Судебная практика

Решение от 25 января 2011 года № А55-8370/2010. По делу А55-8370/2010. Самарская область.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации Решение

25 января 2011 года

Дело №

А55-8370/2010

Резолютивная часть решения оглашена 18 января 2011 года

Полный текст решения изготовлен 25 января 2011 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

Каленникова *.*.



при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – Гукасян *.*.

рассмотрев в судебном заседании 18 января 2011 года дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью “ФинансЭксперт“

От 19 апреля 2010 года №

к Открытому акционерному обществу “Энерготехмаш“

Третье лицо - Открытое акционерное общество Банк «ЗЕНИТ»

о понуждении к заключению договора аренды от 03.03.2006

при участии в заседании

от истца – не явился, извещен

от ответчика – Ледяев *.*. (доверенность от 11.01.2010)



от третьего лица – Кильдяшова *.*. (доверенность от 03.08.2010)

Установил:

Истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском о понуждении Открытого акционерного общества “Энерготехмаш“ заключить с Обществом с ограниченной ответственностью “ФинансЭксперт“ договор аренды производственных зданий и сооружений, общей площадью 66 843,10 кв.м, расположенных по адресу: Самарская область, г.Жигулевск, ул. Морквашинская, 40, сроком на 25 лет на условиях заключенного предварительного договора аренды производственных зданий и сооружений от 03.03.2006.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, сославшись на отсутствие регистрации предварительного договора, которая, по мнению ответчика, является обязательной, так как договор аренды сроком на 25 лет подлежит обязательной государственной регистрации.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.06.2010 суд по ходатайству ОАО Банк «ЗЕНИТ» привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, в связи с тем, что спорные объекты недвижимого имущества обременены в пользу банка.

Третье лицо представило письменные пояснения относительно предмета спора, в соответствии с которыми против удовлетворения заявленных требований возражало, указывая на нарушение заключением указанного договора прав третьего лица как залогодержателя спорного имущества, которое согласие на передачу его в аренду не давало. ОАО Банк «ЗЕНИТ» считает предварительный договор недействительной сделкой.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, исковые требования поддержал.

Ответчик и третье лицо против удовлетворения заявленных требований возражали по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и письменных пояснениях.

Арбитражный суд рассмотрел спор по правилам ч. 2, ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей ответчика и третьего лица, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.03.2006 года между истцом и ответчиком, согласно статье 429 Гражданского Кодекса РФ был заключен предварительный договор аренды производственных зданий и сооружений.

Согласно пункту 1.2. вышеназванного предварительного договора аренды стор Ф.И.О. договор аренды производственных зданий и сооружений, указанных в Приложении № 2 к предварительному договору, в срок не позднее 25 февраля 2009 года.

Проект текста основного договора аренды производственных зданий и сооружений согласован сторонами предварительного договора аренды в качестве приложения к нему (Приложение № 1).

Ответчиком 11.02.2009 было получено уведомление от истца о намерении заключить договор аренды производственных помещений на условиях, согласованных в предварительном договоре, с приложением подписанного истцом проекта договора с необходимым приложением в количестве трех экземпляров.

Однако в нарушение положений заключенного между истцом и ответчиком предварительного договора аренды производственных помещений и положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды производственных помещений в установленный срок заключен не был, поскольку ответчик до настоящего времени не совершил каких-либо действий, направленных на его заключение.

Истец указал, что на протяжении 2009 года в адрес ответчика неоднократно направлялись письма, претензии и предарбитражное предупреждение с требованием о заключении договора аренды производственных помещений в добровольном порядке. Однако ответы ответчика на претензионное письмо истца от 16.03.2009 и письмо от 07.04.2009 свидетельствуют лишь о том что он уклоняется от заключения договора аренды производственных помещений. Так, в своем ответе от 23.03.2009 года ответчик безосновательно указывает на то, что Решение данного вопроса будет вынесено на Решение общего собрания акционеров. Данная сделка не является для ответчика крупной или сделкой с заинтересованностью, которые должны быть одобрены одним из органов управления ответчика. В ответе на письмо от 07.04.2009 года ответчик указывает на то, что претензия им рассмотрена и принята к сведению.

В адрес ответчика 19.05.2009 и 19.06.2009 были направлены претензия и предупреждение с требованиями о заключении договора аренды производственных помещений. Однако совершение каких-либо действий ответчиком, направленных на заключение договора аренды производственных помещений, не последовало.

Напротив, в своем письме от 23 июня 2009 года ответчик ссылается на невозможность заключения договора аренды в связи с передачей в период с мая 2006 года, в том числе зданий и сооружений, являющихся предметом настоящего предварительного договора, в залог ОАО Банку ЗЕНИТ.

