Судебная практика

По делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании сделок недействительными, о признании недействительным зарегистрированного права. Решение от 28 марта 2011 года №. Нижегородская область.

00.00.2010 года Нижегородский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего судьи Мироновой *.*. при секретаре Шаминой *.*., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ратникова *.*. к ООО «Актеон», ЗАО «Капитал-НН» о признании имущества общим имуществом многоквартирного дома, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании сделок недействительными, о признании недействительным зарегистрированного права,

Установил:

В суд с исковым заявлением обратился истец Ратников *.*., в котором указывает, что он является собственником квартиры №, которая расположена в многоквартирном доме №, корпус №, по ул. К. г. Н. Новгорода. В мм.2010 года он узнал, что встроенная котельная их дома, которая состоит из
собственно самой котельной (нежилое помещение №), бойлерной (нежилое помещение №), диспетчерской (помещение №) принадлежит на праве собственности ООО «Актеон». Он, приобретая квартиру в указанном доме, полагал, что котельная является общим имуществом многоквартирного дома. Считает, что уменьшение общего имущества многоквартирного дома является незаконным.

Просит:

признать нежилые помещения П9, П15, П19, расположенные по адресу: г. Н. Новгород, ул. К., дом №, корпус №, общим имуществом многоквартирного жилого дома,

признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ООО «Актеон» на нежилые помещения П9, П15, П19, расположенные по адресу: г. Н. Новгород, ул. К., дом №, корпус №,

истребовать нежилые помещения П9, П15, П19, расположенные по адресу: г. Н. Новгород, ул. К., дом №, корпус №, из незаконного владения ООО «Актеон».

В процессе рассмотрения дела истец дополнил иск в порядке ст. 39 ГПК РФ.

Просит:

признать нежилые помещения П9,П15,П19, расположенные по адресу: дом № корп.№ по ул.К. в г.Н.Новгороде общим имуществом многоквартирного жилого дома;

признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ЗАО «Капитал-НН» на нежилые помещений П9,П15,П19, расположенных по адресу: д. № корп.№ по ул.К. в г.Н.Новгороде;

признать недействительными (ничтожными) договор купли продажи помещений П9,П19, расположенных по адресу: дом № корп.№ по ул.К. в г.Новгороде, заключенного 00.00.2008 г. ЗАО «Капитал-НН» (Продавец) и ООО «Актеон» (Покупатель);

признать недействительными (ничтожными) договор купли продажи помещения П15, расположенного по адресу: дом № корп.№ по ул. К. в г.Новгороде, заключенного 00.00.2009 г. ЗАО «Капитал-НН» (Продавец) и ООО «Актеон» (Покупатель),

признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним право собственности ООО «Актеон» на нежилые помещений П9,П15,П19, расположенных по адресу: д. № корп. № по ул.К. в г.Н.Новгороде;

истребовать из незаконного владения ООО «Актеон» нежилые помещения П9,П15,П19, расположенные по адресу: д. № корп. № по ул.К. в г.Н.Новгороде.

В обоснование уточненного иска, предъявленного в порядке ст. 39 ГПК РФ указал, что ЗАО «Капитал-НН» являлось застройщиком дома № корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода. Данные дом, в соответствии с проектной и разрешительной документацией изначально являлся домом с встроенной котельной, которая обеспечивает теплоснабжением дом и является единственным источником теплоснабжения дома по ул. К. г. Н. Новгорода, находится в пределах внешней стены дома и расположена на земельном участке, сформированном под указанным домом. Нежилые помещения П9, п15, П19, являются общим имуществом жилого дома, и не могли быть зарегистрированы на праве собственности сначала за ЗАО «Капитал-НН», а затем за ООО «Актеон». Истец считает, что сделки, заключенные между ЗАО «Капитал-НН» и ООО «Актеон», по купле-продаже указанных нежилых помещений являются ничтожными, так как у ЗАО «Капитал-НН» отсутствовало право на отчуждение данных объектов общего имущества многоквартирного дома, данные помещения в силу закона не могут быть отчуждены, в силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а могут быть переданы лишь в пользование, и то по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Истец считает, что нахождение спорных нежилых помещений в собственности ООО «Актеон» нарушает права и законные интересы всех собственников многоквартирного дома, так как ответчик самовольно устанавливает порядок осуществления теплоснабжения дома, прекращает подачу горячей воды, отопления.

