Судебная практика

Решение от 30 апреля 2010 года № А40-162323/2009. По делу А40-162323/2009. Москва.

Решение

30 апреля 2010 г. Дело № А40-162323/09-89-1135

Резолютивная часть объявлена 21 апреля 2010г.

Дата изготовления решения в полном объеме 30 апреля 2010г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего: *.*. Акименко

членов суда: единолично

протокол судебного заседания вел секретарь судебного заседания Снежкова *.*.,

с участием представителей:

от истца: Рыженко *.*., дов. от 20.01.2010 г.

от ответчика: Алшерова *.*., дов. от 29.01.2010 г.

от 3-их лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве- извещен, не явился

Департамент и жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы- изве­щен, не явился

Департамент имущества города Москвы- извещен, не явился

Префектура СЗАО- извещен, не явился

Московский государственный институт электроники и математики- Алшерова *.*., дов. от 16.03.2010 г.

Правительство Москвы- извещен,
не явился рассмотрев в судебном заседании дело по иску Открытого акционерного об­щества «Финансовая лизинговая компания» к Закрытому акционерному обществу «Сити-ХХI», о признании права собственности

Установил:

Открытое акционерное общество «Финансовая лизинговая компания» (да­лее ОАО «Финансовая лизинговая компания») обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу «Сити-ХХI» (далее ЗАО «Сити-ХХI») о признании права собственности ОАО «Финансовая лизинговая ком­пания» на квартиру № 177, площадью 153,1 кв.м. в том числе общая площадь 147 кв.м, жилая 77,2 кв.м, вспомогательная 69,8 кв.м., площадь лоджий 6,1 кв.м., расположенную на 27 этаже дома по адресу: г. Москва, ул. Маршала Катукова, д. 24, корп.5.

Предмет иска уточнен в судебном заседании и принят судом, в порядке ст. 49 АПК РФ.

В обоснование требований указано, что истец в соответствии с договором об ин­вестировании строительства многоквартирного дома № МИ-Ф287 от 04.04.2007 года, заключенному между ответчиком ЗАО «Сити-ХХI» и ООО «Сталко», и соглашением от 02.10.2007 года о замене стороны в обязательстве по указанному договору приобрел право требования названной выше квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Маршала Катукова, д. 24, корп.5, квартира 177. Все обязательства по оплате передан­ных прав по соглашению о замене стороны по договору об инвестировании строитель­ства многоквартирного дома № МИ-Ф 287 от 04 октября 2007 года в части приобрете­ния 11 квартир, в том числе спорной квартиры истец выполнил в полном объеме. Дан­ный дом завершен строительством и введен в эксплуатацию, однако истец не может зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости, поскольку между участниками инвестиционного контракта акт реализации контракта не подписан. Ненадлежащим исполнением условий договора нарушаются права истца на получение в
собственность указанного выше жилого помещения.

Истец в судебном заседании требования поддержал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик требования не признал по доводам, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что акт реализации по инвестиционному контракту не подписан, проект которого в настоящее время подготовлен для подписания его с Правительством Москвы. После чего ответчиком будет зарегистрировано право собственности на соответствующую часть жилого дома, в том числе и квартиру подлежащую передаче истцу на условиях договора об инвестировании строительства и соглашений о замене стороны в обязатель­стве.

Судом в порядке ст. 48 АПК РФ произведена процессуальная замена третьего лица УФРС по Москве на Управление Федеральной службы государст­венной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Московский государственный инсти­тут электроники и математики, Правительство Москвы,

Представитель третьего лица Московского государственного института электроники и математики иск не признала, ссылаясь на то, что акт реализации к инвестиционному контракту в настоящее время не подписан.

От третьего лица - Управление Федеральной службы государственной реги­страции, кадастра и картографии по Москве поступило ходатайство о рассмотре­нии дела без участия его представителя, разРешение спора оставляет на усмотре­ние суда.

Представители третьих лиц - Департамента и жилищной политики и жи­лищного фонда г. Москвы, ДИгМ, Префектуры СЗАО, Правительства Москвы в суд не явились, мнение по иску не представили.

