Судебная практика

Решение от 18.05.2009 №А45-4637/2009. По делу А45-4637/2009. Новосибирская область.

Арбитражный суд Новосибирской области Именем Российской Федерации Решение г. Новосибирск Дело № А45-4637/2009

Решение изготовлено в полном объеме 18 мая 2009 года

Резолютивная часть объявлена 14 мая 2009 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Хлоповой А.Г., при ведении протокола судебного заседания судьей Хлоповой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: г. Новосибирск, ул. Нижегородская, 6, кабинет №532,

дело по иску Областного государственного унитарного предприятия «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области», г.Новосибирск,

к Закрытому акционерному обществу «Евросиб», г. Новосибирск,

третье лицо: департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, г.Новосибирск,

о взыскании денежных средств в размере 257 153 рублей 60 копеек,

и встречному иску закрытого акционерного общества «Евросиб», г.Новосибирск, к Областному государственному унитарному предприятию «Технический центр учёта объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области», г. Новосибирск, третье лицо: Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, г. Новосибирск,

о признании договора незаключенным,

при участии в открытом судебном заседании представителей:

истца (ответчика по встречному иску): Лисовская Н.Н., паспорт, доверенность №1370 от 01.01.2009,

ответчика (истца по встречному иску): Ловкова Е.В., удостоверение, доверенность от 12.03.2009,

третьего лица: Ловина Н.И., доверенность №2567 от 06.04.2009, удостоверение,

Установил:



Областное государственное унитарное предприятие «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области» (далее – истец по первоначальном иску или ОГУП «Техцентр НСО») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Закрытому акционерному обществу «Евросиб» (далее – ответчик, истец по встречному иску, ЗАО «Евросиб») о взыскании задолженности по договору №208 по возмещению затрат от 21.04.2008 в размере 257 153 рублей 60 копеек.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Закрытым акционерным обществом «Евросиб» предъявлен к ОГУП «Техцентр НСО» встречный иск о признании незаключенным договора №208 по возмещению затрат от 21.04.2008.

Обосновывая исковые требования, истец по первоначальному иску ссылается на заключенный между сторонами договор аренды нежилых помещений, зарегистрированный в Департаменте имущества и земельных отношений Новосибирской области за №126-о от 28.03.2008 в соответствии с которым также заключен договор №208 по возмещению затрат от 21.04.2008.

По договору аренды, срок действия которого – с 02.04.2008 по 15.03.2009, ЗАО «Евросиб» переданы нежилые помещения общей площадью 307,6 кв.м, расположенные по адресу г.Новосибирск, ул.Мичурина, 19, для использования под пункт общественного питания.

Согласно договору №208 по возмещению затрат от 21.04.2008, срок действия которого совпадает со сроком действия договора аренды, ОГУП «Техцентр НСО» обязалось оказывать ответчику услуги, необходимые при использовании занимаемых нежилых помещений, а ЗАО «Евросиб» - оплачивать оказанные услуги ежемесячно в сумме 64288,40 рублей, в том числе НДС, в трехдневный срок с момента получения счета.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате оказанных услуг послужило основанием для предъявления к нему требований о взыскании задолженности в размере 257153,60 рублей.

До рассмотрения спора по существу истец заявил об увеличении размера иска до 352549,29 рублей. Увеличение размера иска принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец иск поддержал в полном объеме.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на то, что договор №208 по возмещению затрат от 21.04.2008 не заключен, предъявил встречный иск о признании указанного договора незаключенным. Встречные исковые требования и возражения на первоначальный иск мотивированы следующим.

Предмет договора №208 по возмещению затрат от 21.04.2008 сторонами не определен, поскольку сторонами не установлено, какие именно услуги, необходимые при использовании нежилых помещений общей площадью 307,6 кв.м., принадлежащих ЗАО «Евросиб» на праве аренды, будут оказаны ОГУП «Техцентр НСО», какие конкретно действия исполнитель должен совершить в пользу или в интересах заказчика, в каком объеме эти действия будут совершены.

Фактически ОГУП «Техцентр НСО» в период действия договора №208 от 21.04.2008 не оказывало ЗАО «Евросиб» никаких услуг, в том числе, услуг, связанных с использованием нежилых помещений, арендуемых ЗАО «Евросиб» у ОГУП «Техцентр НСО» на основании договора аренды нежилых помещений № 126-о от 28.03.2008, и не совершало в интересах ЗАО «Евросиб» никаких действий, подлежащих оплате.

ЗАО «Евросиб» дважды обращалось в ОГУП «Техцентр НСО» с письмами о расшифровке услуг, оказываемых по договору № 208 от 21.04.2008, однако никаких сведений о характере услуг и их объеме предоставлено не было.

Копия расчета возмещения расходов по адресу: г. Новосибирск, ул. Мичурина, 19, была представлена ОГУП «Техцентр НСО» только в судебном заседании, после чего ЗАО «Евросиб» узнало о перечне и размере расходов ОГУП «Техцентр НСО», которые не соответствуют требованиям, как местного, так и федерального законодательства.

