Судебная практика

О взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. Решение от 23 декабря 2010 года №. Санкт-Петербург.

Кировский районный суд Санкт-Петербурга в составе: судьи Муравлевой *.*., при секретаре Никитиной *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Демидовой *.*. к Обществу с ограниченной ответственностью «ХХХ» о взыскании неустойки,

Установил:

ХХ.ХХ.20ХХ года между Демидовой *.*. и ОАО «ХХХ» был заключен договор № ХХХ о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ХХХ район, ХХХ наб., д. ХХХ (ХХХ наб. д. ХХ, литера ХХ). (том 1 л.д. 10-18).

Истица Демидова *.*. первоначально обратилась с исковым заявлением к ОАО «ХХ» и с учетом принятых судом уточнений просила взыскать с ответчика ОАО «ХХ» неустойку за просрочку передачи квартиры под условным номером ХХ
по адресу Санкт – Петербург, Красногвардейский район, ХХХ набережная, д. ХХХ по договору № ХХХ о долевом участии в строительстве жилого дома от ХХ.ХХ.20ХХ в размере 1 216033 рублей (том 1 л.д. 6-7, 43-49).

В ходе проведенных судом переговоров истица заявила ходатайство о замене ненадлежащего ответчика ОАО «ХХ» на надлежащего - ООО «ХХХ », поскольку после предъявления иска, по почте было доставлено соглашение о замене стороны в договоре о долевом участии в строительстве жилого дома и согласно полученному соглашению стороной по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от ХХ.ХХ.20ХХ года стало ООО «ХХХ », которое приняло на себя все обязательства по названному договору (том 1 л.д. 41-42,159).

Определением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от ХХ.ХХ.20ХХ года, произведена замена ненадлежащего ответчика ОАО «ХХ» на надлежащего - ООО «ХХХ » ( том 1 л.д. 148).

ХХ.ХХ.20ХХ года истица уточнила исковые требования и просит взыскать с ответчика ООО «ХХХ » неустойку в размере 1216033 рубля за просрочку передачи квартиры под условным номером № ХХ по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский район, ХХХ наб., д.ХХХ по договору № ХХХ о долевом участии в строительстве жилого дома от ХХ.ХХ.20ХХ года (том 1 л.д.43-50).

Истица – Демидова *.*. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме, суду пояснила, что ООО «ХХХ » приняв на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве, заключенного между ней и ОАО «ХХ», не исполнили их, квартиру в указанные в договоре сроки ей не передали. Не оспаривала, что обязательства от ОАО «ХХ» перешли к ООО «ХХХ » в октябре ХХХХ года, а трехстороннее
соглашение между ООО «ХХХ », ОАО «ХХ» и ей было подписано ХХ.ХХ.20ХХ года (том 2 л.д.31-33, 90-95).

Представитель истицы – Чистякова *.*., действующая на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала.

Ответчик – ООО «ХХХ » - представитель Виноградова *.*., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменный отзыв (том 1 л.д.206-208,том 2 л.д.79-81), суду пояснила, что ООО «ХХХ » не может отвечать по обязательствам ОАО «ХХ», возникшими перед Демидовой *.*., до момента подписания трехстороннего соглашения – ХХ.ХХ.20ХХ года, поскольку именно с этого времени ООО «ХХХ » стало стороной по договору № ХХХ. На сегодняшний день срок окончания строительства продлен Постановлением Правительства Санкт-Петербурга до июня ХХХХ года (том 2 л.д.10-12,34-36,95-98).

Государственный орган – Управление Роспотребнадзора по городу Санкт-Петербурга о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (том 2 л.д.39), в суд представитель не явился, представили письменный отзыв (том 2 л.д.19-21), и ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя (том 2 л.д.40).

Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что ХХ.ХХ.20ХХ между Демидовой *.*. и ОАО «ХХ» был заключен договор № ХХХ о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ХХХ район, ХХХ наб., д. ХХХ (ХХХ наб. д. Х, литера ХХ) (том 1 л.д. 10-18).

