Судебная практика

Решение от 18 апреля 2011 года № А40-2475/2011. По делу А40-2475/2011. Москва.

Именем Российской Федерации

Решение

город Москва

18.04.2011 Дело № А40-2475/11

142-24

Резолютивная часть решения объявлена 04.04.2011.

Решение в полном объеме изготовлено 18.04.2011.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Филиной *.*. ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Строймастер»

к АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО)



об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010 о замене стороны арендодателя и обязании исполнять условия действующего договора аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010,

и по встречному исковому заявлению АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО)

к ООО «Строймастер»

о признании договора аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010 незаключенным и обязании освободить занимаемое помещение,

при участии третьего лица ООО «ПК «Инновационная логистика и бизнес»,

в судебном заседании приняли участие:

от истца (ответчика по встречному исковому заявлению) – ООО «Строймастер» - Лысенко *.*. (доверенность № б/н от 29.12.2010);

от ответчика (истца по встречному исковому заявлению) – АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) – Мосейчук *.*. (доверенность № 263/2010 от 27.05.2010);

Установил:

ООО «Строймастер» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010 о замене стороны арендодателя и обязании исполнять условия действующего договора аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010.



АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) исковые требования ООО «Строймастер» не признал, ссылаясь на то, что договор аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010 является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы существенные условия договора аренды.

Вместе с тем, АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с встречным исковым заявлением к ООО «Строймастер» о признании договора аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010 незаключенным и обязании освободить занимаемое помещение. Определением, изложенным в протоколе судебного заседания от 04.04.2011, встречный иск принят судом к совместному рассмотрению с первоначальным иском по правилам ст. 132 АПК РФ.

ООО «Строймастер» против встречных исковых требований возразил по основаниям отзыва на встречное исковое заявление, указав, что все существенные условия договора аренды сторонами согласованы и оснований считать договор аренды незаключенным не имеется.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено ООО «ПК «Инновационная логистика и бизнес». Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, отзыв не представило. В соответствии с п. 3 ст. 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу, что исковые требования ООО «Строймастер» подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) подлежат отклонению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 01.10.2010 между ООО «Строймастер» и ООО «ПК «Инновационная логистика и бизнес» был заключен договор аренды недвижимого имущества № 04/10/10. Объектом аренды согласно п. 2.1 договора является производственно-складской комплекс, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, с/п Рязановское, вблизи п. Знамя Октября, Симферопольское шоссе, Залинейный переулок, д. 2, в состав которого входят: производственно-складской корпус; очистные сооружения; газопровод высокого давления, среднего давления и МРП-7000. Состав передаваемых в аренду помещений определяется в приложении № 1 к договору аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010, подписывается сторонами и является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды срок аренды недвижимого имущества по договору начинается с даты подписания акта приемки-передачи недвижимого имущества и истекает 01.09.2011, если договор не расторгается досрочно в соответствии с настоящим договором.

01.10.2010 недвижимое имущество было передано ответчику по акту приема-передачи.

Договор аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010 заключен на срок менее года, в связи с чем государственной регистрации не подлежит.

Соглашением об отступном № 1 от 07.10.2010, заключенным между АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) и ООО «ПК «Инновационная логистика и бизнес», право собственности на данный объект аренды перешло к банку. Право собственности на производственно-складской комплекс зарегистрировано АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права Управления Росреестра по Московской области 50-AБN 201329, 50-AБN 201328, 50-AБN 201327 от 08.11.2010, а также выписками из ЕГРП по состоянию на 16.02.2011.

В момент приобретения АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) недвижимого имущества договор аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010 действовал, недвижимое имущество было обременено правами аренды.

15.11.2010 АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) направил в адрес ООО «Строймастер» уведомление № 16833/10, в котором известил о переходе к нему права собственности на объект аренды, потребовал в срок до 20.11.2010 перезаключить договор аренды на новых условиях, либо освободить занимаемые ООО «Строймастер» помещения.

14.12.2010 АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) направил в адрес ООО «Строймастер» уведомление № 18259/10, в котором предписывал освободить для нужд собственника одно из помещений объекта аренды.

Письмами от 19.11.2010, 15.12.2010, 22.12.2010 ООО «Строймастер» неоднократно предлагал АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) заключить дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010 г. о замене в нем стороны арендодателя. Однако согласия на заключение дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества ООО «Строймастер» не получено.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст.ст. 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Согласно договору аренды от 01.10.2010 № 04/10/10 в аренду арендатору передается недвижимое имущество, находящееся в собственности арендодателя (вступительная часть договора аренды от 01.10.2010 № 04/10/10).

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества арендодатель перестал быть стороной по договору аренды, в связи с чем требования ООО «Строймастер» о замене арендодателя подлежит удовлетворению.

Данная позиция согласуется с разъяснениями, данными в п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Возражая против удовлетворения исковых требований ООО «Строймастер», АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) подал встречное исковое заявление о признании договора аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010, заключенного между ООО «Строймастер» и ООО «ПК «Инновационная логистика и бизнес» незаключенным и обязании ООО «Строймастер» освободить занимаемое помещение.

При этом АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) ссылается на следующие обстоятельства.

Согласно доводам АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) договор аренды является незаключенным в связи с тем, что между сторонами по сделке не достигнуто соглашение о размере арендной платы, сроках и порядка ее внесения.

Так, согласно п. 3.1. договора аренды арендная плата по нему состоит из базовой части и переменной части. При этом стороны согласовали, что базовая часть арендной платы составляет 1 060 000 рублей

Переменная часть арендной платы, согласно указанному пункту соответствует дополнительно понесенным и документально подтвержденным расходам арендодателя по обеспечению коммунальными услугами.

