Судебная практика

Решение от 19.11.2007 №А03-4597/2007. По делу А03-4597/2007. Алтайский край.

Решение __________________________________________________

г.Барнаул Дело № АОЗ - 4597/07-39 19 ноября 2007г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2007 года. Полный текст решения изготовлен 19 ноября 2007 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Синцовой *.*. ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Завьяловой *.*. ,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску муниципального учреждения «Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Бийска», г.Бийск

к обществу с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Русский щит», г.Бийск

О взыскании 23962,7 руб.

При участии в заседании:

От истца: Никонова *.*. , представитель по доверенности,

От ответчика: Гордиенко *.*. , представитель по доверенности,



Установил:

Муниципальное учреждение (далее МУ) «Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Бийска» обратилось в арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Русский щит» (далее ООО ЧОП «Русский щит») о взыскании 9 080, 85 руб., в том числе 8 866, 90 руб. долга по договору аренды № 214 от 13.06.2006г. за период с 01.10.2006г. по 31.11.2006 г., за использование помещения общей площадью 74. 2 кв.м.; также просит взыскать 231, 95 руб. пени по договору за период с 11.09.2006г. по 02.02.2007 г.

В судебном заседании 06.08.2007г. истец уточнил иск в порядке ст. 49 АПК РФ, увеличив исковые требования до 23 962, 70 руб. Пояснил при этом, что задолженность сформировалась по уточненным требованиям за период с 23.11.2006 по 30.06.2007 г. за пользование нежилым помещением общей площадью 37, 1 кв. м. Уточнение судом на основании ст. 49 АПК РФ принято.

Рассмотрение дела в порядке ст. 156 АПК РФ дважды откладывалось, на основании ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв.

Представитель истца, настаивая на иске, пояснил, что всего по договору № 214 ответчику было передано в аренду часть нежилого помещения, состоящего из 3-х комнат, холла, коридора и санузла. В октябре 2006 г. в жилые помещения были переведены 3 комнаты - №№ 102, 103 и 104. У арендатора ООО «Русский щит» остались в пользовании места общего пользования – холл, коридор и санузел, всего площадью 37,1 кв. м. Письменные изменения в договор № 214 не вносились. Считает, что договор (с изменившейся площадью – 37 кв. м.) пролонгирован и действует за минусом проданной площади с площадью, приходящейся на холл, коридор и санузел. Дополнительные соглашения не заключались.

Ответчиком в материалы дела представлены письменные возражения на уточненные исковые требования. В представленном отзыве ответчик ссылается на незаконность требований истца в связи с расторжением договора № 241 в одностороннем порядке арендодателем. В обоснование указывает на вынесение администрацией г.Бийска постановления от 20.09.2006 г. о переводе нежилых помещений, расположенных на арендуемой площади в жилые, в результате принятия которого в аренде могли бы остаться только места общего пользования собственников жилых помещений. Полагает, что при таких обстоятельствах сохранение договора аренды влечет нарушение прав не только арендатора, но и прав собственников жилых помещений, поскольку у них отсутствует возможность использования собственности по назначению.

Представитель ответчика указал, что занимаемые по договору аренды помещения ООО «ЧОП «Русский щит» освободило, ключи от помещений были переданы им Зайцевой *.*. , являющейся собственником двух комнат № 102 и № 103. Ранее в судебном заседании 25.09.2007г. он указывал также, что в связи с продажей 3-х помещений (комнат), которые перешли согласно записей в реестре от 23.11.2006г. в собственность двух физических лиц – Зайцевой *.*. и Таниной *.*. , не мог использовать эти помещения. В связи с тем, что ООО ЧОП «Русский щит» не могло сразу вывезти свои вещи из занимаемых помещений, 30.11.2006 г. им были заключены договоры аренды на эти три помещения с новыми собственниками.

Считает, что договор аренды № 214 расторгнут 23.11.2006 г., поскольку арендуемое помещение стало местом общего пользования и уже не могло быть использовано под офис. Пояснил, что об освобождении помещений истцу направлялись письма, но приняты им не были.

По ходатайству ответчика в судебном заседании в порядке ст.ст. 56, 88 АПК РФ была заслушана в качестве свидетеля Зайцева *.*.

