельный участок, пришло извещение сначала о приостановлении государственной регистрации, а затем и об отказе в государственной регистрации. Просит расторгнуть договор, потому что не может реально получить товар, за который заплатил деньги, не может зарегистрировать на него право собственности и пользоваться им.

Представитель истца Кабашная С.А. ссылается на то, что по сведениям следственных органов, продавец земельного участка Александровская А.П. имеет на праве собственности порядка 30 участков в С* районе, которые она, судя по документам, приобрела за 4 дня, сама же продавец - пожилая женщина, проживающая в однокомнатной квартире, вызывает сомнение вопрос правомерности приобретения ею данных участков, считает, что Александровская А.П. должна была знать о сомнительности прав предыдущего правообладателя Р.Р.Н. на земельный участок, поскольку у того отсутствует правоустанавливающий документ на землю. Полагает, что существенное нарушение условий договора заключается в том, что истец не может получить в собственность имущество, которое является предметом договора, а ответчик при заключении договора гарантировала, что участок свободен от прав третьих лиц.

Ответчик Александровская А.П. извещена надлежащим образом, не явилась.

Представитель ответчика Ткач А.В. с иском не согласен, полагает, что отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка, вины ответчика в том, что истец не может зарегистрировать право собственности на земельный участок, не имеется, стороной истца не представлено доказательств недобросовестности Александровской А.П., договор купли-продажи от ДАТА, на основании которого возникло право собственности на участок у ответчика, не оспорен, Приговора по уголовному делу нет, вина Александровской А.П. в рамках уголовного дела не установлена, по уголовному делу она допрошена только как свидетель, считает, что истец обратился в суд преждевременно, после окончания расследования уголовного дела, когда будут установлены виновные лица, они и должны будут возместить истцу ущерб, количество земельных участков, которые находятся в собственности ответчика, не относятся к существу спора, истцом не соблюден порядок расторжения договора, кроме того, он вправе самостоятельно обратиться с жалобой на отказ Управления Росреестра по Челябинской области в регистрации сделки.

Заслушав пояснения истца, его представителя, представителя ответчика, исследовав все материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено следующее.

ДАТА Александровская А.П. (Продавец) и Невьянцев А.В. (Покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения), без строений и сооружений, площадью 1450 кв.м., расположенный по АДРЕС, кадастровый №, принадлежащий продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка от ДАТА и соглашения к договору купли-продажи земельного участка от ДАТА, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДАТА, о чем ДАТА в ЕГРП сделана запись регистрации №.

В соответствии с п.3 договора участок продается за 510 000 руб.

Согласно п.п. 5, 6 договора земельный участок правами третьих лиц не обременен, продавец передает земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли знать, ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

(л.д. 107)

По договору купли-продажи земельного участка от ДАТА между М.Е.В., действующей от имени Р.Р.Н. по доверенности (Продавец) и Александровской А.П. (Покупатель), Продавец продала, а Покупатель купила земельный участок, находящийся по АДРЕС, общей площадью 1450 кв.м., с кадастровым №, указанный земельный участок принадлежит Продавцу на основании государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей серия №, орган выдачи - Администрация С* района Челябинской области.

(л.д. 110)

По сведениям отдела адресно-справочной работы УФМС России по Челябинской области Р.Р.Н., ранее зарегистрированный по АДРЕС, снят с регистрационного учета ДАТА по смерти (актовая запись № от ДАТА)

(л.д. 68)

ДАТА Невьянцев А.В. и Александровская А.П. сдали документы на государственную регистрацию, что подтверждает расписка в получении документов (л.д. 102-104).

ДАТА сторонам договора было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с возникновением сомнений в подлинности ранее представленных в Управление Росреестра по Челябинской области документов, подтверждающих право собственности на вышеуказанный земельный участок Р.Р.Н., продавшего земельный участок Александровской А.П., в связи с чем были направлены запросы в органы государственной власти о предоставлении сведений о данном земельном участке.

(л.д. 118)

После получения ответов на запросы об отсутствии сведений об оформленных правах на земельный участок, о правообладателях и реквизитах правоустанавливающих документов, в проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество было отказано, о чем сторонам договора направлено сообщение от ДАТА №. (л.д. 10)

Александровская А.П. обжаловала в суд Решение Управления Росреестра по Челябинской области об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДАТА № на земельный участок № в квартале АДРЕС с кадастровым №.

При рассмотрении данного дела судом было установлено, что право собственности заявителя на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП, однако, данные документы в регистрирующем органе отсутствуют в связи с их выемкой и изъятием, что препятствует проведению регистрации, кроме того, при проведении государственной регистрации было установлено по сведениям, поступившим из администрации К* сельского поселения С* муниципального района, что сведения об издании каких-либо нормативно-правовых актов на земельный участок № в квартале АДРЕС в администрации К* сельского поселения отсутствуют.

Решением Со.* районного суда г.Ч* от ДАТА, оставленного без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда то ДАТА, Александровской А.П. отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра по Челябинской области от ДАТА об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок № в АДРЕС с кадастровым №.

(л.д. 71-76)

При получении судом копии дела правоустанавливающих документов на спорный земельный участок, в котором имелся правоудостоверяющий документ - государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей серия №, согласно которому Р.Р.Н. предоставлено в собственность 0,1450 га земель для строительства жилого дома в АДРЕС на основании постановления главы администрации К* сельсовета от ДАТА №, с целью проверки сведений о принадлежности и фактическом расположении спорного земельного участка (л.д. 135), судом были направлены запросы в архивный отдел администрации С* муниципального района, Администрацию К* сельского поселения и Управление архитектуры и строительства администрации С* района.

