Судебная практика

Постановление апелляции от 2011-02-01 №А52-4167/2010. По делу А52-4167/2010. Российская Федерация.

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

Постановление

01 февраля 2011 года

г. Вологда

Дело № А52-4167/2010

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько *.*. , судей Виноградовой *.*. и Потеевой *.*. при ведении протокола секретарем судебного заседания Любишкиной *.*. ,

при участии от прокурора Псковской области Иволги *.*. по поручению от 27.01.2011, от администрации города Великие Луки Сотникова *.*. по доверенности от 18.01.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Великие Луки и общества с ограниченной ответственностью «Великолукская телерадиокомпания» на Решение Арбитражного суда Псковской области от 10 декабря 2010 года по делу № А52-4167/2010 (судья Жупанова *.*. ),

Установил:



прокурор Псковской области (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Псковской области с заявлением к Великолукской городской Думе (далее – Дума) и администрации города Великие Луки (далее – администрация) о признании недействительными пункта 1.1 решения Великолукской городской Думы от 29.07.2010 № 63 «О согласовании условий приватизации муниципального имущества» (далее - Решение № 63) и пункта 1.1 распоряжения администрации города Великие Луки от 06.08.2010 № 1591-р «Об условиях приватизации нежилых помещений» (далее - Распоряжение № 1591-р).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Великолукская телерадиокомпания» (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Псковской области от 10 декабря 2010 года признаны недействительными пункт 1.1 решения от 29.07.2010 № 63 «О согласовании условий приватизации муниципального имущества» и пункт 1.1 распоряжения от 06.08.2010 № 1591-р «Об условиях приватизации нежилых помещений» как не соответствующие требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Администрация с судебным Решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Указывает, что договоры аренды заключены на срок менее одного года и не подлежат государственной регистрации. Кроме того, ссылается на то, что при обращении в суд с заявлением прокурор не указал, чьи права конкретно в сфере экономической деятельности нарушены.

Общество с судебным Решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что прокурором не представлено подтверждения нарушения оспариваемыми актами прав и законных интересов каких-либо лиц. Также указывает на то, что договоры аренды заключены на срок менее года, следовательно, они не подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

Прокурор в отзыве на апелляционные жалобы администрации и общества и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами апелляционных жалоб, считают Решение суда законным и обоснованным, просят в их удовлетворении отказать.

Дума в отзыве на апелляционную жалобу администрации поддерживает доводы подателя апелляционной жалобы, просит Решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, в удовлетворении требований, заявленных прокурором, отказать. Ходатайством от 25.01.2011 просит о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствие своих представителей, а также сообщила о том, что доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу администрации, распространяются и на апелляционную жалобу общества.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе администрации.

Дума и общество надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей прокурора и администрации, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции считает Решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, а также несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.



Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 29.07.2010 Дума приняла Решение № 63 (л. д. 16-17), в пункте 1.1 которого согласовала предложенные администрацией условия приватизации муниципального имущества, в том числе нежилого помещения № 1001 площадью 138,3 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного многоквартирного дома по адресу: город Великие Луки, улица Комсомольца Зверева, дом 41. Способ приватизации - реализация преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи объекта составляет 6 662 232 рубля с учетом НДС. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, в размере 1 494 329 рублей, зачесть в счет оплаты стоимости приобретаемого арендуемого имущества. Решение № 63 подлежит опубликованию в газете «Великолукская правда. Новости» (пункт 2).

Администрация 06.08.2010 приняла Распоряжение № 1591-р (л. д. 18), в пункте 1.1. которого утвердила аналогичные условия приватизации помещения. В пункте 2 Комитету по экономическим и имущественным отношениям администрации города Великие Луки предписано оформить сделку по возмездному отчуждению муниципального имущества в соответствии с действующим законодательством и обеспечить опубликование информационного сообщения об отчуждении муниципального имущества в газете «Великолукская правда. Новости».

