Судебная практика

Увеличение размера арендной платы по сравнению с тем, который был установлен сторонами договора, является следствием экономической ситуации и не может быть существенным обстоятельством, являющимся основанием для изменения договора аренды.. По делу . Российская Федерация.

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семеновой *.*. ,

судей Зориной *.*. , Гергель *.*. ,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-777/2008) закрытого акционерного общества “Основа Холдинг“ на решение Арбитражного суда Омской области от 7 декабря 2007 года, принятое по делу N А46-8731/2007 (судья Чукреев *.*. ) по иску закрытого акционерного общества “Городской центр недвижимости“ к открытому акционерному обществу “БАНК УРАЛСИБ“ об изменении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от ЗАО “Основа Холдинг“ - Немцева *.*. по дов. б/н от 12.12.2007 (три года), дан Отделом N 2 УФМС России по Омской области в ЦАО г. Омска 25.04.2007;

от ОАО “БАНК УРАЛСИБ“ - Иванушкина *.*. по дов. N 191/05 от 14.03.2008 по 15.03.2009, дан УВД Омской области 02.03.2007

установил:


закрытое акционерное общество “Городской центр недвижимости“ (сокращенное наименование - ЗАО “ГЦН“) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к открытому акционерному обществу “БАНК УРАЛСИБ“ (сокращенное наименование - ОАО “БАНК УРАЛСИБ“) об изменении договора аренды N 119-12/868, заключенного между сторонами 09.06.1999, действующего с учетом дополнительного соглашения от 17.10.2000 N 1 и дополнительного соглашения от 25.08.2003 N 2, а именно: в п. 3.1 слова “1320 (одна тысяча триста двадцать) долларов США в месяц (без учета НДС)“ заменить словами “408 300,35 рублей (четыреста восемь тысяч триста рублей тридцать пять копеек) в месяц (без учета НДС)“.

Решением от 07.12.2007 по делу N А46-8731/2007 Арбитражный суд Омской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с решением суда, закрытое акционерное общество “Основа Холдинг“ (сокращенное наименование - ЗАО “Основа Холдинг“) в апелляционной жалобе просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ЗАО “Основа Холдинг“ указало на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, и суд неправильно применил нормы материального права.

Кроме того, ЗАО “Основа Холдинг“ полагает, что суд не обосновал отсутствие оснований для изменения договора в порядке ст. 451 ГК РФ.


В отзыве на апелляционную жалобу ОАО “БАНК УРАЛСИБ“ просит оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ЗАО “Основа Холдинг“ поступило заявление о правопреемстве стороны по делу - истца, а именно: ЗАО “ГЦН“ заменить на правопреемника - ЗАО “Основа Холдинг“.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявление о процессуальном правопреемстве.

Представитель ОАО “БАНК УРАЛСИБ“ не возражает против удовлетворения заявления.

Судом установлено, что 25.09.2007 между ЗАО “Основа Холдинг“ и ЗАО “ГЦН“ был подписан договор о присоединении закрытого акционерного общества “Городской центр недвижимости“ к закрытому акционерному обществу “Основа Холдинг“.


12.12.2007 МИ ФНС N 46 по г. Москве в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности юридического лица путем реорганизации в форме присоединения - ЗАО “ГЦН“, о чем выдано свидетельство серии 77 N 009570366.

Согласно п. 4 ст. 57 Гражданского кодекса РФ при реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц.

В порядке статьи 48 АПК РФ судом произведена замена истца ЗАО “ГНЦ“ его правопреемником ЗАО “Основа Холдинг“, в связи с прекращением 12.12.2007 деятельности ЗАО “ГНЦ“ путем присоединения к ЗАО “Основа Холдинг“.

Представитель ЗАО “Основа Холдинг“ поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ОАО “БАНК УРАЛСИБ“ поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, пояснила, что срок аренды до 2010 года, однако банк намерен освободить помещение в августе 2008 года, в связи с арендой нового помещения. Основания для изменения договора аренды отсутствуют.


Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 09.06.1999 между ОАО АКЭиЭ “Омскэнерго“ (арендодатель) и ОАО АКБ “Автобанк“ (арендатор) заключен договор аренды N 119-12/868, по условиям которого арендодатель передает за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее имущество: нежилое помещение, находящееся на 1-м, 2-м этажах недостроенного строения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, д. 74, общей площадью 841 кв.м, для использования под филиал банка (приложение N 1) и земельный участок, прилегающий к указанному строению, общей площадью 711,83 кв.м (приложение N 2).

Срок аренды установлен сторонами по 30 мая 2009 года (п. 5.1 договора).

Впоследствии арендатор - ОАО АКБ “Автобанк“ был переименован на ОАО АКБ “АВТОБАНК-НИКОЙЛ“, которое на основании решения внеочередного собрания акционеров банка от N 02 от 23.11.2004 года реорганизовано путем присоединения к ОАО “УРАЛСИБ“.

Дополнительными соглашениями от 22.09.2000 N 1 и от 25.08.2003 N 2 внесены изменения в договор аренды N 119-12/868, в частности, касающиеся его предмета, а именно: арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения, находящиеся на 1-м этаже (номера на поэтажном плане 1 - 40, 41) площадью 392,4 кв.м, на 2-м этаже (номера на поэтажном плане 1 - 38) площадью 414,8 кв.м, итого общей площадью 807,3 кв.м, объекта непроизводственного назначения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, д. 74, корпус 2, литеры Б, Б1 для использования под филиал банка.


По условиям п. 3.1 договора арендная плата за помещения, которую обязан вносить арендатор, состоит из двух частей: денежная часть арендной, платы устанавливается из расчета USD 1 325 долларов США в месяц (без учета НДС); в качестве оплаты второй части арендной платы на арендатора возлагается обязанность выполнить ремонтные и отделочные работы и произвести неотделимые улучшения помещения на сумму 4 731 960 руб., что ежемесячно составляет 39 433 руб. (без учета НДС). При этом все расчеты проводятся в рублях по курсу ЦБ РФ на дату, предшествующую платежу.

Дополнительным соглашением от 25.08.2003 N 2 стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: “Арендная плата за помещение, состоит из двух частей:

первой (денежной части арендной платы), которая устанавливается из расчета 1 320 (одна тысяча триста двадцать) долларов США в месяц (без учета НДС):

вторая (неденежной части арендной платы), которую на момент заключения настоящего дополнительного соглашения Арендатор оплатил досрочно, путем выполнения следующих работ: подготовил проектно-сметную документацию на арендуемое помещение, согласовал ее в установленном порядке, произвел неотделимые улучшения, выполнил отделочные работы в арендуемом помещении, предусмотренные проектно-сметной документацией, и работы по благоустройству прилегающей территории на общую сумму 11 877 354,67 (одиннадцать миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч триста пятьдесят четыре рубля шестьдесят семь копеек) с учетом НДС 20% из ежемесячного расчета 116 444 руб. 65 коп. (Сто шестнадцать тысяч четыреста сорок четыре рубля шестьдесят пять копеек), в т.ч. НДС в размере 20% (19 407 руб. 44 коп).“.

В соответствии с требованиями ст. ст. 433, 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды от 09.06.1999 N 119-12/868 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем 06.07.1999 сделана запись N 55-01-13/1999-21559. Произведена государственная регистрация и дополнительных соглашений к договору.

По договору купли-продажи недвижимого имущества N 28 от 19.10.2005 ЗАО “ГЦН“ приобрело у ООО “Феникс“ арендованные ответчиком помещения.

Переход права собственности зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области, что подтверждается свидетельством от 17.12.2005 серии 55 АВ N 107835. В этом же свидетельстве содержится запись о наличии обременения права собственности.

ЗАО “ГЦН“ письмом от 12.03.2007 предложил ОАО “БАНК УРАЛСИБ“ изменить договор аренды N 119-12/868 от 09.06.1999, а именно п. 3.1, и заключить дополнительное соглашение N 3, предусматривающее увеличение размера арендной платы (денежной части) до 408 300,35 руб. в месяц без учета НДС.