По сообщению архивного отдела Администрации С* муниципального района, в архивном фонде № «Администрация К* сельсовета» Постановление Главы администрации К* сельсовета № от ДАТА о предоставлении земельного участка Р.Р.Н. отсутствует и потому копия не может быть выдана, кроме того, в книге регистрации постановлений главы администрации К* сельсовета за ДАТА, Постановление № от ДАТА не зарегистрировано.

(л.д. 96)

По данным администрации К* сельского поселения С* района земельный участок по АДРЕС на эскизе застройки д.М* ген.план завода им.Ко.* отсутствует. Сведениями о месте положении вышеуказанного земельного участка, а также сведения о выделении данного участка кому-либо в Администрации К* сельского поселения отсутствуют.

( л.д. 95)

Начальник Управления архитектуры и строительства С* муниципального района сообщила, что в генеральном плане поселка М* (завод им.Ко.*) запрашиваемая судом информация отсутствует.

(л.д. 98)

Из представленных ответов на судебные запросы следует, что, помимо отсутствия сведений о наличии правоустанавливающего документа, послужившего основанием для выдачи государственного акта на право собственности на землю, в соответствии с которым Р.Р.Н. предоставлено в собственность 0,1450 га земель для строительства жилого дома в п.М*, ген.план з-да им.Ко.*, кв. № участок № не имеется и сведений о фактическом расположении данного земельного участка, поскольку земельный участок с таким номером и в таком квартале по ген.плану завода им.Ко.* генеральным планом застройки пос.М* не предусмотрен.

Невьянцев А.В. просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с Александровской А.П. на основании п.п.2 п.2 ст. 450 ГК РФ и взыскать с нее уплаченные им по договору денежные суммы.

Суд полагает несостоятельными доводы представителя ответчика о несоблюдении Невьянцевым А.В. порядка расторжения договора.

Установлено, что истец ДАТА направил Александровской А.П. требование о расторжении договора купли-продажи и возврате ему денежных сумм, просил уведомить его о принятом решении в срок до ДАТА (л.д. 61-62), копии указанных документов были вручены представителю ответчика.

Ответ на свое требование о расторжении договора истец до настоящего времени не получил, потому спор подлежит судебному разрешению.

В соответствии с п.п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договор от ДАТА между сторонами не содержит положений о возможности его расторжения по требованию одной из сторон, что не исключает возможность его расторжения по решению суда при наличии к тому оснований, предусмотренных законом.

Сделки по купле-продаже земельных участков, также как и любые другие сделки, подпадают под правовое регулирование норм действующего гражданского законодательства РФ.

Параграфом 1 гл. 30ГК РФ определены общие положения о купле-продаже.

В соответствии со ст. 454ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар (в данном случае - земельный участок) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар (земельный участок) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора.

На земельные отношения распространяются и статьи § 7 “Продажа недвижимости“ гл. 30 ГК РФ.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475настоящего Кодекса (право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы), за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Истец в обоснование своих требований ссылается на невозможность как использования земельного участка, так и невозможность регистрации права собственности на него, в чем он усматривает существенное нарушение ответчиком условий договора.

Установлено, что спорный земельный участок с местоположением: АДРЕС был поставлен на кадастровый учет с определением границ, что подтверждает кадастровый паспорт земельного участка, выданный ДАТА начальником территориального отдела № 3 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области.

(л.д. 137)

Также установлено, что ДАТА ООО «Т*» по заданию Р.Р.Н. подготовил межевой план земельного участка, расположенного по АДРЕС, в указанном деле имеется акт согласования местоположения границ земельного участка с подписями правообладателей смежных участков №, №, № (л.д. 55 об.).

Однако, суд критически относится к данному документу, поскольку на запрос о представлении копии эскиза застройки генерального плана д.М* завода им.Ко.* квартал № с указанием местоположения на нем участков № из Управления архитектуры и строительства С* муниципального района поступило сообщение, что в генеральном плане поселка М* (завод им.Ко.*) запрашиваемая судом информация отсутствует.

Статьей 37 ЗК РФ установлены определенные особенности купли-продажи земельных участков.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на Решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Суд принимает во внимание, что при заключении договора продавец Александровская А.П. гарантировала истцу свободу земельного участка от прав третьих лиц, а также отсутствие ограничений в пользовании данным земельным участком.

Однако, истец фактически лишен возможности зарегистрировать право собственности на участок и пользоваться имуществом, в отношении которого был заключен договор купли-продажи с ответчиком.

Исходя из того, что при продаже земельного участка продавец представила Невьянцеву А.В. заведомо ложную информацию относительно данного земельного участка, то в силу положений ст. 37 ЗК РФ, ст.ст. 557, 475 ГК РФ, требования Невьянцева А.В. о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению

В соответствии с п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДАТА N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

На основании изложенного, с Александровской А.П. в пользу Невьянцева А.В. следует взыскать 510 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлине в соответствии с положениями ст. 333.189 НК РФ в размере 8 500 руб.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, ст.ст. 450- 452, 1103 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ, суд

Решил:

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДАТА, по которому Александровская М* продала, а Невьянцев А.В. купил земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения), без строений и сооружений, площадью 1450 кв.м., расположенный по АДРЕС, кадастровый №.

Взыскать с Александровской М* в пользу Невьянцева А.В. 510 000 руб. (пятьсот десять тысяч рублей) и возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче иска в размере 8 500 руб.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд в течение 10 дней.

Председательствующий <данные изъяты> Т.Н.Куценко

Копия верна. <данные изъяты>

<данные изъяты>