Судебная практика

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.. По делу . Российская Федерация.

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семеновой *.*.

судей Гергель *.*. , Зориной *.*.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной *.*.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-937/2008) общества с ограниченной ответственностью “Старт“

на решение Арбитражного суда Омской области от 17.01.2008 по делу N А46-12375/2007 (судья Беседина *.*. ),

по иску общества с ограниченной ответственностью “Старт“

к муниципальному учреждению “Спортивный комплекс “Крутая Горка“

с участием третьего лица: Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска


о восстановлении положения и пресечении действий

и встречному иску муниципального учреждения “Спортивный комплекс “Крутая Горка“

к обществу с ограниченной ответственностью “Старт“

об обязании освободить неправомерно занимаемое помещение по адресу: г. Омск, ул. 40 лет Победы, 1

при участии в судебном заседании представителей:


от ООО “Старт“ - директор Татауров *.*. дан Советским УВД САО г. Омска 21.08.2001;

от МУ “Спортивный комплекс “Крутая Горка“ - директор Андреева *.*. (приказ N 44-кп от 02.07.2007), дан УВД ОАО г. Омска 30.08.2003;

от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Авдошина *.*. по дов. N 04/13449 от 10.04.2008 (один год), удост. N 940 от 24.04.2007

установил:

общество с ограниченной ответственностью “СТАРТ“ (далее - ООО “СТАРТ“, общество) обратилось в арбитражный суд к муниципальному учреждению “Спортивный комплекс “Крутая Горка“ (далее - МУ “СК “Крутая Горка“, учреждение) с иском о восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав ООО “СТАРТ“ и пресечении действий МУ “СК “Крутая Горка“, нарушающих права ООО “СТАРТ“ и создающих угрозу их нарушения.


В свою очередь, МУ “СК “Крутая Горка“ подало встречный иск об обязании ООО “СТАРТ“ освободить неправомерно занимаемое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 40 лет Победы, 1.

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.01.2008 по делу N А46-12375/2007 в удовлетворении первоначального и встречного исков было отказано. С ООО “Старт“ в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

Суд мотивировал свое решение тем, что Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке ввиду неисполнения ООО “СТАРТ“ своих обязательств по внесению арендной платы в течение более чем трех месяцев. В связи с эти у общества отсутствовали правовые основания находиться в спорном помещении после расторжения договора аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО “СТАРТ“ подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его исковых требований.

Податель жалобы считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суд посчитал, что ООО “СТАРТ“ не имеет права занимать спорное помещение ввиду прекращения договора аренды. Однако в материалах дела имеется распоряжение Департамента имущественных отношений г. Омска от 31.05.2007 N 2788-р, в соответствии с которым начисление арендных платежей ООО “СТАРТ“ было прекращено только с 15.05.2007. Вследствие чего, по мнению заявителя, от него принимались платежи за арендуемое помещение и после 11.04.2007. Считает, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку данному обстоятельству, а также акту сверки по состоянию на 30.11.2007, составленному между заявителем и Департаментом имущественных отношений г. Омска. Поэтому считает прекращение договора аренды незаконным, и как следствие, наличие у заявителя прав арендатора.


От МУ “СК “Крутая Горка“ поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно указывает, что распоряжением Департамента имущественных отношений г. Омска от 09.07.2007 N 3851-р здание по ул. 40 лет Победы, 1 в г. Омске закреплено на праве оперативного управления за МУ “СК “Крутая Горка“. Следовательно, учреждение в установленном порядке наделено полномочиями по владению и пользованию спорным помещением.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель учреждения в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Принимая во внимание то, что учреждением не заявлено возражений относительно отказа судом первой инстанции в удовлетворении его встречного иска, апелляционный суд исходя из положений указанной нормы закона проверяет обоснованность и законность решения суда только в части отказа в удовлетворении первоначального иска.


Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив обоснованность и законность решения суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 10.11.2006 между ООО “СТАРТ“ (арендатор) и муниципальным образованием город Омск в лице Департамента недвижимости Администрации г. Омска (арендодатель) был заключен договор N 33271/6 аренды нежилого помещения (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, мкр. Крутая Горка, ул. 40 лет Победы, 1, индивидуализированное согласно Приложению N 2 к договору, для использования под детские компьютерные игры. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 97,90 кв.м.

Срок действия договора аренды стороны установили с 10.11.2006 по 08.11.2007 (пункт 1.2 договора аренды).

Согласно пункту 2.2.3 договора аренды арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также налоги, связанные с перечислением арендной платы на нее, в соответствии с действующим налоговым законодательством.

Все расчеты по договору аренды производятся путем внесения арендатором арендной платы на счет получателя, которым является УФК по Омской области (Департамент недвижимости Администрации г. Омска) (пункт 3.1 договора аренды).

Согласно пункту 3.2 договора аренды арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца, исходя из рыночной оценки арендной платы 50 рублей за 1 кв.м без учета НДС в соответствии с отчетом от 10.10.2006 N 1670А. На момент заключения договора аренды величина арендной платы в месяц составляет 4 895 рублей без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж.

