Судебная практика

Постановление апелляции от 2010-08-16 №А55-39739/2009. По делу А55-39739/2009. Российская Федерация.

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45 www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

Постановление апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

16 августа 2010 года Дело № А55-39739/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,



судей Деминой Е.Г., Селиверстовой Н.А.,

при ведении протокола Ивановым А.Ю.

при участии:

от истца – Игнатенко Т.В., доверенность №406 от 02.02 2010 г.,

от ответчика – Пантелеев В.М., доверенность 01.02.2010г.,

от третьего лица – лично, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Садовый центр «Дачник», на Решение Арбитражного суда Самарской области от 04.06.2010г., по делу №А55-39739/2009 (судья Каленникова О.Н.)

по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью Садовый центр «Дачник», г. Самара,

третье лицо – Пантелеев Игорь Владимирович, г. Самара,



о взыскании,

Установил:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области к ООО Садовый центр «Дачник» о взыскании 55 437,28 руб., из них: 50 470,64 руб. долга по арендной плате за период с ноября 2007 года по 01.01.2008, 4 967, 28 руб. - пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору за период с 30.04.2007 по 01.01.2008.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04 июня 2010 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит Решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что Решение вынесено на основании неполно исследованных доказательств, а выводы, содержащиеся в решении, не основаны на фактически установленных судом обстоятельствах дела. По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание договор купли-продажи объекта нежилого фонда и акт приема-передачи от 28.11.2007г., согласно которому спорное помещение передано новому собственнику. В связи с этим с 01.12.2007 ответчик фактически не занимает спорные помещения.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали, просили Решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании с апелляционной жалобой не согласился по доводам, изложенным в отзыве, просил Решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, выслушав представителей сторон, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе, отзыве, суд апелляционной инстанции считает, что Решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.04.2007 года между Департаментом управления имуществом городского округа Самара (арендодатель) и ООО Садовый центр «Дачник» (арендатор) заключен договор № 005064А аренды нежилого помещения (комнаты №№ 15, 16, 24, 25, подвал), общей площадью 82,10 кв.м, расположенного в здании по адресу: г.Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. № 285.

Факт передачи имущества в аренду подтверждается актами передачи арендатору объекта недвижимости от 01.03.2007 (л.д. 11-13).

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности и свидетельству о государственной регистрации права серии 63-АА № 876310 спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью г.о. Самара (л.д. 25, 49).

Согласно п. 2.1 договора, его условия применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 01.03.2007. Договор заключен на неопределенный срок, в связи с этим государственной регистрации договора не требуется.

Порядок расчетов за пользование арендованным имуществом установлен разделом 4 договора аренды. Размер арендной платы определен п. 4.1 договора. В пункте 4.2 договора стороны согласовали право арендодателя на увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы в случае увеличения рыночной стоимости арендной платы на основании полученного в установленном порядке заключения рыночной стоимости арендной платы, но не чаще одного раза в год. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора путем направления ему уведомления заказным почтовым отправлением.

В соответствии с п. 4.3 договора ответчик принял на себя обязательство вносить платежи по арендной плате не позднее десятого числа текущего месяца. Однако это обязательство в соответствии с указанным условием договора и требованием закона (ч.1 ст. 614 ГК РФ) ответчик надлежащим образом не исполнял, в результате чего образовалась перед истцом задолженность по арендной плате.

Договор аренды нежилого помещения № 005064А от 18.04.2007 расторгнут с 01.01.2008 года (л.д. 26).

Согласно п. 2 соглашения о прекращении действия договора от 18.01.2008 в течение 10 дней после подписания настоящего соглашения ответчик обязался оплатить задолженность по арендной плате на дату прекращения договора и задолженность по пени на момент оплаты долга.

Согласно п. 5.2.2 договора аренды, за просрочку платежа арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Претензией № 15-07-11/77094 от 15.10.2008 истец предложил ответчику оплатить задолженность в семидневный срок с даты получения данной претензии, однако предложение истца осталось без ответа, долг не погашен.

Данные обстоятельства явились основанием для настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно применил положения норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства допускается.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Однако ответчик доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки не представил.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.03.2008 серии 63-АВ № 888555, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о переходе права собственности на спорное помещение, являющееся предметом договора аренды, к новому собственник Ф.И.О. 24.03.2008 (л.д. 59).

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

В силу части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю формально (для третьих лиц) собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на недвижимость, являющуюся объектом договора продажи, а также предъявлять иные требования по его обязательствам.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

По смыслу нормы ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду лишь с момента государственной регистрации перехода права собственности, а прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с ответчиком.

Таким образом, до момента внесения записи в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачи свидетельства о государственной регистрации права, собственником нежилого помещения (комнаты №№ 15, 16, 24, 25, подвал), общей площадью 82,10 кв.м, являлось муниципальное образование городской округ Самара в лице Департамента управления имуществом городского округа Самара, который вправе требовать соблюдения условий договора аренды до момента его прекращения.

Кроме этого арендные платежи взыскиваются истцом с ответчика согласно соглашению о расторжении по 01.01.2008, то есть по дату обратной передачи помещения от арендатора к арендодателю (л.д. 27).

В силу вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание представленные третьим лицом документы, в частности, предварительный договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 и акт приема-передачи от 01.12.2007 (л.д. 60-61, 64), поскольку согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, в связи с тем, что право собственности нового собственник Ф.И.О. возникло только 24.03.2008, то есть после осуществления государственной регистрации права на спорное имущество, следовательно, право распоряжения спорным имуществом и получения платы за пользование им, в том числе и право на возмещение стоимости капитального ремонта арендатору в счет арендной платы, возникает с указанного момента.

В связи с этим необоснованны доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции не принял во внимание договор купли-продажи спорного помещения и акт приема-передачи.

Доводы заявителя жалобы о том, что он фактически не пользовался помещением, поскольку им распоряжался новый собственник, суд считает необоснованными, не подтвержденными доказательствами. Кроме этого, согласно акту приема-передачи арендуемое помещение сдано арендодателю 01.01.2008г. без замечаний и возражений со стороны ответчика (л.д.27). В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика пояснил, что арендную плату ни истцу, ни новому собственнику за спорный период не платил.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое Решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с этим основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона.

Другие доводы апелляционной жалобы рассмотрены судебной коллегией и признаны несостоятельными.

Таким образом, Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда. Поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст.110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 04 июня 2010 года, принятое по делу № А55-39739/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Е.М. Балакирева

Судьи Е.Г. Демина

Н.А. Селиверстова