Судебная практика

Решение от 2010-07-30 №А53-709/2010. По делу А53-709/2010. Ростовская область.

Решение

г. Ростов-на-Дону Дело №А53-709/2010

30 июля 2010г.

Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2010г. Полный текст решения изготовлен 30 июля 2010г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе:

председательствующего: судьи Захарченко *.*.

при ведении протокола судебного заседания судьей

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, г. Ростов-на-Дону

к ООО «Строительная компания «СтройСервис», г. Ростов-на-Дону

о взыскании задолженности по арендной плате, пени

при участии:

от истца: Генералова *.*. – представитель (дов. от 08.12.2010 №ИЗ-34130/5)

от отв Ф.И.О. *.*. – представитель (дов. от 12.02.2010 б/н)

Установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Строительная компания «СтройСервис» о взыскании 379 450 руб. 70 коп. основного
долга за период с 19.04.2007 по 31.12.2009, 56 237 руб. 37 коп пени за период с 21.06.2007 по 31.12.2009 (с учетом уточнения)

В судебном заседании, назначенном на 22.07.2010 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 27.07.2010 до 15 час. 00 мин. После объявленного перерыва судебное разбирательство продолжено.

Истец настаивает на удовлетворении уточненных исковых требований по изложенным в иске основаниям.

Ответчиком представлен отзыв с возражениями, согласно которого фактически выражено несогласие с моментом начала применения ставки арендной платы по измененному виду использования с 01.01.2009 по 10.04.2009, просит применить положения ст. 333 НК РФ в части пени.

Суд, выслушав представителей истца на собеседовании, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со ст.ст. 135-137 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке ст.ст. 1, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 18, 64, 65, 66, 67, 68, 71, 75, 81 АПК РФ, пришел к следующему выводу.

Как видно из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО «БаГИ» (арендатор) был заключен договор аренды от 28.04.2007 №29854, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 61:44:01 04 05:0005, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, б. Комарова, д. 23/37 для использования в целях проведения работ по организации городского парка, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 8989 кв.м.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды участка с 19.04.2007 по 18.04.2046.

В соответствии
с пунктом 2.2 договора, Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Главном управления Федеральной регистрационной службы пот Ростовской области.

Доказательством государственной регистрации договора аренды является оттиск печати регистрирующего органа от 04.05.2007.

Истец свои обязательства исполнил, предмет договора был передан по акту приема-передачи от 28.04.2007.

Пунктом 3.1 договора регламентировано, что годовой размер арендной платы за участок составляет 6 900 руб. 43 коп.

Арендная плата вносится арендатором, в соответствии с п. 3.2 договора, ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору.

В соответствии с п. 3.4 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями, дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения, коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативного правового акта или указанного в нормативном правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

Пунктом 8.10 договора аренды предусмотрено, что условия договора аренды применяются к отношениям, сложившимся в период фактического пользования земельным участком – 19.04.2007 (с момента выхода распоряжения о разделе земельного участка) до даты подписания договора аренды. При этом, непосредственная обязанность арендатора по внесению арендной платы за указанный период возникает 20-го числа последнего месяца квартала, в котором
заключен договор аренды в соответствии с п. 2.2 договора аренды.

Арендатор, в соответствии с п. 8.11 договора обязан платить в течение текущего года (ежеквартальными равными частями) сумму в размере 4 830 руб. 31 коп., которая включает в себя сумму за фактическое пользование земельным участком с 19.04.2007 по 31.12.2007.

В разделе 4 договора аренды предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя и Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области сдавать участок в субаренду, а также передавать права и обязанности по договору третьим лицам.

Из представленного в материалы дела договора от 06.06.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.04.2007 №29854 следует, что ООО «БаГИ» (правообладатель) передал свои права и обязанности по договору аренды, а ООО «СтройСервис» (правопреемник) принял указанные права и обязанности.

По акту приема-передачи земельного участка от 06.06.2007 правообладатель передал, а правопреемник принял спорный земельный участок.

