Судебная практика

О расторжении договора управления многоквартирным домом. Решение от 05 августа 2011 года № . Архангельская область.

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Кучьяновой Е.В.,

при секретаре Ногих Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.В.Г., З.Н.П., С.Г.А., С.Ю.М., Ч.Л.Ф., Ш.К.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом-Архангельск» о расторжении договора управления многоквартирным домом,

Установил:

истцы обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом-Архангельск» (далее ООО «УК «Наш дом-Архангельск») о расторжении договора управления многоквартирным домом. В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками жилых помещений по адресу: <адрес> ООО «УК «Наш дом-Архангельск» был заключен договор управления многоквартирным домом. Вместе с тем, свои обязанности, возложенные указанным договором управления многоквартирным домом, ООО «УК «Наш дом-Архангельск» исполняет ненадлежащим образом. В адрес управляющей компании неоднократно направлялись претензии о неисполнении условий договора по содержанию и обслуживанию дома. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора управления многоквартирным домом в связи с ненадлежащим его исполнением. Кроме того, на основании решения общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ было принято Решение о выборе и заключении договора с управляющей организацией ООО «Новый город».

Истцы Б.В.Г., З.Н.П., С.Г.А., С.Ю.М., в судебном заседании исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям.

Истцы Ч.Л.Ф. и Ш.К.А., извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Представитель ответчика ООО «УК «Наш дом-Архангельск» Ш.С.А., действующий на основании доверенности, иск не признал. При этом указал, что истцами не представлены доказательства неисполнения или ненадлежащего исполнения ООО «УК «Наш дом-Архангельск» условий договора управления многоквартирным домом. Кроме того, истцами не соблюден предусмотренный законом порядок расторжения договора управления многоквартирным домом.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в <адрес> в <адрес>, а именно: С.Ю.М. является собственником <адрес>, С.Г.А. - <адрес>, Ч.Л.Ф. - <адрес>, Б.В.Г. - <адрес>, Ш.К.А. - <адрес>, З.Н.П. - <адрес>.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был избран способ управления многоквартирным домом - управляющей организацией и в качестве таковой - ООО «Управляющая компания «Наш дом - Архангельск». Этим же Решением были утверждены условия договора управления многоквартирным домом (далее - договор управления).

Позднее истцы оформили договор управления многоквартирным домом, заключив его с ООО «УК «Наш дом-Архангельск».

Действия по выбору способа управления многоквартирным домом и заключению договора управления соответствуют требованиям ст.ст. 161 и 162 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ).

Согласно ч. 5 и ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в ч. 5 ст. 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Аналогичные положения закреплены в п. 9.1. договора управления, в силу которых договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует один год. В случае, если не позднее трех месяцев до истечения указанного срока ни одна из сторон не заявит в письменной форме об отказе от продолжения договорных отношений, действие настоящего договора автоматически продлевается на тот же срок.

Поскольку в деле нет доказательств утверждения на общем собрании иных условий договора управления многоквартирным домом, истцы отрицали заключение договора управления на новых условиях, суд не рассматривает в качестве доказательства представленный в материалы дела договор управления от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между мэрией г. Архангельска и ООО «УК «Наш дом-Архангельск». При этом суд учитывает, что в самом договоре также нет ссылки на дату проведения общего собрания собственников помещений в доме, на котором были утверждены его условия.



Разрешая вопрос о расторжении договора управления многоквартирным домом, утвержденного Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ и заключенного с ООО «УК «Наш дом-Архангельск», суд исходит из следующих обстоятельств.

В соответствии с ч. 8 и ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Исходя из буквального толкования вышеизложенных норм права, следует, что расторжение договора до истечения срока его действия по инициативе собственников помещений в доме возможно при одновременном соблюдении нескольких условий: невыполнение управляющей организацией условий договора управления; принятие на общем собрании собственников помещений в доме решения о расторжении договора управления. При этом должна быть соблюдена предусмотренная гражданским законодательством процедура расторжения договора.

В силу п. 2 и п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников помещений в <адрес> в <адрес>, в повестку дня которого были включены вопросы об оценке работы управляющей организации ООО «УК «Наш дом-Архангельск» по управлению домом; вопрос о расторжении договора управления многоквартирным домом; рассмотрение других (новых) управляющих организаций для управления домом; определение даты проведения общего собрания в форме заочного голосования по вопросу смены управляющей организации.

