Судебная практика

Решение от 25 октября 2010 года № А42-2722/2010. По делу А42-2722/2010. Мурманская область.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МУРМАНС Ф.И.О. 20, г. Мурманск, 183049

E-mail суда: arbsud.murmansk@polarnet.ru http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Решение

город Мурманск Дело № А42-2722/2010

«25» октября 2010 года

Арбитражный суд Мурманской области в составе: судьи Ярец *.*. ,

при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области

к индивидуальному предпринимателю Назарову Сабухи Гюльага оглы



и Муниципальному учреждению Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования Кольский район Мурманской области

третье лицо Общество с ограниченной ответственностью «Мурманпродсервис»

о признании договора аренды и дополнительного соглашения к нему недействительными (ничтожными),

об обязании освободить занимаемое помещение,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – Щербаковой *.*. , доверенность от 09.02.2010;

ответчика - Фисюренко *.*. , доверенность от 09.06.2010, зарегистрирована в реестре № 3102;

соответчика – Ерченко *.*. , доверенность от 25.01.2010;

третьего лица – не участвовал,

Установил:



Администрация городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Назарову Сабухи Гюльага оглы (далее - ответчик, предприниматель), о признании, на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительным (ничтожным) договора аренды № 519 от 16.11.2007 на нежилое помещение, расположенное по адресу: п. Кильдинстрой Кольского района Мурманской области, ул. Набережная, д.5 и обязании ответчика освободить занимаемое помещение.

Определением Арбитражного суда Мурманской области от 25.05.2010 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Муниципальное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования Кольский район Мурманской области (далее – соответчик, Комитет) и Общество с ограниченной ответственностью «Мурманпродсервис» (далее – ООО «Мурманпродсервис»).

В обоснование заявленных требований истец в исковом заявлении и дополнении к исковому заявлению указал, что при заключении договора № 519 от 16.11.2007, в нарушение статей 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» нарушены установленные действующим законодательством условия заключения договора аренды, а именно не приложен акт приема – передач имущества, копия кадастрового плана помещения с экспликацией. В договоре аренды не указаны номера этажа, помещения в соответствии с кадастровым паспортом.

При заключении договора аренды № 519 от 16.11.2007 Комитет, в нарушение статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, не передал предпринимателю арендуемое помещение по акту приема – передачи.

Кроме того, на момент заключения договора аренды № 519 от 16.11.2007 спорное нежилое помещение находилось в аренде ООО «Мурманпродсервис». В отношении одного помещения были заключены договоры аренды с ООО «Мурманпродсервис» и с предпринимателем.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился. В отзыве на исковое заявление и дополнении к нему указал, что договор аренды заключался Комитетом и предпринимателем до государственной регистрации права собственности Администрации на спорное помещение. При заключении договора был подписан акт приема – передачи нежилого помещения.

Соответчик в отзыве на исковое заявление указал, что собственником оспариваемого помещения с 01.01.2008 является Администрация. Комитет не сдавал в аренду имущество, принадлежащее третьим лицам. Отсутствие в договоре аренды данных кадастрового учета помещения в здании, а также отсутствие технического паспорта в качестве приложения к договору, не является основанием для признания такого помещения не индивидуально – определенной вещью и договора аренды недействительным. В договоре аренды № 519 от 16.11.2007 указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, принадлежащее арендатору в качестве объекта аренды: общая площадь передаваемого помещения, его адрес. Непредоставление в срок, предусмотренный договором аренды, имущества арендатору также не является основанием для признания договора аренды недействительным.

Третье лицо – ООО «Мурманпродсервис» отзыв не представило, в судебное заседание представитель не явился. Определение о времени и месте судебного заседания, направленное по известному суду адресу места нахождения третьего лица, подтвержденному регистрирующим органом, возвратилось с отметкой органа связи «Организации нет».

С учетом обстоятельств дела, мнения представителей сторон, суд полагает возможным на основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело без участия третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему.

Представитель ответчика против требований возражал, поддержал доводы отзыва на исковое заявление и дополнения к отзыву.

Представитель соответчика в судебном заседании против требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Дополнительно пояснил, что договор аренды спорного помещения был заключен с ООО «Мурманпродсервис» неуполномоченным лицом. Следовательно, данный договор является ничтожным.