Несоответствие наименований ответчика по делу ООО «СтройСервис» и ООО «Строительная компания «СтройСервис» объясняется изменением наименования арендатора с 01.07.2009 и по заявке арендатора от 24.02.2009 внесены изменения в договор на основании дополнительного соглашения от 01.07.2009 №2 к договору аренды земельного участка.

Договором аренды предусмотрены специальные условия для использования земельного участка в рамках субаренды.

В разделе 3 договора аренды регламентировано, что в случае передачи участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему договору аренды.

Истец свои обязательства по договору аренды исполнил, передал ответчику земельный участок, что подтверждается актом приема-передачи от 28.04.2007.

В исковом заявлении истец ссылается на
тот факт, что ответчиком не исполнена обязанность по уплате арендной платы.

Невыполнение договорных обязательств по внесению арендной платы явилось основанием обращения истца в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Исследовав представленные в дело доказательства, суд Установилследующее.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 61:44:01 04 05:0005, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, б. Комарова, д. 23/37 для использования в целях проведения работ по организации городского парка, общей площадью 8989 кв.м предоставлен в аренду арендатору на основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 19.04.2007 №1363.

В материалы дела представлена кадастровая выписка о земельном участке 2008 года №4420/08-1919, согласно которой площадь земельного участка составляет 8 989 кв.м, с определенной кадастровой стоимостью 2 129 763 руб. 77 коп., удельным показателем кадастровой стоимости 236 руб. 93 коп. за кв.м.
Ф.И.О. значениям, на которых основываются расчеты арендной платы в соответствии с приложением 2 к договору аренды.

Истцом представлен кадастровый паспорт земельного участка от 21.05.2009 №61/001/09-248068, с основными характеристиками участка с указанием площади 8989 кв.м. и кадастровой стоимости в размере 63 867 654 руб. 01 коп., удельным показателем кадастровой стоимости в размере 7 105 руб. 09 коп. за кв.м.

Вместе с тем, существенное значение имеет факт изменения вида использования спорного
земельного участка – для проектирования и строительства гостиничного комплекса, что указано в вышеназванном дополнительном соглашении.

На данном обстоятельстве ответчик основывал свои доводы, указанные в отзыве. Ответчиком отмечено, что в дополнительном соглашении №2 от 01.07.2009 при расчете задолженности истец ссылается на Постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 №1420 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону», где в п. 3.9 порядка расчета (приложение 1 к указанному постановлению) указано, что в случае, если земельный участок был предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством, а после изменения вида разрешенного использования земельного участка на нем планируется строительство, новый размер арендной платы рассчитывается, исходя из ставки арендной платы по предполагаемому виду использования и применяется с момента подачи заявления в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону для внесения изменений в договор аренды. Ответчик указывает, что до подачи заявления об изменении вида разрешенного использования спорный земельный участок был предоставлен для проведения работ по организации городского парка, т.е. для целей, не связанных со строительством. После подачи заявления, с 24.02.2009 изменилось разрешенное использование на «проектирование и строительство гостиничного комплекса». Т.е., ответчик считает, что новый размер арендной платы, с учетом изменения кадастровой стоимости, должен применяться с 24.02.2009, а не с 01.10.2009. как заявлено истцом.

Ответчиком представлен контррасчет суммы долга и пени с учетом погашения задолженности в сумме 684 472 руб.

В указанном расчете ответчик указывает, что истцом за период с 01.01.2009 по 24.02.2009 неверно применен показатель кадастровой стоимости земельного участка, который в соответствии со сведениями Управления Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области составлял 2 067 руб. 47 коп.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, согласованные сторонами в договоре.

Ответчик свои обязательства по оплате пользования арендованными помещениями надлежащим образом не исполнял, в связи с чем, образовалась задолженность в сумме 1 063 922 руб. 70 коп. задолженности, что указано в расчете истца (л.д. 5).