В соответствии с условиями договора № ХХХ, истица перечислила на расчетный счет ОАО «ХХ» денежные средства в размере договорной стоимости квартиры № ХХ, которая составила 1216033 рублей. Перечисление средств подтверждено копией извещения по форме № ХХ от ХХ.ХХ.20ХХ Северо-Западного Банка Сбербанка РФ.
Для оплаты доли строительства объекта истицей был заключен кредитный договор с КБ «Сбербанк». Обязательства по кредитному договору были исполнены истицей в январе ХХХХ году. Погашение кредитной задолженности и закрытие кредитного договора подтверждено справкой Сберегательного банка РФ, выданной ХХ.ХХ.20ХХ года (том 1 л.д.19,70).

Таким образом, истицей были исполнены надлежащим образом обязательства по договору № ХХХ, а так же по кредитному договору.

Согласно п.1.1 указанного договора, плановый срок окончания строительства – II квартал ХХХХ года (том 1 л.д.10).

В п.4.7. Договора указано, что: срок действия договора продлевается при переносе планового срока окончания строительства. Плановый срок строительства может быть продлен не более чем на 6 месяцев.

Согласно п. 4.8. Договора: «В случае невыполнения Обществом по своей вине обязательств по п.2.1.5. свыше 30 (тридцати) дней сверх оговоренного срока или увеличения планового срока строительства более чем на б (шесть) месяцев, Дольщик вправе письменно заявить о расторжении договора и потребовать возврата по договору внесенных средств в полном объеме...

Таким образом, пунктом 2.1.5. Договора предусмотрено право дольщика на расторжение договора, в случае, если указанный плановый срок строительства будет продлен более, чем на б (шесть) месяцев (том 1 л.д.10).

Согласно п.2.1.5. Договора: общество обязано передать Дольщику квартиру, указанную в п.1.3., по акту приема-передачи не позднее 2 (Двух) месяцев с момента утверждения акта Государственной комиссии при условии полного взаиморасчета сторон.

Из содержания п.1.1., 4.7., 4.8. и 2.1.5 Договора не усматривается, что ООО «ХХХ » было обязано передать квартиру дольщику в срок до 7 марта 2008 года, поскольку данный довод истицы не вытекает из условий договора и разрешительной документации на объект строительства.

Также из материалов дела усматривается, что
Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга № 1889-ра от 04.08.2003 года «О проектировании и строительстве жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями и подземными автостоянками по адресу: Красногвардейский административный район. ХХХ наб., дом 54-58 (ХХХ наб., дом 58, литера А) ОАО «ХХ» было предоставлено право инвестирования и строительства жилого дома по указанному адресу (том 2 л.д.87-88).

В соответствии с п.З. распоряжения, а также п. 1.5. приложения к распоряжению Администрации Санкт-Петербурга от 04.08.2003 года № 1889-ра были установлены следующие сроки: окончание проектирования объекта инвестирования - 6 месяцев с даты вступления в силу Распоряжения; начало строительства объекта инвестирования - в течение 6 месяцев с даты вступления в силу Распоряжения.

Указанный Пункт Решения инвестиционно - тендерной комиссии (протокол от 02.09.2003 года»№ 411) утратил силу в части, касающейся срока окончания строительства объекта инвестирования на основании п.3 Распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 11 ноября 2003 года N 2646-ра (том 1 л.д.234-235).

Решением инвестиционно - тендерной комиссии (протокол от 02.09.2003 года) (Приложение к распоряжению Администрации Санкт-Петербурга от 11.11.2003 № 2646-ра) срок окончания строительства объекта инвестирования - в течение 46 месяцев со дня вступления распоряжения в силу (том 1 л.д.235).

Указанное Распоряжение № 1889-ра от 04.08.2003 года и № 2646-ра от 11.11.2003 года было издано на основании Положения о порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях, утвержденным Распоряжением Мэра Санкт-Петербурга от 03.06.1994 № 585-р, распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 02.12.1994 № 1222-р «О некоторых вопросах инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге».

В соответствии с Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 09.10.2007 года № 1310 на основании обращения ОАО «ХХ» и ООО «ХХХ » была произведена перемена стороны в
обязательствах, возникших из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.11.2003 года № 00/3К-01955(07) (том 1 л.д.247-248).

В соответствии с п.2. указанного постановления были внесены изменения в инвестиционные условия, установленные Распоряжением №1889-ра от 04.08.2003 года, а Распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 11 ноября 2003 года № 2646-ра признано утратившим силу, за исключением п.З.

В соответствии с п.1. Приложения к Постановлению Правительства от 09.10.2007 года для ООО «ХХХ » было дополнительно установлено обязательство об окончании строительства жилого комплекса в декабре 2009 года» (том 1 л.д.248).

