Судебная практика

Решение от 18.05.2009 №А54-211/2009. По делу А54-211/2009. Рязанская область.

Арбитражный суд Рязанской области Именем Российской Федерации

Решение

г. Рязань Дело №А54-211/2009

18 мая 2009 года С17

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15 мая 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 18 мая 2009 года.

Судья Арбитражного суда Рязанской области Омелина Л.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чистовой Н.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимате Ф.И.О. д. Гулынки, Спасский район, Рязанская область

к ООО “ТехноСтройГрупп“, г. Рязань

о расторжении договора аренды и взыскании 687238 руб. 29 коп.

при участии в судебном заседании 12, 14 мая 2009 г.:

от истца: Урубков В.Г. - индивидуальный предприниматель, паспорт, Кочетков Э.Л., адвокат, ордер от 02.04.2009 г.;

от ответчика: Штырков В.Н. – представитель по доверенности от 21.01.2009 г. до 31.12.2009 г.;

при участии в судебном заседании 15 мая 2009 г.:

от истца: Кочетков Э.Л., адвокат, ордер от 02.04.2009 г.;



от ответчика: Штырков В.Н. – представитель по доверенности от 21.01.2009 г. до 31.12.2009 г.;

В судебном заседании 12.05.2009 объявлялся перерыв до 14.05.2009, до 15.05. 2009, после перерыва заседание продолжено.

Установил:

индивидуальный предприниматель Урубков Виктор Григорьевич, д. Гулынки, Спасского района Рязанской области обратился в Арбитражный суд Рязанской области с иском к ООО “ТехноСтройГрупп“, г. Рязань о расторжении договора аренды от 03 апреля 2008 года и взыскании 687238 руб. 29 коп., из которых: 672000руб. - задолженность по арендной плате за октябрь - декабрь 2007 года, 10304руб. - пени за просрочку платежей, 4934руб. 29коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами.

Истец заявил об увеличении размера иска и просит взыскать с ответчика задолженность в сумме 1091500 руб. за период с октября 2008 по март 2009, пени 227031,75 руб. и расторгнуть договор аренды, а также отказ от взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

Увеличение размера иска судом не принято, так как истец изменил и предмет и основание иска, что противоречит статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил частичный отказ от иска, а именно от требования расторгнуть договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком от 03.04.2008 г. и от требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4934 руб. 29 коп.

С учетом мнения ответчика отказ в части иска судом принят. Производство по требованию о расторжении договора аренды от 03.04.2008 г. и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4934 руб. 29 коп. подлежит прекращения на основании части 1 пункта 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса.

Истец уточнил исковые требования и просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период октябрь, ноябрь, декабрь 2008 г. в размере 402500 руб. и пени за период с 16.12.2008 г. по 12.05.2009 г. в сумме 26313 руб. Уточнение судом принято.

Суд рассматривает по существу требование истца о взыскании задолженности в размере 402500 руб. и пени в сумме 26313 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате аренды помещений по договору аренды № 1 от 03.04.2008 г.

Ответчик в иске просит отказать, ссылаясь на наличие переплаты по договору, на передачу арендодателем в аренду помещений меньшей площади, на невозможность использования части помещений.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Между индивидуальным предпринимателем Ф.И.О. (Арендодатель) и ООО “ТехноСтройГрупп“ (Арендатор) заключен договор аренды № 1 от 03.04.2008 г., по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование помещения площадью 2240 кв. м и прилегающую к ним территорию (общая площадь арендуемых помещений и прелагающей к ним территории составляет 0,568 га), расположенные по адресу: г. Рязань, р-н Дашково-Песочня, д. 6, строения: 1, 3, 5, 6.

Срок аренды по договору составляет 11 месяцев с 07.04.2008 по 06.03.2009.



Обязательства сторон возникли из договора аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Помещения по акту не были переданы, однако из представленных в материалы дела доказательств и пояснений сторон следует, что истец передал помещения в аренду, а ответчик принял их. Разногласия по обстоятельствам передачи имущества по договору аренды № 1 от 03.04.2008 между сторонами отсутствовали.

В пункте 5.1 договора стороны Установили, что размер арендной платы на весь период действия договора является фиксированным и составляет 224000 руб.

Оплата производится по настоящему договору путём перечисления денежных средств на лицевой счет Арендодателя следующим образом:

предоплата за три месяца аренды в размере 672000 руб. с момента подписания настоящего договора;

ежемесячная арендная плата, начиная с июня, до 15 числа месяца, следующего за отчетным.

