Судебная практика

По иску о признании права на объект незавершенного строительства от 25.04.2011 г.. Решение от 25 апреля 2011 года № . Санкт-Петербург.

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Волкович *.*.

при секретаре Алиевой *.*.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мартыненко *.*. к ООО «Строй-Союз» о признании права собственности,

Установил:

Мартыненко *.*. обратилась в суд с иском к ООО «Строй-Союз» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме, ссылаясь на то, что 21.12.2009 года между Мартыненко *.*. и ООО «Строй-Союз» был заключен договор № Д/ор-371 о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <данные изъяты>

Плановый срок ввода Объекта в эксплуатацию в договоре от 21.12.2009 года определен – второй квартал 2010 года.

Во исполнение условий данного договора Мартыненко *.*. были выполнены свои обязательства по договору и внесены денежные средства в размере 1900000 руб. Однако до настоящего времени ответчик свои обязательства по договору не выполнил, строительство дома не завершено, оплаченную квартиру истцу не передал. Поскольку ответчик находится на стадии банкротства, истец опасается утратить права на оплаченную им квартиру, в связи с чем просит признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде спорной квартиры (л.д. 5-7).

Истец Мартыненко *.*. в судебное заседание не явилась, поручив представлять её интересы Невзоровой *.*. и Зеленкевич *.*. , которые в судебное заседание явились, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Строй-Союз» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просьб об отложении не заявлял, возражений по существу заявленных требований не представил, не исполнив требование суда о представлении письменных доказательств, при указанных обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного представителя (л.д. 64).

Представитель третьего лица ООО «Агентство территориального развития кварталов 9, 1, 82, 85 и 86 Московского района Санкт-Петербурга» (далее – ООО «АТР-СПб-Юг») Ширяева *.*. в судебное заседание явилась, против заявленных исковых требований возражала, полагая их необоснованными.



Представитель третьего лица ЗАО «Уни-Стрим Инвест» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела не извещен, направляемые судом повестки по известному адресу регистрации юридического лица (л.д. 32) возвращаются с отметкой об истечении срока хранения корреспонденции, что свидетельствует о нежелании данной организации получать соответствующие извещения. Иное место нахождения третьего лица суду неизвестно. При таких обстоятельствах, суд считает возможным признать указанное лицо извещенным и рассмотреть дело в отсутствие указанного лица с учетом положений, указанных в ст. 54 ГК РФ.

Третье лицо временный управляющий ООО «Строй-Союз» Панченко *.*. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просьб об отложении не заявлял, при указанных обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, установив имеющие значение по делу обстоятельства, проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд полагает возможным отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что 18.05.2004 года Правительством Санкт-Петербурга издано Постановление № 784 «О проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <данные изъяты>)», которым утверждено Решение инвестиционно-тендерной комиссии (протокол от 20.04.2004 № 443, приложение) о проектировании и строительстве ООО «Агентство территориального развития кварталов 9, 1, 82, 85 и 86 Московского района Санкт-Петербурга» вышеуказанного комплекса за счет собственных и привлеченных средств со сроком окончания строительства объекта инвестирования - в течение 23 месяцев со дня вступления в силу настоящего постановления (л.д. 48).

Во исполнение п.3 указанного постановления 12.07.2004 года между КУГИ Правительства Санкт-Петербурга и ООО «АТР-СПб-Юг» заключен Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/3К-04015 (12) (л.д. 68-82), согласно которому земельный участок по адресу: <данные изъяты>) предоставлен ООО «АТР-СПб-Юг» для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома.

25.09.2007 года Правительством Санкт-Петербурга издано Постановление № 1239 «О внесении изменения в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 18.05.2004 года № 784», в соответствии с которым срок завершения строительства определен – июнь 2008 года (л.д. 49, 67).

20.01.2009 года Правительством Санкт-Петербурга издано Постановление № 62 «О внесении изменения в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.09.2007 года № 1239», согласно которому срок завершения строительства определен – декабрь 2009 года (л.д. 47).

