Судебная практика

О расторжении договора аренды нежилого помещения. Решение от 04 мая 2011 года № . Архангельская область.

Вельский районный суд Архангельской области в составе

председательствующего Пестерева С.А.,

при секретаре Белых С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вельске 04 мая 2011 года гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «А**» к Козлову С.С. о расторжении договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить помещение и передать имущество по акту собственнику,

Установил:

общество с ограниченной ответственностью «А» обратилось в суд с иском к Козлову С.С. о расторжении договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить помещение и передать имущество по акту собственнику.

Обосновывает требования тем, что является собственником здания магазина, расположенного по адресу: гор. Вельск, ул. Г**, д. ** на основании договора купли - продажи, заключенного ** октября 2003 года с МО «В**». На момент заключения договора данный объект был обременен правом аренды до ** декабря 2017 года по договору от ** января 1998 года, заключенного между индивидуальным предпринимателем Козловым С.С. и Комитетом по управлению имуществом Вельского района. Ответчик предоставил спорное помещение в субаренду ООО «К**» без согласия на то арендодателя, что является существенным нарушением условий договора. ООО «К**» осуществляет торговую деятельность в арендуемом помещении с нарушением действующего законодательства. Кроме того Козлов С.С. не может использовать здание магазина по целевому назначению, поскольку с июля 2010 года не является индивидуальным предпринимателем. Предупреждение об устранении нарушений условий договора аренды ответчик оставил без внимания. Поэтому просят расторгнуть договор аренды от ** января 1998 года заключенным между индивидуальным предпринимателем Козловым С.С. и Комитетом по управлению имуществом Вельского района. Обязать Козлова С.С. освободить нежилое помещение магазина в гор.Вельске по ул.Г**, д.**, и передать указанное имущество по акту собственнику – ООО «А**» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, а также взыскать с ответчика ** рублей ** копеек в счет возврата государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в суд.

Представитель ООО «А**» Вощикова Т.С. в судебном заседании настояла на удовлетворении иска по тем же основаниям, пояснив, что ответчик своими действиями нарушает существенные условия договора аренды, деятельность его в качестве индивидуального предпринимателя прекращена, что является основанием для расторжения договора.

Козлов С.С. на судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д.99).

Представитель третьего лица ООО «К**» на судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д.98).

Представитель КУМИ и РМП МО «Вельский муниципальный район» на судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно представленному ходатайству просят рассмотреть дело без участия их представителя.

Суд рассматривает данное дело в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав Вощикову Т.С., исследовав письменные материалы дела, материал об отказе в возбуждении уголовного дела, суд пришел к следующему.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.



В судебном заседании установлено, что ** января 1998 года Комитет по управлению имуществом Вельского района (Арендодатель) заключил с индивидуальным предпринимателем Козловым С.С. (Арендатор) договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: д. **, ул. Г** гор. Вельск Архангельской области, общей площадью 241кв.м., сроком на 20 лет, то есть до 2018 года. В последствии общая площадь помещения изменилась и составила 248 кв.м., о чем в договор были внесены изменения (л.д.10- 13).

Условиями названного договора Арендатору запрещено сдавать в аренду, поднаем или иным образом передавать арендуемое помещение полностью или частично третьим лицам без согласования с Арендодателем. Помещение представлено для осуществления Арендатором тор Ф.И.О. (п. 3.5 договора).

На основании проведенного ** октября 2003 года аукциона, между муниципальным образованием «Вельский район» (Продавец) и ООО «А**» (Покупатель) ** октября 2003 года заключен договор купли – продажи здания магазина и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу. Договор и переход права собственности зарегистрированы в установленном порядке (л.д.10-20).

Согласно п. 1.2.1 Договора от ** октября 2003 года приобретаемый покупателем объект обременен правом аренды до ** декабря 2018 года по договору аренды нежилого помещения от ** января 1998 года, заключенного с индивидуальным предпринимателем Козловым С.С.