Свидетель Зайцева *.*. пояснила, что она 25.10.2006 заключила с муниципальным образованием г. Бийск договор купли-продажи комнат № 102, № 103 по пер. Почтовому, 15 в г. Бийске. Оформлено свидетельство о праве собственности на данные жилые помещения. Как собственник жилого помещения Зайцева *.*. попросила ЧОП «Русский щит» освободить комнаты № 102, 103. В комнате № 102 было оборудование ответчика. В связи с невозможности освободить помещения в кратчайшие сроки, между Зайцевой *.*. и ООО «Русский щит» был заключен 30.11.2006 договор аренды данных жилых помещений сроком до 31.12.2006. Комната № 104 также по договору купли-продажи перешла в собственность физического лица. Чтобы попасть в жилые комнаты, нужно было пройти через коридор и холл. Санузел был также один, находился в начале коридора. Каких-либо договоров на пользование коридором, холлом, санузлом Зайцева *.*. не заключала. Полагала, что эти помещения перешли к ней и собственнику комнаты № 104 в пользование в связи с заключением договоров купли-продажи жилых комнат. Сотрудники ЧОП «Русский щит» имели ключ от металлической двери, ведущей в коридор, холл, и от комнаты № 102, где находилось их оборудование. Сама Зайцева *.*. в купленные ею жилые комнаты не заселялась, перевезла только часть вещей, иногда ночевала. В связи с необходимостью несения больших затрат на ремонт комнат, Зайцева *.*. Решила их продать в декабре 2006 года.



Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав материалы дела, суд Установилследующее.

13.06.2006 между МУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Бийска», МУП «Жилтрест № 1», с одной стороны и ООО «ЧОП «Русский щит» с другой стороны был заключен договор № 214 аренды муниципального нежилого помещения города Бийска. В соответствии с п.1.1. договора арендодатель (МУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Бийска») обязался передать арендатору (ООО «ЧОП «Русский щит») во временное пользование нежилое помещение муниципальной собственности, находящееся на балансе МУП «Жилтрест№1», в виде части первого этажа жилого дома (комнаты № 1, 2, 3, 5, 10, 20, 21 согласно копии из технического паспорта), общей площадью 74, 2 кв. м., расположенное по адресу: г. Бийск, пер. Почтовый, 15 на срок с 13.06.2006г. по 31.12.2006г. для использования под офис (раздел 1 договора). Пунктом 1.5. договора установлено, что этот договор является одновременно актом приема-передачи помещений арендатору - ООО ЧОП «Русский щит».

Согласно п. 2.4. договора арендатор (ООО «ЧОП «Русский щит») обязался использовать арендуемый объект по его целевому назначению в соответствии с п. 1.2. договора и не допускать перерывов в целевом использовании арендованного имущества свыше двух месяцев подряд или суммарно в течение года; своевременно вносить арендную плату в муниципальный бюджет в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Арендная плата определена в порядке, установленном п.3.1. договора, и составила 4 452 руб. в месяц.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 611 ГК РФ обязывает арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначения имущества.

Постановлениями № 2001, № 2002 от 20.09.2006 г. администрации г. Бийска нежилые помещения муниципальной собственности, расположенные по адресу: г. Бийск, пер. Почтовый, дом № 15, комнаты № 102, № 103, № 104, переведены в жилые.

Комната № 102, согласно поэтажному плану (л.д. 31), является комнатой № 3, переданной ранее по договору аренды № 214 ООО «ЧОП «Русский щит», а комнаты № 103 и № 104 соответственно являются комнатами № 1 и № 2, указанными в договоре аренды № 214.

По договору купли-продажи № 49 от 25.10.2006, заключенному между муниципальным образованием город Бийск в лице заместителя председателя МУ «Комитета по управлению муниципальным имуществом города Бийска» и Зайцевой *.*. , жилое помещение комната № 102 по пер. Почтовый, 15 в г. Бийске перешла в собственность Зайцевой *.*.

По договору купли-продажи № 47 от 25.10.2006, заключенному между муниципальным образованием город Бийск в лице заместителя председателя МУ «Комитета по управлению муниципальным имуществом города Бийска» и Зайцевой *.*. , жилое помещение комната № 103 по пер. Почтовый, 15 в г. Бийске перешла в собственность Зайцевой *.*.

По договору купли-продажи № 48 от 25.10.2006, заключенному между муниципальным образованием город Бийск в лице заместителя председателя МУ «Комитета по управлению муниципальным имуществом города Бийска» и Таниной *.*. , жилое помещение комната № 104 по пер. Почтовый, 15 в г. Бийске перешла в собственность Таниной *.*.