Прокурор, полагая, что спорные ненормативные акты приняты с нарушением действующего законодательства и нарушают права и интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, которые могли бы претендовать на вышеуказанное имущество, обратился с соответствующим заявлением в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о том, что поскольку в договорах аренды от 22.11.2005 № 2, от 29.12.2006 № 172, от 19.03.2008 № 218 сторонами срок аренды определен с 1 января текущего года до 31 декабря следующего года, указанные договоры признаются заключенными на срок, равный году, в связи с чем они подлежали обязательной государственной регистрации. Поскольку данные договоры не зарегистрированы в установленном законом порядке, они не могут считаться заключенными, и не являются доказательством наличия арендных отношений в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ. Данное обстоятельство, по мнению суда первой инстанции, не позволяет субъекту малого предпринимательства, каковым является общество, воспользоваться своим правом на выкуп арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Апелляционная инстанция не согласна с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ указанный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом в соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

С учетом изложенного суд первой инстанции правильно указал, что при решении вопроса о соответствии оспариваемых ненормативных актов действующему законодательству следует проверить, отвечает ли общество всем требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Суд первой инстанции в своем решении указал, что представители лиц, участвующих в деле, подтвердили, что общество является субъектом малого и среднего предпринимательства, пользуется муниципальным имуществом непрерывно с 01.01.2006, задолженности по арендной плате не имеет. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В подтверждение указанных фактов в материалы дела представлены справка Комитета по экономическим и имущественным отношениям администрации города Великие Луки от 06.12.2010 № 3112 (л. д. 62) об отсутствии задолженности по арендной плате и копии договоров аренды нежилого встроенного помещения.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды нежилого встроенного помещения от 22.11.2005 № 2 (л. д. 19-21) по акту передачи нежилого помещения (строения) в аренду от 01.11.2005 (л. д. 22) обществу передано нежилое помещение площадью 142,9 кв. м, расположенное по адресу: город Великие Луки, улица Комсомольца Зверева, дом 41, для использования под офис на срок с 01.01.2006 до 31.12.2006.

По договору аренды нежилого встроенного помещения от 29.12.2006 № 172 (л. д. 23-24) по акту передачи нежилого помещения (строения) в аренду от 29.12.2006 (л. д. 25) то же нежилое помещение передано обществу на срок с 01.01.2007 до 31.12.2007.

Обществом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки 19.03.2008 подписан договор аренды нежилого встроенного помещения (части нежилого встроенного помещения) № 218 (л. д. 26-27), в соответствии с которым то же нежилое помещение было передано обществу по акту передачи нежилого помещения (строения) в аренду от 31.12.2007 (л. д. 28) на срок с 01.01.2008 до 31.12.2008. Соглашением от 28.07.2008 (л. д. 29) внесены изменения в указанный договор в части изменений условий о порядке оплаты и размерах арендной платы.

Нежилое помещение площадью 138,3 кв. м с кадастровым номером 60:25:031101:0014:6050-А:1001, расположенное по адресу: город Великие Луки, улица Комсомольца Зверева, дом 41, передано обществу на основании договора аренды нежилого встроенного помещения от 02.03.2009 № 206 (л. д. 30-32) по акту передачи нежилого помещения (строения) в аренду от 31.12.2008 (л. д. 33) для использования под офис на срок с 01.01.2009 по 30.12.2009. Соглашениями от 02.09.2009 и 11.09.2009 в договор внесены изменения, касающиеся условий об арендной плате.

Обществом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки 26.03.2010 заключен договор аренды нежилого встроенного помещения № 86 (л. д. 36-38), в соответствии с которым помещение с кадастровым номером 60:25:031101:0014:6050-А:1001 по акту передачи нежилого помещения (строения) в аренду от 31.12.2009 (л. д. 39) передано обществу на срок с 01.01.2010 по 30.12.2010. Указанный договор действовал на день рассмотрения спора в суде первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В договорах аренды от 22.11.2005 № 2, от 29.12.2006 № 172, от 19.03.2008 № 218 сторонами срок аренды определен с 1 января текущего года до 31 декабря следующего года.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные договоры следует считать заключенными на срок, равный году.