В соответствии с п.1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разРешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также капитальный ремонт.

Пунктом 1 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ установлено, что принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство.

Форма разрешения на строительство была утверждена Постановлением правительства Российской Федерации от 24.11.2005 года № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»

В соответствии с требованиями федерального законодательства (Гражданского кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ) и законодательством Санкт-Петербурга (Закон Санкт-Петербурга от 17.06.04 г. № 282-43(ред. 22.12.04 г.) «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции», Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 № 1592 «об утверждении Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции», территориальные строительные
нормы Санкт-Петербурга «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительство объектов недвижимости», утвержденных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 23.12.2002 года № 2667-ра) уполномоченные органы принимают в качестве разрешений на строительство акты исполнительных органов власти (в частности, Постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении объектов для целей строительства и реконструкции - в отношении предоставленных объектов, находящихся в собственности Санкт-Петербурга; распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга - в отношении объектов, созданных на земельных участках, находящихся в частной собственности, или созданных в результате реконструкции объектов, находящихся в частной собственности), которые были изданы и вступили в силу до принятия Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 года № 190-ФЗ и постановления Правительства РФ от 24.11.05 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга приступила к выдаче Разрешений на строительство и Разрешений на ввод дома в эксплуатацию по форме, утвержденной Правительством РФ, начиная с ХХ.ХХ.20ХХ года и ХХ.ХХ.20ХХ года, о чем издано соответствующее распоряжение от ХХ.ХХ.20ХХ № ХХХ и распоряжение от ХХ.ХХ.20ХХ № ХХХ.

Таким образом, до издания Распоряжения от ХХ.ХХ.20ХХ № ХХХ, утверждающего форму и регламент принятия оконченных строительством объектов в эксплуатацию, ОАО «ХХ» не могло и не обязано было осуществить сдачу объекта по Акту сдачи государственной комиссии, поскольку до ХХ.ХХ.20ХХ строительство указанного объекта не было окончено, т.к. срок, установленный Постановлением Правительства для окончания строительства жилого дома (2 квартал ХХХХ года) не наступил, а на момент окончания сроков строительства, предусмотренных Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга № 1310 от 09.10.2003 года в редакции Распоряжения администрации Санкт-Петербурга № 2646-ра от
11.11.2003 года Территориальные строительные нормы 12-316-20021 «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости» признаны утратившими силу в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20 февраля 2007 года № 176 «О признании утратившим силу распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 23.12.2002 N 2667-РА.

В настоящее время Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга не правомочна выдавать на оконченные строительством Объекты Акты государственной приемочной комиссии, поскольку с ХХХХ года ТСН ХХХ, на которые ссылается в обоснование своих доводов истец, признаны утратившими силу.

Исходя из вышеуказанного, документом, разрешающим проектирование и строительство жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями и подземными автостоянками на земельном участке площадью 25 830, о кв.м, расположенном по адресу : г. Санкт-Петербург, Красногвардейский район. ХХХ набережная, дом ХХ, лит. ХХ, за счет собственных и привлеченных средств является Постановление правительства Санкт-Петербурга № 1889-ра от 04.08.2003 года в редакции Постановления правительства Санкт-Петербурга № 2646 от 11.11.2003 года, в редакции Постановления правительства Санкт-Петербурга от 09.10.2007 года № 1310 и постановления Правительства Санкт-Петербурга № 616 от 17.05.2010, на основании которых сроки окончания строительства: 1-я очередь - до июня ХХХХ года; 2-я очередь - до июня ХХХХ года;

Вместе с тем, ХХ февраля ХХХХ года между ОАО «ХХ» и ООО «ХХХ » был подписан Договор уступки прав и перевода долга, в соответствии с п. 1.1. которого ОАО «ХХ» в полном объеме уступило ООО «ХХХ » все права и обязанности по Договору земельного участка на инвестиционных условиях № ХХХ (том 2 л.д.83-86).

В соответствии с п.2.1.7. Сторона 1 (ОАО «ХХ») взяла на себя обязанности в течение не более 1 (одного) календарного месяца
с момента внесения изменений в Постановление правительства Санкт-Петербурга предоставить инвестору по реестру подлинники договоров долевого участия иные договоры о реализации прав на жилые/нежилые помещения..., обеспечить перевод долга по договорам долевого участия, и подписать трехсторонние соглашения и/или иные необходимые документы об этом.