Третье лицо в отзыве на исковое заявление, а также в судебном заседании, указывает на обоснованность заявленных ОГУП «Техцентр НСО» исковых требований, ссылаясь на факт подписания ответчиком договора №208, неисполнение ответчиком обязательств по которому противоречит ст. 309 ГК РФ.



Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований, что влечет отказ в удовлетворении требований по первоначальному иску, при этом суд исходит из следующих положений законодательства и обстоятельств дела.

Как следует из материалов дела, между ОГУП «Техцентр по НСО» и ЗАО «Евросиб» по согласованию с департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области (представитель собственника имущества) заключен договор аренды нежилых помещений, зарегистрированный в департаменте имущества и земельных отношений Новосибирской области за №126-о от 28.03.2008, срок действия которого – с 02.04.2008 по 15.03.2009. На основании договора аренды ЗАО «Евросиб» по акту приема-передачи переданы нежилые помещения общей площадью 307,6 кв.м, расположенные по адресу г.Новосибирск, ул.Мичурина, 19, (выкопировка прилагается) для использования под пункт общественного питания.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.05.2004 № 54-АВ 378290 указанные помещения закреплены на праве хозяйственного ведения за арендодателем - ОГУП «Техцентр по НСО».

21 апреля 2008 года между сторонами подписан договор №208 по возмещению затрат, пунктами 1 и 2 которого установлено, что исполнитель (ОГУП «Техцентр по НСО») обязуется оказать услуги, необходимые при использовании заказчиком нежилых помещений, переданных в аренду, своевременно и в полном объеме. Стоимость работ и услуг составляет ежемесячно сумму 64288 рублей 40 копеек, в том числе НДС.

В прилагаемом расчете возмещаемых расходов указан норматив возмещения расходов на 1 кв.м арендуемой площади в месяц – 209 рублей, без расшифровки наименования услуг (расходов, связанных с содержанием арендуемой площади).

Представленный ОГУП «Техцентр НСО» в судебное заседание расчет таких затрат с указанием их статей, подписанный заместителем директора по финансам и экономике И.А.Раченко, был предметом судебного исследования, в результате чего установлено следующее.

Норматив возмещения расходов на 1 кв.м арендуемой ответчиком площади в размере 209 рублей в месяц состоит из следующих расходов истца:

административно-хозяйственные расходы истца, под которыми подразумевается заработная плата сотрудникам ОГУП «Техцентр по НСО» (164400 рублей), задействованным в обслуживании арендуемых помещений,

налоги с фонда оплаты труда (43200 рублей),

расходы на содержание (85800 рублей). Как пояснил представитель истца, под расходами на содержание подразумеваются расходы истца на тех сотрудников, которые задействованы в обеспечении арендных отношений.

По накладным расходам, рентабельности -15% истец пояснений не представил. Кроме того, в состав расходов включены также страхование имущества, налог на имущество, амортизация здания.

Представитель истца пояснил, что данные расходы арендодатель несет в связи с содержанием сданных в аренду 3000 кв. м, включая не только помещения по ул. Мичурина, переданные ЗАО «Евросиб», но и другие помещения, переданные иным арендаторам. При этом истец не представил доказательств, подтверждающих фактические затраты по страхованию помещений, занимаемых ответчиком, по уплате налогов, выплате заработной платы, накладных расходов, как не представил доказательств общей площади, переданной в аренду иным арендаторам.

Ответчик, обосновывая свою позицию, ссылается на то обстоятельство, что все расходы, связанные с содержанием арендуемых помещений, оплачиваются арендатором поставщикам фактически оказываемых услуг, с которыми ЗАО «Евросиб» заключены соответствующие договоры. Этот довод подтвержден документально представленными доказательствами, такими как, договор №2201/ПК-08 от 08.04.2008 об оказании услуг, связанных с вывозом твердых бытовых отходов (л.д.82, т.1), договором №2998/ПК-09 от 20 ноября 2008, договором №8739 на оказание услуг по дератизации и дезинсекции (л.д. 86, т.1), договором об охране объектов (л.д. 88, т.1), договором на техническое обслуживание системы пожарной сигнализации (л.д. 92, т.1), платежными поручения об оплате услуг (л.д. 96-119, т.1), договором на подачу и потребление электрической энергии (л.д. 120, т.1), платежными поручениями (л.д.125-150, т.1, л.д.1-14, т.2), договором №176 ц долевого участия в расходах на содержание общего имущества здания, вывоза ТБО и содержания контейнерной площадки от 01 октября 2007. Заключение указанных договоров с обслуживающими организациями ответчиком предусмотрено п. 2.2.2 договора аренды. Истец по первоначальному иску не опровергает доводы ответчика о самостоятельной оплате ответчиком расходов, связанных с оказанием услуг по содержанию арендованных помещений, поставщикам таких услуг.