Согласно представленным в материалы дела свидетельствам о регистрации права, право собственности Зайцевой *.*. на комнаты № 102, № 103 зарегистрировано в государственном реестре 23.11.2006 г. Право собственности Таниной *.*. на жилую комнату № 104 зарегистрировано в государственном реестре 27.11.2006, о чем внесены соответствующие записи.

Согласно п. 6.1. договора № 214 от 13.06.2006 аренды муниципального нежилого помещения города Бийска, при приватизации объекта права Арендодателя переходят к новому собственнику с момента оформления права собственности либо с момента, предусмотренного в договоре купли-продажи муниципального имущества в порядке приватизации.

Согласно п. 6.1. договоров № 47, 48, 49 купли-продажи жилых помещений, продавец гарантировал отсутствие какого-либо права третьих лиц на продаваемое имущество.

Стороны договора аренды № 214 от 13.06.2007 не внесли изменения в договор аре Ф.И.О. части нежилых помещений в жилые и отчуждении этих помещений в собственность третьим лицам. Дополнительного соглашения к договору аренды № 214, в порядке п. 5.1 (ч.2), данного договора также составлено не было.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления…) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

С учетом изложенного, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что 23.11.2007 г. арендодателем комнат № 102, № 103 (помещений № 1и 3 по договору аренды № 214) стала Зайцева *.*. , а арендодателем комнаты № 104 (помещение 2 по договору аренды) стала Танина *.*.

На момент замены лиц на стороне арендодателя по вышеуказанным помещениям по договору аренды № 214 срок действия данного договора не истек. Договор аренды продолжил свое действие.

23.11.2006 г. между ответчиком и Зайцевой *.*. заключен договор аренды комнат № 102 и № 103 сроком до 31.12.2006. Такой же договор аренды в отношении комнаты № 104 заключен 30.11.2006 между ответчиком и Таниной *.*.

На момент заключения договоров аренды от 23.11.2006 и 30.11.2006 изменилось назначение имущества, передаваемого в аренду - помещения переведены в жилые.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Статья 16 Жилищного кодекса РФ относит комнату к жилым помещениям. При этом комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Из положений пунктов 3 и 4 ст. 16 Жилищного кодекса следует, что жилой дом и квартира отнесены к обособленным помещениям, состоящим из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.

С учетом вышеизложенного суд полагает, что холл и коридор, посредством которых обеспечен вход в жилые помещения, принадлежащие Таниной *.*. и Зайцевой *.*. и санузел, в отношении которых не решен вопрос о смене собственника при переводе нежилых помещений в жилые, относятся к помещениям вспомогательного использования в контексте ст. ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ, и подлежат использованию собственниками жилых помещений.

Согласно ст. 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами.

Таким образом, с момента заключения договоров аренды от 23.11.2006 и 30.11.2006 между собственниками жилых помещений и ООО «ЧОП «Русский щит» произошла новация обязательства, вытекающего из договора аренды № 214 от 13.06.2006, что свидетельствует о прекращении данного обязательства. При этом факт проживания собственниками жилых помещений в этих помещениях не подлежит доказыванию, так как не связан с признанием помещения жилым.

Согласно ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Как указано судом, при смене лица на стороне арендодателя договор аренды № 214 продолжил свое действие. При этом на имущество, обладающее признаками помещений вспомогательного пользования (коридор, холл, санузел), распространялись права собственников жилых помещений. Т.е. по договорам аренды жилых помещений от 23.11.2006 и от 30.11.2006 перешли права пользования к ООО «ЧОП «Русский щит» жилыми помещениями, а также вспомогательными помещениями от собственников жилых помещений.

Истец в уточненном требовании ссылается на договора аренды № 214 от 13.06.2006 как на основание возникновения обязательства ответчика по оплате аренды помещений муниципальной собственности (коридора, холла и санузла).

С учетом прекращения обязательства по договору аренды № 214 новацией с 23.11.2006, т.е. с даты, которую истец указывает как начало течения периода просрочки платежа, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о взыскании долга и процентов.

В порядке ст. 110 АПК РФ суд относит расходы по оплате госпошлины на истца.

Истец освобожден по заявленным требованиям от уплаты госпошлины в силу п.1 ч.1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 27, 49, 65, 102, 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Решил:

Истцу в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья Синцова *.*.