Судебная практика

Решение от 19.11.2007 №А03-4597/2007. По делу А03-4597/2007. Алтайский край.

Решение __________________________________________________

г.Барнаул Дело № АОЗ - 4597/07-39 19 ноября 2007г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2007 года. Полный текст решения изготовлен 19 ноября 2007 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Синцовой В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Завьяловой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску муниципального учреждения «Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Бийска», г.Бийск

к обществу с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Русский щит», г.Бийск

О взыскании 23962,7 руб.

При участии в заседании:

От истца: Никонова Л.В., представитель по доверенности,

От ответчика: Гордиенко Е.А., представитель по доверенности,



Установил:

Муниципальное учреждение (далее МУ) «Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Бийска» обратилось в арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Русский щит» (далее ООО ЧОП «Русский щит») о взыскании 9 080, 85 руб., в том числе 8 866, 90 руб. долга по договору аренды № 214 от 13.06.2006г. за период с 01.10.2006г. по 31.11.2006 г., за использование помещения общей площадью 74. 2 кв.м.; также просит взыскать 231, 95 руб. пени по договору за период с 11.09.2006г. по 02.02.2007 г.

В судебном заседании 06.08.2007г. истец уточнил иск в порядке ст. 49 АПК РФ, увеличив исковые требования до 23 962, 70 руб. Пояснил при этом, что задолженность сформировалась по уточненным требованиям за период с 23.11.2006 по 30.06.2007 г. за пользование нежилым помещением общей площадью 37, 1 кв. м. Уточнение судом на основании ст. 49 АПК РФ принято.

Рассмотрение дела в порядке ст. 156 АПК РФ дважды откладывалось, на основании ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв.

Представитель истца, настаивая на иске, пояснил, что всего по договору № 214 ответчику было передано в аренду часть нежилого помещения, состоящего из 3-х комнат, холла, коридора и санузла. В октябре 2006 г. в жилые помещения были переведены 3 комнаты - №№ 102, 103 и 104. У арендатора ООО «Русский щит» остались в пользовании места общего пользования – холл, коридор и санузел, всего площадью 37,1 кв. м. Письменные изменения в договор № 214 не вносились. Считает, что договор (с изменившейся площадью – 37 кв. м.) пролонгирован и действует за минусом проданной площади с площадью, приходящейся на холл, коридор и санузел. Дополнительные соглашения не заключались.

Ответчиком в материалы дела представлены письменные возражения на уточненные исковые требования. В представленном отзыве ответчик ссылается на незаконность требований истца в связи с расторжением договора № 241 в одностороннем порядке арендодателем. В обоснование указывает на вынесение администрацией г.Бийска постановления от 20.09.2006 г. о переводе нежилых помещений, расположенных на арендуемой площади в жилые, в результате принятия которого в аренде могли бы остаться только места общего пользования собственников жилых помещений. Полагает, что при таких обстоятельствах сохранение договора аренды влечет нарушение прав не только арендатора, но и прав собственников жилых помещений, поскольку у них отсутствует возможность использования собственности по назначению.

Представитель ответчика указал, что занимаемые по договору аренды помещения ООО «ЧОП «Русский щит» освободило, ключи от помещений были переданы им Зайцевой Н.С., являющейся собственником двух комнат № 102 и № 103. Ранее в судебном заседании 25.09.2007г. он указывал также, что в связи с продажей 3-х помещений (комнат), которые перешли согласно записей в реестре от 23.11.2006г. в собственность двух физических лиц – Зайцевой Н.С. и Таниной М.А., не мог использовать эти помещения. В связи с тем, что ООО ЧОП «Русский щит» не могло сразу вывезти свои вещи из занимаемых помещений, 30.11.2006 г. им были заключены договоры аренды на эти три помещения с новыми собственниками.

Считает, что договор аренды № 214 расторгнут 23.11.2006 г., поскольку арендуемое помещение стало местом общего пользования и уже не могло быть использовано под офис. Пояснил, что об освобождении помещений истцу направлялись письма, но приняты им не были.

По ходатайству ответчика в судебном заседании в порядке ст.ст. 56, 88 АПК РФ была заслушана в качестве свидетеля Зайцева Н.С.