Кроме того, руководствуясь пунктом 2.3 предварительного договора аренды производственных помещений, с целью подтверждения своих намерений на заключение основного договора, истец заплатил ответчику 300 000 (триста тысяч) рублей, что подтверждается протоколом погашения взаимной задолженности от 03.03.2006 года.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с условиями предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор, на условиях, предусмотренных предварительным договором. Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой заключить договор аренды производственных зданий и сооружений, направив проект данного договора, однако каких-либо действий по заключению договора ответчиком совершено не было.

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то в этом случае должны применяться положения пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае уклонения стороной (если для нее заключение такого договора обязательно) от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить данный договор.

Претензии истца, направленные ответчику в связи с уклонением последнего от заключения договора, оставлены ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства и послужили истцу основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательс Ф.И.О. договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 указанной нормы установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Поскольку основанием исковых требованием заявлено неисполнение ответчиком условий предварительного договора по заключению договора аренды, указанный договор подлежит судебной оценке на предмет соответствия его требованиям гражданского законодательства.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

К данным, содержащим необходимые сведения об объекте недвижимости, позволяющим определенно установить имущество договора аренды, относятся его место нахождения, площадь, технические характеристики, иные индивидуализирующие объект признаки.

Проверив предварительный договор на соответствие его действующему законодательству, суд Установил, что договор содержит все необходимые данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Т.е. при подписании договоров в исполнение ст.ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами достигнуто соглашение о его предмете, поэтому предварительный договор аренды от 03.03.2006. является заключенным, порождающим права и обязанности сторон.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который с Ф.И.О. договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку, как следует из материалов дела, со стороны истца предложение о заключении основного договора с приложением проекта было направлено своевременно, в пределах действия предварительного договора, обязательства, предусмотренные предварительным договором, нельзя считать прекратившимися в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ. Ответчик подтвердил и не оспорил факт своевременного получения от истца предложения от истца и проекта договора аренды, а также факт уклонения от его заключения ввиду отсутствия государственной регистрации предварительного договора, которая, по мнению ответчика, является обязательной, поскольку сам договор аренды как долгосрочный подлежит обязательной государственной регистрации.

Доводы ответчика суд считает несостоятельными как противоречащие закону.

Как следует из рекомендаций Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 14) в силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Возражения третьего лица о наличии обременения спорного имущества, препятствующего заключению договора аренды без согласия залогодержателя, что позволяет оценить предварительный договор как недействительную сделку, суд также не принимает во внимание.

На основании ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель вправе передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. ОАО «Банк ЗЕНИТ», являясь залогодержателем спорных помещений, возражает против заключения договора аренды сроком на 25 лет на условиях предварительного договора.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из смысла названной нормы следует, что в случаях, если законом предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении сделки, такая сделка не может быть признана ничтожной, поскольку применению подлежат именно оговоренные в законе иные последствия такого нарушения.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении такой сделки.

В силу п.п.3 п.2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Поскольку законом прямо установлены иные последствия несоответствия сделки по распоряжению заложенным имуществом требованиям п. 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, основания считать предварительный договор аренды недействительным отсутствуют. Указанный вывод содержится также в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.12.2009 №10683/09

Кроме того, предварительный договор от 03.03.2006 заключен до передачи ответчиком принадлежащего ему имущества банку в залог и заключения соответству Ф.И.О. договор аренды на момент рассмотрения спора между сторонами предварительного договора не заключен.

Указанные выводы Арбитражного суда Самарской области содержатся во вступившем в законную силу решении суда от 17.04.2010 по делу № А55-12818/2010. При рассмотрении данного дела суд также давал оценку доводам ОАО «Банк ЗЕНИТ» о недействительности сделки предварительного договора как мнимой и заключенной с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Как следует из материалов дела, руководствуясь пунктом 2.3 предварительного договора аренды производственных помещений, с целью подтверждения своих намерений на заключение основного договора, ОО «ФинансЭксперт» заплатил ОАО «Энерготехмаш» 300 000 (триста тысяч) рублей, что подтверждается протоколом погашения взаимной задолженности от 03.03.2006 года.

В рамках заключенного предварительного договора аренды в 2008 году ООО ФпнансЭксперт» на производственных площадях, обозначенных в оспариваемом договоре, разместило производственное оборудование.

Тем самым предварительный договор аренды производственных помещений полностью отвечает требованиям закона и признакам сделок, установленных статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт исполнения предварительного договора аренды подтверждается материалами дела.

