Судебная практика

Постановление апелляции от 2010-07-02 №А13-11346/2009. По делу А13-11346/2009. Российская Федерация.

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

Постановление

02 июля 2010 года

г. Вологда

Дело № А13-11346/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Митрофанова О.В. и Рогатенко Л.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Манойловой А.А.,

при участии от истца Щукина Д.В. по доверенности от 29.07.2009, от ответчика Гулиной Н.В. по доверенности от 15.01.2010 № 10-0/3-1-2-1/39,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на Решение Арбитражного суда Вологодской области от 29 апреля 2010 года по делу № А13-11346/2009 (судья Курпанова Н.Ю.),

Установил:

общество с ограниченной ответственностью «Парнас Плюс» (далее - ООО «Парнас Плюс») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 22.06.2009 № 6 муниципальных нежилых помещений №№ 7, 22-30 (по кадастровому паспорту) общей площадью 537,9 кв.м., расположенных в подвале девятиэтажного жилого дома по адресу: город Вологда, улица Мира, дом 42 со встроено-пристроенными помещениями, просит принять абзац 1 пункта 2.1 договора в редакции истца.

В последующем в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковые требования были уточнены. Истец просит принять абзац 1 пункта 2.1. договора в следующей редакции: «Цена имущества установлена с учетом его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и составляет 18 829 106 рублей с НДС (15 956 869 рублей 49 копеек без НДС). Уплата сумм НДС осуществляется покупателем самостоятельно на расчетный счет соответствующего уровня бюджета в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ, текст Приложения № 2 к договору (график погашения платежей исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ (12% годовых) изложить в представленной к уточненным требованиям редакции с учетом указанной выше цены имущества.



Определением суда от 18 января 2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены эксперт Комлев Михаил Иванович, составивший экспертное заключение по рыночной стоимости рассматриваемого объекта по заявке ООО «Парнас Плюс», и эксперт Купецков Андрей Евгеньевич, составивший экспертное заключение по заявке Администрации, рыночная стоимость объекта по отчету которого указана в оспариваемом пункте договора купли-продажи.

Решением суда от 29 апреля 2010 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Администрация с Решением суда не согласилась и обратилась с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Указывает, что Администрация не уклоняется от заключения договора купли-продажи спорных помещений, истец с заявлением о заключении нового договора купли-продажи по цене, установленной экспертом, в Администрацию не обращался, преддоговорный спор по условиям договора купли-продажи истцом не соблюден. Полагает, что заключение эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Жирнова И.Н. № 111109-ЭОЖ-454 не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135ФЗ) и не может являться достоверным доказательством по делу, Считает, что экспертное заключение, составленное экспертом Купецковым А.Е., является правильным.

Третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы и требования жалобы.

ООО «Парнас Плюс» в отзыве на апелляционную жалобу и представитель в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят Решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд находит Решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения №№ 7, 22-30 (по кадастровому паспорту) общей площадью 537,9 кв.м., расположенные в подвале девятиэтажного жилого дома по адресу: город Вологда, улица Мира, дом 42, являются муниципальной собственностью в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии 35-АА № 138302 от 04.02.2004 и предоставлены ООО «Парнас Плюс» в аренду.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон N 159-ФЗ) ООО «Парнас Плюс» обратилось в Администрацию с заявлением от 11.03.2009 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, расположенных в подвале здания по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Мира, 42.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, пунктов 3.3, пункта 9.2.1. Порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Вологды, утвержденного Решением Вологодской городской Думы от 27.12.2005 № 393 (с изменениями и дополнениями), было принято соответствующее Решение об условиях приватизации арендуемого имущества - Постановление Главы города Вологды от 27.05.2009 № 2716.

Во исполнение данного постановления Администрация с сопроводительным письмом № 5576 от 30.06.2009 направила ООО «Парнас Плюс» проект договора купли-продажи от 22.06.2009 N 6, по условиям которого последний приобретает в собственность нежилые помещения №№ 7, 22-30 (по кадастровому паспорту) общей площадью 537,9 кв.м., расположенные в подвале девятиэтажного жилого дома по адресу: город Вологда, улица Мира, дом 42, по рыночной цене 25 980 000 руб. с учетом НДС, определенной в отчете от 12.05.2009 N 049/05/09 об оценке рыночной стоимости передаваемого имущества по состоянию на 12.05.2009 (т. 1, л. 91).

ООО «Парнас Плюс» не согласилось с редакцией пункта 2.1 договора и направило в адрес Администрации подписанный с протоколом разногласий в данной части договор купли-продажи.

В письме от 14.08.2009 № 7-2/6926 Администрация отклонила протокол разногласий в редакции ООО «Парнас Плюс» и предложила ему заключить договор купли-продажи без подписания протокола разногласий.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи от 22.06.2009 N 6 в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), послужило основанием для обращения ООО «Парнас Плюс» в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.