В порядке ч. ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ спор рассматривается в отсутствие третьих лиц - Управления Росреестра по Москве, Департамента и жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, ДИгМ, Префектуры СЗАО, Правительства Мо­сквы.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца, ответчика и третьего
лица Московского государственного института электроники и матема­тики, участвующих в деле, находит требования подлежащими отклонению, по следую­щим основаниям.

Судом установлено, что 28 февраля 2003г. между Правительство Москвы, ЗАО «Сити-XXI» и Московским Государственным университетом электроники и математики заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы -16 мая 2006г. №13-008644-5801-0001-00001-03 в рамках реа­лизации постановлений Правительства Москвы от 05 февраля 2002г. № 105 ПП «О строительстве учебной и социально-жилищной базы Московского государственного института электроники и математики на его территории в Строгино по Таллинской улице, проектируемый проезд 117» и от 11 сентября 2001г. № 839-ПГТ «О проекте пла­нировки микрорайона 14-14а и строительстве спортивного комплекса и жилых домов в районе Строгино (Северо-Западный административный округ)», предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса в Стро­гино на площадке по адресу: Проектируемый проезд 5433, к. 4-1, к.4-2, 4-3 и 4-4.

По условиям контракта и приложениям к нему ответчик (инвестор) принял на себя обязательства за счет собственных и привлеченных средств произвести строительство учебного корпуса МИЭМ по адресу: г.Москва,Таллиннская,вл.34 и 4х жилых домов по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 5433 к.1-4.

28 апреля 2005г. МОСКОМАРХИТЕКТУРА выдала ответчику РазРешение № Р-0471/01 на строительство, реконструкцию градостроительного объекта по адресу: г.Москва Проектируемый проезд 5433к.,мкр.14 «А»

В соответствии с Распоряжением Префекта Северо-Западного Административного Округа г. Москвы от 01.09.2006г.№3103рп с ответчиком заключен договор № М-08-506971 от 13 сентября 2006г. аренды земельного участка расположенного по адресу: г. Москва, Строгино,мкр.14»а» кор.4-1, 4-2 Проектируемый проезд 5433к.1-4.

7 августа 2006г Правительством Москвы, ответчиком и МИЭМ согласовано пред­варительное распределение жилой площади по вышеназванному инвестиционному кон­тракту (Протокол № 1).

По условия контракта (п.
5.1.5) после ввода объекта в эксплуатацию согласно пус­ковым комплексам и осуществления натурных обмеров органами осуществляющими технический учет и техническую инвентаризацию стороны подпишут А реализации инвестиционного проекта.

На основании вышеназванного инвестиционного контракта 04 апреля 2007г. ме­жду ответчиком и ООО «Сталко» заключен договор об инвестировании строительства многоквартирного дома № МИ- Ф287, в соответствии с которым ООО «Сталко» после финансирования строительства жилого дома в объеме, установленном договором № МИ-Ф287, и после утверждения Акта приемки законченного производством строи­тельно-монтажных работ жилого дома приемочной комиссией, вправе требовать пере­дачи ему 14 квартир общей площадью 1918,9 кв.м. (Приложение №1 к договору № МИ-Ф287 от 04.04.2007 года.) в доме-новостройке по адресу: Проектируемый проезд 5433, к. 4-1 и к.4-2, в том числе спорной квартиры.

02.10.2007 года между ООО «Сталко» и ОАО «Финанс-Лизинг» с согласия ответ­чика было заключено соглашение о замене стороны по договору об инвестировании строительства многоквартирного дома № МИ-Ф 287 от 04 октября 2007 года, в соответ­ствии с которым ООО «Сталко» передало, а истец принял права и обязательства по до­говору об инвестировании строительства многоквартирного дома № МИ-Ф 287 от 04 октября 2007 года в части приобретения 11 квартир по адресу: Проектируемый проезд 5433, к. 4-1 и к.4-2, в том числе спорной квартиры.

