Судебная практика

О взыскании суммы долга по кредиту, обращении взыскания на заложенное имущество.. Решение от 31 декабря 2010 года № 2-2220/2010. Алтайский край.

31 декабря 2010 г. Восточный районный суд г. Бийска в составе:

председательствующего: С.А. Сухаревой,

при секретаре: О.А. Матвеевой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Киселевой НЛ, Киселеву ОА о взыскании суммы долга по кредиту, обращении взыскания на заложенное имущество,

Установил:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Киселеву О.А., Киселевой Н.Л. о взыскании суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что в соответствии с условиями кредитного договора <номер>и от Д.М.Г. заемщикам-залогодателям Киселевой Н.Л. и Киселеву О.А. ОАО коммерческий банк «ФорБанк» предоставил ипотечный жилищный кредит в размере <деньги>. сроком на 122 месяца для приобретения в их общую совместную собственность квартиры по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 43,7 кв.м, в том числе жилой площадью 27,6 кв.м. Кредит в сумме <деньги> руб. был зачислен на счет Киселевой Н.Л. Д.М.Г., что подтверждается мемориальным ордером <номер>.

По состоянию на Д.М.Г. квартира была оценена в размере <деньги> Данный факт подтверждается отчетом об оценке от Д.М.Г. (л.д. 85-87).

Государственная регистрация договора купли-продажи от Д.М.Г. произведена Д.М.Г. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (далее ГУ ФРС по АК) (л.д. 91-93). Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной ГУ ФРС по АК первоначальному залогодержателю - ОАО КБ «ФорБанк», Д.М.Г. (л.д. 11-15). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена Д.М.Г. за <номер>.

Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (далее Закон «Об ипотеке») закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Начиная с ноября 2008 года, ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им, предусмотренные условиями закладной и кредитным договором, ответчиками в адрес агентства, как залогодержателя-кредитора, не производятся.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, агентством в соответствии с п. 5.1 закладной и п. 4.4.1 кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование выполнено не было. В соответствии с условиями п. 7.1 закладной данное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

В соответствии со ст. 50 Закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В этой связи в исковом заявлении истец просил суд взыскать с Киселевой Н.Л. и Киселева О.А. в свою пользу солидарно <деньги>, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере <деньги>., сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере <деньги>., пени в размере <деньги>., а также, начиная с Д.М.Г. и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 15% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в <деньги>.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере <деньги>.

Взыскать с ответчиков в свою пользу расходы на оплату госпошлины в размере <деньги>. с каждого из ответчиков.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил взыскать с Киселевой Н.Л. и Киселева О.А. солидарно <деньги> в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере <деньги>., сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере <деньги>., пени в размере <деньги> а также, начиная со Д.М.Г. и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 15% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в <деньги>. В остальной части исковые требования оставил прежними.

Решением Восточного районного суда г. Бийска от Д.М.Г. исковые требования удовлетворены частично. С ответчиков в солидарном порядке взыскана сумма долга в размере <деньги>., в том числе, остаток по основному долгу в размере <деньги>, неуплаченные проценты в размере <деньги>., начисленные пени в размере <деньги>., начиная с Д.М.Г. до дня фактического погашения задолженности проценты на пользование кредитом в размере 15 % годовых от суммы остатка неисполненных обязательств по кредитному договору в размере <деньги>. Решением суд обратил взыскание на квартиру по <адрес>, Определил способ реализации с публичных торгов, Определил начальную продажную стоимость квартиры согласно оценке от Д.М.Г. в размере <деньги>., с ответчиков взыскана государственная пошлина по <деньги> с каждого.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от Д.М.Г. по кассационной жалобе Киселевой Н.Л., в которой она указала на несогласие с оценкой квартиры при определении начальной продажной стоимости в размере <деньги> а также иные нарушения норм процессуального права, Решение Восточного районного суда г. Бийска отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

В судебное заседание истец - представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, что суд счел возможным.

Ответчики Киселева Н.Л., Киселев О.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще. Заявлений относительно рассмотрения дела в их отсутствие и об отложении судебного заседания не представили. При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Третье лицо - представитель ОАО КБ «ФорБанк» в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежаще, что не препятствует суду рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В силу ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

На основании ст. 50 Закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 Закона «Об ипотеке» требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

Статьей 3 Закона «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека обеспечивает уплату залогодерж суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/ или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Материалами дела установлено, что Д.М.Г. между ОАО КБ «ФорБанк» и Киселевой Н.Л., Киселевым О.А. был заключен кредитный договор <номер>и. По условиям данного договора ОАО КБ «ФорБанк» предоставил ответчикам ипотечный жилищный кредит в размере <деньги>. сроком на 122 месяца под 15% годовых для приобретения в общую совместную собственность квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 43,7 кв.м., в том числе жилой площадью 27,6 кв.м., расположенной на 2 этаже 4-х этажного жилого дома, стоимостью <деньги>.

Сумма кредита в размере <деньги>. перечислена на счет Киселевой Н.Л. Д.М.Г., что подтверждается мемориальным ордером <номер> от Д.М.Г..

Д.М.Г. Киселева Н.Л. и Киселев О.А. подписали договор купли - продажи <адрес>.

В настоящее время Киселевы Н.Л. и О.А. являются собственниками спорного жилого помещения, их право собственности зарегистрировано Д.М.Г. Бийским отделом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации <номер>. Кроме того, Д.М.Г. зарегистрирована ипотека в силу закона на указанный объект недвижимости.

Залогодержателем и кредитором по закладной на момент рассмотрения дела является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Права истца на закладную основаны на сделке по передаче прав по закладной (договора купли - продажи закладных и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной ОАО КБ «ФорБанк», а затем ООО «Алтайская ипотечная корпорация»).