Свидетель Зайцева Н.С. пояснила, что она 25.10.2006 заключила с муниципальным образованием г. Бийск договор купли-продажи комнат № 102, № 103 по пер. Почтовому, 15 в г. Бийске. Оформлено свидетельство о праве собственности на данные жилые помещения. Как собственник жилого помещения Зайцева Н.С. попросила ЧОП «Русский щит» освободить комнаты № 102, 103. В комнате № 102 было оборудование ответчика. В связи с невозможности освободить помещения в кратчайшие сроки, между Зайцевой Н.С. и ООО «Русский щит» был заключен 30.11.2006 договор аренды данных жилых помещений сроком до 31.12.2006. Комната № 104 также по договору купли-продажи перешла в собственность физического лица. Чтобы попасть в жилые комнаты, нужно было пройти через коридор и холл. Санузел был также один, находился в начале коридора. Каких-либо договоров на пользование коридором, холлом, санузлом Зайцева Н.С. не заключала. Полагала, что эти помещения перешли к ней и собственнику комнаты № 104 в пользование в связи с заключением договоров купли-продажи жилых комнат. Сотрудники ЧОП «Русский щит» имели ключ от металлической двери, ведущей в коридор, холл, и от комнаты № 102, где находилось их оборудование. Сама Зайцева Н.С. в купленные ею жилые комнаты не заселялась, перевезла только часть вещей, иногда ночевала. В связи с необходимостью несения больших затрат на ремонт комнат, Зайцева Н.С. Решила их продать в декабре 2006 года.



Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав материалы дела, суд Установилследующее.

13.06.2006 между МУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Бийска», МУП «Жилтрест № 1», с одной стороны и ООО «ЧОП «Русский щит» с другой стороны был заключен договор № 214 аренды муниципального нежилого помещения города Бийска. В соответствии с п.1.1. договора арендодатель (МУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Бийска») обязался передать арендатору (ООО «ЧОП «Русский щит») во временное пользование нежилое помещение муниципальной собственности, находящееся на балансе МУП «Жилтрест№1», в виде части первого этажа жилого дома (комнаты № 1, 2, 3, 5, 10, 20, 21 согласно копии из технического паспорта), общей площадью 74, 2 кв. м., расположенное по адресу: г. Бийск, пер. Почтовый, 15 на срок с 13.06.2006г. по 31.12.2006г. для использования под офис (раздел 1 договора). Пунктом 1.5. договора установлено, что этот договор является одновременно актом приема-передачи помещений арендатору - ООО ЧОП «Русский щит».

Согласно п. 2.4. договора арендатор (ООО «ЧОП «Русский щит») обязался использовать арендуемый объект по его целевому назначению в соответствии с п. 1.2. договора и не допускать перерывов в целевом использовании арендованного имущества свыше двух месяцев подряд или суммарно в течение года; своевременно вносить арендную плату в муниципальный бюджет в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Арендная плата определена в порядке, установленном п.3.1. договора, и составила 4 452 руб. в месяц.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 611 ГК РФ обязывает арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначения имущества.

Постановлениями № 2001, № 2002 от 20.09.2006 г. администрации г. Бийска нежилые помещения муниципальной собственности, расположенные по адресу: г. Бийск, пер. Почтовый, дом № 15, комнаты № 102, № 103, № 104, переведены в жилые.

Комната № 102, согласно поэтажному плану (л.д. 31), является комнатой № 3, переданной ранее по договору аренды № 214 ООО «ЧОП «Русский щит», а комнаты № 103 и № 104 соответственно являются комнатами № 1 и № 2, указанными в договоре аренды № 214.

По договору купли-продажи № 49 от 25.10.2006, заключенному между муниципальным образованием город Бийск в лице заместителя председателя МУ «Комитета по управлению муниципальным имуществом города Бийска» и Зайцевой Н.С., жилое помещение комната № 102 по пер. Почтовый, 15 в г. Бийске перешла в собственность Зайцевой Н.С.

По договору купли-продажи № 47 от 25.10.2006, заключенному между муниципальным образованием город Бийск в лице заместителя председателя МУ «Комитета по управлению муниципальным имуществом города Бийска» и Зайцевой Н.С., жилое помещение комната № 103 по пер. Почтовый, 15 в г. Бийске перешла в собственность Зайцевой Н.С.

По договору купли-продажи № 48 от 25.10.2006, заключенному между муниципальным образованием город Бийск в лице заместителя председателя МУ «Комитета по управлению муниципальным имуществом города Бийска» и Таниной М.А., жилое помещение комната № 104 по пер. Почтовый, 15 в г. Бийске перешла в собственность Таниной М.А.

