Судебная практика

О признании права собственности на объект незавершенного строительства. Решение от 16 августа 2011 года № . Московская область.

ДД.ММ.ГГГГ Коломенский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Бурякова В.Н., секретаря судебного заседания Французовой Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску


К ОАО «Трест Мосэлектротягстрой»

О признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте

Установил:

Санджиараева Г.И. обратилась в суд с иском к ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте – жилом доме по адресу <адрес> Колычево <адрес>. Свои исковые требования истица мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ Министерство строительного комплекса Московской области, адми­нистрация городского округа Коломна Московской области и ФГУП (ныне ОАО) «Ордена Трудового Красного Знамени специализированный строительно-монтажный трест по электрификации Московского железнодорожного узла» (ОАО «Трест Мосэ­лектротягстрой») (далее - Инвестор, Ответчик) подписали Инвестиционный контракт № на строительство 396-квартирного 10-этажного жилого дома с под­земной 2-ярусной автостоянкой (далее - Объект) по адресу: <адрес> со сроком сдачи - 2-й квартал 2006 г. Согласно Дополнительному соглашению №-1 от ДД.ММ.ГГГГ к Инвестиционно­му Контракту № его предметом стало строительство 4-х 15-этажных жилых домов с торгово-офисным комплексом и подземной 2-ярусной автостоянкой по адре­су: <адрес> (далее - Объ­ект) со сроком сдачи - 4-й квартал 2008 г.

Согласно Дополнительному соглашению №-2 от ДД.ММ.ГГГГ к указанному Ин­вестиционному Контракту № срок сдачи Объекта в эксплуатацию перенесен на 4-й квартал 2010 г.

Сведениями о регистрации в установленном законом порядке Инвестиционногоо Контракта № и дополнительных соглашений к нему истица не обладает.

Строительство жилых домов осуществляется на земельном участке с кадастро­вым номером №, предоставленном для жилищного строительства по договору аренды с Коломенским комитетом по управлению имуществом и земель­ным отношениям от ДД.ММ.ГГГГ №

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за №.

Строительство жилых домов осуществляется на основании:

разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ;

проекта, разработанного ОАО ПИИ «Гражданпроект» (г. Коломна Московской обл.);

проектной документации, опубликованной на сайте «www.tmets.ru» ДД.ММ.ГГГГУказанные документы Истцу Ответчиком не передавались.

ДД.ММ.ГГГГ Ответчик и гр. ФИО4 заключили договор №-№ об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> общей площадью 35,81 м2,4 этаж.

Срок сдачи Объекта установлен - 4-й квартал 2008 г.

Цена договора (стоимость квартиры) установлена в <данные изъяты> руб.



ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № указанная сумма перечислена ФИО4 на расчетный счет Ответчика.

Факт оплаты подтвержден письмом Ответчика (дата и номер не указаны) в УФРС Московской обл. (г. Коломна).

ДД.ММ.ГГГГ Истец и гр. ФИО4 заключили договор уступки права требования, согласно которому ФИО4 уступила истице свое пра­во требования по договору №-№ об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> общей площадью 35,81 4 этаж, а истица уплатила ФИО4 <данные изъяты> руб., что подтверждается рас­пиской последней. Срок окончания строительства в договоре не указан.

ДД.ММ.ГГГГ г. состоялась передача всех документов по объекту долевого строительства. Ответчик справкой б/н подтвердил, что оплата квартиры произ­ведена полностью.

ДД.ММ.ГГГГ г. договор уступки права требования был зарегистрирован в УФРС Московской обл. (г. Коломна).

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ истица приобрела право требования указанной квартиры.

В силу ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве жилых многоквартирных домов» №-214-ФЗ у Истца и Ответчика возникли взаимные права и обязательства: Истец обязан оплатить стоимость квартиры и вправе требовать передачи её в его (Истца) собственность, а Ответчик обязан в 4

квартале 2010 г. сдать жилой дом в эксплуатацию и передать квартиру №-25 Истцу в собственность.