В судебном заседании истец Ратников *.*.
не присутствовал, о дне и месте его проведения извещен надлежащим образом, при таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель истца Ратникова *.*. на основании доверенности и ордера адвокат Шарова *.*. в судебном заседании иск своего доверителя поддержала, дала пояснения по существу предъявленного иска. Кроме этого пояснила, что истцом не пропущен срок исковой давности на предъявление иска в суд.

Представитель ответчика ООО «Актеон» на основании доверенности Колесов *.*. в судебном заседании с иском истца не согласился, и пояснил, что иск истца о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилые помещения удовлетворению не подлежит, так как истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права. Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения также не подлежит удовлетворению, так как у истца отсутствует право собственности на истребуемое имущество, а именно: на котельную, тогда когда ООО «Актеон» является ее собственником. ООО «Актеон» приобрело котельную по возмездной сделке, уплатило соответствующую цену за приобретенное имущество, а поэтому является добросовестным приобретателем спорного имущества. Не подлежат удовлетворению исковые требования истца о признании недействительными ничтожных сделок, так как право лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма признания сделки недействительной (ничтожной). Не подлежат удовлетворению и требования истца о признании котельной общим имуществом жилого дома, так как, заявляя такие требования, Ратников *.*. не имеет для этого материально-правовых оснований и необходимых полномочий от всех собственников, чем нарушаются ст. ст. 246-247 ГК РФ. Ответчик считает, что Ратников *.*. не является собственником котельной, так как не принимал участия в ее финансировании. Более того,
ответчик считает, что иск о признании сделки недействительной (ничтожной) не подлежит удовлетворению, так как истец выбрал неверный способ защиты своего нарушенного права, он может защитить свое право путем предъявления иска о приобретении прав и обязанностей покупателя в соответствии со ст. 250 ГК РФ.

Представитель ответчика поддержал все доводы, изложенные в возражениях на иск.

Представитель ответчика ООО «Актеон» предъявил в суд заявление о пропуске истцом срока исковой давности. Указал, что, по его мнению, истцу стало известно о нарушении его прав в момент передачи объекта по акту приема-передачи от ЗАО «Капитал-НН» ТСЖ «Костина», то есть 00.00.2007 года. А в суд истец обратился 00.00.2010 года, то есть с нарушением установленного срока.

Ответчик ЗАО «Капитал-НН» в судебном заседании не присутствовал, о дне и месте его проведения извещен надлежащим образом 00.00.2010 года, о чем свидетельствует уведомление о вручении судебной повестки, о причинах неявки суд в известность не поставило, при таких обстоятельствах, суд расценивает неявку данного ответчика вызванную неуважительными причинами, и полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании было оглашено заявление ЗАО «Капитал-НН» о пропуске истцом срока исковой давности на предъявление иска в суд.

Представитель третьего лица ТСЖ «Костина» Воронова *.*. в судебном заседании требования истца поддержала, дала пояснения по существу предъявленного отзыва на иск.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебном заседании в судебном заседании разРешение исковых требований оставляет на усмотрение суда. Пояснила, что действительно, Управлением производилась регистрация права собственности на нежилые помещения П 9, П15, П19 расположенные в доме по ул. К. г. Н. Новгорода сначала за ЗАО
«Капитал НН» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а затем производилась регистрация договоров и переход права собственности на указанные нежилые помещения за ООО «Актеон». На момент совершения регистрационных действий сделки недействительными признаны не были, поэтому оснований для отказа в производстве регистрационных действий не было. ЗАО «Капитал-НН» на регистрацию представило справку, что строительство котельной велось без привлечения средств инвесторов, за счет собственных средств.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Ратников *.*. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. Н. Новгород, ул. К., дом №, корпус №, квартира №.

Истец утверждает, что кроме права собственности на указанное выше нежилое помещение, он является сособственником пристроенной газовой котельной к дому по ул. К. г. Н. Новгорода, а указанное нежилое помещение общим имуществом собственников помещений указанного многоквартирного дома.

Суд соглашается с данными утверждениями истца по ниже приведенным основаниям.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290) – статья 289 ГК РФ.