Согласно представленным в материалы дела свидетельствам о регистрации права, право собственности Зайцевой Н.С. на комнаты № 102, № 103 зарегистрировано в государственном реестре 23.11.2006 г. Право собственности Таниной М.А. на жилую комнату № 104 зарегистрировано в государственном реестре 27.11.2006, о чем внесены соответствующие записи.

Согласно п. 6.1. договора № 214 от 13.06.2006 аренды муниципального нежилого помещения города Бийска, при приватизации объекта права Арендодателя переходят к новому собственнику с момента оформления права собственности либо с момента, предусмотренного в договоре купли-продажи муниципального имущества в порядке приватизации.

Согласно п. 6.1. договоров № 47, 48, 49 купли-продажи жилых помещений, продавец гарантировал отсутствие какого-либо права третьих лиц на продаваемое имущество.

Стороны договора аренды № 214 от 13.06.2007 не внесли изменения в договор аре Ф.И.О. части нежилых помещений в жилые и отчуждении этих помещений в собственность третьим лицам. Дополнительного соглашения к договору аренды № 214, в порядке п. 5.1 (ч.2), данного договора также составлено не было.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления…) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

С учетом изложенного, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что 23.11.2007 г. арендодателем комнат № 102, № 103 (помещений № 1и 3 по договору аренды № 214) стала Зайцева Н.С., а арендодателем комнаты № 104 (помещение 2 по договору аренды) стала Танина М.А.

На момент замены лиц на стороне арендодателя по вышеуказанным помещениям по договору аренды № 214 срок действия данного договора не истек. Договор аренды продолжил свое действие.

23.11.2006 г. между ответчиком и Зайцевой Н.С. заключен договор аренды комнат № 102 и № 103 сроком до 31.12.2006. Такой же договор аренды в отношении комнаты № 104 заключен 30.11.2006 между ответчиком и Таниной М.А.

На момент заключения договоров аренды от 23.11.2006 и 30.11.2006 изменилось назначение имущества, передаваемого в аренду - помещения переведены в жилые.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Статья 16 Жилищного кодекса РФ относит комнату к жилым помещениям. При этом комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Из положений пунктов 3 и 4 ст. 16 Жилищного кодекса следует, что жилой дом и квартира отнесены к обособленным помещениям, состоящим из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.

С учетом вышеизложенного суд полагает, что холл и коридор, посредством которых обеспечен вход в жилые помещения, принадлежащие Таниной М.А. и Зайцевой Н.С. и санузел, в отношении которых не решен вопрос о смене собственника при переводе нежилых помещений в жилые, относятся к помещениям вспомогательного использования в контексте ст. ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ, и подлежат использованию собственниками жилых помещений.

Согласно ст. 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами.

Таким образом, с момента заключения договоров аренды от 23.11.2006 и 30.11.2006 между собственниками жилых помещений и ООО «ЧОП «Русский щит» произошла новация обязательства, вытекающего из договора аренды № 214 от 13.06.2006, что свидетельствует о прекращении данного обязательства. При этом факт проживания собственниками жилых помещений в этих помещениях не подлежит доказыванию, так как не связан с признанием помещения жилым.

Согласно ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Как указано судом, при смене лица на стороне арендодателя договор аренды № 214 продолжил свое действие. При этом на имущество, обладающее признаками помещений вспомогательного пользования (коридор, холл, санузел), распространялись права собственников жилых помещений. Т.е. по договорам аренды жилых помещений от 23.11.2006 и от 30.11.2006 перешли права пользования к ООО «ЧОП «Русский щит» жилыми помещениями, а также вспомогательными помещениями от собственников жилых помещений.

Истец в уточненном требовании ссылается на договора аренды № 214 от 13.06.2006 как на основание возникновения обязательства ответчика по оплате аренды помещений муниципальной собственности (коридора, холла и санузла).

С учетом прекращения обязательства по договору аренды № 214 новацией с 23.11.2006, т.е. с даты, которую истец указывает как начало течения периода просрочки платежа, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о взыскании долга и процентов.

В порядке ст. 110 АПК РФ суд относит расходы по оплате госпошлины на истца.

Истец освобожден по заявленным требованиям от уплаты госпошлины в силу п.1 ч.1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 27, 49, 65, 102, 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Решил:

Истцу в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья Синцова В.В.