В свидетельстве о государственной регистрации права от ** декабря 2003 года на здание магазина общей площадью 248,3 кв.м. имеется запись о существующем ограничении (обременении) права (аренда) (л.д.20).

С мая 2010 года по настоящее время в помещении магазина осуществляет свою деятельность по реализации пищевой и алкогольной продукции ООО «К**». Данная деятельность осуществляется с нарушением законодательства в области защиты прав потребителей и правил продажи отдельных видов товаров, в том числе: реализация пищевой продукции с истекшим сроком годности, при отсутствии информации об изготовителе и при отсутствии качественных удостоверений на продукты питания, а также незаконная продажа товаров, свободная реализация которых запрещена или ограничена, в связи чем продавцы магазина и директор общества Беляев К.Ю. привлекались к административной ответственности (л.д.55-59).

Индивидуальный предприниматель Козлов С.С. на основании решения Арбитражного суда Архангельской области от ** июля 2010 года, признан несостоятельным (банкротом), о чем ** июля 2010 года в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись о прекращении Козловым С.С. деятельности в качестве индивидуального предпринимателя (л.д.33-44).

** января 2011 года истец направил ответчику претензию об устранении допущенных в разумный срок нарушений договорных обязательств с одновременным указанием на последствия неисполнения названных требований (л.д.45). Данная претензия оставлена ответчиком без внимания.

Проанализировав исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и дав им оценку, суд считает, что требование истца основано на законе и подлежит удовлетворению.

К данному выводу суд пришел на основании следующего.

Так в силу п. 2 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора купли-продажи помещения магазина и земельного участка от ** октября 2003 года к истцу перешли права арендатора здания магазина.

В связи с переходом права собственности на указанное нежилое помещение договор аренды магазина сохранил свое действие (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями и в иных случаях установленных договором. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено в ходе судебного разбирательства истец со своей стороны принял надлежащие меры, которые гарантировали получение ответчиком (арендатором по договору) соответствующего письменного предупреждения.

Установив нахождение в здании магазина посторонней организации осуществляющей торговую деятельность, арендодатель направил ответчику письменное предупреждение о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорных обязательств. Данное предупреждение было направлено письмами с объявленной ценностью по всем известным истцу адресам по месту нахождения Козлова С.С.



Согласно ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Между тем установлено, что ответчик при использовании нежилого помещения, принадлежащего истцу, без согласия арендодателя допустил к осуществлению торговой деятельности в здании магазина постороннюю организацию, которая в свою очередь исполняет деятельность по реализации пищевой продукции с нарушениями действующего законодательства в области защиты прав потребителей и правил продажи отдельных видов товаров.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Поскольку арендатор Козлов С.С., прекратив свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе осуществлять торговую деятельность, то соответственно он не имеет законных оснований использовать арендуемое помещение по его целевому назначению.

Учитывая, что ответчик допустил ряд нарушений условий договора и закона, суд приходит выводу об удовлетворении заявленного иска.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Исковые требования ООО «А**» о расторжении договора аренды носят имущественный характер, не подлежащие оценке, других требований не заявлялось, то размер государственной пошлины, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, составляет ** рублей, которая и подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

иск общества с ограниченной ответственностью «А**» - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности общества с ограниченной ответственностью «А**», заключенного ** января 1998 года между индивидуальным предпринимателем Козловым С.С. и Комитетом по управлению имуществом Вельского района.

Обязать Козлова С.С. освободить нежилое помещение магазина расположенного по адресу: Архангельская область, город Вельск, улица Г**, дом ** и передать указанное имущество по акту собственнику обществу с ограниченной ответственностью «А**» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Козлова С.С. в пользу общества с ограниченной ответственностью «А**» в счет возврата государственную пошлину в размере **рублей, уплаченную при подаче искового заявления в суд.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Архангельском областном суде путем подачи жалобы через Вельский районный суд.

Председательствующий С.А. Пестерев