Судебная практика

Решение от 2011-02-08 №А55-18199/2010. По делу А55-18199/2010. Самарская область.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации Решение

08 февраля 2011 года

Дело №

А55-18199/2010

Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 08 февраля 2011 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

Дегтярев *.*.



при ведении протокола судебного заседания секретарем Миняевой *.*. ,

рассмотрев в судебном заседании 03 февраля 2011 года дело по иску, заявлению

Автономной некоммерческой организации “Средняя общеобразовательная школа “Развитие“

От 20 августа 2010 года №

к Муниципальному дошкольному образовательному учреждению детский сад общеразвивающего вида №349

Третьи лица:

Департамент управления имуществом городского округа Самара

Управление Росреестра по Самарской области

Департамент образования Администрации г.о.Самара

ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»



О понуждении к государственной регистрации договора

при участии в заседании

от истца – Минибаева *.*. , дов. от 19.08.2010

от ответчика – не явился, извещен

от третьего лица 1 – Симкина *.*. , дов. от 02.11.2010

от третьих лиц 2,3,4 – не явились, извещены

Автономная некоммерческая организация “Средняя общеобразовательная школа “Развитие“ (далее – «истец») обратилась в арбитражный суд с иском, уточенным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит суд понудить Муниципальное дошкольное образовательное учреждение детский сад общеразвивающего вида №349 (далее – «ответчик») к государственной регистрации договора аренды от 27.04.2009 г. на нежилые помещения, закрепленные за образовательным учреждением.

Истец исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил иск удовлетворить.

Истцом заявлено устное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, которое суд на основании ст.ст.41,65,66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Определилудовлетворить.

Ответчик в заседание суда не явился, отзыв на иск не представил, ранее устно представитель ответчика пояснял, что иск не признает и в иске просит отказать.

Третье лицо Департамент управления имуществом городского округа Самара поддержал позицию изложенную в представленном отзыве.

Третье лицо - Департамент образования Администрации г.о.Самара просит отказать в удовлетворении требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо - Управление Росреестра по Самарской области извещенное о времени и месте заседания надлежащим образом, в заседание суда не явилось, явку полномочного представителя не обеспечило.

Третье лицо – ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» представило в материалы дела письменные пояснения и материалы технической инвентаризации, которые приобщены судом к материалам дела.

Арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьих лиц 2,3,4 надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и по имеющимся в деле материалам.

Исследовав материалы дела, заслушав в судебном заседании представителей сторон, арбитражный

суд Установил:

Муниципальному образованию городской округ Самара на праве собственности принадлежит недвижимое имущество: нежилое здание площадью 2947,20 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, 371 квартал, ул. Мориса Тореза,д.26б, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 04.08.10г. (том 1 л.д.46), от 02.12.10г. (том 2 л.д.128).

27 апреля 2009 года между Муниципальным дошкольным образовательным учреждением детский сад общеразвивающего вида №349 – «арендодатель» и Автономной некоммерческой организацией “Средняя общеобразовательная школа “Развитие“ – «арендатор» подписан договор аренды объекта недвижимости, закрепленного за образовательным учреждением (том 1 л.д.66-69).

Департамент управления имуществом городского округа Самара как представитель собственника письменно согласовал вопрос о передаче муниципального имущества в аренду истцу (том 1 л.д.54), что нашло свое письменное подтверждение и в дальнейшем (том 1 л.д.57).

В соответствии с п.1.1. договора его предметом является объект муниципальной собственности – недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Мориса Тореза, д.26б в целях размещения дошкольных групп «арендатора», объект включает в себя комнаты №№2,3,4,6,23,24,25,26,27,28,29,39,51,52,53,54,55,56,76 на первом этаже общей площадью 292,7 кв.м.

Объект передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 27.04.09г. (том 1 л.д.70) и используется истцом.

Пунктом 2.2. договора установлено, что срок действия договора истекает 27 апреля 2014 года.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации.

Поскольку спорный договор заключен сроком действия до 27.04.14г., то в силу положений ст.ст.433,609,651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор подлежит государственной регистрации.

Истец полагает, что со своей стороны надлежащим образом исполняет условия спорного договора аренды, пользуется имуществом по назначению, уплачивает арендную плату в установленном договором размере.

Между тем, до настоящего времени договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован.

Истец полагает, что ответчик препятствует регистрации договора аренды, поскольку право оперативного управления на предмет договора за ответчиком – «арендодателем» не зарегистрировано, регистрация неоднократно приостанавливалась и в дальнейшем в регистрации было отказано в связи с не представлением необходимых для регистрации документов, представить которые за ответчика истец не имеет возможности.

