Судебная практика

Решение от 01 ноября 2010 года . Решение от 01 ноября 2010 года № . Свердловская область.

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Чирковой Т.Н., при секретаре Федосеевой Ю.Ю.,

с участием представителя истцов Ходалевой Е.Д., представителя ответчика Поташевой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявле Ф.И.О. Петухова Максимак Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о вынесении решения о регистрации права собственности,

Установил:

Третьяков Д.И., Петухов М.А. обратились в суд с указанным иском, в обоснование которого указали, что 06 июля 2007 г. между ООО «<данные изъяты>» и Жениховым А.А. были заключены договоры купли-продажи имущества, указанного в приложениях к договору. Оплата по договорам была частично произведена, имущество не было передано во владение Женихова А.А.

08 августа 2007 г. между ООО «<данные изъяты>», Жениховым А.А., Третьяковым Д.И. и Петуховым М.А. были заключены соглашения о замене стороны в договорах купли-продажи от 06 июля 2007 года. По условиям соглашения Женихов А.А. передал все права и обязанности по договорам купли-продажи Третьякову Д.И., Петухову М.А., в результате чего право собственности на имущество, расположенное по адресу <адрес обезличен> перешло к истцам в долях, право собственности на имущество, расположенное по адресу <адрес обезличен> перешло к Третьякову Д.И.

Договоры, приложения к ним, акты приема-передачи имущества подтверждают, что обязательства по ним исполнены в полном объеме и надлежащим образом. Подтверждено и не оспаривается право собственности ООО «<данные изъяты>» на имущество, переданное по договору.

Третьяков Д.И. и Петухов М.А., полагая, что для приобретения права собственности на объект недвижимости достаточно подписания договора, передачи вещи и оплаты условленной цены, открыто и добросовестно вступили в права владения имуществом. Действий, направленных на государственную регистрацию права, они не совершали.

При обращении за регистрацией права истцы Установили, что необходимо, кроме иного, подать заявление от ООО «<данные изъяты>».

Однако, в настоящее время продавец ООО «<данные изъяты>» ликвидирован, поэтому покупатели лишены возможности обратиться в установленном порядке за регистрацией права собственности. До обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о вынесении решения о регистрации права собственности, очевидно, что государственным органом будет принято Решение об отказе в регистрации в связи с отсутствием заявления продавца.

На основании ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации просят вынести Решение о государственной регистрации права долевой собственности за Третьяковым Д.И. в размере 1/3 доли в праве и за Петуховым М.А. в размере 2/3 долей в праве собственности на имущество - пристрой к гаражу, расположенный по адресу <адрес обезличен> вынести Решение о государственной регистрации права собственности Третьякова Д.И. на имущество - гараж, расположенный по адресу <адрес обезличен> обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области внести в государственный реестр прав на недвижимое имущество сведения о регистрации указанных прав.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Ходалева Е.Д. доводы иска поддержала в полном объеме. Указывает, что истцы надлежащим образом исполнили обязанность по оплате переданного имущества, приняли его. С момента подписания акта приема-передачи они открыто и добросовестно владеют данным имуществом как собственники. Акт государственной регистрации права необходим им, в том числе для несения налогового бремени, исполнения иных обязательств перед государством. Полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению, так как продавец ликвидирован, переход права собственности никто не оспаривает. Регистрация перехода права собственности не лишает заинтересованных лиц возможности оспорить впоследствии регистрацию права. Просит исковые требования удовлетворить с учетом уточнения предмета исковых требований: вынести Решение о государственной регистрации права долевой собственности за Третьяковым Д.И. в размере 1/3 доли в праве и за Петуховым М.А. в размере 2/3 долей в праве собственности на имущество - пристрой к гаражу, расположенный по адресу <адрес обезличен> вынести Решение о государственной регистрации права собственности Третьякова Д.И. на имущество - гараж, расположенный по адресу <адрес обезличен> указать, что данное Решение является основанием для совершения государственным регистратором действий по внесению в государственный реестр прав на недвижимое имущество соответствующих сведений о регистрации указанных прав.

Третье лицо Женихов А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом. Его представитель, действующий на основании доверенности, Угрюмова Е.Г. представила отзыв, в котором указала, что обязательства сторон по договору были исполнены в полном объеме, в связи с чем исковые требования полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика по доверенности Поташева Е.Е. в судебном заседании поддержала доводы отзыва на исковое заявление. Указывает, что Управление в силу своей компетенции не может оспаривать какие-либо сделки и права. В связи с тем, что законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности в случае ликвидации продавца, судами сделан вывод о необходимости применения при рассмотрении данного спора аналогии закона, в том числе пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, Управление каких-либо прав истца не нарушало, материально-правовой спор между истцом и ответчиком отсутствует, Решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности ответчик не принимал, от проведения государственной регистрации не уклонялся. С учетом изложенного, Управление является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям. При предоставлении решения суда о государственной регистрации права долевой собственности на спорные объекты недвижимого имущества, вступившего в законную силу, такая регистрация будет произведена. В удовлетворении исковых требований просит отказать в полном объеме, в случае удовлетворения исковых требований - не возлагать на ответчика судебные расходы.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.



Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому оно было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, требование о государственной регистрации права может быть рассмотрено в порядке обжалования действий государственного органа. В этом случае суд проверяет мотивы отказа в регистрации, после чего принимает Решение по заявленным требованиям.

В судебном заседании установлено, что истцы с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не обращались, Решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности ответчик не принимал.

Рассматривая требование о вынесении решения о регистрации права собственности в порядке искового производства, суд не связан доводами отказа регистратора, суд должен установить право собственности продавца на переданное по договору имущество, установить факт заключения договора, факт передачи имущества и факт оплаты по договору.

В судебном заседании установлено, что продавцом по договорам купли-продажи выступало общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (<данные изъяты>).

Как следует из решения Арбитражного суда Свердловской области от 06 марта 2007 года по делу № А60-19552/06-С11, ООО «<данные изъяты>» было признано банкротом, в отношении него было установлено конкурсное производство на срок 12 месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО9

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 27 июля 2010 года, запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства была внесена 26 декабря 2008 года (л.д. 69-81).

Из справки № 202 от 27 июля 2004 года следует, что ООО «<данные изъяты>» является правопреемником Дорожно-эксплуатационной конторы, «<данные изъяты>», ГДСУ, Арендного ГДСУ, ТОО «<данные изъяты>» (л.д. 55).

Данные сведения подтверждаются материалами дела.

Как установлено в судебном заседании, 10 июня 1946 года на основании Решения исполнительного комитета Свердловского городского совета депутатов трудящихся № 568, при тресте Гордормостстрой была организована дорожно-эксплуатационная контора для производства капитального и текущего ремонтов дорожно-мостового хозяйства города (л.д. 85).

20 августа 1979 года на основании решения Исполкома областного Совета народных депутатов № 474 управление «<данные изъяты>» было переименовано в городское дорожно-строительное управление управления благоустройства Свердловского горисполкома (л.д. 86-87).

16 сентября 1988 года дорожно-эксплуатационная контора была преобразована в дорожное ремонтно-строительное управление «<данные изъяты>» (л.д. 88).

11 января 1990 года на основании решения общего собрания коллектива был утвержден Устав организации арендаторов городского дорожно-строительного управления, утвержденный Решением горисполкома № 203 от 13 июня 1990 года (л.д. 89). Согласно пункту 1 устава, организация арендаторов городского дорожно-строительного управления расположена по адресу <адрес обезличен>, является правопреемником имущественных прав и обязанностей городского дорожно-строительного управления.



24 июня 1992 года общим собранием учредителей было создано товарищество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» («<данные изъяты>»), которое является правопреемником арендного предприятия городского дорожно-строительного управления (л.д. 90-92). Устав был зарегистрирован Управлением Государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности Администрации г. Екатеринбурга 26 февраля 1993 года.

Решением Исполнительного комитета Свердловского городского совета депутатов трудящихся № 616 от 12 августа 1948 года, в бессрочное пользование Дорожно-эксплуатационной конторы Управления благоустройства Свердловского Городского Совета депутатов трудящихся был выделен земельный участок площадью 17 000 кв.м., расположенный по левую сторону Челябинского тракта между дорогой на Пивзавод и рекой Черемшанка под строительство жилого восьми квартирного брускового дома гаража и базы дорожных машин (л.д. 54).

О предоставлении участка в бессрочное пользование был составлен акт № 10644 (л.д. 50-53).

Истцом представлен разработанный Уральским филиалом объединения «Ресурс» рабочий проект сборно-разборного здания из ЛМК стоянки спецмашин с ремонтным участком ГДСУ Управления благоустройства Свердловского горисполкома (л.д. 110-129).

Согласно техническому паспорту по состоянию на 07 апреля 1997 года, по адресу <адрес обезличен> расположено одноэтажное здание гаража (<адрес обезличен>), площадью 182,3 кв.м., и одноэтажное здание пристроя (<адрес обезличен>), площадью 353,6 кв.м. Объекты возведены в 1996 году, имеют бетонный заливной фундамент, металлические стены (л.д. 38-47). Как следует из отметки в техническом паспорте БТИ, правовая регистрация объекта не проведена.