В статье 290 ГК РФ перечислены объекты общего
имущества собственников квартир в многоквартирном доме им принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В пункте 1, 6, 8 ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 конкретизирован и определен состав общего имущества:

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные
площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Из смысла всех приведенных норм права следует, что к общему имуществу жилого дома относится то, которое предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Судом установлено, что 00.00.2004 года администрацией г. Н. Новгорода издано распоряжение №, в соответствии с которым ЗАО «Капитал-НН» разрешено строительство жилого дома с подземной автостоянкой, конторскими помещениями и пристроенной газовой котельной по адресу: г. Н. Новгород ул. К. д. № (в настоящее время дом по ул. К. г. Н. Новгорода).

Согласно акту приемки
в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством (реконструкцией здания (сооружения) жилищно-гражданского назначения № Администрации г. Нижнего Новгорода Инспекции Государственного Архитектурно-строительного надзора Российской Федерации по г. Нижнему Новгороду 2006 года 00.00.2006 г. Государственная приемочная комиссия, назначенная распоряжением от 00.00.2006 г. № Администрации города Нижнего Новгорода Установила, что заказчиком ЗАО «Капитал-НН» предъявлен к приемке в эксплуатацию жилой дом с подземной автостоянкой, конторскими помещениями, пристроенной газовой котельной и трансформаторной подстанцией по ул. К., у д. № в Нижегородском районе со следующими фактическими показателями : общая (полезная площадь) – 18 670, 8 кв.м. количество этажей 6-9, общий строительный объем -79329 куб.м. площадь встроенных помещений (учрежденческая) и пристроенной газовой котельной -2400,3 кв.м., площадь автостоянки – 2982, 0 кв.м., всего квартир -97 ; технологические и архитектурно-строительные решения по предъявленному к приемке в эксплуатацию объекта характеризуются следующими данными : монолитный железобетонный каркас, наружные стены – пенобетонные блоки с утеплителем, обеспечен теплом, водой, канализацией, электроэнергией (тепло и ГВС от пристроенной газовой котельной, сданной приемочной комиссии от 00.00.2005, электроснабжение от ТП, сданной приемочной комиссии от 00.00.2005 г.. Сметная стоимость 336 030 000 (триста тридцать шесть миллионов тридцать тысяч) рублей. Решение государственной приемочной комиссии : предъявленный к приемке жилой дом с подземной автостоянкой, конторскими помещениями, пристроенной газовой котельной и трансформаторной подстанцией по ул. К., у д. № в Нижегородском районе принят в эксплуатацию. Установлена общая оценка качества строительства объекта : соответствует СНиП, ТУ, проекту.

Из заключения по рабочему проекту 2 очереди строительства жилого дома с подземной автостоянкой, конторскими помещениями, пристроенной газовой котельной и трансформаторной подстанцией по ул. К., у дома №
в Нижегородском районе г. Н. Новгорода следует, что теплоснабжение указанного дома обеспечивается от индивидуальной котельной, которая пристроена к глухим торцам жилого дома.

Из приведенных выше доказательств следует, что жилой дом № кор. № по ул. К. в г. Н.Новгороде, где расположены спорные помещения, проектировался, строился и сдавался Госкомиссии с пристроенной газовой котельной - единственным источником отопления и горячего водоснабжения для данного жилого дома. Адрес : ул. К. у д. № - это строительный адрес объекта, позднее Распоряжением Администрации Нижегородского района № от 00.00.2006 г. жилому дому был присвоен почтовый адрес ул. К. д. №, кор. №.

00.00.2007 года по АКТУ о приеме- передаче здания (сооружения) Товариществу собственников жилья «Костина» был передан от Застройщика (сдатчика) ЗАО «Капитал-НН» жилой дом с подземной автостоянкой, конторскими помещениями, пристроенной газовой котельной и ТП. Все качественные и количественные характеристики передаваемого объекта полностью совпадают с характеристиками, указанными в Акте приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством (реконструкцией здания (сооружения) жилищно-гражданского назначения №. Совместно с актом Председателю ТСЖ был передан Технический паспорт на жилой дом и земельный участок, составленный на 00.00.2005 г..

В техпаспорте жилого дома №, кор. № по ул. К. в г. Н.Новгороде отражены все те же, количественные характеристики передаваемого объекта – 18 670, 8 кв.м.- общая (полезная) площадь; количество этажей 6-9, общий строительный объем -79329 куб.м. площадь встроенных помещений (учрежденческая) и пристроенной газовой котельной -2400, 3 кв.м., площадь автостоянки – 2982, 0 кв.м., всего квартир -97 (листы 5-6), Сметная стоимость объекта - 336 030 000 (триста тридцать шесть миллионов тридцать тысяч) рублей (лист 15) благоустройство полезной площади – отопление от собственной котельной. И котельная и бойлерная и диспетчерская (П9,П19,П15) указаны в поэтажных планах дома, как элементы благоустройства - для отопления, приготовления горячего водоснабжения, автоматической координации работы приборов котельной и через диспетчера. (копия технического паспорта была исследована в судебном заседании).

Из исследованных доказательств суд приходит к выводу, что пристроенная газовая котельная, состоящая из нежилых помещений П9 (котельная), П15 (бойлерная), П19 (диспетчерская), является единственным источником теплоснабжения для жилых и нежилых помещений дома №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода, составляет с ним единый объект капитального строительства. То есть, необходима для обслуживания жилых и нежилых помещений указанного дома. Помещения котельной, бойлерной, диспетчерской относятся к внутридомовой системе отопления, расположенной в пределах внешней границы стены многоквартирного дома, являются его составной частью. Данные помещения необходимы для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, имеют вспомогательное значение к другим помещениям дома.

В силу приведенных доказательств, норм права, которые содержат понятие общего имущества жилого дома, а также диспозитивно определяют его состав, суд приходит к выводу, что нежилые помещения П9, П15, П19, расположенные в доме №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода являются общим имуществом указанного многоквартирного дома.

Суд не принимает во внимание доводы ответчика ООО «Актеон» о том, что истец не принимал участие в финансирование строительства спорных нежилых помещений, и не является их собственником по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 00.00.2006 года между ЗАО «Капитал-НН» (застройщик) и Ратниковым *.*. (дольщик) был заключен договор № на участие в долевом строительстве жилого дома с подземной автостоянкой, конторскими помещения, пристроенной газовой котельной по ул. К. у дома № в Нижегородском районе.

В соответствии с указанным договором застройщик принял дольщика в долевое строительство на 2-х комнатную квартиру в жилом доме с подземной автостоянкой, конторскими помещениями, пристроенной газовой котельной по ул. К. у дома № в Нижегородском районе г. Н. Новгорода (пункт 1.1 договора).

Из буквального толкования условий договора, содержащихся в нем слов и выражений, применительно к ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что Ратников *.*. был принят в долевое строительство, в том числе пристроенной газовой котельной по ул. К. у дома № в Нижегородском районе.

Суд не принимает во внимание утверждения ответчика о том, что у него не возникло право собственности на долю в праве общей долевой собственности на котельную по следующим основаниям.

В пункте 36 Постановления №10/22 Пленумов Верховного суда РФ и ВАС РФ разъяснено, что доказательством наличия права собственности может являться не только запись в ЕГРП «Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца».

Согласно ст.1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»: «привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

на основании договора участия в долевом строительстве».

То есть из толкования данной статьи следует, что доказательством возникающего права собственности у гражданина на объект недвижимости следует из самого договора долевого участия.

Тот факт, что именно спорные объекты являются общим имуществом многоквартирного дома, подтверждается проектной, строительной, распорядительной, технической документацией, техническим паспортом многоквартирного дома и установлено данным Решением выше.

Следовательно, именно в силу законодательства о долевом участии в строительстве и на основании представленной в дело документации подтверждается возникновение права общей долевой собственности собственников помещений в доме № корп. № по ул. К. на комплекс котельной, состоящий из помещений П9,П15,П19, а соответственно и право собственности истца.

В соответствии с п. 1.2 договора № дольщик осуществляет финансирование своей доли жилых и подсобных помещений в жилом доме (общая площадь квартиры) и своей доли мест общего пользования в жилом доме (общая долевая собственность), за исключением помещений общественного назначения, офисных помещений и подвальных помещений, путем внесения денежных средств, в размерах и сроки, установленные настоящим договором.

Суд полагает, что комплекс котельной, состоящий из помещений П9,П15,П19, не относится к помещениям общественного назначения, офисным и подвальным помещениям, комплекс котельной является инженерными коммуникациями дома № корп. № по ул. К..

В строительной нормативной документации (строительных нормах и правилах Российской Федерации) содержится иное определение помещений общего назначения, а именно:

СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», в терминах дано следующее понятие : «п. 3.14 Помещения общественного назначения - В данном документе - помещения, предназначенные для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района, и другие, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Госсанэпиднадзора»;

СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» : «3.2 Помещения общественного назначения - Встроенные в жилой дом или пристроенные к нему помещения, предназначенные для индивидуальной предпринимательской и другой общественной деятельности проживающих в доме людей»;

СНиП 2.08.01-89 «ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ» - 2.13. В общежитиях для одиночек в соответствии с их типами и вместимостью следует предусматривать помещения общественного назначения: для культурно-массовых мероприятий, учебных и спортивных занятий, отдыха, общественного питания, медицинского и бытового обслуживания, административного и хозяйственного назначения».

Таким образом, довод ООО «Актеон» о том, что Ратников *.*. не финансировал строительство помещений П9,П15, П19 несостоятелен, так как помещения общественного назначения и общее имущество многоквартирного дома имеют разную природу назначения помещений и их использования.

Суд также не может согласиться и с доводами ответчика ООО «Актеон» о том, что Ратников *.*. не имеет материально-правовых оснований и необходимых полномочий от всех собственников дома для обращения в суд с подобным иском.

Согласно Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (статья 8, часть 2); право частной собственности охраняется законом, и каждому гарантируется право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, части 1 и 2).

Как указал Конституционный Суд РФ в пункте 4.3 Постановления «ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ЧАСТЕЙ 2, 3 И 5 СТАТЬИ 16 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА “О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ“, ЧАСТЕЙ 1 И 2 СТАТЬИ 36 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПУНКТА 3 СТАТЬИ 3 И ПУНКТА 5 СТАТЬИ 36 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН *.*. ДУГЕНЕЦ, *.*. МИНИНА И *.*. ПЛЕХАНОВА» от 28 мая 2010 г. N 12-П, применительно к общему имуществу многоквартирного жилого дома (земельному участку) обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумны Ф.И.О. власти, на которые возложена соответствующая функция.

Таким образом, применяя данное Постановление Конституционного Суда РФ, по аналогии, суд приходит к выводу о том, что любой собственник жилого помещения в многоквартирном доме, может обращаться за защитой нарушенных прав на общее имущество дома, вне зависимости от того, уполномочивали ли его иные собственники на подобное обращение.

В силу приведенных обстоятельств и норм права иск Ратникова *.*. о признании нежилых помещений П9, П15, П19 в доме №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода общим имуществом многоквартирного жилого дома подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 00.00.2006 года было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 9, № 19, расположенное в доме №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода за ЗАО «Капитал НН»(материалы регистрационных дел).

00.00.2009 года было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № П 15, расположенное в доме №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода за ЗАО «Капитал НН» (материалы регистрационного дела).

00.00.2008 года между ЗАО «Капитал-НН» (продавец) и ООО «Актеон» (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя помещения №, № (нежилые) в доме №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода.

00.00.2009 года был заключен договор купли-продажи между ЗАО «Капитал-НН» (продавец) и ООО «Актеон» (покупатель), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя помещение № (нежилое), расположенное в доме №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода.

Указанные выше сделки были зарегистрированы в установленном законом порядке, также как и переход права собственности на объекты недвижимого имущества, проданные по договорам.

00.00.2009 года было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № в доме №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода за ООО «Актеон» (материалы регистрационного дела).

00.00.2009 года было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения №, в доме №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода за ООО «Актеон» (материалы регистрационных дел).

В соответствии со ст. 36 п. 2 ЖК РФ: «собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».

В силу ст. 37 п. 4 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Судом выше установлено, что нежилые помещения №, №, № в жилом доме №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода являются общим имуществом данного многоквартирного дома, а истец Ратников *.*. собственником жилого помещения в указанном доме на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома.

ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации», ч.5 ст.16, устанавливает, что «У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество».

Исходя из предмета Договора, а также из поименованной нормы права, положений ст. 289 ГК РФ, 36 ЖК РФ Ратников *.*. являясь собственником квартиры 44 в многоквартирном доме 6, корпус 1 по ул. Костина г. Н. Новгорода приобрел долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и на котельную, состоящую из спорных нежилых помещений, так как закон указывает на неразрывность, в данном случае, квартиры и имущества, необходимого для обеспечения жизнедеятельности дома. Право общей долевой собственности на спорные нежилые помещения возникло у истца в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из исследованных в судебном заседании доказательств установлено, что Ратников *.*. принимал участие в финансировании строительства пристроенной газовой котельной к дому №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода, которая является общим имуществом многоквартирного дома.

Следовательно, зарегистрированное право собственности на спорные нежилые помещения сначала за ЗАО «Капитал-НН», а затем за ООО «Актеон» являются недействительными, а договоры купли-продажи спорных нежилых помещений не соответствуют закону: ст. 290 ГК РФ, ст. 36 п.п. 2, 3, 4 ЖК РФ, являются сделками ничтожными.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По договорам купли-продажи нежилых помещений №, №, №, расположенных в доме №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода, ЗАО «Капитал-НН» приняло на себя обязательства передать в собственность ООО «Актеон» спорные нежилые помещения, однако, ЗАО «Капитал-НН» не имело право на это, так как владение, пользование и распоряжение общим имуществом многоквартирного жилого дома принадлежит только собственникам помещений в доме, а уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников и только путем реконструкции, а не отчуждения. Общее имущество многоквартирного дома может быть передано только в пользование на основании общего решения собственников. Спорные нежилые помещения в силу закона не могли быть отчуждены ЗАО «Капитал-НН».

В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ: «Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе».

Согласно ст. 167 ГК РФ: «1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом».

Суд считает возможным применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе, поскольку установленный ст. 181 ГК РФ срок исковой давности на момент рассмотрения дела в данном случае не истек.

Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции ФЗ от 21.07.2005г. №109-ФЗ «Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки».

Согласно ст. 131 ГК РФ: «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней…».

В соответствии со ст.219 ГК РФ: «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».

Судом установлено, что регистрация права собственности ООО «Актеон» на спорные нежилые помещения была произведена 00.00.2009 года и 00.00.2009 года. (регистрационные дела).

Следовательно, договоры были исполнены только 00.00.2008 года и 00.00.2009 года, поскольку результатами данных договоров должно быть право собственности ООО «Актеон» на объект недвижимости – нежилые помещения №, №, №.

С иском о признании сделок недействительными истец обратился 00.00.2010 года, то есть до истечения срока исковой давности, установленной законом, в связи с чем, доводы представителя ООО «Актеон» о пропуске срока исковой давности являются необоснованными.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

По смыслу данной нормы права, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право.

Поскольку при рассмотрении спора доказана незаконность приобретения в собственность спорных нежилых помещений ЗАО «Капитал-НН», а также недействительность договоров купли-продажи нежилых помещений №, №, № в доме №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода, на основании которых возникло право собственности у ООО «Актеон» на данные нежилые помещения, следует признать недействительным зарегистрированное право собственности на нежилые помещения сначала за ЗАО «Капитал-НН», затем за ООО «Актеон».

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ, с ЗАО «Капитал-НН» в пользу ООО «Актеон» подлежат взысканию полученные по договорам купли-продажи денежные суммы в размере: 1100 000 рублей, 1460000 рублей (пункт 2.1, 2.2 договора купли-продажи от 00.00.2008 года, л.д. 88), и 285000 рублей (пункт 2.1 договора купли-продажи от 00.00.2009 года).

Суд не может согласиться с утверждениями ответчика ООО «Актеон», что он является добросовестным приобретателем, а поэтому применение правового механизма, предусмотренного ст. 167 ГК РФ невозможно, кроме этого, суд считает, что в иске истцу об истребовании имущества из чужого незаконного владения следует отказать.

В пункте 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П «ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПОЛОЖЕНИЙ ПУНКТОВ 1 И 2 СТАТЬИ 167 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН *.*. МАРИНИЧЕВОЙ, *.*. НЕМИРОВСКОЙ, *.*. СКЛЯНОВОЙ, *.*. СКЛЯНОВОЙ И *.*. ШИРЯЕВА» указано, что гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Следовательно, в удовлетворении иска о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности должно быть отказано, если суд установит, что покупатель является добросовестным покупателем, так как подлежит применению иной способ защиты, предусмотренный ст. 301 ГК РФ.

В пункте 38 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ № 1022 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В материалах регистрационных дел имеются акты приема-передачи к договорам купли-продажи от 00.00.2008 года и от 00.00.2009 года.

В соответствии с указанными актами покупатель ООО «Актеон» принял нежилые помещения №, №, № в доме №, корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода, в надлежащем техническом состоянии, претензий к состоянию помещения покупатель к продавцу не имеет.

Следовательно, приобретенные нежилые помещения ООО «Актеон» осматривались, а, поэтому ООО «Актеон» знало, что нежилые помещения указанные выше являются пристроенной газовой котельной к многоквартирному дому № корпус № по ул. Костина г. Н. Новгорода, состоящей из непосредственно самой котельной, бойлерной и диспетчерской. Следовательно, приобретая нежилые помещения ООО «Актеон» должно было понимать, что пристроенная котельная к дому № корпус № по ул. К. г. Н. Новгорода составляет с ним единый объект капитального строительства.

О том, что ООО «Актеон» знало, что приобретает именно пристроенную газовую котельную к жилому дому, которая является единственным источником теплоснабжения жилого дома 6, корпус 1 по ул. Костина г. Н. Новгорода, а не просто нежилые помещения, свидетельствует письмо ООО «Актеон» в адрес ЗАО «Капитал-НН» о разъяснении назначения платежа: «оплата за оборудование газовой котельной, за диспетчерскую к котельной».

Зная, что газовая котельная является пристроенной к многоквартирному жилому дому, является единственным источником его теплоснабжения, ООО «Актеон», должно было усомниться в праве продавца ЗАО «Капитал-НН» на отчуждение указанного недвижимого имущества, так как в силу действующего законодательства: ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 котельные, бойлерные, оборудование по теплоснабжению относятся к общему имуществу жилого многоквартирного дома, право собственности на которое, у владельцев жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона - ч. 5 ст. 16 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации», а государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии со ст. 15 ч. 3 Конституции РФ: «Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения».

ГК РФ, ЖК РФ, Постановление Правительства РФ и ФЗ РФ, указанные выше, были опубликованы для всеобщего сведения, в официальных печатных изданиях. Поэтому не знать, что котельная, бойлерная являются общим имуществом многоквартирного дома ООО «Актеон» не могло, как не могло не знать, что право собственности на них у владельцев помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, следовательно, покупатель спорных нежилых помещений не принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца ЗАО «Капитал-НН» на отчуждение имущества. То есть ООО «Актеон» не является добросовестным приобретателем, а поэтому избранный истцом способ защиты нарушенного права в виде признания сделки недействительной (ничтожной), и примененная судом двусторонняя реституция является верным.

ООО «Актеон» в отзывах указывает на неправильный выбор способа защиты нарушенного права Ратникова *.*., предлагая:

восстановить право с применением механизма, предусмотренного ст. 250 ГК РФ. Эта правовая позиция ответчика является ошибочной, суд с ней не может согласиться, так как способы судебной защиты права поименованы в ст.12 ГК РФ. Статья 9 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Таким образом, заявление требования о переводе на себя прав и обязанностей покупателя, во-первых, не требуется, во-вторых, противоречило бы ч.3 ст.36 ЖК РФ: «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции».

и ч.4 ст.37 ЖК РФ: «Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение».

Следовательно, иск Ратникова *.*. подлежит удовлетворению частично.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Ратникова *.*. удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли продажи помещений №, №, расположенных по адресу: дом № корп. № по ул. К. в г. Новгороде, заключенный 00.00.2008 г. ЗАО «Капитал-НН» (Продавец) и ООО «Актеон» (Покупатель).

Признать недействительным (ничтожным) договор купли продажи помещения №, расположенного по адресу: дом № корп. № по ул. К. в г. Новгороде, заключенного 00.00.2009 г. ЗАО «Капитал-НН» (Продавец) и ООО «Актеон» (Покупатель).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Признать нежилые помещения №, №, №, расположенные по адресу: дом № корп. № по ул. К. в г. Н.Новгороде общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ЗАО «Капитал-НН» на нежилые помещений №, №, №, расположенных по адресу: д. № корп. № по ул. К. г.Н.Новгороде.

Признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ООО «Актеон» на нежилые помещений №, №, №, расположенных по адресу: д. № корп. № по ул.К. в г. Н.Новгороде.

Взыскать с ЗАО «Капитал-НН» в пользу ООО «Актеон» денежную сумму в размере 2560000 рублей, уплаченную по договору купли-продажи от 00.00.2008 года.

Взыскать с ЗАО «Капитал-НН» в пользу ООО «Актеон» денежную сумму в размере 285000 рублей, уплаченную по договору купли-продажи от 00.00.2009 года.

В остальной части иска Ратникову *.*. отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней, путем подачи кассационной жалобы через районный суд.

Судья *.*. Миронова