Судебная практика

Решение от 19 декабря 2006 года № А19-19177/2006. По делу А19-19177/2006. Иркутская область.

Решение

г. Иркутск Дело № А19-19177/06-46

«19» декабря 2006 г.

Резолютивная часть решения объявлена 12.12.2006 г., Полный текст решения изготовлен 19.12.2006 г.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Кириченко С.И.,

при ведении протокола судебного заседания судьей помощником судьи Зарубиной Т.Б.

рассмотрев дело по иску ИП Мартемьяновой Н.О.

к Администрации магазина №4 ОАО «Торговый центр», Солодкову А.В., Пестряковой И.В.

о признании договора аренды недействительным

о применении последствий недействительности ничтожной сделки

о переводе прав и обязанностей Солодкова А.В.

об обязании ответчика (Администрации магазина №4 ОАО «Торговый центр») заключить договор аренды с истцом.

при участии

от истца: Мартемьяновой Н.О. – пасп. 25 01 724142 выд. Нижнеилимским РОВД ИО 15.10.2001 г.;

от ответчиков: не явились;

Установил

ИП Ф.И.О. (далее ИП Мартемьянова Н.О.) заявлен иск к Администрации магазина №4 ОАО «Торговый центр Ф.И.О. (далее Солодков А.В.) Ф.И.О. (далее Пестрякова И.В.) о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, о переводе прав и обязанностей Солодкова А.В. на торговую площадь, об обязании ответчика (Администрации магазина №4 ОАО «Торговый центр») заключить договор аренды с истцом.

Истец, в порядке ст. 49 АПК РФ неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде сформулировал их как: признать договор аренды недействительным, перевести права и обязанностей Солодкова А.В. на торговую площадь на истца, обязать ответчика (Администрации магазина №4 ОАО «Торговый центр») заключить договор аренды с истцом.

Ответчик - Солодков А.В. о дате, времени и месте рассмотрения дела извещенный в порядке ст. 123 АПК РФ, в судебное заседание не явился, отзыв не представил, требования не оспорил.

Ответчик – администрация ОАО магазина №4 «Торговый центр», надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела (п/увед. №56517), в судебное заседание не явился, в письменном отзыве иск оспорил, указал что между ним и истцом длительное время существовали арендные отношения, в дальнейшем, с согласия истца договор аренды на спорное имущество был заключен с Солодковым А.В., неотделимые улучшения произведенные истцом являются собственностью ОАО магазина №4 «Торговый центр».

Ответчик - Пестрякова И.В. надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела (п/увед. №56519), в судебное заседание не явилась, в письменном отзыве иск оспорила.

Суд, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав доводы присутствующих, Установил следующее.

В период с 1999 г. по 2004 г. между ОАО магазина №4 «Торговый центр» и ИП Мартемьяновой Н.О. заключались договоры аренды (№57 от 05.01.2004 г., №58 от 03.01.2003 г., б/н от 03.01.2001 г., б/н от 31.12.1999 г.) торговой площади на 2-ом этаже ОАО магазина №4 «Торговый центр» площадью 6,72, 10,86, 4,85, 4,46 кв.м. соответственно.

Далее, 01.12.2004 г., 03.01.2005 г., 03.01.2006 г. договор аренды на спорное имущество (торговое место на 2-ом этаже ОАО магазина №4 «Торговый центр») был заключен с ИП Солодковым А.В.

29.05.2006 г. Солодков А.В. письменным заявлением адресованным ОАО магазина №4 «Торговый центр» отказался от договора аренды и выразил согласие на переоформление арендных отношений на спорное имущество на ИП Пестрякову И.В.

Как следует из отзывов, ОАО магазин №4 «Торговый центр» заключило с ИП Пестряковой И.В. договор аренды на спорную торговую площадь.

Истец, считая, что ОАО магазин №4 «Торговый центр» заключив договор аренды с ИП Пестряковой И.В. тем самым незаконно лишило его торговой площади и просит признать договор аренды недействительным и перевести права арендатора – ИП Солодкова А.В. на него, а также обязать собственника имущества - ОАО магазин №4 «Торговый центр» заключить договор аренды с ним (ИП Мартемьяновой Н.О.).

Правовым обоснованием ИП Мартемьянова Н.О. указывает нормы о договоре простого товарищества, об аренде а также положения Гражданского кодекса РФ об общей совместной собственности (ст.ст. 250, 253 ГК РФ).

Суд не находит оснований для удовлетворения требований ИП Мартемьяновой Н.О. по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истец просит признать данную сделку ничтожной.

Как усматривается из материалов дела, не оспаривается лицами, участвующими в деле, спорное имущество - торговая площадь в ОАО магазин №4 «Торговый центр» принадлежит ОАО магазину №4 «Торговый центр».

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

ОАО магазин №4 «Торговый центр», исходя из положений ст. 608 ГК РФ являясь арендодателем, и заключив договор аренды с ИП Солодковым А.В., а впоследствии с ИП Пестряковой И.В. тем самым реализовал свои законные права, как лица, владеющего имуществом на праве собственности.

Нарушений закона, а именно норм об аренде судом не выявлено, ни по субъектному составу, ни по предмету.

Солодков А.В., в порядке ст. 450, 452 ГК РФ, являясь арендатором в письменном виде заявил о расторжении договор аренды, собственник торговой площади - ОАО магазин №4 «Торговый центр» надлежащим образом расторгнув договор, заключило новый договор аренды с ИП Пестряковой И.В.