Однако ОАО “УРАЛСИБ“ письмом от 27.04.2007 N 1-20/333 отказалось от подписания данного документа, в связи с чем ЗАО “ГЦН“ заявлен настоящий иск.

Согласно п. 5.5 договора аренды от 09.06.1999 N 119-12/868 изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.


В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе - п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002).

В связи с тем, что стороны не пришли к согласию по увеличению размера арендной платы в добровольном порядке, то условие о размере арендной платы может быть изменено только в судебном порядке, установленном в статьях 450 и 451 Гражданского кодекса РФ.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В обоснование заявленного иска истец указывал на существенное изменение следующих обстоятельств: повышение цен на товары, работы и услуги; цена доллара США перестала расти и проявила тенденцию к снижению (соответственно размер арендной платы снижается).

Следовательно, как полагает истец, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку рыночная цена за пользование аналогичным имуществом возросла настолько, что баланс интересов сторон договора существенно нарушен.

Кроме того, истец указывает на то, что если бы он передал в аренду имущество в настоящее время, то он смог бы извлечь доход, в значительной степени превышающий тот, который он получает по заключенному договору.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, ЗАО “ГЦН“, приобретая нежилое помещение, обремененное обязательством аренды, должно было предполагать, что, становясь стороной договора аренды, будет получать арендную плату в размере, определенном договором.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что увеличение размера арендной платы по сравнению с тем, который был установлен сторонами договора в 1999 году, является следствием экономической ситуации, и могло быть предвидено сторонами при заключении договора, а потому в рассматриваемом случае существенного изменения обстоятельств не произошло.

Довод заявителя о том, что суд не обосновал, каким образом истец мог предвидеть сложившуюся экономическую ситуацию, судом отклоняется как необоснованный.

Заключение договора сторонами предполагает наличие предпринимательского риска, связанного с изменением обстоятельств, при которых обязательства по этому договору должны исполняться.

Принимая во внимание, что официальной денежной единицей в Российской Федерации является рубль и что в соответствии с законодательством о валютном регулировании соотношение рубля и иностранной валюты постоянно меняется, установив в договоре аренды денежную часть арендной платы в долларах США, стороны при заключении договора взяли на себя риск изменения курса доллара по отношению к рублю.

Кроме того, с учетом экономической нестабильности страны, неоднократного повышения и понижения курса валюты, а также длительного срока действия договора аренды N 119-12/868 от 09.06.1999 - до 30 мая 2009 года, стороны могли разумно предвидеть возможность, как повышения, так и понижения курса доллара.

Следовательно, понижение курса доллара в Российской Федерации само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекших для истца последствия, установленные в статье 451 Гражданского кодекса РФ.

Суд также обоснованно указал, что истец просит изменить денежную часть арендной платы без учета ее неденежной части, оплаченной арендатором в 2000 году путем выполнения ремонтных и отделочных работ.

Как следует из договора аренды N 119-12/868 (с учетом дополнительных соглашений) арендная плата состоит из двух частей денежной и неденежной части (подготовка проектно-сметной документации, выполнение неотделимых улучшений, отделочных, ремонтных работ) в сумме 11 877 354 рублей 67 копеек из ежемесячного расчета 116 444 рублей 65 копеек.

Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает право сторон определять в договоре внесение арендной платы в различных формах. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Поскольку в ст. 614 Гражданского кодекса РФ указано, что размер арендной платы может быть изменен (без указания в какой форме определена арендная плата), то обоснованно считать, что если арендная плата подлежит изменению по каким-либо причинам, пересматривать размер арендной платы необходимо в целом.

Также истец не доказал нарушение соотношения имущественных интересов сторон при исполнении спорного договора без изменения его условий.

Таким образом, суд первой инстанции, обоснованно сделал вывод о том, что истец не представил доказательств, свидетельствующих о наличии всех условий, являющихся основанием для внесения изменений в договор в соответствии с требованиями ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

В силу вышеизложенного, суд апелляционной инстанции, рассмотрев апелляционную жалобу, не установил нарушений норм материального и процессуального права, а связи с чем в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ЗАО “Основа Холдинг“.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

постановил:

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

*.*. Семенова

Судьи

*.*. Зорина

*.*. Гергель