Судебная практика

Решение от 2009-11-25 №А50-20357/2008. Решение от 25 ноября 2009 года № А50-20357/2008. Пермский край.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОГО КРАЯ Именем Российской Федерации

Решение

25 ноября 2009года дело № А50-20357/2008

Резолютивная часть решения объявлена 24 ноября 2009 года. Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2009 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Тюриковой *.*.

при ведении протокола судебного заседания судьей

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Департамента земельных отношений администрации г. Перми

к ответчику ООО «Оско-Керамика»

о взыскании 1 050 744 руб. 33 коп.

В заседании приняли участие:



от истца Митрофанова *.*. - главный специалист по дов. от 11.01.09г.,

от ответчика Федяев *.*. - представитель по дов. от 05.10.09г.

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Оско-Керамика» о взыскании 637 071 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате за период с 20.07.04г. по 01.12.08г., 413 672 руб. 51 коп. пени за период с 11.10.04г. по 01.12.08г.

Ответчик заявленное требование не признал, исходит из того, что переход права пользования земельным участком от продавца здания, строения, сооружения к покупателю недвижимости при отсутствии заключенного между последним и собственником земельного участка договора аренды не порождает у нового собственника здания, строения, сооружения обязанности по внесению арендных платежей на условиях, тождественных условиям, установленным соглашением с прежним их собственником. Ответчик заявил о применении в споре срока исковой давности, полагая, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании долга за период до 10.04.06г. исходя из того, что договором аренды № 0049(ДИО) от 02.07.03г. предусматривались ежеквартальные платежи по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 05.03.09г. в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.09г. Решение суда первой инстанции отменено. Иск удовлетворен частично. С ООО «Оско-Керамика» в пользу Департамента земельных отношений администрации г. Перми взысканы задолженность в сумме 606 567 руб. 86 коп., неустойка в сумме 41208 руб. 63 коп. В удовлетворении оставшейся части иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 07.10.09г. Решение суда первой инстанции и Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям:

На основании договора купли-продажи от 22.06.04, заключенного между Алиевым Эльданиз Вагиф оглы (продавец) и ООО «Оско-Керамика» (покупатель), ответчик приобрел в собственность 4-этажное кирпичное здание АКД (лит. А), общей площадью 1013,6 кв.м., 2-этажное кирпичное здание склада, (лит. А1), общей площадью 1049,0 кв.м., 4-этажное кирпичное здание рабочей башни (лит. Б), общей площадью 165,6 кв.м., расположенные по адресу: г.Пермь, ул. Бахаревская, 53.

Право собственности ответчика на вышеуказанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано регистрационной службой 28.06.04г., о чем внесены записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 59-1-105/2004-362, № 59-1-105/2004-363, № 59-1-105/2004-364, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации от 20.07.04г.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке, площадью 5628,21 кв. м. с кадастровым номером 59:01:44 1 1473:0003 по адресу: г. Пермь, ул. Бахаревская, 53, переданного Алиеву Эльнизу Вахиф оглы в аренду по договору аренды земельного участка № 0049 (ДИО) от 02.07.03г., заключенному с Департаментом имущественных отношений Пермской области.



В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Законом установлен особый случай перенайма (передачи арендатором своих прав и обязанности по договору аренды другому лицу) в сфере земельных правоотношений. Такой перенаем возникает в силу прямого указания федерального закона и не требует согласия арендодателя, предыдущего и последующего арендаторов земельного участка (собственников объекта недвижимого имущества, находящегося на данном участке).

При этом переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.05 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости посредством внесения необходимых изменений в договор связанных с приобретением новым собственником недвижимого имущества, правового статуса арендатора соответствующего участка.

С момента государственной регистрации за ООО «Оско-Керамика» права собственности на приобретенные им объекты недвижимости, то есть с 20.07.04г., к ответчику перешли и обязанности по внесению арендных платежей, предусмотренные договором аренды земельного участка № 0049 (ДИО) от 02.07.03г.