Как следует из содержания договора №208 по возмещению затрат от 21.04.2008 и установленных обстоятельств, стороны не согласовали предмет договора – не Определили какие услуги должны быть оказаны исполнителем и в какой срок, не Установили также, какие затраты арендатор возмещает арендодателю.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Предусмотренная в договоре аренды обязанность арендатора заключить договор по возмещению расходов не освобождает стороны от согласования и в таком договоре его существенных условий, следуя требованиям 432 ГК РФ и 779 ГК РФ.

Истец, выставляя ответчику счета на оплату, также не указывает в них, какие услуги (затраты) подлежат оплате. Как пояснил ответчик, заключение договора аренды было обусловлено заключением договора по возмещению расходов, в связи с чем ответчик был вынужден, арендуя длительный период времени указанное помещение (около 15 лет), подписать такой договор.

Доводы истца о том, что размер арендной платы, указанный в договоре аренды, не соответствует рыночной стоимости аренды, в связи с чем рыночная стоимость фактически компенсируются на основании договора по возмещению расходов, не принимаются судом, поскольку размер арендной платы, порядок ее оплаты установлен сторонами в договоре аренды, чем выражена согласованная воля двух сторон.

Акт сверки, на который ссылается истец, а также письма ответчика о признании долга, не являются доказательством согласования сторонами существенных условий договора – предмета договора.

Истец необоснованно включил в состав затрат, подлежащих выплате ответчиком, такие расходы, не согласованные в договоре сторонами, как расходы, связанные с трудовыми правоотношениями истца и его работников, расходы по уплате налогов и страховых взносов, амортизации здания, рентабельности предприятия.

При этом истец не подтвердил документально факта оказания услуг, а также затрат истца, связанных с содержанием переданных ответчику в аренду помещений.

Более того, понятие «рентабельность», под которым понимаются планируемые доходы истца, нельзя квалифицировать как расходы истца (или услуги) на содержание помещений.

Порядок сдачи в аренду государственного имущества, находящегося в собственности Новосибирской области, с 01.04.2008 года регламентируется Постановлением администрации Новосибирской области от 31.03.2008 № 85-па «Об аренде государственного имущества, находящегося в собственности Новосибирской области». Указанный нормативный правовой акт применим к правоотношениям сторон по возмещению затрат, поскольку договор заключен после вступления в силу постановления администрации Новосибирской области от 31.03.2008 № 85-па.

Пунктом 23 Порядка сдачи в аренду государственного имущества, находящегося в собственности Новосибирской области, утвержденного Постановлением от 31.03.2008 № 85-па, установлен следующий перечень расходов арендодателя по содержанию сданного в аренду областного имущества, возмещение которых производится арендатором по отдельному договору - налог на имущество организаций, плата за землю, эксплуатационные и коммунальные расходы, необходимые административно-хозяйственные услуги.

Оценивая правоотношения сторон, суд исходит из того, что собственник недвижимого имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Все расходы по поддержанию в работоспособном состоянии имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения у государственного или муниципального унитарного предприятия, несет указанное предприятие, которое обязано также платить налоги и совершать другие платежи, предусмотренные законом.

Из содержания пункта 23 Порядка сдачи в аренду государственного имущества, находящегося в собственности Новосибирской области, утвержденного Постановлением от 31.03.2008 № 85-па, не следует, что при заключении договора на возмещение расходов стороны вправе не устанавливать перечень таких расходов (услуг), в противном случае данное положение противоречило бы пункту 1 статьи 432 ГК РФ.

Кроме того, указанным Постановлением не предусмотрена возможность отнесения на арендатора таких расходов, как административно-хозяйственные (в постановлении указаны административно-хозяйственные услуги), заработная плата, налоги с фонда оплаты труда, расходы на содержание, накладные расходы, страхование имущества, амортизация здания, рентабельность.

Возложение на лицо, не являющееся налогоплательщиком (в данном случае – на арендатора), обязанностей по уплате налогов противоречит положениям Налогового кодекса Российской Федерации (ст.ст. 3, 8, 45, 374) в отсутствие согласованных сторонами условий о такой компенсации в договоре без обоснованных расчетов затрат на налоговые платежи пропорционально занимаемой арендатором площади.

Принимая во внимание изложенное, встречные требования признаются судом обоснованными, что исключает удовлетворение первоначально заявленного иска в полном объеме, поскольку в силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки несостоявшейся) является то, что к такому договору не может применяться способ защиты, избранный истцом по первоначальному иску.

Расходы по государственной пошлине по иску подлежат взысканию с ответчика (по встречному иску) в пользу истца (по встречному иску) в размере 2000 рублей в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

В удовлетворении требований по первоначальному иску отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать незаключенным договор №208 по возмещению расходов от 21.04.2008 между Областным государственным унитарным предприятием «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области» и Закрытым акционерным обществом «Евросиб».

Взыскать с Областного государственного унитарного предприятия «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области» в пользу Закрытого акционерного общества «Евросиб» 2000 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой апелляционный суд (634050, г. Томск, Набережная реки Ушайки, 24) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Судья А.Г. Хлопова