По итогам проведения данного собрания были приняты решения об оценке работы ООО «УК «Наш дом-Архангельск» по управлению домом - неудовлетворительно; о расторжении договора управления домом с ООО «УК «Наш дом-Архангельск»; о вынесении на заочное общее собрание собственников дома вопроса о заключении договора управления с ООО «Новый город»; о проведении с 10 по ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников в форме заочного голосования.

Из протокола общего собрания усматривается, что в собрании приняли участие 47 собственников, обладающие 58,1 % голосов.

При этом ссылки представителя ответчика на допущенные при проведении общего собрания нарушения, на ненадлежащее оформление протокола общего собрания, на нарушения при подсчете голосов, правового значения для рассмотрения спора не имеют.

Принятые на общем собрании, проведенном путем совместного присутствия собственников жилых помещений в доме, решения никем оспорены не были, незаконными и недействительными не признавались. Соответственно, в силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, они обязательны для всех собственников помещений в доме, включая тех, кто не принимал участия в общем собрании.

Во исполнение одного из принятых собственниками на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ решений, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, проведенное в форме заочного голосования.

Согласно протокола указанного общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, собственниками дома были приняты решения о выборе управляющей организации ООО «Новый город» и заключении с ней договора управления, утверждении его условий.



Факт проведения общего собрания и принятия на нем решений подтверждается представленными в материалы дела копиями бюллетеней заочного голосования. Принятые на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ решения никем не оспаривались.

В связи с этим, во исполнение решения собственников помещений в многоквартирном доме о расторжении договора управления с ООО «УК «Наш дом-Архангельск» ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено уведомление о его расторжении с ДД.ММ.ГГГГ и к нему приложены заявления собственников на 26 листах.

В ответ на данное уведомление в письме от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик сообщил, что решить вопрос о передаче запрашиваемой документации <адрес> не представляется возможным до получения запрошенных в ООО «Новый город» документов об избрании управляющей организации.

Получив указанные документы, в сообщении от ДД.ММ.ГГГГ №, адресованном ООО «Новый город», ответчик отказал ему в передаче технической и иной, связанной с управлением документации на многоквартирный <адрес>.

Тем самым, ответчик отказался от расторжения договора управления многоквартирным домом, условия которого были утверждены на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, что позволило истцам обратиться в суд с данным иском.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о соблюдении истцами процедуры расторжения договора управления многоквартирным домом.

Проверяя наличие предусмотренных законом оснований для расторжения вышеупомянутого договора управления, суд учитывает следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, Решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В п. 4.5 договора управления многоквартирным домом, условия которого утверждены на общем собрании собственником помещений в доме ДД.ММ.ГГГГ, установлены обязанности управляющей организации.

Так, управляющая организация обязана выполнять работы и услуги по содержанию и текущему ремонту дома, производить технические осмотры и планово-предупредительные ремонты (п. 4.5.1); ежедневно, не позднее, чем за 30 дней до начала года, вносить предложения о проведении планового капитального ремонта на предстоящий год, сроках его проведения, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта (п. 4.5.2); соблюдать нормативные сроки устранения аварий на инженерных сетях (п. 4.5.5); предоставлять по запросам собственника и пользователей требуемую информацию, непосредственно связанную с вопросами исполнения настоящего договора (п. 4.5.6); ежегодно в течение 1 квартала текущего года предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления (п. ДД.ММ.ГГГГ) и др.

В процессе судебного разбирательства истцы поясняли, что ненадлежащее исполнение условий договора ответчиком заключалось в нарушении сроков устранения выявленных собственниками помещений в доме недостатков; несвоевременное исполнение заявок жильцов; ненадлежащее содержание общедомового имущества и придомовой территории (наличие мусора, переполненные контейнеры, плохая работа дворников); непредставление информации по запросам жильцов, в том числе в части установленных тарифов и произведенных расходов.

Оценивая пояснения истцов применительно к положениям ч. 1 ст. 68 ГПК РФ, суд не находит оснований в них усомниться, т.к. они согласуются с иными исследованными в судебном заседании письменными материалами дела.

Так, факт ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязанностей подтвержден актом Государственной жилищной инспекции Архангельской области от ДД.ММ.ГГГГ № о проведении планового (внепланового) мероприятия по государственному контролю, предписанием от ДД.ММ.ГГГГ № №, в которых указаны выявленные при проведении проверки нарушения требований действующего законодательства. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ данные нарушения были устранены в полном объеме.