Истец обязательства по оплате стоимости квартиры выполнил.

Ответчик же в нарушение ст. 309, 310 ГК РФ обязательства не выполнил: дом до сих пор не сдан государственной приемочной комиссии, работы на нем фактически свернуты (продолжаются такими темпами, что невозможно опреде­лить время окончания строительства).

Дополнительное соглашение о переносе срока окончания строительства Объекта на 4-й квартал 2010 г. между Истцом и Ответчиком по вине послед­него не подписано.

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда г. Москвы по делу № в отношении Ответчика введена процедура наблюдения (временным управляющим назначен КОТОВ М.С.). Судебное заседание по рас­смотрению дела о признании ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» несостоятель­ным (банкротом) состоится ДД.ММ.ГГГГ Поскольку Инвестор-Застройщик на­ходится фактически в предбанкротоном состоянии, он объективно не способен завершить строительство в срок. О мерах Ответчика по избежанию банкротства истице ничего не известно.

В случае объявления Ответчика несостоятельным (банкротом) недостроен­ный дом № может быть включен в конкурсную массу и в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» выставлен на торги. В этом случае граждане - участники долевого строительства могут утратить свои права на фактически оплаченные и существующие в натуре квартиры.

Предъявление гражданами - участниками долевого строительства исков в суды общей юрисдикции основано на нормах ст.ст. 11, 12 ГК РФ, ст. 22 ГПК РФ, не противоречит ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и не затрагивает права и законные интересы других кредиторов, которые вправе претендовать лишь на имущество, принадлежащее должнику (Ответчику). Это соответствует Определению СК Верховного Суда РФ от 09.04.1999 г.

Согласно п. 3 Постановления Правительства Московской области от 29.09.2005 г. «О неотложных мерах по обеспечению прав соинвесторов при реализации инвестиционных проектов по строительству жилья на терри­тории Московской области» №-690/39 ГУ ФРС и министерство строительного комплекса московской области осуществляют взаимодействие в целях защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.



Согласно ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную ра­боту и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат ра­боты и оплатить его.

Истицей обязательства по договору выполнены, ответчик их нарушает.

На основании ч. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно­-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой пае­вой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим ли­цам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

То есть, истица может просить суд признать за ней право собственности на объект долевого строительства.

Согласно «Обобщению практики рассмотрения судами Российской Фе­дерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекаю­щими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19.09.2002 г. типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуще­ствляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Суды при рассмотрении споров, связанных с определением ответственности по заключенным договорам, полагают, что следует исходить из приоритета санкций Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей“ над санкциями, установленными по условиям договора, и признают, что договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве жилья по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами строительного подряда, к которым применим названный Закон.

То есть, на данные правоотношения распространяется действие Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей“.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невинов­ным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него тре­бовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается ли­цом, нарушившим обязательство. Лицо, не исполнившее или ненадлежащим об­разом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее испол­нение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Ответчик мог, но не исполнил обязательства. К тому же он не уведомил истицу о продлении строительства.

Насколько известно истице, Коломенским городским судом уже принимались решения по удовлетворению аналогичных исков участников долевого строи­тельства к ОАО «Трест Мосэлектротягстрой», и такие решения могут носить преюдициальный характер для разрешения данного дела. Как лицо, подвергшееся политическим репрессиям, истица освобождена от уп­латы госпошлины.

Истица просит

Признать за ней право собственности на долю (в виде однокомнатной квартиры) в незавершенном строительством объекте - жилом доме по адресу <адрес>.