29 февраля 2008г. между истцом и ООО «Сталко» заключено дополнительное со­глашение к вышеназванному договору соинвестирования., по условиям которого истец (соинвестор) приобретал право после сдачи жилого дома в эксплуатацию на 14 квартир общей площадью 1918,9кв.м. по адресу: г.Москва, Проектируемый проезд 5433к.4-1,4-2.

Жилой дом по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 5433, корп. 4-1 сдан в эксплуатацию, что подтверждается РазРешением на ввод объекта в
эксплуатацию от 17.09.2008г. № RU77201000-001239, выданное Комитетом государственного строитель­ного надзора города Москвы (регистрационный номер 77-ГК 3.7.2.001099 от 19.09.2008г.).

Распоряжением Префекта Северо-Западного административного округа города Москвы от 18.01.2008г. № 101рп «Об утверждении адреса жилого дома по адресу: ул. Маршала Катукова, 24, корпус 5, район Строгино» - жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Москва, ул. Маршала Катукова, дом 24, корпус 5.

Требования о признании права собственности на квартиру № 177, площадью 153,1 кв.м, расположенную на 27 этаже дома по адресу: г. Москва, ул. Маршала Катукова, д. 24, корп.5 заявлены на основании ст. 218 ГК РФ и мотивированы тем, что все обязатель­ства по оплате переданных прав по соглашению о замене стороны по договору об инве­стировании строительства многоквартирного дома № МИ-Ф 287 от 04 октября 2007 года в части приобретения 11 квартир по адресу: Проектируемый проезд 5433, к. 4-1 и к.4-2, в том числе спорной квартиры истец выполнил в полном объеме, спорная квартира пе­редана ответчиком истцу по передаточному акту от 20.04.2009 года, в соответствии с которым истец фактически ей пользуется, а ответчик в нарушение условий договора об инвестировании строительства № МИ- Ф287 от 04.10.2007г. не оформил в собствен­ность истца 11 квартир, в том числе и спорную.

В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 “Об инвестиционной деятельно­сти в РСФСР“ и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ “Об инвестиционной дея­тельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“ (далее - Закон) инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объ­ект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инве­стиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или прак­тических действий и возникновение у
инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной дея­тельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций. При этом раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после его ввода в эксплуатацию.

Положения статьи 4 Закона допускают осуществление инвестиционной деятельно­сти как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим инвестором, у которого возникает право общей долевой собственности на резуль­тат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно яв­ляющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций.

Кроме того, Закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опо­средованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций.

Так, в силу требований вышеуказанных законов результатом инвестиционной дея­тельности является переход объекта инвестиции в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов права по совместному распоряжению таким объектом. В то же время, результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вло­жению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствую­щего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требо­вать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально опреде­ленной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект. При этом данное право реализуется по правилам статьи 398 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации, предусматривающей последствия неисполнения обязательства пе­редать индивидуально-определенную вещь.

Согласно Постановлению Правительства от 18.05.1999 г. N 426 “Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности“ по результатам выпол­нения инвестиционного контракта оформляется акт о результатах реализации инвести­ционного проекта, в котором подтверждаются результаты выполнения сторонами своих обязательств
по Контракту и вытекающие из этих обязательств имущественные права сторон.

Пунктом 3.3 Контракта предусмотрено, что при завершении контракта раздел не­движимого имущества на инвестиционном объекте уточняется и согласовываются сто­ронами. Принятое Решение оформляется актом о результатах реализации инвестицион­ного проекта (пускового комплекса) согласно условиям Контракта.

В соответствии с п. 3.5 Контракта оформление имущественных прав Сторон по результатам инвестиционного проекта в целом с учетом всех дополнительных соглаше­ний к Контракту производится в установленном порядке после сдачи последнего объ­екта (пускового комплекса) в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании Актов о результ реализации инвести­ционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям Контракта.

Несмотря на то, что объект введен в эксплуатацию, Акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта не свидетельствует о том, что стороны выпол­нили обязательства по контракту, так как именно в соответствии с актом реализации происходит окончательное распределение площадей между сторонами, что подтвержда­ется Инвестиционным контрактом, в соответствии с которым обязательства сторон по реализации инвестиционного проекта в целом считаются исполненными в полном объ­еме с момента подписания сторонами Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по Контракту.

