Судебная практика

Постановление апелляции от 2010-03-18 №А40-71539/2009. По делу А40-71539/2009. Российская Федерация.

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т РА Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й

суд

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru

Постановление

№ 09АП-3104/2010-АК

г. Москва Дело № А40-71539/09-17-434

18 марта 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:



председательствующего судьи Поташова *.*. ,

судей:

Веклича *.*. , Якутова *.*. ,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания Степкиным *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда №15 апелляционную жалобу ООО «Каприз Сандры»

на Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2009 по делу № А40-71539/09-17-434, принятое судьей Барыкины *.*. ,

по заявлению ООО «Каприз Сандры»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: ФГП «Ремонтно-эксплуатационное объединение», ТУ ФАУГИ РФ в г. Москве



об оспаривании решения,

при участии:

от заявителя:

Красухина *.*. по доверенности от 25.09.2009 удостоверение №6663;

от ответчика:

Ломаченков *.*. по доверенности от 04.12.2009 №30339/09 br>
от третьих лиц:

ФГП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» - Шилов *.*. по доверенности от 14.08.2009 №10 br>
ТУ ФАУГИ РФ в г. Москве – Николаев *.*. по доверенности от 14.07.2009 №22-02/11131 удостоверение №260,

Установил:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2009 обществу с ограниченной ответственностью «Каприз Сандры» (далее – Общество) отказано в удовлетворении заявления об оспаривании оформленного письмом от 17.03.2009 №13/004/2009-194, 193, 192, 195 решения Управления федеральной регистрационной службы по г. Москве (в настоящее время - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, далее – Управление) об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения №ЦУШП-35/5 от 17.01.2002 к договору аренды нежилого помещения №ЦУШП-35/203 от 01.01.2002.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение не соответствуют требованиям ст. 295 ГК РФ; заявителем и третьим лицом не представлено достоверных доказательств, подтверждающих согласие собственника на передачу помещения в аренду на условиях дополнительного соглашения, а также, что Обществом не представлено доказательств осуществления арендной платы в соответствии с условиями договора аренды за 2007-2009 г.г.

Не согласившись с принятым Решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как незаконное, необоснованное, и вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт о признании отказа не соответствующим закону.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить Решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Считает, что оспариваемое Решение регистрирующего органа является необоснованным, поскольку положенный в его основу довод о передаче объектов недвижимого имущества в аренду на конкурсной основе противоречит требованиям п.п.3 п.5 ст.3 ФЗ «О федеральном дорожном транспорте». Указал, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение к договору аренды согласовано представителем собственника.

Представитель ответчика поддержал Решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая их необоснованными, просил Решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, изложил свои доводы. Указал, что документы, подтверждающие соблюдение конкурсного порядка, а также проведение оценки имущества, являющегося предметом договора аренды, в Управление не представлялись. Представил письменные пояснения в порядке ст.81 АПК РФ.

Представитель ФГП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» (далее – ФГП «РЭО») поддержал Решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая их необоснованными, просил Решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, изложил свои доводы. Поддержал правовую позицию ответчика. Представил письменные пояснения в порядке ст.81 АПК РФ.

Представитель третьего лица – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве (далее – ТУ ФАУГИ) поддержал Решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая их необоснованными, просил Решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Поддержал правовую позицию ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ, выслушав представителей сторон и третьих лиц, с учетом исследованных по делу доказательств и доводов апелляционной жалобы полагает, что судебный акт подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.01.2002 между ФГП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» (далее – ФГП «РЭО») и Обществом заключен договор № ЦУШП-35/203 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, проспект Мира, д.70, сроком действия до 31.12.2005 (далее –Договор) (л.д.13-23, т.1).

Указанный договор согласован с Управлением реестра и имущества предприятий МПС РФ и в установленном порядке зарегистрирован Московским комитетом по регистрации прав 12.04.2002 за № 77-01/31-069/2002-985.

Между сторонами 17.01.2002 заключено дополнительное соглашение к Договору, изменяющее ряд его условий, в частности, продлевающее срок действия Договора до 30.12.2025 (л.д.11-12, т.1).

Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к Договору.

Оспариваемым Решением Управления Обществу и ФГП «РЭО» отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения со ссылкой на то, что оно фактически представляет собой новый договор, и в соответствии с требованиями постановления Правительства РФ от 30.06.1998 №685 для его заключения необходимо проведение конкурса (л.д.7-9, т.1).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд.