Арбитражный суд считает, что вышеуказанные действия сторон свидетельствуют о реальности намерений сторон по предварительному договору, то есть создать юридические последствия, предусмотренные этим договором, в связи с чем у арбитражного суда отсутствует правовые основания для квалификации сделки как мнимой и признания ее недействительной по указанному основанию.

Третье лицо считает, что предварительный договор от 03.03.2006 является ничтожной сделкой, заключенной с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, поскольку действия залогодателя, заключившего предварительный договор на указанных в нем условиях, с намерением заложить недвижимость, причиняет вред залогодержателю, фактически не допуская обращение взыскания на предмет залога, что свидетельствует о совершении сделки, по существу направленной на нарушение публичного общественного порядка.

Довод третьего лица о недействительности сделки по основаниям ст. 169 Гражданского кодекса Российской Федерации суд также считает несостоятельным.

Согласно ст. 169 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2008 № 22 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением ст. 169 Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожными являются сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

При определении сферы применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 Кодекса), а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение определенных видов объектов, изъятых или ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг.

Таким образом, для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности. При этом цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.

Оценив доводы третьего лица и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания сделки недействительной как противной основам правопорядка.

Согласно ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что спорные объекты на момент рассмотрения дела являются собственностью ответчика.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор аренды производственных зданий и сооружений, ОАО “Энерготехмаш“, тем самым выразило свою волю на передачу в аренду спорного имущества и приняло на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, учитывая соответствие предварительного договора требованиям закона, соблюдение истцом требований ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличие у ответчика права собственности на спорное имущество, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на ответчика в силу ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскать в пользу истца.

Руководствуясь ст. 110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить.

Понудить Открытое акционерное общество “Энерготехмаш“, ОГРН 1026303241821, ИНН 6345000965, КПП 634501001 заключить с Обществом с ограниченной ответственностью “ФинансЭксперт“, ОГРН 1026303244054, ИНН 6345010272, КПП 634501001 договор аренды производственных зданий и сооружений, общей площадью 66 843,10 кв.м, расположенных по адресу: Самарская область, г.Жигулевск, ул. Морквашинская, 40, сроком на 25 лет на условиях заключенного предварительного договора аренды производственных зданий и сооружений от 03.03.2006, расположенных на едином земельном участке, общей площадью 276 852 кв.м по адресу: Самарская область, г.Жигулевск, ул.Морквашинская, 40, а именно:

• Административно-хозяйственный корпус - литер А, общей площадью 4 186,9 кв.м;

• Здание административного корпуса - литер А1, общей площадью 1 784,8 кв.м;

• Здание цеха алюминиевых конструкций - литер А6, общей площадью 4 945,6 кв.м;

• Здание цеха металлоконструкций - литер А10, общей площадью 12 347,6 кв.м;

• Вертикальная линия покраски - литер А11а2, общей площадью 2 142,5 кв.м;

• Обрубное отделение литейного цеха с бытовыми помещениями - литер А13, общей площадью 1 594,8 кв.м;

• Бытовое помещение цеха (ЦНО) - литер А15, общей площадью 767,2 кв.м;

• Здание литейного цеха - литер А16, общей площадью 5 429,8 кв.м;

• Здание ремонтно-механического цеха - литер А18, общей площадью 1 397 кв.м;

• Здание склада магазина запасных частей - литер А19, общей площадью 1419,8 кв.м;

• Здание заготовительного цеха с расширением - литер А21, общей площадью 5 862,5 кв.м;

• Здание авторемонтного цеха - литер А22, обшей площадью 6 154,8 кв.м;

• Здание цеха правого берега (ТИП, ЦВ1ГД) - литер А23, обшей площадью 5 870,7 кв.м;

• Мастерская ТП - литер А31, обшей площадью 735,3 кв. м:

• Здание баллонного цеха – литера А32, общей площадью 259,7 кв.м;

• Здание электроцеха – литера А35, общей площадью 524,1 кв.м;

• Здание гаража - литер А45, общей площадью 358 кв.м;

• Инструментальный цех с бытовыми помещениями - литер А46, общей площадью 2332,1 кв.м;

• Здание заготовительного участка - литер А53, общей площадью 2 193,4 кв.м;

• Склад деталей ожидание ремонта - литер А54, общей площадью 905,2 кв.м;

• Здание очистных сооружений - литер А57, общей площадью 870 кв.м;

• Бытовые помещения ЦАК - литер А62, общей площадью 1 027,2 кв.м;

• Цех анодирования - литер А72, общей площадью 3 734,1 кв.м.

Взыскать с Открытого акционерного общества “Энерготехмаш“ в пользу Общества с ограниченной ответственностью “ФинансЭксперт“

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

Каленникова