В судебном заседании 21.10.2010, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 25.10.2010.

Как следует из материалов дела, между отделом муниципальной собственности и земельных отношений администрации муниципального образования «Кольский район» Мурманской области (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор № 519 от 16.11.2007 на аренду встроенного нежилого помещения, общей площадью 80,8 кв. м, расположенного по адресу: п. Кильдинстрой, ул.Набережная, д.5, для использования под магазин (пункт 1.1 договора). Срок действия договора установлен с 29.11.2007 на неопределенный срок.

28.12.2009 Комитет (арендодатель) и предприниматель заключили дополнительное соглашение к договору № 519 от 16.11.2007 на аренду нежилого помещения. Названным дополнительным соглашением стороны изменили пункт 1.1. договора, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование муниципальное нежилое помещение общей площадью 80,8 кв. м, расположенное по адресу: Мурманская область, Кольский район, поселок Кильдинстрой, улица Набережная, дом 5, для использования под магазин. Также стороны изменили пункт 2 договора «Права и обязанности сторон», пункт 3 договора «Платежи и расчеты по договору», пункт 4 договора «Ответственность сторон и порядок разрешения споров», пункт 7 договора «Прочие условия», и дополнили договор пунктами 1.7 – 1.11.

Кроме того, стороны 28.12.2009 составили акт приема – передачи арендованного недвижимого имущества.

Законом Мурманской области от 27.06.2007 № 859-01-ЗМО «О решении вопросов местного значения вновь образованных поселений Кольского района и разграничении муниципального имущества в 2008 году» городскому поселению Кильдинстрой Кольского района передано в собственность муниципальное имущество, расположенное по адресу: Мурманская область, Кольский район, пгт Кильдинстрой, Набережная, дом 5.

Полагая, что договор аренды № 519 от 16.11.2007 не соответствует требованиям закона, Администрация обратилась с соответствующим исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующему.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Мурманской области за Муниципальным образованием городским поселением Кильдинстрой Кольского района Мурманской области зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 81, 1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 а, расположенное по адресу: Мурманская область, Кольский район, п.г.т. Кильдинстрой, ул. Набережная, д.5, о чем 20.02.2010 выдано свидетельство о государственной регистрации права 51-АВ 171894.

Вместе с тем, представителем истца в судебном заседании был представлен договор № 376 от 18.09.2006 на аренду нежилого помещения, заключенный Муниципальным учреждением Отделом муниципальной собственности и земельных отношений администрации Муниципального образования Кольский район (арендодатель) и ООО «Мурманпродсервис» (арендатор).

Согласно данному договору арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду встроенное нежилое помещение, общей площадью 80,8 кв. м, расположенное по адресу: п. Кильдинстрой, ул. Набережная, д.5, для использования под магазин (пункт 1.1 договора). Срок действия договора был установлен с 01.08.2006 по 30.07.2007. Акт приема – передачи от 01.08.2006.

Также представителем истца в судебном заседании были представлены письма Отдела муниципальной собственности и земельных отношений Администрации муниципального образования Кольского района Мурманской области от 16.11.2007 № 797 и от 11.04.2008 № 329, адресованные ООО «Мурманпродсервис».

В письме от 16.11.2007 № 797 арендодатель сообщал арендатору о необходимости проведения сверки расчетов по арендной плате и оплате задолженности по состоянию на 01.11.2007; необходимости прибыть для подписания акта приема-передачи 28.11.2007 (сбор у арендуемого помещения), а также считать договор на аренду нежилого помещения № 376 от 18.09.2006 расторгнутым с указанной даты.

В письме от 11.04.2008 № 329 арендодатель сообщал арендатору о необходимости проведения сверки расчетов по арендной плате и оплате задолженности по состоянию на 01.04.2008; необходимости прибыть для подписания акта приема-передачи 19.05.2008 (сбор у арендуемого помещения), а также считать договор на аренду нежилого помещения № 376 от 18.09.2006 расторгнутым с указанной даты. Дополнительно, арендодатель предупредил арендатора, что в случае невыполнения перечисленных условий задолженность будет взыскана в судебном порядке, а помещение изъято из пользования без участия арендатора.