На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Законом. Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять Решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Администрация, получив заявление ООО «Парнас Плюс» о реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества, заключила с оценщиком - А.Е. Купецковым договор на выполнение работ по определению рыночной стоимости объекта оценки - нежилых помещений №№ 7, 22-30 (по кадастровому паспорту) общей площадью 537,9 кв.м., расположенных в подвале девятиэтажного жилого дома по адресу: город Вологда, улица Мира, дом 42, для приватизации.

Результаты оценки рыночной стоимости отчуждаемого объекта отражены в отчете от 12.05.2009 N 049/05/09, в соответствии с которым рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляет 25 980 000 рублей с учетом НДС (т. 1, л. 92).

Однако данный отчет не был представлен ООО «Парнас Плюс» при направлении проекта договора, в связи с чем им был заказан отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости ООО КАЦ «РосЭксперт», эксперт которого Комлев М.И. составил отчет о рыночной стоимости рассматриваемого объекта, рыночная стоимость которого согласно представленному отчету № 66/09 по состоянию на 10.07.2009 составила 13 981 322 руб. с учетом НДС.

В ходе производства по настоящему делу в целях установления рыночной цены недвижимого имущества и, принимая во внимание наличие в материалах дела двух отчетов, разница в оценке согласно которым по одному и тоже объекту составила более 10 миллионов рублей, по ходатайству истца была назначена судебная финансово-экономическая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Жирнову И.Н.

Согласно заключению эксперта № 111109-ЭОЖ-454 рыночная стоимость нежилых помещений установлена в размере 18 829 106 рублей, с учетом уточнений эксперта в данную стоимость входит НДС.

Оценив представленные в дело экспертные заключения, а также представленные экспертом Жирновым И.Н. пояснения, суд первой инстанции признал, что данные судебной экспертизы являются наиболее достоверными, объективно отражают рыночную стоимость имущества и пришел к выводу о том, что представленные в материалы дела доказательства позволяют с достаточной степенью достоверности судить о существенном завышении цены, указанной в отчете № 049/05/09, включенной Администрацией в проект договора купли-продажи.

Принимая во внимание данную оцену доказательств суд первой инстанции признал требования истца о принятии абзаца первого пункта 2.1. проекта договора купли-продажи от 22.06.2009 с учетом уточнения истцом требований в соответствии с проведенной судебной экспертизой обоснованными, принял абзац первого пункта 2.1.договора в редакции уточненных требований истца, и как следствие, Приложение № 2 «График погашения платежей к договору с учетом 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ» суд принял в редакции уточненных требований истца.

Вывод о недостоверности оспариваемого отчета № 049/05/09 судом первой инстанции сделан на основании всестороннего, полного и объективного исследования доказательств. Данный вывод подтвержден судебной экспертизой, проведенной в рамках рассмотрения данного дела.

Оспаривая правомерность обжалуемого судебного акта, податель жалобы ссылается на противоречивость и необоснованность выводов судебной экспертизы, указывает на правильность выводов экспертного заключения, составленного экспертом Купецковым А.Е.

Апелляционная инстанция указанные доводы отклоняет, так как в силу части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Представитель Администрации в ходе рассмотрения дела не указывал на наличие противоречий в выводах судебной экспертизы, высказывая сомнения в обоснованности заключения экспертизы, конкретно в чем заключение является необоснованным, не пояснял, и не заявлял ходатайства о назначении дополнительной или повторной экспертизы с целью устранения тех обстоятельств, на которые он ссылается в апелляционной жалобе.

С учетом указанных положений Закона № 159-ФЗ, а также принимая во внимание то, что Главой города Вологды 27.05.2009 принято Постановление № 2716 «Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: г.Вологда, ул. Мира, д.42», согласно которому в целях реализации преимущественного права ООО «Парнас Плюс» на приобретение арендуемого имущества Департаменту имущественных отношений Администрации поручалось осуществить приватизацию нежилых помещений №№ 7, 22-30 (по кадастровому паспорту) общей площадью 537,9 кв.м., расположенных в подвале девятиэтажного жилого дома по адресу: город Вологда, улица Мира, дом 42, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что по рассматриваемому спору для ответчика заключение договора является обязательным.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с Решением суда.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает действия ООО «Парнас Плюс» по передаче разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 22.06.2009 № 6, на рассмотрение суда соответствующими требованиям закона, а доводы Администрации о необходимости направления нового проекта договора – несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

Постановил:

Решение Арбитражного суда Вологодской области от 29 апреля 2010 года по делу № А13-11346/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды – без удовлетворения.

Председательствующий И.Н. Моисеева

Судьи О.В. Митрофанов

Л.Н. Рогатенко