Таким образом, именно ОАО «ХХ» в соответствии с указанным пунктом договора несет ответственность за несвоевременное подписание трехсторонних соглашений с физическими лицами, поскольку указанные документы ООО «ХХХ » в установленном порядке не передавались, а трехстороннее соглашение в установленный срок ОАО «ХХ» подписано не было.

В п.2.2. и п.2.2.2. Договора указано, что после внесения изменений в Постановление правительства Санкт-Петербурга и регистрации дополнительного соглашения к Договору аренды ООО «ХХХ становится Арендатором (Застройщиком) по строительству объекта, и принимает на себя все обязательства по договору аренды.

ХХ.ХХ.20ХХ года между ОАО «ХХ», ООО «ХХХ » и Демидовой *.*. было заключено соглашение о замене стороны в договоре № ХХХ о долевом участии в строительстве жилого дома от ХХ.ХХ.20ХХ года (том 2 л.д.4-5).

Согласно п.2 указанного Соглашения, после подписания настоящего соглашения Сторона 2 (ООО «ХХХ ») в соответствии с Постановлением № ХХХ от ХХ.ХХ.20ХХ года и дополнительным соглашением № 5 от 14.11.2007 года к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях № ХХХ от ХХ.ХХ.20ХХ года, становится стороной по договору № ХХХ о долевом участии в строительстве жилого дома от ХХ.ХХ.20ХХ года, принимает на себя все права и обязанности Стороны 1 (ОАО «ХХ») по вышеуказанному договору, вследствие чего становится обязанной перед Стороной 3 (Демидовой *.*.) по обязательствам, предусмотренным указанным договором, и приобретает права (требования) в отношении Стороны 3 в соответствии с
указанным договором, независимо от финансовых взаиморасчетов Стороны 1 и Стороны 2 согласно п.6 настоящего соглашения.

Согласно п.5 настоящего Соглашения, Сторона 3 (Демидова *.*.) претензий к Стороне 1 (ОАО «ХХ») и Стороне 2 (ООО «ХХХ ») не имеет.

В соответствии с п.7 Соглашения, настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ООО «ХХХ » не может отвечать по обязательствам ОАО «ХХ», возникшим перед Демидовой *.*. до момента подписания указанного трехстороннего соглашения, а также не отвечает за срыв ОАО «ХХ» планового срока окончания строительства - до 2 квартала ХХХХ года, поскольку право на инвестирование и строительство указанного объекта было передано ООО «ХХХ » в установленном законодательством порядке с ХХ.ХХ.20ХХ года, т.е. позднее установленного договором планового срока строительства.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что до момента перемены стороны по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях, а также получения ООО «ХХХ » Разрешения на строительство указанного дома в ХХХХ году, Объект государственной приемочной комиссии быть сдан не мог, поскольку к строительству объекта ОАО «ХХ» фактически в период с ХХХХ года по ХХХХ год не преступило. На территории земельного участка, предназначенного к застройке, находился жилой дом, подлежащий расселению и сносу, по адресу : ХХХ наб., дом ХХ, где на момент уступки прав по договору проживали физические лица-собственники квартир, расселение которых ООО «ХХХ » осуществляло после получение прав на застройку объекта.

Учитывая то обстоятельство, что ответчик ООО «ХХХ » приняло на себя права и обязанности ОАО «ХХ» с момента подписания Соглашения о замене стороны в договоре № ХХХ, то есть с ХХ.ХХ.20ХХ года, с этого времени к ООО «ХХХ » перешли права и обязанности ОАО «ХХ» по Договору о долевом участии в строительстве, заключенному между Демидовой *.*. и ОАО «ХХ», суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований истицы о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры с ООО «ХХХ », поскольку обязанности по передаче квартиры истице ООО «ХХХ » в ХХХХ году не имел, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

На основании изложенного ст.ст.11,12 ГК РФ, Федерального Закона «О защите прав потребителей», руководствуясь ст.ст. 56, 59, 60, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требования Демидовой *.*. к Обществу с ограниченной ответственностью «ХХХ » о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры в размере 1216033 рубля, ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы в Кировский районный суд Санкт-Петербурга.

СУДЬЯ