Как усматривается из материалов дела 04.10.2005 года между ООО «АТР-СПб-Юг» («Застройщик»), ЗАО «Уни-Стрим Инвест» («Инвестор-1») и ООО «Строй-Союз» («Инвестор-2») заключен Договор № ИО-01 инвестирования в строительство жилого дома, в соответствии с условиями которого ООО «АТР-СПб-Юг» обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить инвестирование проектирования и строительства Объекта в объеме и сроки согласно условиям настоящего договора (л.д. 53-57).

Согласно п.1.4 указанного договора от 04.10.2005 года сторона, полностью исполнившая свои обязательства по Договору, приобретает по окончании строительства Объекта право на получение в порядке, предусмотренном настоящим договором, в собственность помещений, являющихся её «Долей».

В силу п. 2.5 договора от 04.10.2005 года общий размер инвестиций, вносимых ООО «Строй-Союз» в строительство Объекта, включает в себя расходы на завершение проектирования Объекта, включая получение необходимых технических условий до 15.11.2005 года (п. 2.5.1, 3.3.2), на выполнение всего комплекса работ по строительству Объекта и сдаче Объекта государственной приемочной комиссии не позднее 2 квартала 2007 года (п. 2.5.2, 3.3.5), при этом инвестирование по п. 2.5.2 осуществляется путем выполнения генподрядных работ на основании заключаемого с ООО «АТР-СПб-Юг» отдельного договора генерального подряда. Подтверждением инвестирования являются фактическая стоимость выполненных работ и подписываемые сторонами акты выполненных работ по договору генподряда и договору на выполнение функций заказчика.



Пунктом 5.3 договора от 04.10.2005 года предусмотрено, что ООО «АТР-СПб-Юг» и ООО «Строй-Союз» подписывают между собой акты сверки произведенных ООО «Строй-Союз» инвестиций с указанием количества квадратных метров, отработанных ООО «Строй-Союз», исходя из стоимости 1 кв.м согласно п. 5.2 договора. При этом в силу п. 5.4 договора ООО «АТР-СПб-Юг» на основании актов, подписанных в соответствии с п. 5.3 договора по заявлению ООО «Строй-Союз» заключает с ним на помещения из доли ООО «Строй-Союз» договоры долевого участия в строительстве по форме, согласованной между Застройщиком и Инвестором-2, и при подписании указанных договоров зачитывает размер произведенных инвестиций в счет исполнения договоров долевого участия, тем самым давая согласие в силу п. 3.3 указанного договора на уступку прав по нему.

Согласно п. 4.11 договора от 04.10.2005 года по окончании строительства Объекта при условии полного выполнения ООО «Строй-Союз» взятых на себя обязательств ООО «АТР-СПб-Юг» в течение 1 месяца после утверждения акта госкомиссии передает по акту приема-передачи в собственность ООО «Строй-Союз» помещения, являющиеся его долей, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество Объекта.

21.10.2005 года между ООО «АТР-СПб-Юг» («Заказчик»), ЗАО «Уни-Стрим Инвест» («Подрядчик») и ООО «Строй-Союз» («Генеральный подрядчик») заключен договор № ГО-02 Генерального строительного подряда (далее – Договор Генерального подряда) на выполнение строительно-монтажных работ по завершению строительства комплекса жилых домов со встроенными жилыми помещениями по строительному адресу: <данные изъяты> (л.д.43-46).

Пунктом 1.3 Договора Генерального подряда предусмотрена обязанность ООО «Строй-Союз» полностью завершить строительство и сдать готовый Объект рабочей комиссии и совместно с ООО «АТР-СПб-Юг» Государственной приемочной комиссии.

Разделом 3 Договора Генерального подряда предусмотрена промежуточная сдача результата выполненных работ поэтапно. При этом сдача-приемка этапа работ должна оформляться подписанием между Заказчиком и Генеральным подрядчиком Акта о приемке выполненных работ по форме № КС-2, на основании которых оформляется Справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3, что является подтверждением факта выполнения ООО «Строй-Союз» отдельного объема работ и фиксирует его стоимость.

Согласно ст. 431 ГК РФ – при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что до заключения договора долевого участия с истцом, ответчик должен был заключить с ООО «АТР-СПб-Юг» самостоятельный договор долевого участия на спорную квартиру в подтверждение зачета размера произведенных инвестиций по Договору № ИО-01 инвестирования в строительство жилого дома от 04.10.2005 года.