Из ответа прокуратуры Архангельской области от ДД.ММ.ГГГГ также следует, что по жалобе С.Ю.М. в деятельности ООО «УК «Наш дом-Архангельск» были выявлены нарушения, в связи с чем вынесено представление об устранении нарушений закона, которое ответчиком было исполнено.

Обстоятельства ненадлежащего исполнения условий договора управления частично признавались ответчиком. В адресованном депутату Архангельского городского Совета депутатов по избирательному округу № Ш.В.А. сообщении от ДД.ММ.ГГГГ указывалось на многочисленные жалобы от жителей дома на ненадлежащее оказание жилищных услуг. Кроме того, сообщено о том, что долг собственников и нанимателей дома за предоставленные жилищно-коммунальные услуги приводит к несвоевременному и некачественному исполнению заявок.

На основании изложенного, анализируя добытые в процессе судебного разбирательства доказательства, суд приходит к выводу, что факт ненадлежащего исполнения условий договора управления многоквартирным домом нашел свое подтверждение. По мнению суда допущенные нарушения, несмотря на их последующее устранение ответчиком, являются существенными, т.к. свидетельствуют о непринятии достаточных мер для надлежащего исполнения условий договора управления и о недостижении целей управления многоквартирным домом.

При этом суд принимает во внимание, что пояснения истцов, подтвержденные материалами дела, ответчиком опровергнуты не были. Какие-либо доказательства, свидетельствующие о надлежащем исполнении условий договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, со стороны ответчика суду не представлены.

Довод представителя ответчика о том, что выявленные нарушения носили текущий характер и своевременно были устранены, не опровергают факт ненадлежащего исполнения условий договора управления многоквартирным домом.

Решение Арбитражного суда Архангельской области от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признано в качестве доказательства, соответствующего требованиям ст. 59 и ст. 60 ГПК РФ об относимости и допустимости, т.к. на момент разрешения спора оно не вступило в законную силу и истцы не принимали участия при рассмотрения спора в арбитражном суде.

При этом суд критически относится к актам обследования жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, т.к. они составлены управляющей организацией без участия истцов или иных собственников жилых помещений в доме; после проведения подрядной организацией работ в общих помещениях дома; отражают состояние общедомового имущества на момент обследования, а не на момент уведомления о расторжении договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий вышеназванного договора управления многоквартирным домом нашел свое подтверждение, равно как факт принятия общим собранием собственников помещений в доме решения об его расторжении. Выбор на общем собрании собственников помещений в доме ДД.ММ.ГГГГ новой управляющей компании ООО «Новый город» и утверждение новых условий договора управления является дополнительным подтверждением намерения собственников расторгнуть договор управления от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ответчиком.

На основании ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В силу изложенного суд приходит к выводу, что со стороны истцов были предприняты все необходимые меры, предусмотренные действующим законодательством, свидетельствующие о расторжении договора управления многоквартирным домом, условия которого утверждены общим собранием собственников помещений в <адрес> в <адрес>. Указанное влечет за собой прекращение договорных отношений между собственниками помещений в указанном доме и ответчиком.

В связи с этим, исковые требования о расторжении договора управления многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес>, утвержденного Решением общего собрания собственников помещений в вышеуказанном доме ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом-Архангельск» подлежат удовлетворению. Учитывая позицию истцов, пояснявших, что они желали расторгнуть договор управления в последний день января 2011 года, чтобы с ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания ООО «Новый город» приступила к исполнению своих обязанностей, суд полагает возможным уточнить дату расторжении договора управления многоквартирным домом - ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 98 ГПК РФ в пользу С.Ю.М. подлежит взысканию уплаченная им при подаче искового заявления государственная пошлина в размере 200 руб. 00 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

исковые требования Б.В.Г., З.Н.П., С.Г.А., С.Ю.М., Ч.Л.Ф., Ш.К.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом-Архангельск» о расторжении договора управления многоквартирным домом - удовлетворить.

Расторгнуть договор управления многоквартирным домом <адрес>, утвержденный Решением общего собрания собственников помещений в вышеуказанном доме ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом- Архангельск», с ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом-Архангельск» в пользу С.Ю.М. уплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Председательствующий Е.В. Кучьянова

Мотивированное Решение изготовлено 06 июня 2011 года.