По материалам инвентаризации земель Чкаловского района г. Екатеринбурга земельный участок по адресу <адрес обезличен>, площадью 1,3 Га предоставлен по Акту бессрочного пользования на основании решения Свердловского ГИК от 18 августа 1948 года № 616 и находится в пользовании ООО «<данные изъяты>». Показанные на плане БТИ под литерами К,З,З”1 объекты недвижимости находятся в границах указанного выше земельного участка, что подтверждает справка № 2188 от 05 октября 2004 года (л.д. 48-49).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что право собственности на одноэтажное здание гаража (<данные изъяты>), площадью 182,3 кв.м., и одноэтажное здание пристроя (<данные изъяты>), площадью 353,6 кв.м. в порядке универсального правопреемства перешло к ООО «<данные изъяты>» и оно имело право на отчуждение указанных объектов.

Согласно ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как установлено в судебном заседании 06 июля 2007 года были заключены договоры купли-продажи №№ 2 и 3, сторонами договора были продавец ООО «<данные изъяты>» и покупатель Женихов А.А.

По договору № 2 покупатель приобрел за 86 194 рубля металлоконструкции для ангара, расположенные по адресу <адрес обезличен>, имеющие строительный объем 530 кубических метров (л.д. 17-18).

По договору № 3 покупатель приобрел за 55 090 рублей металлоконструкции для ангара, расположенные по адресу <адрес обезличен>, имеющие строительный объем 294 кубических метра (л.д. 20-21).

Исходя из буквального содержания договора, его предмет определен в п. 1.1 договора. В тексте договора отсутствует указание на наличие приложений к нему, являющихся его неотъемлемой частью, поэтому суд приходит к выводу, что какие-либо приложения к договору не составлялись. Данный вывод подтверждают материалы дела № А60-19552/06-С11, рассмотренного Арбитражным судом Свердловской области. К отчету арбитражного управляющего были приложены договоры купли-продажи имущества без приложений, представленных истцами в приложениях к исковому заявлению.

08 августа 2007 года было заключено соглашение о замене стороны в договоре купли-продажи № 2 от 06 июля 2007 года (л.д. 11).

Данным соглашением стороны осуществляют передачу прав и обязанностей по договору № 2 от 06 июля 2007 года и уточняют порядок его исполнения.

По соглашению права и обязанности покупателя по договору переходят к Третьякову Д.И. в размере 2/3 доли в праве и к Петухову М.А. в размере 1/3 доли в праве.

В соответствии с соглашением, местоположение и описание объекта, подлежащего передаче, указано в приложении № 1 к договору купли-продажи и подтверждается подписанным сторонами приложением № 1 к настоящему соглашению.

Во исполнение договора купли-продажи стороны согласились, что в связи со сложностью демонтажа металлоконструкций для ангара, расположенных по адресу <адрес обезличен> и их транспортировки на <адрес обезличен> они передают данный объект со всеми элементами, в том числе капитального характера в месте его фактического расположения, как единый объект по адресу <адрес обезличен>

Объект расположен на земельном участке площадью 1,3 Га, расположенном в <адрес обезличен>. Указанный земельный участок ранее был предоставлен на праве бессрочного пользования по акту № 10644 на основании решения свердловского ГИК от 12.08.1948 г. для строительства жилого дома, гаража и базы дорожных машин Дорожно-эксплуатационной конторе управления благоустройства Свердловского горисполкома, правопреемником указанной организации является ООО «<данные изъяты>».

Согласно п. 2.5 соглашения, переход прав и обязанностей по договору осуществляется на возмездной основе. За переход прав покупателя Третьяков Д.И. и Петухов М.А. выплачивают Женихову А.А. вознаграждение в размере 180 000 рублей.

В приложении к договору подлежащий передаче объект выделен цветом на плане земельного участка (л.д.12).

08 августа 2007 года стороны подписали акт приема-передачи к соглашению, по которому продавец (ООО «<данные изъяты>») передал, а покупатели Третьяков Д.И. и Петухов М.А. приняли объект - пристрой к гаражу, расположенный по адресу <адрес обезличен>, <адрес обезличен> схема расположения которого определена в приложении к договору (л.д. 13).

08 августа 2007 года было заключено соглашение о замене стороны в договоре купли-продажи № 3 от 06 июля 2007 года (л.д. 14).

Данным соглашением стороны осуществляют передачу прав и обязанностей по договору № 3 от 06 июля 2007 года и уточняют порядок его исполнения.

По соглашению права и обязанности покупателя по договору переходят к Третьякову Д.И.