В пункте 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с Решением суда.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (статья 26 Закона N 122-ФЗ).

Пунктом 63 названного Постановления N 10/22 предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Арбитражным судом в заседании обозревался подлинник договора аренды от 27.04.09г., на котором отсутствуют отметки о государственной регистрации, факт отсутствия государственной регистрации лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Истец, а также Департамент управления имуществом городского округа Самара полагают, что право оперативного управления дошкольного учреждения не подлежит регистрации, т.к. оно возникло на основании постановления Амдинистрации города Самары от 23.12.93г. №1846, решения Комитета по управлению имуществом г. Самары от 25.01.95г. №224 (том 1 л.д.93) и от 02.12.94г. №1207, т.е. до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, следовательно, регистрация проводится по желанию правообладателя.

Также истец ссылается на положения ст.39 Федерального закона «Об образовании», согласно которому ответчик вправе выступать «арендодателем» по спорному договору.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В подтверждение факта уклонения от государственной регистрации спорного договора аренды истцом представлено сообщение об отказе в государственной регистрации от 28.12.09г. (том 1 л.д.43-45), письмо от 17 августа 2010 года №23 (том 1 л.д.109), подтверждение (том 1 л.д.111), расписки в получении документов на государственную регистрацию (том 2 л.д.83-87), уведомление о приостановлении государственной регистрации от 26.05.09г. (том 2 л.д.88-90), сообщение об отказе в государственной регистрации от 28.12.09г. (том 2 л.д.91-93), уведомление о продлении срока приостановления регистрации от02.12.09г. (том 2 л.д.94,95).

Арбитражный суд полагает, что истец предъявленными документами в силу положений ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не подтвердил доводы, положенные в основание заявленного иска, поскольку представленные в материалы дела сообщения регистрационного органа не содержат указаний на то, что регистрация спорного договора невозможна ввиду отсутствия регистрации права оперативного управления ответчика.

Истец, ссылаясь на отсутствие необходимости в регистрации права оперативного управления, фактически ставит под сомнение действия регистрационного органа, которые в установленном порядке не обжаловались.

Далее, в соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1.1. спорного договора установлено, что его предметом является объект муниципальной собственности – недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Мориса Тореза, д.26б в целях размещения дошкольных групп «арендатора», объект включает в себя комнаты №№2,3,4,6,23,24,25,26,27,28,29,39,51,52,53,54,55,56,76 на первом этаже общей площадью 292,7 кв.м.

По сообщению Управления Росреестра по Самарской области от 02.12.10г. (том 2 л.д.129) сведения о регистрации прав в ЕГРП на объект недвижимости, характеристики которого указаны в п.1.1 договора, отсутствуют.

Пунктом 9.2. договора установлено, что одним из приложений к нему является копия плана нежилого помещения, истцом указанный документ не представлен, графическое изображение объекта, представленное истцом на заседании 03.02.11г. не принимается судом во внимание, поскольку на нем отсутствует указание как на приложение к договору аренды от 27.04.09г.

В материалы дела от ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» поступили письменные пояснения и материалы технической инвентаризации относительно спорного здания, согласно которым по состоянию на 12.10.04г. зафиксирована реконструкция.

Как видно из экспликации к плану первого этажа здания, на первом этаже отсутствуют помещения №№28,55, которые в свою очередь являются предметом спорного договора, указанное противоречие материалами дела не опровергнуто.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон), регламентирующей порядок осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Из смысла пункта 1 статьи 17 и пункта 3 указанной статьи Закона следует, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации договора аренды, являются поэтажные планы с указанием кадастрового номера зданий, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

В материалах дела отсутствует и сторонами не представлен кадастровый паспорт на недвижимое имущество, являющееся предметом спорного договора аренды.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, регистрация сделки регистрационным органом, производимая на основании судебного акта, по сути, является одной из форм исполнения судебного акта.

Арбитражный суд полагает, что при наличии сведений об имеющейся реконструкции, а также с учетом отсутствия помещений №№28,55 на первом этаже спорного объекта, регистрация договора аренды также не представляется возможной.

Согласно пункту 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ “Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации“ если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий.

Департамент образования Администрации г.о. Самара приказом от 21.08.09г. №1698-од отменил ранее изданный приказ №758-од от 29.04.09г. (том 1 л.д.122,123) о согласовании экспертной оценки последствий заключения спорного договора аренды, Департаментом управления имуществом городского округа Самара экспертная оценка последствий заключения спорного договора аренды не производилась.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Расходы по оплате госпошлины в силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца и оплачены им при обращении с иском в суд.

Руководствуясь ст. ст.110,167-171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

*.*. Дегтярев