Данный вывод суда основывается на принципе единообразного толкования и применения норм права с учетом выработанной позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 27.10.09г. по делу № А35-7422/08 арбитражного суда Курской области. Как следует из расчета иска, истец просит взыскать с ответчика арендную плату за период с 20.07.04г. по 30.09.08г. в сумме 637 071 руб. 82 коп.

Между тем из материалов дела следует, что по договору купли-продажи земельного участка № 195-228 от 22.07.08 ответчик приобрел в собственность земельный участок площадью 5628,21 кв. м. с кадастровым номером 59:01:44 1 1473:0003 по адресу: г. Пермь, ул.Бахаревская, 53, под объекты недвижимости, собственником которых является ответчик. Государственная регистрация права собственности на указанный земельный участок произведена 21.08.08г.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании арендных платежей, обязанность по внесению которых возникла более чем три года до предъявления иска.

Исковое заявление предъявлено в арбитражный суд 22.12.08г.

С учетом того, что договором аренды предусмотрены ежеквартальные платежи со сроком внесения арендной платы не позднее 15 апреля за 1 квартал, 15 июля за 2 квартал, 15 октября за 3 квартал, 15 ноября за год, арендная плата за пользование земельным участком подлежит начислению с 15.04.06г. по 21.08.08г.

За указанный период размер арендной платы составит 442 128 руб. 93 коп.

Суд признает Департамент земельных отношений администрации г. Перми надлежащим истцом по иску о взыскании задолженности за период с 20.07.04г. по 21.08.08г. по договору аренды земельного участка № 0049 (ДИО) от 02.07.03г., заключенным между Департаментом имущественных отношений администрации Пермской области и Алиевым Эльданиз Вагиф оглы (продавцом недвижимости).

Надлежащим распорядителем в отношении спорного земельного участка является уполномоченный орган местного самоуправления г. Перми.

Ответчик обязанность по внесению арендной платы в размере и в порядке, предусмотренном договором, не исполнил, с него подлежит взысканию 442 128 руб. 93 коп. долга по арендной плате.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды земельного участка от 02.07.03г. № 0049 (ДИО) в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в срок, установленный пунктом 3.1 договора, начисляется пеня в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Сумма неустойки, начисленная на сумму долга за период просрочки с 11.10.04г. по 01.12.08г., предъявлена ко взысканию в сумме 413 672 руб. 51 коп.

К требованию о взыскании пени также применяется срок исковой давности. Пени подлежат взысканию за период с 16.04.06г. по 01.12.08г. – срок указанный истцом в иске, поскольку задолженность ответчиком не уплачена.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна

последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Арбитражный суд снижает размер взыскиваемых пени до 41 208 руб. 63 коп. с учетом применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основе рекомендаций, выработанных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации». Снижая размер пени, суд учитывает размер установленной договором неустойки, сумму основного долга, период неисполнения арендного обязательства ответчиком, применив срок исковой давности.

Довод ответчика о том, что при расчете арендной платы должен учитываться коэффициент использования земли под объектами культурно-бытового назначения как указано в кадастровом плане земельного участка, отклонен арбитражным судом, поскольку в данном случае должна учитываться цель предоставления земельного участка. Земельный участок предоставлялся под промышленные объекты.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате госпошлины по иску подлежат распределению пропорционально удовлетворенным исковым требованиям с учетом положений пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.97 года № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине». Снижение судом размера подлежащей взысканию неустойки не влечет снижения госпошлины.

Госпошлина по апелляционной и кассационной жалобам возлагается на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Решил:

Взыскать с ООО «Оско-Керамика» в пользу Департамента земельных отношений администрации города Перми 442 128 руб. 93 коп. долга по арендной плате, 41 208 руб. 63 коп. пени, 12 464 руб. госпошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Отказать в удовлетворении оставшейся части иска.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www. 17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Тюрикова *.*.