В соответствии с соглашением, местоположение и описание объекта, подлежащего передаче, указано в приложении № 1 к договору купли-продажи и подтверждается подписанным сторонами приложением № 1 к настоящему соглашению.

Во исполнение договора купли-продажи стороны согласились, что в связи со сложностью демонтажа металлоконструкций для ангара, расположенных по адресу <адрес обезличен> и их транспортировки на <адрес обезличен> они передают данный объект со всеми элементами, в том числе капитального характера в месте его фактического расположения, как единый объект по адресу <адрес обезличен>

Объект расположен на земельном участке площадью 1,3 Га, расположенном в <адрес обезличен>. Указанный земельный участок ранее был предоставлен на праве бессрочного пользования по акту № 10644 на основании решения свердловского ГИК от 12.08.1948 г. для строительства жилого дома, гаража и базы дорожных машин Дорожно-эксплуатационной конторе управления благоустройства Свердловского горисполкома, правопреемником указанной организации является ООО «<данные изъяты>».

Согласно п. 2.5 соглашения, переход прав и обязанностей по договору осуществляется на возмездной основе. За переход прав покупателя Третьяков Д.И. выплачивают Женихову А.А. вознаграждение в размере 110 000 рублей.

В приложении к договору подлежащий передаче объект выделен цветом на плане земельного участка (л.д.15).

08 августа 2007 года стороны подписали акт приема-передачи к соглашению, по которому продавец (ООО «<данные изъяты>») передал, а покупатель Третьяков Д.И. принял объект - пристрой к гаражу, расположенный по адресу <адрес обезличен> схема расположения которого определена в приложении к договору.

Оценивая представленные договоры купли-продажи и соглашения о замене стороны в договоре купли-продажи как доказательство заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность: адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация.

Как установлено в судебном заседании, предмет договоров купли-продажи определен как металлоконструкции для ангара с указанием их объема в метрах кубических.

Соглашения о замене стороны в договоре, исходя из буквального их толкования, определяют порядок передачи прав и обязанностей по договору и порядок его исполнения, не заменяя предмет договора.

Как следует из содержания пунктов 1.3.1, 1.3.2 соглашений, стороны изменили место исполнения договора (передача металлоконструкций в месте их фактического нахождения) и способ передачи - как единый объект, включая элементы капитального характера.

Ни в договоре купли-продажи, ни в соглашении о замене стороны не указаны данные, позволяющие установить, что их предметом, является недвижимое имущество: гараж или пристрой к нему, их общую и полезную площадь, целевое назначение (жилое или нежилое здание), этажность, год возведения, материал.

В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимого имущества должен содержать цену этого имущества.

В договоре купли-продажи определена цена металлоконструкций, составляющих предмет договора. В соглашении о замене стороны в договоре, цена договора купли-продажи осталась неизменной, установлен размер платы Женихову А.А. за уступку прав и обязанностей по договору.

Поскольку Женихов А.А. приобрел по договору купли-продажи движимое имущество, он не мог передать по соглашению о замены стороны в договоре право собственности на объект недвижимого имущества.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что между ООО «<данные изъяты>» и покупателями по договору не был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, был заключен договор купли-продажи металлоконструкций, который был исполнен сторонами в полном объеме путем передачи имущества и внесения оплаты по договору.

Данный вывод подтверждает отчет конкурсного управляющего о ходе процедуры конкурсного производства от 28 сентября 2007 года, из которого следует, что по договорам №№ 2,3 были проданы металлоконструкции для ангара, площадью 530 и 294 кубических метров, соответственно.

Из технического заключения по определению действительного технического состояния и соответствия строительным нормам и правилам здания гаража с пристроем, <адрес обезличен> расположенных по адресу <адрес обезличен> следует, что его целью является определение действительного технического состояния здания и его элементов, а также установления надежности и возможности безопасной эксплуатации объекта, приобретенного как строительной конструкции (л.д. 93-109).

Изучив и исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что между ООО «<данные изъяты>» и покупателем по договору Жениховым А.А., уступившим свои права Третьякову Д.И. и Петухову М.А. не был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - пристроя к гаражу, расположенного по адресу <адрес обезличен>, гаража, расположенного по адресу <адрес обезличен> в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Доводы представителя истца о том, что право собственности на указанные объекты недвижимости никем не оспаривается, не могут быть приняты во внимание. Независимо от наличия спора о праве, в отсутствие договора купли-продажи недвижимого имущества основания для удовлетворения исковых требований о вынесении решения о регистрации права собственности отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требова Ф.И.О. Петухова Максимак Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о вынесении решения о регистрации права собственности отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение 10 дней с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.Н. Чиркова