Из материалов дела следует, судом установлено, что передаваемое по договору аренды № 519 от 16.11.2007 нежилое помещение площадью 80,8 кв. м, уже было передано ООО «Мурманпродсервис» (арендатор) по договору № 376 от 18.09.2006 в аренду сроком с 01.08.2006 по 30.07.2007. По истечении срока действия договора арендатор (ООО «Мурманпродсервис») продолжил пользоваться арендуемым помещением. Договор на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации стал считаться возобновленным на неопределенный срок.

Таким образом, на момент заключения договора аренды № 519 от 16.11.2007 спорное помещение было обременено правом аренды ООО «Мурманпродсервис» по договору № 376 от 18.09.2006, который не был признан недействительным.

Учитывая, что передача прав арендатора по действующему договору аренды другому лицу нарушает права и интересы этого арендатора и противоречит положениям действующего законодательства, суд приходит к выводу о недействительности договора аренды № 519 от 16.11.2007 в силу ничтожности в части совпадения предмета аренды.

Поскольку дополнительное соглашение № 1 от 28.12.2009 по своей природе является неотъемлемой частью договора № 519 от 16.11.2007, его также следует признать недействительным.

Довод представителя соответчика, о том, что договор № 376 от 18.09.2006 является ничтожным, поскольку подписан неуполномоченным лицом, судом не принимается.

Согласно представленным представителем Комитета копиям распоряжений Администрации муниципального образования Кольский район Мурманской области от 04.07.2006 № 281 – к и от 05.07.2006 № 289-к, начальнику отдела муниципальной собственности и земельных отношений Кораблеву *.*. в период с 10.07.2006 по 10.09.2006 был предоставлен ежегодный отпуск. Исполнение обязанностей начальника отдела муниципальной собственности и земельных отношений в связи с уходом Кораблева *.*. в отпуск в указанном периоде было возложено на главного специалиста Воронину *.*.

Из материалов дела следует, что договор № 376 от 18.09.2006 подписан и.о. начальника отдела муниципальной собственности и земельных отношений Ворониной *.*.

На дату заключения договора, 18.09.2006, Воронина *.*. не была наделена соответствующими полномочиями.

В силу статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий, сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку (пункт 1).

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2).

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Как следует из материалов дела, несмотря на подписание договора аренды № 376 от 18.09.2006 лицом, не имевшим на дату заключения документального подтверждения соответствующих полномочий, отдел муниципальной собственности и земельных отношений в дальнейшем не возражал против данной сделки. Данное обстоятельство подтверждается письмом от 16.11.2007 № 797, подписанное начальником отдела муниципальной собственности и земельных отношений Кораблевым *.*.

Суд также учитывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства признания судом недействительным договора аренды № 376 от 18.09.2006 на основании пункта 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор № 519 от 16.11.2007 на аренду нежилого помещения и дополнительное соглашения № 1 от 28.12.2009 к договору являются недействительными, у предпринимателя отсутствуют основания для пользования (аренды) спорного помещения.

Факт нахождения спорного помещения в пользовании предпринимателя ответчиком не оспаривается.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требование истца о выселении ответчика из спорного помещения является правомерным и подлежит удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статей 333.17, 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 12 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

Решил:

Признать недействительным договор № 519 на аренду нежилого помещения от 16 ноября 2007 года, заключенный Отделом муниципальной собственности и земельных отношений администрации муниципального образования «Кольский район» и индивидуальным предпринимателем Назаровым Сабухи Гюльага оглы.

Признать недействительным дополнительное соглашение № 1 от 28 декабря 2009 года к договору № 519 на аренду нежилого помещения от 16 ноября 2007 года, заключенное Муниципальным учреждением Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования Кольский район Мурманской области и индивидуальным предпринимателем Назаровым Сабухи Гюльага оглы.

Обязать индивидуального предпринимателя Назаровым Сабухи Гюльага оглы освободить занимаемое нежилое помещение площадью 80,8 кв.м, расположенное по адресу: Мурманская область, Кольский район, городское поселение Кильдинстрой, ул. Набережная, дом 5.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Назарова Сабухи Гюльага оглы в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья *.*. Ярец