Однако в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Предлог «до» употребляется при указании временного предела действия, состояния, качества и так далее (Словарь русского языка. В 4 т./ Под ред. Евгеньевой *.*. – Т. 3. – М.: Русский язык, 1985. – С. 149). Следовательно, при формулировке срока «до определенной даты» действие, для совершения которого установлен этот срок, к названной дате должно быть уже совершено. Поэтому сама дата, до наступления которой должно быть совершено действие, в такой срок не входит.

С учетом изложенного из буквального толкования пунктов 1.2 договоров от 22.11.2005 № 2, от 29.12.2006 №172, от 19.03.2008 № 218 следует, что срок их действия истекает 30.12.2006, 30.12.2007 и 30.12.2008 соответственно, поскольку предлог «до» означает, что дни 31.12.2006, 31.12.2007 и 31.12.2008 не включаются в период действия договоров. Предлог «до» используется здесь в значении «не включая дату, следующую после этого предлога». Следовательно, каждый из указанных договоров заключен на срок менее года.

По мнению суда апелляционной инстанции, волю сторон на заключение договоров аренды нежилого встроенного помещения на срок менее года подтверждает также отсутствие в договорах условия о регистрации договоров в установленном порядке и о том, кто из сторон обязан произвести регистрацию договоров. Кроме того, из апелляционных жалоб следует, что подлинное волеизъявление сторон было направлено на заключение договоров на срок менее года, они не подлежали государственной регистрации.

С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что договоры от 22.11.2005 № 2, от 29.12.2006 № 172, от 19.03.2008 № 218 заключены на срок менее года, соответственно, указанные договоры не подлежат государственной регистрации. Следовательно, основания для признания названных договоров незаключенными у суда первой инстанции отсутствовали.

Суд первой инстанции в подтверждение своей позиции также сослался на пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в соответствии с которым срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

Однако судом первой инстанции не учтено, что декабрь включает 31 день, и сторонам, желавшим установить срок аренды равным одному году, надлежало определить его завершение последним днем месяца, то есть 31 декабря, что согласуется с пунктом 3 указанного Информационного письма.

В данном случае с учетом того, что в договорах указан срок до 31 декабря соответствующего года, а также с учетом установленного апелляционной инстанцией подлинного волеизъявления сторон при заключении договоров, срок действия спорных договоров составляет менее года, соответственно, в рассматриваемом случае имеет место заключение договоров, не подлежащих государственной регистрации.

Следовательно, общество соответствует всем необходимым требованиям, предъявляемым Законом № 159-ФЗ, и вправе реализовать свое право на выкуп арендуемого имущества в порядке, предусмотренном указанным Законом.

При этом иных доводов, свидетельствующих о наличии препятствий в реализации указанного права, обществом, прокурором не заявлено.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что оснований для признания недействительными пункта 1.1 решения от 29.07.2010 № 63 «О согласовании условий приватизации муниципального имущества» и пункта 1.1 распоряжения от 06.08.2010 № 1591-р «Об условиях приватизации нежилых помещений» как не соответствующих требованиям статьи 3 Закона № 159-ФЗ у суда первой инстанции не имелось. Следовательно, заявленные прокурором требования удовлетворены судом первой инстанции неправомерно.

С учетом изложенного апелляционные жалобы администрации и общества подлежат удовлетворению, Решение суда первой инстанции - отмене.

Поскольку апелляционная жалоба общества удовлетворена, государственная пошлина в размере 1000 руб., уплаченная им по платежному поручению от 26.01.2011 № 17, подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 104, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

Постановил:

Решение Арбитражного суда Псковской области от 10 декабря 2010 года по делу № А52-4167/2010 отменить.

В удовлетворении заявленного прокурором Псковской области требования о признании недействительными пункта 1.1 решения Великолукской городской Думы от 29.07.2010 № 63 «О согласовании условий приватизации муниципального имущества» и пункта 1.1 распоряжения администрации города Великие Луки от 06.08.2010 № 1591-р «Об условиях приватизации нежилых помещений» отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Великолукская телерадиокомпания» из федерального бюджета госпошлину в размере 1000 руб., уплаченную по платежному поручению от 26.01.2011 № 17.

Председательствующий

*.*. Ралько

Судьи

*.*. Виноградова

*.*. Потеева