Сроки, предусмотренные ч. 4 ст. 198 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно счел соблюденными.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Принимая оспариваемое Решение, судом первой инстанции, сделан обоснованный вывод об отсутствии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Из материалов дела усматривается, что в обоснование оспариваемого отказа регистрирующий орган сослался на положения абзацев 4, 10 пункта 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о регистрации), в соответствии с которыми в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В решении об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения №ЦУШП-35/5 от 17.01.2002 к договору аренды нежилого помещения №ЦУШП-35/203 от 01.01.2002 Управление указало, что заключение такого дополнительного соглашения означает установление новых арендных правоотношений без соблюдения обязательной конкурсной процедуры передачи в аренду федерального имущества.

Данный вывод ответчика признается апелляционным судом правомерным по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Срок договора представляет собой условие, сведения о котором подлежат обязательно внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу положений главы 29 ГК РФ стороны вправе прийти к соглашению о заключении договора на новый срок путем заключения дополнительного соглашения.

Такой договор является формой реализации права, предоставленного арендатору ст. 621 ГК РФ.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 31 Информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно п.6.1 заключенного Обществом договора аренды арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору обязательства, имеет преимущественное право на пролонгацию договора в соответствии с действующим законодательством. При отсутствии нарушений договора со стороны арендатора, договор пролонгируется на тот же срок.

Таким образом, при заключении договора аренды его сторонами оговорен порядок изменения условия о сроке сдачи имущества в аренду, согласно которому Общество имеет лишь преимущественное право на пролонгацию основного договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку к соглашению об изменении договора применяются те же правила, что и к договору, который оно изменяет, регистрация указанного соглашения должна проводиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к регистрации основного договора.

Согласно п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 №685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности (далее - договор аренды), осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Таким образом, к дополнительному оглашению об изменении срока договора аренды применяются нормы Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 №685 и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Однако документы, подтверждающие соблюдение конкурсного порядка, а также проведение оценки имущества, являющегося предметом договора аренды, Обществом в Управление не представлялись.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы заявителя о том, что на момент заключения дополнительного соглашения заявителем было получено согласие органа, правомочного представлять интересы собственника нежилого помещения, в связи с чем наличие согласия последнего в настоящее время не требуется.

Из совокупных положений ст.168, ч.2 ст.295 ГК РФ, ст.18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» следует, что заключение унитарным предприятием договора о передаче ему на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества в аренду без согласия собственника данного имущества является ничтожной сделкой.

Согласно ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Так, судом установлено, что действительно, дополнительное соглашение №ЦУШП-35/5 от 17.01.2002, продлевающее срок аренды до 2025 года на момент его заключения содержало согласие собственника имущества, являющегося предметом договора аренды, о чем свидетельствует наличие на соглашении резолюции уполномоченного лица, скрепленной печатью МПС России.

Соблюдение требований законодательства на момент заключения дополнительного соглашения ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

На основании ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В этой связи, поскольку до настоящего времени регистрация дополнительного соглашения не произведена, то есть данное соглашение не является заключенным, для его регистрации Обществу необходимо соблюсти условия, предусмотренные действующим законодательством.

Согласно представленному суду свидетельству о регистрации права объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 70, находится в хозяйственном ведении ФГП «РЭО» (л.д. 65, т.1), собственником указанного имущества является Российская Федерация.

В настоящее время полномочия собственника федерального имущества в силу п. 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 №432, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - ФАУГИ).

Однако согласие указанного органа на заключение дополнительного соглашения к договору аренды Обществом получено не было.

Кроме того, из оспариваемого решения ответчика следует, что ФГП «РЭО» направило в Управление уведомление о ликвидации предприятия с просьбой не осуществлять регистрационных действий в отношении принадлежащих ему объектов недвижимого имущества.

Согласно распоряжению ТУ ФАУГИ в г. Москве от 04.08.2009 № 1458 «О внесении изменение и дополнений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве «О создании ликвидационной комиссии федерального государственного предприятия «Ремонтно-эксплуатационное объединение» от 21.04.2008 (л.д.78-80, т.1) ФГП «РЭО» находится на стадии ликвидации, в связи с чем создана ликвидационная комиссия.

Согласно п. 4 ст. 35 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами унитарного предприятия.

В силу ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства, регистрирующий орган правомерно пришел к выводу об отсутствии документов, свидетельствующих о наличии у арендодателя правоспособности на момент проведения заявленных регистрационных действий.

При таких данных, апелляционный суд считает Решение суда по настоящему делу по существу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 267, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

Постановил:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 24.12.2009 по делу № А40-71539/09-17-434 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: *.*. Поташова

Судьи: *.*. Якутов

*.*. Веклич

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.