Судебная практика

По иску Пышного Г.Д., Скородольникова Е.М. Марьянской Н.Н., Прищенко Н.Д. к ООО `Аспект` о признании частично недействительным договора купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности. Решение от 28 сентября 2007 года № 2-566/11. Краснодарский край.

Судья Славянского городского суда Краснодарского края Мурашев Н.И.,

при секретаре Зубкове В.Ю.,

рассмотрев гражданское дело по иску Пышного Г.Д., Скородольникова Е.М., Марьянской Н.Н., Прищенко Н.Д., Боброва П.В., Бобровой Т.М., Коляда И.Д., Бучатского С.Я., Сафонова Н.П., Долгого Н.С., Цыганскова А.И., Негрий В.А., Маркитанова Е.Д., Резник Ю.Б., Диденко А.Н., Карташовой В.Т. к ООО «Аспект» о признании частично недействительным договора купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности,

Установил:

Истцы обратились в суд с указанным иском, из содержания которого следует, что они являлись собственниками доли в земельном участке, относящемся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного в границах ЗАО «Прикубанское» Славянского района. 28 сентября 2007 года между ООО «Аспект» и Солдаевым М.Ю., действующим на основании доверенности от их имени, был заключен договор купли-продажи (...), по которому ООО «Аспект» купило у них 16/2255 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 7667 0000 кв.м. для сельскохозяйственного назначения. Из решения Славянского городского суда им стало известно, что 20.01.2007 года на общем собрании собственников земельного участка, для последующего оформления договора аренды с фирмой ООО «Аспект», был составлен протокол разногласий, содержащий запрет Солдаеву М.Ю. подписывать договор аренды на предложенных условиях с ООО «Аспект». ООО «Аспект» и Солдаев М.Ю. заключили незаконный договор аренды, по которому использовали земельный участок и скупали доли в праве общей долевой собственности на их земельные участки. Считают, что данная сделка является недействительной. Считают, что ООО «Аспект» не имело право покупать их земельные доли, требования Закона были нарушены. На момент заключения договора купли-продажи от 28.09.2007 года покупатель знал о возможных притязаниях со стороны собственников земельных долей, так как договор аренды ранее оспаривался в суде. Просят суд признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности (...) от 28.09.2007 года в части заключения между ООО «Аспект» и ними и применить последствия недействительной сделки - двухстороннюю реституцию.

Представитель истцов Богданович Г.Н., представитель ООО фирма «Аспект» Гриценко С.Н. после вынесения решения судом по аналогичному иску ОЕВ, в котором они принимали участие, написали заявления о рассмотрении дела без их участия. Директор ООО «Аспект» Лагошин С.И., третье лицо Солдаев М.Ю., представитель третьего лица Щербакова В.И. Перегоненко Е.А., третье лицо Бережной Р.И., представитель третьего лица ОО «Цементная транспортная компания» Михайлюк В.В., также принимавшие участие в рассмотрении аналогичного иска ОЕВ, после вынесения решения покинули зал судебного заседания, ходатайства об отложении судебного разбирательства не заявили.

Суд считает возможным рассмотреть дело без участия указанных лиц по материалам дела с учетом позиции сторон, изложенный по делу ОЕВ

Представитель истцов Богданович Г.Н. изменила исковые требования, пункт 2 требований просила оставить без рассмотрения, т.к. намерена обратиться с требованиями о взыскании с ответчика всего полученного по сделке.

Суд считает возможным принять изменение иска представителем истца, поскольку это предусмотрено ст. 39 ГПКУ РФ и заявлено в пределах предоставленных доверенностью полномочий.

Суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 28 сентября 2007 года был заключен договор купли-продажи (...) между Солдаевым М.Ю., действующим на основании доверенности от имени истцов, и ООО «Аспект» в лице директора Лагошина С.И., согласно которому истцы продали 16/2255 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 76670000 кв.м. для сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: (...), (...) кадастровый номер (...).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2010 года отменено Решение Славянского городского суда от 27 февраля 2010 года. Принято новое Решение, согласно которому признаны недействительными протоколы общего собрания участников общей долевой собственности от 20 января 2007 года, 14 декабря 2007 года, 24 мая 2008 года.

Решением Славянского городского суда от 5 июля 2010 года договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения между ООО Фирма «Аспект» и собственниками земельных долей от 21 января 2007 года признан недействительным.

Решением Славянского городского суда от 8 сентября 2010 года аналогичный договор купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности от 9.07.2007 года, заключенный между ООО Фирма «Аспект» и Солдаевым М.Ю., действовавшим на основании доверенностей собственников земельных долей, признан недействительным. Из содержания решения следует, что сделка является ничтожной.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным Постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. На основании п.1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом. Это требования закона при заключении оспариваемого договора выполнено не было.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 ЗК РФ, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. С 22.07.2008 года такое же определение содержится в ст. 11.1 ЗК РФ.