В соответствии с п. 2 ст.13 Закона «Об ипотеке» закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В связи с этим ОАО «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию» наделено таким правом. Обязанными по закладной в силу п. 3 ст. 13 Закона «Об ипотеке являются Киселева Н.Л. и Киселев О.А.

В пункте 4.4. кредитного договора <номер>и от Д.М.Г. указано, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в том числе в случаях: просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Как установлено в судебном заседании, размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет <деньги>. (п.3.3.6 кредитного договора). Гашение кредита Киселева Н.Л. и Киселев О.А. не производили с ноября 2008 года по июль 2009 года. После предъявления ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в суд искового заявления ответчиками Д.М.Г. было произведено частичное гашение задолженности в сумме <деньги> что учтено истцом при уточнении исковых требований. После Д.М.Г. до настоящего судебного заседания платежи в счет погашения задолженности по кредитному договору ответчиками не производились.

Таким образом, с достоверностью установлено наличие просрочки заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней: с ноября 2008 года по июль 2009 года, а также допущение заемщиками более трех раз в течение 12 месяцев просрочек ежемесячных платежей по кредиту, в то время как сумма просрочки во всех случаях была значительной, поскольку равнялась аннуитетному платежу.

Согласно п. 2 ст. 50 Закона «Об ипотеке» обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

По состоянию на Д.М.Г., после гашения ответчиками части задолженности, сумма долга составила <деньги>., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере <деньги> сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере <деньги>., сумма пени за просроч долг и просроченные проценты за пользование кредитом в размере <деньги>

Доказательства уважительности причин длительной просрочки по гашению кредита ответчики Киселевы суду не представили.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Одним из видов обеспечения исполнения обязательства является залог (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Пунктом 4.4.3 кредитного договора <номер>и от Д.М.Г. его сторонами оговорено право кредитора обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Статьей 54.1 Закона «Об ипотеке» предусмотрены основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

Так, согласно указанной статье обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В данном случае совокупность указанных оснований отсутствует.

На основании п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» принимая Решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Ответчики в судебные заседания не являлись, судом извещались о времени рассмотрения дела и о решении вопроса о назначении по делу судебной экспертизы по определению стоимости квартиры на момент рассмотрения дела надлежащим образом.

Вместе с тем, ответчиком Киселевой Н.Л. в кассационной жалобе на Решение Восточного районного суда г. Бийска от Д.М.Г. были изложены возражения относительно оценки квартиры на момент заключения кредитного договора в размере <деньги>. В частности, ответчик указывала, что обстановка на рынке недвижимости за последние 5 лет изменилась, стоимость недвижимого имущества возросла более чем в два раза. Между тем, суд не Определил рыночную стоимость квартиры.

С учетом указанных обстоятельств суд приходит к выводу о наличии спора относительно стоимости заложенной квартиры.

Определением суда от Д.М.Г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от Д.М.Г. рыночная стоимость квартиры по <адрес> на день проведения экспертизы составляет <деньги>.

При определении начальной продажной стоимости квартиры суд считает необходимым принять оценку эксперта по заключению от Д.М.Г. по состоянию на 2010 г. в размере <деньги> поскольку она более объективная на сегодняшний день.

Истцом, ответчиками возражений по данной оценке не представлено, хотя такая возможность сторонам судом была предоставлена.

С учетом изложенного, суд признает обоснованными, доказанными, и подлежащими удовлетворению исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании с ответчиков суммы долга, обращении взыскания на предмет залога, определения способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, а также определении подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 15% годовых, начиная со Д.М.Г. и по день реализации квартиры.

Вместе с тем, по мнению суда, не основаны на законе исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании с ответчиков пени за нарушение сроков возврата кредита и процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы платежа по исполнению обязательств на будущее время, а именно за рамками расчета цены иска, т.е. со Д.М.Г. и по день реализации предмета ипотеки. В указанной части иска истцу следует отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истец при подаче иска понес судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <деньги>.

В этой связи, с Киселевой Н.Л. и Киселева О.А., которые являются солидарными должниками, надлежит взыскать в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <деньги> т.е. по <деньги>. с каждого из должников.

Вместе с тем, после вынесения решения судом Д.М.Г., в процессе его исполнения с ответчика Киселева О.А. по исполнительному листу взыскана сумма судебных расходов в размере <деньги>., что подтверждается справкой начальника отдела-старшего судебного пристава-исполнителя ОСП Восточного района г. Бийска.

В связи с изложенным, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию только с Киселевой Н.Л. в пользу истца в размере <деньги>.

Кроме того, с ответчиков Киселевых в пользу Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по АК подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы в размере <деньги>. в солидарном порядке.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Взыскать в солидарном порядке с Киселева ОА, Киселевой НЛ в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму задолженности по кредиту в размере <деньги>., в том числе:

остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере <деньги>.;

сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере <деньги>.;

начисленные пени в размере <деньги>.

Взыскать в солидарном порядке с Киселева ОА, Киселевой НЛ в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» начиная со Д.М.Г. и до дня фактического погашения задолженности по кредитному договору <номер>и от Д.М.Г. проценты за пользование кредитом в размере 15 % годовых от суммы остатка неисполненных обязательств по основному долгу, равной <деньги>.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу, <адрес>. Определить способ реализации квартиры, расположенной по адресу, <адрес>, в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры расположенной по адресу, <адрес>, в размере <деньги>.

Взыскать с Киселевой НЛ в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <деньги>.

Взыскать с Киселева ОА, Киселевой НЛ в солидарном порядке в пользу Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Алтайскому краю расходы на проведение экспертизы в размере <деньги>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

На Решение суда может быть подана кассационная жалоба в Алтайский краевой суд через Восточный районный суд г. Бийска в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме.

=......

......

Судья С.А. Сухарева