Акт приемки в эксплуатацию объекта подтверждает завершение строительства объекта и его соответствие предъявляемым требованиям, а не является документом, по­рождающим право собственности на объект или определяющим доли в праве участни­ков строительства.

В соответствии с ч.1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязан­ности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены за­коном или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодатель­ства порождают гражданские права и обязанности. В
соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обя­зательств не допускается.

В соответствии с п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Исходя из изложенного, право истца на получение в собственность недвижимого имущества не может возникнуть ранее подписания акта о результатах реализации инве­стиционного проекта.

Пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуще­ством.

То обстоятельство, что исполнение финансовых обязательств соинвестора перед ЗАО «Сити-XXI», которое является инвестором по инвестиционному контракту под­тверждено, а протоколом от 07 августа 2006 года предварительного распределения об­щей площади по инвестиционному Контракту, спорная квартира предварительно закре­плены за ЗАО «Сити-XXI», не освобождает стороны контракта от подписания соответ­ствующего акта о результатах его реализации.

Как следует из материалов дела Акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами Контракта не подписан, что свидетельствует о том, что взаимоот­ношения между субъектами инвестиционной деятельности в части раздела площадей по инвестиционному контракту не урегулированы.

Доказательств обратного
суду не представлено.

В соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестици­онной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской деятельности или иной деятельности на условиях, предусмотрен­ных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вло­жений.

Согласно ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной дея­тельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг.

Исходя из указанной нормы Закона с момента заключения инвестиционного контракта объекты, в том числе и спорная квартира, являются общей долевой собствен­ностью города Москвы и инвесторов.

В силу ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находя­щимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Правительство Москвы согласия на отчуждение имущества, находящегося в до­левой собственности, не давало, а инвесторы в установленном порядке свою долю не Определили.

До выделения в натуре своей доли в общем имуществе, а также без получения согласия стороны по контракту - Правительства Москвы, инвестор не вправе распоря­жаться своим имуществом. Документ, подтверждающий, что спорные площади распре­делены за ответчиком, отсутствует.

Поскольку договор между истцом и ответчиком заключался на основании инве­стиционного контракта от 28 февраля 2003 г. (реестровый № 13-008644-5801-0001-00001-03), условия которого должны были быть известны как ответчику, так и истцу и должны были быть выполнены. Невыполнение условий контракта делает невозможным признание за истцом права собственности в настоящее время без нарушения прав город Москвы и иных инвесторов, привлеченных в данном случае в качестве третьих лиц, на квартиру.

Следовательно, до момента фактического распределения спорных площадей, за истцом не может быть признано право собственности на них.

В силу ст.ст. 44,47 АПК РФ ответчиком является лицо, нарушившее принадлежа­щее истцу право.

Иск о признании права собственности является вещно-правовым и в основе его должен быть положен спор о принадлежности объекта. Однако истцом не представлено доказательств того, что ответчик оспаривает право истца на спорный объект недвижи­мости и заявляет на него свои правопритязания.

Таким образом, ввиду отсутствия правопритязания ответчика на спорный объект, суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права.

Признание права собственности на объект недвижимости в судебном порядке яв­ляется исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо причине, не зависящей от него, было ли­шено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, ре­гулирующими отношения, связанные с градостроительной и инвестиционной деятель­ностью.

Истцом не представлено доказательств того, что им предприняты исчерпывающие меры для оформления своих прав в установленном порядке.

В связи с изложенным, требование истца удовлетворению не подлежит с оставле­нием расходов по госпошлине за истцом (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 12, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федера­ции, статьей 2 ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуще­ствляемой в форме капитальных вложений“ от 25.02.1999 N 39-ФЗ, статьями 4, 12, 167 - 170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд.

Решил:

В удовлетворении исковых требований отказать с отнесением расходов по госпошлине на истца.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый Арбитражный апелляционный суд.

Судья *.*. Акименко