Согласно п.п. 3.1. и 3.6.1. заключение договоров на предоставление коммунальных услуг и оплата коммунальных услуг осуществляется арендодателем.

Таким образом, стороны по договору согласовали, что размер переменной части будет определяться на основании документов, подтверждающих фактически понесенные арендодателем расходы па оплату коммунальных услуг.

В то же время, текст договора содержит условие по порядку исчисления и внесения переменной части арендной платы, отличное от того, который указан в п. 3.1. договора аренды недвижимого имущества. Так, согласно п. 3.6. переменная часть арендной платы производится ежемесячно авансовым платежом. При этом размер авансового платежа договором аренды не установлен.

Таким образом, согласно доводам АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО), договором аренды не установлен ни размер арендного платежа, ни порядок его расчета, позволяющий рассчитать размер арендного платежа, т.е. отсутствует согласованное стронами в письменной форме условие о размере арендной платы.

Согласно положениям п. 1 ст. 654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Также договором аренды не установлена дата внесения арендного платежа (п. 3.10). Согласно положениям ст.ст. 432, 614 ГК РФ срок внесения арендной платы является существенным условием договора аренды. Отсутствие в договоре аренды указания на дату внесения арендного платежа свидетельствует о не достижении в требуемой форме соглашения по существенному условию договора, что в силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ является основанием считать договор незаключенным.

Как указал АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО), необоснованное нахождение ООО «Строймастер» в принадлежащем банку помещении и использование ООО «Строймастер» принадлежащих банку коммуникаций нарушает вещные права последнего на пользование и распоряжение недвижимым имуществом.

Вместе с тем указанные доводы АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) суд считает необоснованными, а встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 614 ГК РФ, арендная плат Ф.И.О. (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, так и дополнительной (переменной) части арендной платы, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений.

Согласно п. 3.1. договора аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010 базовая часть арендной платы - это собственно плата за арендуемые помещения, очистные сооружения и газопровод высокого давления, среднего давления и МПР-7000. В соответствии с договором аренды данная часть арендной платы согласована и установлена сторонами договора в размере 1 060 000 рублей в месяц, без учета НДС, и выплачивается ежемесячно авансом за текущий месяц. Договор аренды является возмездным договором. Таким образом, за исполнение своих обязанностей по договору арендодатель должен получить плату или иное встречное представление (п. 1 ст. 423, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Базовая арендная плата является фактически платой (встречным представлением) за переданный в аренду производственно-складской комплекс.

Доводы АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) о том, что сторонами договора не установлен размер арендного платежа и порядок его расчета, ввиду несогласованности между сторонами расчета переменной части арендной платы, являются необоснованными, так как этот расчет основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание и соответствует дополнительно понесенным и документально подтвержденным расходам арендодателя по обеспечению коммунальными услугами объекта аренды.

В п. 3.6 договора аренды указано, что платой за коммунальные услуги является фактическая оплата за потребленные в производственно-складском комплексе электричество, газ, воду, отопление, канализацию и другие аналогичные услуги.

Обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания - составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 № 6219/08). Коммунальное обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08).

Кроме того, согласно п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», возложение на арендатора расходов только по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Таким образом, доводы АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) о не достижении сторонами договора аренды его существенных условий, в частности, несогласованности размера арендной платы ввиду включения в нее переменной части в составе фактически потребленных в производственно-складском комплексе коммунальных услуг, подлежат отклонению.

Согласно разделу 3 договора аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010 стороны договора при его заключении выполнили требования ст. 432 ГК РФ и согласовали между собой все его существенные условия: арендная плата за переданное по нему недвижимое имущество составляет определенную денежную сумму (1 060 000 руб., без учета НДС); данная денежная сумма будет выплачиваться ежемесячно авансовым платежом в течение всего срока аренды; оплата за коммунальные услуги (переменная часть арендной платы) будет так же производиться ежемесячно авансовым платежом до 10 числа текущего месяца; основанием платежей за коммунальные услуги будут счета, счета-фактуры, акты и т.п.; стороны договора ежемесячно сверяют количество потребленных коммунальных услуг и в случае несовпадения оплаченного аванса фактическим данным производят перерасчет.

Таким образом, суд пришел к выводу, что встречные исковые требования АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) о признании договора аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010, заключенного между ООО «Строймастер» и ООО «ПК «Инновационная логистика и бизнес», незаключенным и обязании ООО «Строймастер» освободить занимаемое помещение, являются необоснованными.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с удовлетворением исковых требований ООО «Строймастер», расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) в пользу ООО «Строймастер».

На основании изложенного, ст.ст. 421, 423, 432, 450, 451, 608, 614, 617, 654 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 132, 167-171, 176, 181 АПК РФ, суд

Решил:

Обязать АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) заключить с ООО «Строймастер» дополнительное соглашение к договору аренды № 04/10/10 от 01.10.2010 в части изменения наименование и реквизитов нового собственника недвижимого имущества, а также исполнять условия действующего договора аренды № 04/10/10 от 01.10.2010.

Взыскать с АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) в пользу ООО «Строймастер» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.

Отказать АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) в удовлетворении встречного искового заявления к ООО «Строймастер» о признании договора аренды недвижимого имущества № 04/10/10 от 01.10.2010 незаключенным и обязании освободить занимаемое помещение.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья *.*. Филина