Истцом представлена в материалы дела претензия от 07.12.2009 №ИЗ-33888/14, адресованная ответчику, о необходимости погашения задолженности.

Суд, исследовав расчет истца пришел к выводу о его необоснованности, ввиду следующего.

Судом исследован довод ответчика о необоснованном применении при расчета арендной платы за период с 01.01.2009 по 24.02.2009 кадастровой стоимости земельного участка 63 867 654 руб. 01 коп. и суд полагает его обоснованным по следующим основаниям.

По запросу суда, дважды направленного определением суда в порядке ст. 66 АПК РФ, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области представлены сведения от 30.03.2010 № 31-13/468 и от 11.05.2010 №31-13/607 о том, что в период с 01.01.2009 по 10.04.2009 о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 2 067 руб. 47 коп. с учетом вида разрешенного использования «для проведения работ по организации парка». Аналогичный вид использования указан и в кадастровой выписке от 11.09.2008 №4420/08-1919, указанная кадастровая стоимость действовала с
24.04.2007 до 31.12.2008.

С учетом вида разрешенного использования суд пришел к выводу о том, что расчет суммы арендных платежей, представленный ответчиком, отвечает положениям правовых актов местного самоуправления, условиям договора, с учетом момента начала применения изменяемых показателей по формуле расчета.

С учетом вышеизложенного, суд признал расчет истца в части начисленных платежей за период с 01.01.2009 по 24.02.2009 неверным.

Таким образом, с учетом указанного ответа на запрос суда, учитывая произведенные ответчиком выплат, представленный обществом 22.07.2010 в судебное заседание расчет суммы долга является обоснованным. Тем самым, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности в сумме 225 829 руб. 45 коп.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании задолженности по арендным платежам следует отказать.

Истцом в исковом заявлении заявлено требование о взыскании 56 237 руб. 37 коп. пени за период с 21.06.2007 по 31.12.2009.

Согласно ст. 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Начало периода для взыскания пени определено с учетом срока оплаты аренды не позднее 20 числа последнего месяца квартала. При этом в отношении каждого периода определена ставка рефинансирования ЦБ РФ с учетом ставки, действовавшей на данный период.

Суд, проверив произведенный истцом расчет пени, с учетом применения 1/300 ставки рефинансирования
ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, признал требование истца о взыскании неустойки в размере 56 237 руб. 37 коп. не обоснованным в части соответствующей начислению на сумму долга, начисленной за период с 01.01.2009 по 24.02.2009.

Представленный ответчиком контррасчет суммы пени исследован судом и признан верным, соответствующим применяемой формуле, сумме долга и ставке рефинансирования ЦБ РФ.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании пени подлежат удовлетворению в части 38 938 руб. 46 коп.

В остальной части требований о взыскании пени надлежит отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ (в редакции, действующей в спорный период) судебные расходы от взысканной суммы следует возложить на ответчика.

Истцом при подаче иска государственная пошлина не уплачена, поскольку в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 НК РФ истец освобожден от ее уплаты.

С ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 6 795 руб. 36 коп.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 309, 330, 606, 608, 614 ГК РФ, статьями 102, 110, 167, 168, 170, 171, 176, 64, 66 АПК РФ, суд

Решил:

Взыскать с ООО «Строительная компания «СтройСервис», ИНН 6166067233, 344095, г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского,20/1, в консолидированный бюджет Ростовской области 225 829 руб. 45 коп. (двести двадцать пять тысяч восемьсот двадцать девять рублей 45 копеек) задолженности по арендной плате, 38 938 руб. 46 коп. (тридцать восемь тысяч девятьсот тридцать восемь рублей 46 копеек) пени.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать

Взыскать с ООО «Строительная компания «СтройСервис», ИНН 6166067233, 344095, г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского,20/1, в доход
федерального бюджета 6 795 руб. 36 коп. (шесть тысяч семьсот девяноста пять рублей 36 копеек) госпошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы Решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший Решение.

Судья *.*. Захарченко