Стороны Установили, что размер арендной платы не может быть изменен в сторону её увеличения за период действия договора.

Ответчик произвел предоплату в размере 672000 руб. по расходному кассовому ордеру № 14 от 3.07.2008 г.

Истец представил в материалы дела расходный кассовый ордер № 014 от 03.07.2008 г. на сумму арендной платы в размере 896000 руб. Данный расходный кассовый ордер был ошибочно выписан кассиром Симоновой Н.В., о чем в судебном заседании был представлен выданный взамен расходный кассовый ордер от этой же даты на сумму 672000 руб.

Поскольку ответчик не представил доказательства выплаты истцу 3.07.2008 г. двух сумм - 672000 руб. и 896000, суд считает установленным факт оплаты в размере 672000 руб., принимая во внимание исправление, сделанное кассиром ООО “ТехноСтройГрупп“.

В последующем, в течение июня, июля, сентября 2008 года арендная плата вносилась в полном объеме. Начиная с октября, выплата арендной платы в размере, установленном договором, прекратилась, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ответчик произвел платежи на общую сумму 1708000, из них: 672000 - 3.07.2008, 65000 -24.07.2008, 224000 - 03.08.2008, 41500 - 06.08.2008, 113000 - 22.08.2008, 484000 - 11.09.2008, 10000 -28.10.2008, 4000 - 20.11.2008, 45000 - 16.01.2009, 50000 - 27.01.2009). Кроме того, стороны произвели зачет по акту от 15.10.2008 г. на 169000 руб. за выполненные ответчиком работы в соответствии с п. 8.1.7 договора. Зачет производится равными долями в период с октября 2008 г. по февраль 2009 г., то есть по 33800 руб. за каждый месяц. (Лист дела 40, 46)

Таким образом, за период аренды с 7 апреля 2008 г. по 31 декабря 2008 г. арендатор должен был оплатить арендодателю в соответствии с условиями договора 1971200 руб. (апреля 17920 + 224000 х 8), фактически оплатил с учетом зачета за выполненные работы и платежей, произведенных в январе 2009 года, 1809900 руб. Непогашенная задолженность составляет 161300 руб.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку ответчик не представил доказательства оплаты аренды в размере, согласованном сторонами в договоре, требование истца о взыскании задолженности в сумме 161300 руб. в силу статей 307, 309, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации является обоснованным и подлежит удовлетворению. В остальной части требования следует отказать.

Доводы ответчика о том, что размер арендной платы должен быть уменьшен, так как в период с апреля по август 2008 г. он не пользовался помещениями площадью 1047,7 кв. м, а в период с 20 августа по декабрь 2008 г. площадью 554,7 кв.м., суд считает необоснованным.

Согласно пункту 3 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, кода плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Стороны Определили в договоре размер арендной платы 224000 руб. в месяц за все имущество, а не за единицу площади.

Согласно п. 4 статьи 614 Кодекса, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендатор не обращался к Арендодателю с требованием уменьшения арендной платы, в договоре стороны указали, что состояние арендуемых помещений и прилегающих к ним территории не момент сдачи в аренду пригодно для использования согласно цели аренды - в качестве производственно-складской и ремонтной базы (пункт 1.2, 2.1).

Из договора усматривается, что имущество требовало ремонта, в п.7.1.3 договора Арендодатель принял на себя обязательство по проведению ремонтных работ. Нежилое помещение, строение 5, площадью 307,9 было отремонтировано и передано по акту от 11.08.2008 г., который арендатором получен, но не подписан. О выполнении работ, предусмотренных в п.7.1.3, свидетельствует акт передачи одноэтажного кирпичного здания в аренду от 19.08.2008 г., который подписан сторонами.

Кроме того, арендатор также принял на себя обязательства по ремонту имущества, предусмотренные в п. 8.1.6 договора.

Согласно п. 8.1.7 расходы арендатора на неотделимые без вреда улучшения состояния помещений, относятся после подписания двухстороннего протокола согласования договорной цены в счет арендной платы.

10 октября 2008 г. ответчик направил истцу письмо о том, что им были выполнены работы, улучшающие состояние арендуемых помещений на сумму 539270 руб. 93 коп., и просил в соответствии с п. 7.1.7 договора засчитать 169000 руб. в счет арендной платы. В последующем стороны подписали акт от 15.10.2008 г. о зачете 169000 руб. равными долями в счет арендной платы с октября 2008 года по февраль 2009 года.