Данное обстоятельство также подтверждается объяснениями представителя ООО «АТР-СПб-Юг», данных в судебном заседании, который кроме того пояснила, что с ответчиком не было заключено ни одного договора долевого участия.

Учитывая объяснения представителя ООО «АТР-СПб-Юг», а также оценивая условия заключенных между ООО «АТР-СПб-Юг» и ответчиком договоров, суд приходит к выводу о том, что договор долевого участия, который должен был быть заключен между ООО «АТР-СПб-Юг» и ООО «Строй-Союз» в отношении конкретных жилых и нежилых помещений - являлся способом обеспечения обязательств ООО «АТР-СПб-Юг» по оплате результатов работ ООО «Строй-Союз» по окончании строительства указанного жилого дома со сдачей его в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Таким образом, из условий договора № ГО-02 Генерального подряда от 21.10.2005 года, условий Договора инвестирования в строительств жилого дома от 04.10.2005 года следует, что спорная квартира могла быть передана ООО «Строй-Союз» либо после окончания строительства жилого дома по адресу: <данные изъяты> либо до окончания такого строительства по промежуточному акту приемки результата выполненных работ поэтапно и в последующем заключенному договору долевого участия между Застройщиком и Генеральным подрядчиком, при этом ООО «Строй-Союз» вправе было привлекать третьих лиц для участия в инвестировании спорного объекта недвижимости либо путем переуступки своих прав и обязанностей по договору от 04.10.2005 года третьим лицам лишь при условии согласования с ООО «АТР-СПб-Юг» либо после перехода прав на такой объект по Акту приема-передачи.

В ходе рассмотрении дела по существу установлено, что строительство жилого дома по адресу: <данные изъяты>, не завершено. По сведениям Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга работы на объекте не ведутся, кроме того, на объекте выполнено только 80% каркаса (л.д. 20).

Как усматривается из материалов дела, разРешение на строительство Объекта закончилось 15.04.2010 года (л.д. 42-оборот). До настоящего времени оно не продлено, что установлено в судебном заседании.

В ходе судебного заседания установлено, а также подтверждается материалами дела, что ответчик в 2010 году приостановил строительно-монтажные работы на объекте (л.д. 41-42). Данное обстоятельство ответчиком не оспорено. Тем самым ООО «Строй-Союз» обязательства по договорам Генерального подряда и Договору инвестирования не выполнены, что также не опровергнуто ответчиком.

Как усматривается из материалов дела, ООО «АТР-СПб-Юг», являясь заказчиком по Договору генерального подряда, отказалось от исполнения указанного договора 11.03.2011 года, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по указанному договору, о чем ответчику направлены соответствующие уведомления (л.д. 41-42), предложено представить соответствующую документацию в подтверждение выполненных работ.

При указанных обстоятельствах суд полагает недоказанным, что ООО «Строй-Союз» выполнило условия Генерального подряда от 21.10.2005 года и Договора инвестирования на определенную денежную сумму, эквивалентную стоимости спорной квартиры, а потому имело право распоряжаться конкретными площадями.

Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что переуступка своих прав и обязанностей по Договору инвестирования третьим лицам могла быть совершена ООО «Строй-Союз» в объеме тех прав и обязанностей, которые были у ООО «Строй-Союз».

Однако, 21.12.2009 года ООО «Строй-Союз» заключает договор о долевом участии № Д/ор-371 в отношении однокомнатной квартиры, расположенной в осях <данные изъяты> с Мартыненко *.*. , по условиям которого плановый срок сдачи дома в эксплуатацию установлен второй квартал 2010 года, а цена договора составляет 1900000 руб. (л.д.10-15).

Таким образом, при заключении договора с Мартыненко *.*. ООО «Строй-Союз» распорядилось объектом недвижимости по собственному усмотрению, на самостоятельно установленных им условиях и данный объект еще не был передан ему ООО «АТР-СПб-Юг» в соответствии с условиями договора Генерального подряда и Договора инвестирования. При этом в нарушение условий договоров с ООО «АТР-СПб-Юг» ответчиком не был заключен договор долевого участия на спорную квартиру с Застройщиком, тем самым ООО «АТР-СПб-Юг» не было уведомлено о переуступке прав на спорную квартиру истцу.