Согласно ст. 14 Закона РФ № 101-ФЗ от 24.07.2002 года с последующими изменениями и дополнениями «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Решением общего собрания собственников земельного участка должны быть определены условия передачи земельного участка в аренду.

Из протокола общего собрания собственников земельных долей ЗАО «Прикубанское» от 20.01.2007 года следует, что по вопросу об обсуждении условий договора на 2007 год и последующие годы было принято следующее Решение: «для доработки договора аренды создать согласительную комиссию, которая должна разработать протокол разногласий согласно выступлениям пайщиков и представить этот протокол арендатору до 27.01.2007 года, запретить Солдаеву М.Ю. подписать договор на предложенных условиях с ООО «Аспект» на 2007 год и последующие годы, пока не будет решен вопрос с инициативной группой, утвержденной собранием пайщиков 20.01.2007 года по разногласию договора». Данное Решение выполнено не было, условия договора не были согласованы на собрании собственников.

В судебном заседании установлено, что вопреки указанному решению собрания пайщиков, Солдаев М.Ю. после оформления права собственности пайщиков на земельные доли заключил договор аренды земельного участка, который стал собственностью пайщиков, с ООО «Аспект». Эти обстоятельства установлены вступившим в законную силу Решением суда.

Согласно положениям указанного выше Закона № 101-ФЗ (ч. 1 ст. 12) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Согласно ст. 8 того же Закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Суду не представлено доказательств того, что указанные требования закона при оформлении оспариваемой сделки были выполнены.

Доверенное лицо может лишь выполнять поручение доверителя и не вправе включать в договор условия, которые не были согласованы с этим доверителем. Стороной договора является не Солдаев М.Ю., а коллектив собственников. Суду не представлено доказательств того, что условия договора были согласованы сторонами.

Договор зарегистрирован без межевания предмета аренды. В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что действовавший от имени истцов Солдаев М.Ю., не был уполномочен доверителями на выполнение действий, законность которых теперь оспаривается истцами, т.е. на заключение договора аренды с теми условиями, которые указаны в его тексте. Более того, прямо нарушил запрет на заключение договора, указанный в решении общего собрания собственников земельных долей от 20.01.2007 года. При этом Солдаев М.Ю. работал на момент заключения договора в ООО «Аспект», чего не отрицал в судебном заседании. По этим основаниям можно считать, что налицо злонамеренное соглашение представителя одной из сторон с другой стороной, что на основании ст. 179 ГК РФ также является основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В соответствии с этим течение срока давности начинается не со дня заключения оспариваемого договора, а с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора аренды земельного участка недействительным, после чего стало ясно, что сделка заключена с нарушением закона. По этим основаниям суд считает заявление о пропуске срока давности необоснованным.

При таких обстоятельствах оспариваемый договор должен быть признан недействительным.

Поскольку представитель истцов просил не применять двустороннюю реституцию, а представители ответчика ходатайства о ее применении не заявили, ссылаясь на то, что при возвращении истицей полученных в результате сделки денежных средств необходимо применять индексацию, суд считает, что требования о применении последствий недействительности сделки должны быть оставлены без рассмотрения.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать частично недействительным договор (...) купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности, заключенный 28.09.2007г. между представителем Пышного Г.Д., Скородольникова Е.М., Марьянской Н.Н., Прищенко Н.Д., Боброва П.В., Бобровой Т.М., Коляда И.Д., Бучатского С.Я., Сафонова Н.П., Долгого Н.С., Цыганскова А.И., Негрий В.А., Маркитанова Е.Д., Резник Ю.Б., Диденко А.Н., Карташовой В.Т.Солдаев М.Ю. и ООО фирма «Аспект» в части продажи принадлежащей истцам Пышному Е.Д., Скородольниковой Е.М., Марьянской Н.Н., Прищенко Н.Д., Боброву П.В., Бобровой Т.М., Коляда И.Д., Бучатскому С.Я., Сафонову Н.П., Долгому Н.С., Цыганкову А.И., Негрий В.А., Маркитанову Е.Д., Резник Ю.Б., Диденко А.Н., Карташовой В.Т. 16/2255 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 76670000 кв.м. для сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер (...), расположенный по адресу: (...).

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Славянский городской суд в течение 10 дней со дня вынесения в окончательной форме.

Копия верна: Судья Н.И.Мурашев

СПРАВКА

Решение вступило в законную силу 7.06.2011г.

Судья Н.И.Мурашев

СОГЛАСОВАНО

Судья Н.И.Мурашев