В судебное заседание истица не явилась, заявила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие с участием её представителя. Ответчик по делу ОАО «Трест Мосэлектротягстрой», надлежащим образом извещённый о месте и времени судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, об уважительности причин неявки представителя ответчика в суд не сообщил. Суд считает причину неявки представителя ответчика в суд неуважительной. А основании ст. 167 ГПК РФ дело рассматривается в отсутствие истца и в отсутствие представителя ответчика.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании подтвердил заявленные исковые требования и пояснил, что фактически каркас дома возведён, не подведено электричество и коммуникации. В эксплуатацию дом не сдан, работы на доме практически не ведутся. Но квартира, за которую уплатила деньги истица, имеется в доме. Истица хотела бы оформить право собственности на данную квартиру независимо от того кто будет заканчивать строительство дома, поскольку в отношении ответчика проводится процедура банкротства. Истица оплатила полностью строительство данной квартиры и вправе рассчитывать на получение квартиры в собственность в виде доли объекта незавершённого строительства.

Ответчик по делу «Трест Мосэлектротягстрой», надлежащим образом извещённый о месте и времени судебного разбирательства, своего представителя в суд не направил, об уважительности причин неявки представителя в судебное заседание суду не сообщил. Суд считает причину неявки представителя ответчика в судебное заседание неуважительной. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика. Третьи лица по делу – администрация городского округа Коломна, ГУ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Временный управляющий ОАО «Трест Мосэлектротягстрой», надлежащим образом извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились и своих представителей не направили. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассматривается в отсутствие третьих лиц.

Выслушав пояснения представителя истца и исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.

Согласно ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено исследованными по делу доказательствами,

ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ заключила договор № № об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома с ОАО «Трест Мосэлектротягстрой». В соответствии с договором ответчик обязался построить на земельном участке по адресу: <адрес> пятнадцатиэтажный жилой дом и передать ФИО4 однокомнатную квартиру с условным номером 25 общей площадью 37,21 кв.м на четвертом этаже пятнадцатиэтажного дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО4 обязуется уплатить сумму в размере <данные изъяты> рублей и принять в собственность объект долевого строительства. ( л.д.4-11)

ФИО4 полностью выполнила свои обязательства по договору ( л.д.23).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 заключила с Санджиараевой Г.И. договор уступки требования в соответствии со ст.11 ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» ( л.д.16-19)

Право получения квартиры по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ перешло к Санджиараевой Г.И., истице по делу.

В соответствии с Дополнительным соглашением №1, заключённым между

ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» и Ф.И.О. br>
ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ( л.д.21)

На момент обращения истицы с иском в суд ДД.ММ.ГГГГ ответчиком обязательства по окончанию строительства, вводу в эксплуатацию многоквартирного дома и передаче истице квартиры – не выполнены. По мнению истицы их выполнение оттягивается на неопределённый срок, поскольку никакие работы на объекте не ведутся.

Таким образом, имеет место предусмотренное Договором от ДД.ММ.ГГГГ нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства ( п.5,3 Договора). В этом случае истица вправе потребовать с ответчика уплаты соответствующей неустойки, что также предусмотрено ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

В соответствии со ст. 9 ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

У истицы по делу имеются основания для расторжения договора в одностороннем порядке и взыскания с ответчика уплаченных сумм, однако истица не обратилась в суд с требованием о расторжении договора.

Истица просит передать ей в долевую собственность часть неоконченного строительством объекта. Но в соответствии с Договором от ДД.ММ.ГГГГ

Квартира передаётся застройщиком участнику долевого строительства в собственность после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома ( п. 1.4 Договора). То же условие содержится в ст.8 ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Законом не предусмотрена передача в собственность участнику долевого строительства квартиры, в том числе в виде доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На момент рассмотрения дела такое разРешение не получено, что утверждается самой ответчицей, к дому не подведены коммуникации. Строительство практически не ведётся.

Суд не находит оснований для признания за истицей права собственности на долю (в виде однокомнатной квартиры) в незавершенном строительством объекте - жилом доме по адресу <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Ф.И.О. к ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» о признании права собственности на долю (в виде однокомнатной квартиры) в незавершенном строительством объекте - жилом доме по адресу <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Буряков В.Н.