Так, при строительстве комплекса жилых домов со встроенными жилыми помещениями по адресу: Санкт-Петербург, Московский <данные изъяты> ООО «Строй-Союз» действовало на основании договора Генерального подряда, заключенного с ООО «АТР-СПб-Юг», по условиям которого ООО «Строй-Союз» приняло на себя обязательство завершить строительство указанного дома в срок до 30.06.2007 года, после чего приобретало право на получение оплаты за результат выполненных работ от ООО «АТР-СПб-Юг» в виде конкретных жилых помещений.

В силу п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2001 года № 51 основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполнения работ является сдача результата работ заказчику.

Таким образом, суд приходит к выводу, что для того, чтобы ООО «Строй-Союз» приобрело право на квартиры, необходимо, чтобы последнее выполнило все свои обязательства по Договору Генерального подряда.

Как усматривается из материалов дела, а также подтверждается объяснениями лиц, участвующих в деле, ООО «Строй-Союз» свои обязательства по договору генерального подряда не выполнило, строительно-монтажные работы завершены не были. Результат работ заказчику не передан в связи с его невыполнением.

Также ООО «Строй-Союз» в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представило достоверных доказательств того обстоятельства, что денежные средства, полученные по договору от 21.12.2009 года от Мартыненко *.*. , пошли именно на строительство вышеуказанного дома и зачтены в счет исполнения обязательств ответчика по Договору генерального подряда и Договору инвестирования.

Согласно п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2001 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

При разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Понятие объекта незавершенного строительства законодательно не закреплено, но, опираясь на существующую практику, можно его сформулировать следующим образом: объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

В соответствии со ст.ст. 16, 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.), разРешение на строительство, выданное уполномоченным органам и соответствующее требованиям Градостроительного кодекса РФ, проектную документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, техническую документацию, а именно кадастровый паспорт, справку о присвоении строительного адреса и иные документы на созданный объект недвижимого имущества, а также документ, подтверждающий факт отсутствия действующего договора подряда на регистрируемый объект.

По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона регистрация прав на не завершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договоров подряда.

В ходе рассмотрения дела установлено, что Договор Генерального подряда действующий, поскольку является трехсторонним. Застройщик, будучи правообладателем земельного участка, за регистрацией прав на объект незавершенного строительства в установленном Законом порядке не обращался, что установлено при рассмотрении дела и не оспаривается сторонами. Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств того, что спорная квартира построена, а именно существует конкретный объект недвижимости.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что спорный объект как объект незавершенного строительства в установленном порядке не зарегистрирован, ни истец, ни ответчик не являются правообладателями земельного участка, на котором расположен спорный объект, в связи с чем заявленные Мартыненко *.*. требования не подлежат удовлетворению.

Суд также обращает внимание и на обстоятельство, что заявленные истцом требования к ООО «Строй-Союз» не подлежат удовлетворению, поскольку ответчик не является правообладателем спорной квартиры.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ стороны обязаны доказать те обстоятельства на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Не использование стороной указанного диспозитивного права не представление возражений или доказательств в их обоснование влечет вынесение решения только по доказательствам, представленным другой стороной.

Стороной истца не представлено суду допустимых и относимых доказательств в обоснование заявленных требований.

Исполнение истицей взятых на себя обязательств по договору долевого участия не является достаточным основанием для признания за ней права на объект незавершенного строительства.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования Мартыненко *.*. не подлежат удовлетворению, поскольку не обоснованы и не основаны на законе.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда, при этом судья одновременно с принятием решения суда может разрешить вопрос об отмене мер по обеспечению иска.

Учитывая, что исковые требования не подлежат удовлетворению, суд полагает возможным отменить меры по обеспечению иска, принятые судом на основании определения от 22.02.2011 года (л.д. 19).

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 130, 131, 219 ГК РФ, ст.ст. 12, 55, 56, 67, 144, 167, 194–199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Мартыненко *.*. к ООО «Строй-Союз» о признании права собственности - отказать.

Меры по обеспечению иска <данные изъяты> – отменить.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней путем подачи кассационной жалобы через Московский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья