Судебная практика

По иску Бальчуговой *.*. к Чахалян *.*. и др. о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным и исполненным покупателем, прекращении и признании права собственности, взыскании платы по договору. Решение от 26 мая 2011 года № . Краснодарский край.

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - Кравченко *.*. ,

при секретаре - Мещеряковой *.*. ,

с участием представителей истца - Бальчуговой *.*. по доверенности от 14 апреля 2011 года, адвоката Морозова *.*. , представившего удостоверение № 3465 от 15 октября 2008 года и ордер № 438324 от 14 апреля 2011 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Бальчуговой *.*. к Чахалян *.*. , Ермолиной *.*. , действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей: Санникова *.*. , Ермолиной *.*. , Ермолина *.*. , к Заброда *.*. , ООО «Золотой ключ» о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным, действительным и исполненным покупателем, признании права собственности, прекращении права собственности, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права, о расторжении договора возмездного оказания услуг и взыскании платы по договору с процентами за пользование чужими денежными средствами

Установил:

Бальчугова *.*. обратилась в суд с иском к ответчикам и просит признать договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нём объектами недвижимости от 22.12.2008 года, заключённый между представителем ответчика, Чахалян *.*. - *.*. , и Бальчуговой *.*. , заключённым, действительным и исполненным покупателем, зарегистрировать указанную сделку и переход права собственности на недвижимое имущество - земельный участок общей площадью 1440 кв. м. категория земель - земли населённых пунктов для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес> с расположенным на нём одноэтажным жилым домом из саманного кирпича, облицованного кирпичом, состоящего из двух комнат общей площадью 25,7 кв. м; признать за ней право собственности на данное недвижимое имущество; прекратить право собственности в равных долях по 1/4 Ермолина *.*. , Санникова *.*. , Ермолиной *.*. , Ермолина *.*. на указанные объекты недвижимости; признать недействительными свидетельства о регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество, выданные на имя Ермолиной *.*. , Санникова *.*. , Ермолиной *.*. , Ермолина *.*. , Заброда *.*. ; расторгнуть договор № 11 юридического сопровождения сделки от 14 января 2009 года между Бальчуговой *.*. и ООО «Золотой ключ», взыскать с ООО «Золотой ключ» 25500 рублей, полученные в счет оплаты по договору, а также проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере 4726 рублей. Свои требования истец обосновала тем, что 2 декабря 2008 года ею и ответчиком Чахалян *.*. был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нём объектами недвижимости, согласно которому Чахалян *.*. продаёт, а она покупает земельный участок площадью 1440 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов для индивидуального жилищного строительства, по <адрес> края, с расположенным на нём жилым домом общей площадью 25,7 кв. м. По соглашению сторон цена определена в 180 000 рублей, из которых 150 000 рублей были переданы продавцу до подписания предварительного договора, а оставшуюся сумму в размере 30 000 рублей она обязалась передать до 2 февраля 2009 года. 22 декабря 2008 года ею и представителем Чахалян *.*. - *.*. был заключён основной договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нём объектами недвижимости, согласно которому спорное имущество продано ей свободным от прав третьих лиц, ограничений, арестов, не было продано, заложено, предварительного договора о продаже с третьими лицами не заключалось. Пунктом 2.1 основного договора предусмотрена цена спорного участка - 180000 рублей, расчёт между сторонами произведён полностью, финансовых и имущественных претензий стороны друг к другу не имеют, оставшуюся сумму в 30000 рублей она передала *.*. как представителю продавца. После заключения основного договора и расчёта спорное имущество не было передано ей, от регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности Чахалян *.*. и его представитель, *.*. , уклонялись под разными несущественными предлогами. В настоящее время она узнала, что 16 сентября 2010 года спорное имущество продано ответчику Заброда *.*. , которая 30 ноября 2010 года продала его ответчикам Ермолиной *.*. , Санникову *.*. , Ермолиной *.*. , Ермолину *.*. , которые являются собственниками в равных долях по ? доле. Поскольку предварительный и основной договоры между нею и Чахалян *.*. были заключены в надлежащей форме, в соответствии с требованиями ст. 160 ГК РФ, то данная сделка (купля-продажа недвижимого имущества) подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ, переход права собственности подлежит регистрации, о чем суд вправе вынести Решение в соответствии со ст. 164, ч. 3 ст. 551 ГК РФ. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Абз. 2 п. 60 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 предусмотрено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом. С ООО «Золотой ключ» 14 января 2009 года заключён договор № 11 юридического сопровождения сделки. Согласно условиям данного договора ООО «Золотой ключ» обязался подготовить пакет документов для проведения сделки с объектом недвижимости - спорное имущество по данному иску. Плата исполнителю по данному договору составила 9000 рублей. Сотрудник ООО «Золотой ключ» *.*. получил денежную сумму в размере 16 500 рублей, в том числе 7500 рублей - деньги на якобы необходимые затраты по оформлению документов. Кроме того, *.*. получил от нее необходимые документы. Поскольку ООО «Золотой ключ» не выполнил условия договора, сделка купли-продажи фактически не доведена до конца, денежные средства, полученные ответчиком в размере 16500 рублей подлежат возврату ей, на них подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие незаконного удержания денежных средств в сумме 2 948 рублей, исходя из учётной ставки ЦБ РФ 8% и 804 дней просрочки. О нарушении своих прав она узнала 16 марта 2009 года, когда убедилась, что ООО «Золотой ключ» не выполняет условий договора, после этого стала предпринимать меры по защите нарушенных прав, а именно: обратилась в ОВД по Гулькевичскому району с заявлением о привлечении к уголовной ответственности данных лиц.

В судебном заседании представитель истца Бальчуговой *.*. – Бальчугова *.*. поддержала требования истца в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. По ранее уточненным требованиям просила взыскать с ООО «Золотой ключ» по договору юридического сопровождения 25500 рублей, и 4726 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами.

Представитель истца адвокат Морозов *.*. также поддержал требования Бальчуговой *.*. , пояснил суду, что 2 декабря 2008 года между ответчиком Чахалян и Бальчуговой *.*. был заключен предварительный договор о продаже истцу дома <адрес> по цене 180000 рублей, из них 150000 рублей были переданы Чахалян при подписании договора, а 30000 рублей истец обязалась передать до 2 февраля 2009 года. 22 декабря 2008 года между представителем Чахалян – *.*. и истцом был заключен основной договор купли-продажи указанного дома по цене 180000 рублей, и оставшиеся 30000 рублей были переданы *.*. . Передачи дома не было. Ответчик и его представитель уклонились от регистрации сделки. В 2011 году Бальчугова приехала в Гулькевичи узнала, что 16 сентября 2010 года данное имущество продано Заброда, а потом – Ермолиной, за ней и ее детьми зарегистрировано право собственности на дом. Считает, что по договору купли-продажи от 22 декабря 2008 года обязательства истцом исполнены, основания для приобретения права собственности имелись. Все последующие договоры по продаже этого дома являются недействительными по основаниям ст. 168 ГК РФ. Чахалян не имел права продавать другим лицам спорное имущество. Необходимо признать за истцом право собственности на спорное имущество и прекратить право собственности по ? за Ермолиной и ее детьми. ООО «Золотой ключ» не исполнил договор юридического сопровождения от 14 января 2009 года № 11, по которому получил от истца деньги в сумме 25500 рублей. Указанная сумма подлежит возврату истцу, поскольку обязательства ответчиком не исполнены, на эту сумму подлежат начислению проценты в размере 4726 рублей согласно расчету.

Ответчики Чахалян *.*. , Заброда *.*. , Ермолина *.*. , ООО «Золотой ключ», надлежаще извещенные о месте и времени судебного разбирательства в суд не явились. Ответчики Заброда *.*. , Ермолина *.*. в своих заявлениях просили дело рассматривать в их отсутствие, требования истца не признали. Ответчики Чахалян *.*. и ООО «Золотой ключ» возражений на иск не представили, об отложении разбирательства дела не просили, суд с согласия представителей истца Определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Суд, выслушав представителей истца, изучив материалы дела, находит, что требования Бальчуговой *.*. подлежат удовлетворению в части взыскания долга и процентов с ООО «Золотой ключ», в остальной части– удовлетворению не подлежат.



В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В судебном заседании установлено, что 2 декабря 2008 года между Чахалян *.*. и Бальчуговой *.*. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости.

Согласно предварительному договору Чахалян *.*. продает, а Бальчугова *.*. покупает земельный участок общей площадью 1440 кв.м из категории земель - земли населённых пунктов для индивидуального жилищного строительства, по <адрес> с расположенными на нём объектами недвижимости, состоящими из одноэтажного жилого из саманного кирпича облицованного кирпичом дома из двух комнат общей площадью 25,7 кв. м.

По соглашению сторон продаваемый земельный участок и объекты недвижимости оценены в 180000 рублей, 150000 рублей из которых покупатель (Бальчугова) передала продавцу (Чахалян) до подписания предварительного договора, оставшиеся 30000 рублей покупатель обязалась передать до 2 февраля 2009 года.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

Согласно ст. 554 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 года “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (статья 2).

22 декабря 2008 года между истцом Бальчуговой *.*. и представителем ответчика Чахалян *.*. по доверенности *.*. был заключен договор купли – продажи объектов недвижимости.

Предметом договора являются земельный участок общей площадью 1440 кв. м из категории земель - земли населённых пунктов для индивидуального жилищного строительства, по <адрес> с расположенными на нём объектами недвижимости, состоящими из одноэтажного жилого из саманного кирпича облицованного кирпичом дома из двух комнат общей площадью 25,7 кв. м.

В преамбуле договора указано, что *.*. , именуемый в дальнейшем «Продавец» действует на основании доверенности, от имени кого выступает *.*. по доверенности, в договоре не указано.



Согласно п.п. 1.2, 1.3 договора земельный участок принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения, объекты недвижимости – на основании регистрационного удостоверения.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи от 22 декабря 2008 года по соглашению сторон продаваемые объекты оценены в 180000 рублей, которые покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора, расчет между сторонами произведен полностью.

Сведений и доказательств того, что *.*. в договоре от 22 декабря 2008 года действовал от имени Чахалян *.*. не представлено, утверждение истца и ее представителей о том, что истцом полностью исполнен договор купли-продажи в части оплаты надлежащему лицу, не нашло подтверждения в судебном заседании.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Данное положение содержится и в п. 5.1 предварительного договора от 2 декабря 2008 года, и в п. 5.1 договора от 22 декабря 2008 года.

Переход права собственности к Бальчуговой *.*. как приобретателю недвижимого имущества не был зарегистрирован, право собственности у нее не возникло. Сама истец в своем заявлении указывает, что земельный участок с объектами недвижимости ей не передавались, она не вступила в фактическое владение и пользование ими, что подтвердили в судебном заседании представители истца.

14 января 2009 года Бальчугова *.*. заключила договор юридического сопровождения сделки с ООО «Золотой ключ», согласно которому заказчик (Бальчугова), действующая на основании предварительного договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, поручает исполнителю подготовить документы для проведения сделки с нижеуказанным объектом недвижимости (домовладением по <адрес>).

Представленные суду документы подтверждают намерение Бальчуговой *.*. приобрести объекты недвижимости по <адрес>, но не подтверждают намерение Чахалян *.*. на их отчуждение.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В подтверждение факта заключения предварительного договора истцом представлен письменный предварительный договор от 2 декабря 2008 года, согласно которому ею передана часть стоимости имущества.

При этом истец ссылается на положения ст. 165 ГК РФ о том, что при уклонении одной из сторон от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о регистрации сделки. Однако истцом не представлено доказательств надлежащего исполнения ею (в полном объеме, надлежащему лицу) своих обязательств как покупателя.

Ссылка истца на положения абз. 2 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 29 апреля 2010 года, согласно которому отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом, несостоятельна, поскольку требование о признании договора недействительным в судебном заседании не рассматривалось, как не заявленное.

Кроме того, в абзаце 3 п. 60 указанного Постановления разъяснено, право собственности на проданное имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

10 февраля 2009 года заключен предварительный договор купли-продажи между Чахалян *.*. и Заброда *.*. , согласно которому продавец (Чахалян) обязуется заключить в срок до 10 февраля 2010 года договор купли-продажи земельного участка мерою 1440 кв.м с объектами недвижимости по <адрес>. Согласно п.п. 2, 3 указанного предварительного договора земельный участок и объекты недвижимости принадлежали умершему *.*. .

30 июня 2009 года выдано свидетельство о праве на наследство по закону Чахалян *.*. на земельный участок площадью 1440 кв.м, кадастровый номер №, и жилой дом литер А, с кирпичной пристройкой литер «а», общей площадью 44,4 кв.м, в том числе жилой 25,7 кв.м, с хозяйственными постройками, по <адрес>

10 ноября 2009 года права Чахалян *.*. на указанные объекты недвижимости зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На момент заключения договора от 2 и 22 декабря 2008 года право Чахалян *.*. на распоряжение спорным имуществом отсутствовало.

16 сентября 2010 года заключен договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости по <адрес> между *.*. , действующим по доверенности от имени Чахалян *.*. , и Заброда *.*.

В договоре указано, что земельный участок и жилой дом принадлежат Чахалян *.*. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 30 июня 2009 года. Согласно п. 5.2 договора Чахалян *.*. имеет право пользования и проживания в доме до снятия с регистрационного учета в течение 10 дней со дня подписания договора.

Переход права (договор) и права собственности Заброда *.*. 11 октября 2010 года зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, суд не находит оснований для признания указанной, а также последующей (между Заброда *.*. и Ермолиной Е.А) сделки недействительными, а следовательно, и оснований для признания недействительными свидетельств о государственной регистрации прав.

В части требований о расторжении договора № 11 юридического сопровождения сделки от 14 января 2009 года между Бальчуговой *.*. и ООО «Золотой ключ» не подлежит удовлетворению, поскольку срок действия договора определен сторонами в самом договоре, согласно разделу 6 договора он прекратил свое действие 31 декабря 2009 года.

В части взыскании с ООО «Золотой ключ» 25500 рублей, полученных в счет оплаты по договору, а также процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере 4726 рублей суд находит требования истца подлежащими удовлетворению, поскольку согласно договору исполнитель (ООО «Золотой ключ») обязался подготовить документы для проведения сделки купли-продажи дома по <адрес>, указанное обязательство не исполнено.

В силу ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки истца в данном случае складываются из суммы платы по договору (9000 рублей), а также суммы, переданной для исполнения данного договора (16500 рублей), которые подлежат взысканию с ответчика ООО «Золотой ключ».

Исходя из положений ст.ст. 1102, 1103 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой в отношении сумм неосновательного обогащения, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Учитывая, что срок действия договора установлен до 31 декабря 2009 года, обязательства по договору не исполнены, с этого времени законных оснований у ООО «Золотой ключ» для удержания денежных средств в сумме 25500 рублей, полученных от Бальчуговой *.*. , не имелось, на указанную сумму подлежат начислению проценты в порядке ст.395 ГК РФ. Расчет истцом суммы процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами произведен правильно, сумма процентов составляет 4726 рублей и подлежит взысканию с ООО «Золотой ключ».

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально сумме удовлетворенных требований. Исковые требования Бальчуговой *.*. в части взыскания денежной суммы удовлетворены в полном объеме, поэтому с ответчика ООО «Золотой ключ» в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 1106,78 рубля исчисленном в порядке ст. 333.19 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 234-237 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Бальчуговой *.*. к Чахалян *.*. , Ермолиной *.*. , действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей: Санникова *.*. , Ермолиной *.*. , Ермолина *.*. , Заброда *.*. , ООО «Золотой ключ» о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным, действительным и исполненным покупателем, признании права собственности, прекращении права собственности, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права, о расторжении договора возмездного оказания услуг и взыскании платы по договору с процентами за пользование чужими денежными средствами – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Золотой ключ» в пользу Бальчуговой *.*. исполненное ею по договору в сумме 25500 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 4726 рублей, в счет возмещения судебных расходов 1106,78 рубля, а всего 31332,78 (тридцать одну тысячу триста тридцать два рубля семьдесят восемь копеек), в остальной части иска - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Гулькевичский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения, начиная с 31 мая 2011 года. Ответчики могут подать заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения им копии решения.

Председательствующий