Ссылка ИП Мартемьяновой Н.О. на статью 621 ГК РФ судом отклоняется за необоснованностью, в связи с тем, что данная нома распространяется на арендатора, либо на лицо, владеющее имуществом после истечения срока действия договора аренды, между тем, как усматривается из материалов дела, показаний свидетеля, ИП Мартемьянова Н.О. по своей инициативе расторгла договор аренды и перестала использовать спорный объект в 2004 г., начиная с указанной даты арендатором являлся Солодков А.В.

Таким образом, начиная с 2004 г. ИП Мартемьянова Н.О. утратила статус арендатора торговой площади в ОАО магазин №4 «Торговый центр», соответственно, и преимущественное право на заключения договора аренды на новый срок, установленное статьёй 621 ГК РФ.

По такому же основанию отклоняется требование истца о переводе на него прав арендатора.

Так, в силу ч. 1 ст. 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

На дату обращения ИП Мартемьяновой Н.О. к лицу, являющемуся арендодателем торговой площади (ОАО магазин №4 «Торговый центр») арендатором являлся ИП Солодков А.В., а истец не обладая преимущественным правом на заключение договора аренды, на общих равных правах имел возможность обратиться к ОАО магазин №4 «Торговый центр» с офертой заключить договор аренды.

Таких действий истцом предпринято не было.

Таким образом, оснований для перевода прав арендатора, в порядке ст. 621 ГК РФ, на лицо, не являющееся арендатором (отказавшемуся от договор аренды по собственной инициативе) и не обращавшееся к собственнику имущества с предложением передать ему имущество в аренду у суда не имеется.

Более того, суд считает необходимым отметить что требования ИП Мартемьяновой Н.О. в том виде в котором они заявлены, по сути являются взаимоисключающими, т.е. признание сделки недействительной исключает перевод прав и обязанностей по ней, т.к. недействительная сделка не влечен никаких правовых последствий кроме тех, что связаны с её недействительностью и недействительна с момента её совершения.

Кроме того, признается необоснованной ссылка истца на нарушение при заключении договора аренды норм материального права о договоре простого товарищества.

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации, соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Истец утверждает что между ним и Солодковым А.В. существовал устный договор простого товарищества.

Глава 55 ГК РФ не содержит специальных правил, устанавливающих порядок заключения данного договора, а также требований к его форме. В этой связи при заключении договора простого товарищества надлежит руководствоваться, с учетом его специфики, общими нормами ГК о форме договора.

В силу статей 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Договор простого товарищества является консенсуальным, т.е. считается заключенным в момент, когда лицом, которое выступило с офертой, получен направленный ему акцепт (ст. 433 ГК).

Таким образом, в случае если сторона ссылается на наличие договора простого товарищества, она должна представить доказательства согласования его существенных условий, пусть даже это не будет договор в форме одного документа.

В соответствии с главой 55 ГК РФ при заключении договора простого товарищества стороны должны оговорить следующие условия: условие о каждого товарища о его вкладе в общее имущество (размер, порядок внесения), цель создания простого товарищества.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Поскольку истцом доказательств наличия между ним и Солодковым А.В. договора простого товарищества не представлено, в силу ст. 162 ГК РФ суд, признает недоказанным факт наличия (заключения) такого договора.

Следовательно, принимая во внимание отсутствие между сторонами договора, не подлежат применению нормы об общей (совместной) собственности, т.е. ст.ст. 250, 253 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах, нарушений закона, в частности норм об аренде, простом товариществе, о совместной собственности при рассмотрении настоящего дела судом не выявлено.

Оснований для признания договора аренды заключенного между ОАО магазином №4 «Торговый центр» и ИП Пестряковой И.В. на торговую площадь (бутик №25) от 01.06.2006 г. недействительным, в порядке ст. 168 ГК РФ, у суда не имеется.

Ссылка истца на статью 623 ГК РФ судом также отклоняется, поскольку данная норма касается последствий, связанных с улучшением арендатором арендованного имущества в период его аренды (отделимых и неотделимых).

Вместе с тем, требования о возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений, с представлением доказательств подтверждающих соответствующие требования суду не заявлялось.

По ходатайству истца к участию в деле был привлечен свидетель – Федякина Н.А. в порядке ст. 88 АПК РФ.

В арбитражном процессе в силу ст. 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

При рассмотрении дела арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку иных допустимых и относимых доказательств, позволяющих суду сделать вывод об обстоятельствах, обосновывающих требования истца, не представлено, суд признает требования ИП Мартемьяновой Н.О. необоснованными, документально не подтвержденными и, соответственно, не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, ИП Мартемьянова Н.О. просит обязать ОАО магазин №4 «Торговый центр» заключить с ней договор аренды торговой площади, на которой расположен бутик №25.

Согласно статьям 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Как было указано выше, у ОАО магазина №4 «Торговый центр» обязательств перед ИП Мартемьяновой Н.О. в части представления именно ей торгового места расположенного на площадях принадлежащих магазину не имелось.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с вышеуказанными нормами Гражданского процессуального кодекса РФ, учитывая принцип свободы договора, а также установление судом факта отсутствия у истца преимущественного права на заключение договора аренды, суд не вправе понудить лицо, владеющее имуществом на законных основаниях заключить договор в отношении такого имущества с конкретным лицом - ИП Мартемьяновой Н.О.

При указанных обстоятельствах, требование ИП Мартемьяновой Н.О. об обязании ОАО магазин №4 «Торговый центр» заключить с ней договор аренды торговой площади, на которой расположен бутик №25 также не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ на истца возлагаются расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На Решение может быть подана жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции, в срок, предусмотренный законодательством