Судебная практика

Постановление кассации от 04.03.2009 №А53-7922/2008. По делу А53-7922/2008. Российская Федерация.

Постановление

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А53-7922/2008 5 марта 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 4 марта 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 5 марта 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Айбатулина К.К. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью фирмы «ЮНИС» – Аношкина С.А. (доверенность от 24.07.2008), в отсутствие заинтересованного лица – администрация г. Таганрога Ростовской области, третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Ризон», надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма «Юнис» на Решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.11.2008 по делу № А53-7922/2008 (судья Сурмалян Г.А.), Установилследующее.

ООО фирма «ЮНИС» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительным постановления главы местного самоуправления г. Таганрога от 21.04.2008 № 1875 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Большой Садовый 13-а».

Определением от 10.06.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Ризон».

Решением от 05.11.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка соблюдена. Заявитель не доказал нарушение его прав ненормативным правовым актом.

Общество просит отменить Решение, указывая, что является арендатором спорного земельного участка. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке и не расторгнут, в нем указано иное целевое назначение. На участке расположен используемый общество объект недвижимости. Суд оставил без оценки довод общества о том, что ООО «Ризон», по инициативе которого измененено целевое использование участка, свое право обосновал договором от 24.09.2000 № 2 купли-продажи несуществующих комнаты 1 и 4 площадью 32,6 кв. м, не значащихся в техническом паспорте строения (литеры Ж и Ж1). Во владении общества находятся помещения пивного бара (кафе), эксплуатация которых возможна только при свободном доступе к нему неограниченного круга лиц, в то время как изменение целевого использования участка создает возможность ООО «Ризон» оградить промзону, что затрагивает интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителя заявителя, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно, что 21.09.1998 ЗАО «Таганрогский пивоваренный завод» (продавец) и ООО «Юнис» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости, по которому общество приобрело в собственность расположенный по пер. Садовый, 13 в г. Таганроге пивной бар площадью 124,5 кв. м; пристройку площадью 28,4 кв. м и подвал площадью 173,4 кв. м (литеры Ж и Ж1). Договор зарегистрирован в МУП «Бюро технической инвентаризации» (регистрационное удостоверение от 17.12.1999 № 1912).

Решением арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2004 по делу № А53-6907/2004-С4-32 договор купли продажи, заключенный 21.09.1998 обществом и ЗАО «Таганрогский пивоваренный завод», признан незаключенным, однако по требованию о возврате имущества по договору суд применил срок исковой давности, объект оставлен во владении и пользовании общества.

Постановлением администрации от 18.06.2001 № 2394 земельный участок площадью 12 122 кв. м разделен на три самостоятельных, с присвоением каждому новому участку отдельного адреса : площадью 1 024 кв. м по пер. Садовый 13-а; площадью 6 5 кв. м, по пер. Б.Садовый 13-б; площадью 11 033 кв. м, с присвоенному адреса пер. Б. Садовый 13.

Земельный участок площадью 1 024 кв. м изъят у ЗАО «Таганрогский пивоваренный завод» и предоставлен ООО «Юнис» в аренду сроком на 5 лет для эксплуатации кафе.



Администрация и общество заключили договор от 01.08.2001 № 10387 аренды земельного участка площадью 1 024 кв. м (пер. Садовый 13-а) для эксплуатации кафе (кадастровый номер 61:58:0 03013:033). Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Таганрога.

24 сентября 2007 года ООО «Ризон» на аукционе по продаже имущества ЗАО «Таганрогский пивоваренный завод» (банкрота) заключило договор купли-продажи объектов недвижимости. (Предметом договора указаны: здание (литера Ж), 1 этаж, комнаты 2, 3, 5 – 8 общей площадью 149,9 кв. м, расположенное по адресу: пер. Большой Садовый, 13 (свидетельство о государственной регистрации права серии 61 АГ № 817826). Приобретены и иные объекты недвижимости, расположенные на территории ныне ликвидированного завода-банкрота.

Договор купли-продажи от 24.09.2007 № 3, заключенный ЗАО «Таганрогский пивоваренный завод» и ООО «Ризон» на помещения пив-бара, был оспорен обществом в суде, однако определением от 29.07.2008, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда от 17.09.2008, производство по делу прекращено согласно пункту 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в связи с ликвидацией стороны по договору – ЗАО «Таганрогский пивзавод»).

Таким образом, совладельцами одного и того же объекта (пивного бара) являются общество и ООО «Ризон». Согласно кадастровому плану от 13.12.2007 № 58-2/07-4470 земельный участок с кадастровым номером 61:58:03013:0033, на котором расположен объект, имел разрешенное использование «для эксплуатации кафе» и обременен правами общества.

С целью изменения вида разрешенного использования земельного участка ООО «Ризон» обратилось в администрацию с соответствующим заявлением.

На основании обращения администрация опубликовала в газете «Таганрогская правда» от 09.02.2008 № 30 Постановление мэра г. Таганрога от 04.02.2008 № 408 о назначении публичных слушаний по вопросу изменения вида разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, в том числе участка по пер. Б. Садовый, 13 а.

В связи с отсутствием возражений по результатам публичных слушаний, принято оспариваемое Постановление от 21.04.2008 № 1875 об изменении вида использования земельного участка площадью 1 024 кв. м (кадастровый номер 61:58:03013:0033), расположенного по адресу: г. Таганрог, пер. Большой Садовый, 13-а, с разРешением использования «для размещения производственной базы».

В связи с тем, что при издании постановления № 1875 администрация не приняла во внимание интересы общества, а договор аренды земельного участка в установленном порядке не расторгла, общество обратилось в арбитражный суд в порядке, предусмотренном статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанный в решении вывод о том, что права общества изменением целевого использования земельного участка не нарушены, является преждевременным.

При рассмотрении спора суд не выяснил вопросы о том, расторгнут ли арендодателем договор аренды обществом земельного участка; каким образом ООО «Ризон», обращаясь с заявлением об изменении целевого использования земельного участка, учел права совладельца пивным баром. Суд не обсудил: знала ли администрация о наличии прав иного владельца объекта недвижимости; каким образом ООО «Ризон», приобретая здание с обременением правами общества, предполагало осуществлять эксплуатацию объекта и земельного участка; имеется ли возможность пропорционального раздела земельного участка между совладельцами здания либо создания обществу условий для его эксплуатации в соответствии с целевым использованием, указанным в договоре аренды и кадастровом плане. Не выяснена процедура проведения публичных слушаний по затронутому вопросу, установленная в г. Таганроге и не проверено ее соблюдение.

Исследование новых доказательств и установление не исследованных судом обстоятельств в суде кассационной инстанции невозможно в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Постановил:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.11.2008 по делу № А53-7922/2008 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.



Председательствующий Л.Н. Плотникова

Судьи К.К. Айбатулин

В.Е. Епифанов

При рассмотрении спора суд не выяснил вопросы о том, расторгнут ли арендодателем договор аренды обществом земельного участка; каким образом ООО «Ризон», обращаясь с заявлением об изменении целевого использования земельного участка, учел права совладельца пивным баром.