12.02.2009 г. Арендатор направил Арендодателю письмо № 24/2009 от 12.02.2009 с требованием о зачете в счет арендной платы по договору аренды стоимости произведенных ответчиком ремонтно-строительных работ на оставшуюся сумму 370270 руб. - неотделимых улучшений из 539270.93 руб.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования возможен по заявлению одной стороны.

Поскольку заявление о зачете было сделано ответчиком после обращения истца с настоящим иском в суд, оно может быть рассмотрено только в порядке встречного искового заявления.

Ответчик встречное исковое заявление не заявлял, поэтому вопрос о зачете стоимости, выполненных строительно-ремонтных работ на сумму 370270 руб. не может быть рассмотрен в настоящем деле.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Истец заявил требование о взыскании пени за просрочку платежа в связи с нарушением арендатором сроков оплаты аренды.

Согласно пункту 5.5 договора за просрочку платежей, указанных в пункте 5.1 договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю пени в размере 0.05 % от суммы платежа за каждый день просрочки.

Материалами дела установлено, что ответчиком нарушены сроки внесения платежей по договору аренды. Истец начислил пени за ноябрь 2008 года от суммы задолженности 178500 руб. за период с 16.12.2008 по 15.01.2009 и за декабрь 2008 года от суммы задолженности 402500 за период с 16.01.2009 по 12.05.2009.

Расчет пени судом проверен. По условиям договора, начиная с июня месяца, срок оплаты установлен до 15 числа месяца следующего за отчетным. Арендатор исполнял надлежащим образом денежные обязательства по октябрь 2008 года включительно. По состоянию на 01.12.2008 г. ответчик оплатил (с учетом зачета) 1681100 руб., а должен был оплатить 1747200 руб.,

Таким образом, задолженность за ноябрь составила 66100 руб. Следовательно, пени следует считать от суммы 66100 руб. В последующем ответчик в январе оплатил 95000 руб. и должен быть принят зачет в сумме 33800 руб. по акту от 15.10.2008.

Таким образом, пени за просрочку платежа за период с 16.12.08 по 12.05.2009 с учетом зачета и платежей, поступивших в январе 2009 г. составляет 10677 руб. 45 коп., из них:

ноябрь 1747200 - 1681100 = 66100 х 0,05 % х 31 (с 16.12.2008 по 15.01.2008) = 1024,55;

декабрь 224000- 33800 + 66100 = 256300 х 0,05 % х 1 (15.01.2008) = 128,15 руб.;

256300 - 45000 = 211300 х 0.05 % х 10 (с 16.01.2009 по 26.01.2009) = 1056,5 руб.;

211300 -50000 + 161300 х 0,05 % х 105 (с 27.01.2009 по 12.05.2009) = 8468,25 руб.

Поскольку обязательство ответчиком по оплате не исполнено надлежащим образом, требование истца о взыскании неустойки, в силу статей 309, 330 Гражданского кодекса является обоснованным в сумме 10677 руб. 45 коп. и подлежит удовлетворению. В остальной части иска следует отказать.

Доводы истца о том, что платежи, произведенные ответчиком в январе зачтены в оплату аренды за январь, судом не принимаются, так как в платежных документах не имеется указаний ответчика об оплате аренды именно за январь. В случае отсутствия такого указания погашение требований осуществляется в порядке очередности, предусмотренной статьёй 319 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку у ответчика имелась задолженность за декабрь, платежи в сумме 45000 руб. от 16.01.2009 и 50000 руб. от 27.01.2009 подлежат зачету в погашение задолженности декабря.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса расходы по госпошлине относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований, в том числе по обеспечению иска. По требованиям, от которых истец отказался и от уменьшенной суммы иска, госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

В остальной части иска отказать.

Прекратить производство по требованию о расторжении договора аренды № 1 от 03.04.2008 г., а также по требованию о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 5934 руб. 29 коп.

Возвратить индивидуальному предпринимате Ф.И.О. (15.04.1954 года рождения, место рождения рязанская область, Щацкий район, п. Кужля, адрес: Рязанская область, Спасский район, дер. Гулынки) из федерального бюджета госпошлину в сумме 3296 руб. 12 коп., уплаченную по квитанции Рязанского отделения № 8606 Сбербанка РФ от 21.01.2009 г.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На Решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Л.В. Омелина