Пунктом 5.2.2 договора аренды стороны определили, что арендодатель вправе в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора отказаться от договора аренды в случае, если задолженность арендатора по арендной плате (без учета пени) превысила трехмесячную сумму арендной платы, предусмотренную настоящим договором.

В случае одностороннего отказа от договора, предусмотренного пунктом 5.2 настоящего договора, договор аренды согласно пункту 5.3 договора аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня уведомления арендодателем арендатора.

Согласно пункту 6.1 договора аренды переход права собственности на сданное в аренду по настоящему договору нежилое помещение (строение) к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего договора.

Факт передачи спорного помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения в аренду от 10.11.2006.


23.01.2007 Департамент недвижимости Администрации г. Омска письмом исх. N 05-01/1212 направил в адрес ООО “СТАРТ“ уведомление о расторжении договора аренды в порядке статей 450, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в связи с неисполнением принятых договорных обязательств по своевременной оплате арендных платежей.

Из текста данного уведомления следует, что Департамент ранее направлял ООО “СТАРТ“ предупреждение о необходимости погашения задолженности, которое было оставлено без ответа и исполнения. В уведомлении изложено предложение о расторжении договора аренды, согласие на которое ООО “СТАРТ“ обязан был сообщить Департаменту в 10-дневный срок с момента получения указанного письма.

В материалах дела имеется копия почтового уведомления, свидетельствующего о том, что названное выше письмо было отправлено ООО “СТАРТ“ 24.01.2007 и получено его представителем 10.02.2007.

Постановлением Мэра города Омска N 57-п от 16.02.2007 внесены изменения в постановление Мэра города Омска от 10.08.2005 N 395-п “О Департаменте недвижимости Администрации г. Омска“, в соответствии с которыми с 02.04.2007 Департамент недвижимости Администрации г. Омска именуется как Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска.

В последующем Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска направил ООО “СТАРТ“ письмом исх. N 0501/9543 от 11.04.2007 уведомление об отказе от договора ввиду нарушения обязательств по оплате за аренду помещений на основании пункта 5.2.2 договора аренды. Одновременно ООО “СТАРТ“ было предложено в соответствии с пунктами 2.2.10, 5.3 договора аренды освободить нежилое помещение, передав его по акту представителю Департамента и предварительно уведомив Департамент о времени передачи помещения.

Из имеющейся в материалах дела копии почтового уведомления видно, что письмо с уведомлением об отказе от договора было направлено ООО “СТАРТ“ 12.04.2007 и получено его представителем 14.04.2007.

Распоряжением Департамента имущественных отношений N 2788-р от 31.05.2007 в связи с отказом от договора аренды прекращены начисления арендной платы с 15.05.2007, а сам договор аренды исключен из реестра договоров пользования муниципальным имуществом.

В дальнейшем, распоряжением Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска N 3851-р от 09.07.2007 из состава муниципальной казны города Омска исключено имущество: здание (литера Б) площадью 501,2 кв.м, расположенное по адресу: микрорайон “Крутая Горка“, ул. 40 лет Победы, 1.

Данным распоряжением указанное имущество закреплено за МУ “СК “Крутая Горка“ на праве оперативного управления.

По акту приема-передачи имущества от 09.07.2007 учреждение получило недвижимое имущество: здание (литера Б) площадью 501,2 кв.м, расположенное по адресу: микрорайон “Крутая Горка“, ул. 40 лет Победы, 1.

В счет погашения задолженности по арендным платежам ООО “СТАРТ“ произвело оплату 02.04.2007 за ноябрь, декабрь 2006 года, январь, февраль, март 2007 года, 22.06.2007 за апрель, май, июнь 2007 года, что подтверждается квитанциями от 02.04.2007, 22.06.2007.

17.07.2007 МУ “СК “Крутая Горка“ известило ООО “СТАРТ“ своим письмом исх. N 80 о том, что арендуемое им имущество закреплено за учреждением на праве оперативного управления и просило освободить помещение в срок до 20.07.2007.

Факт получения данного письма ООО “СТАРТ“ не оспаривается, поскольку оно само ссылается на него в своем иске.

ООО “СТАРТ“, считая действия МУ “СК “Крутая Горка“ по отключению электроэнергии в арендуемом помещении незаконными при наличии действующего договора аренды с муниципальным образованием город Омск, обратился в суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно подпункту 1 пункта 19 Положения о Департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденного постановлением Мэра г. Омска от 10.08.2005 N 395-п, Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска в пределах своей компетенции от имени муниципального образования город Омск осуществляет права собственника в отношении муниципального имущества города Омска.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 19 названного Положения Департамент в установленном порядке заключает и договоры аренды муниципального имущества.

Одной из задач Департамента согласно подпункту 10 пункта 18 Положения является защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.

Следовательно, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска предоставлено право выступать от имени и в интересах собственника муниципального имущества, которым является муниципальное образование город Омск.

В пункте 27 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Положения гражданского законодательства об аренде не содержат запрета на односторонний отказ от договора аренды.

В связи с чем предусмотренное сторонами условие об одностороннем расторжении договора аренды в случаях, перечисленных в пункте 5.2 договора аренды, не противоречит требованиям гражданского законодательства.

При разрешении спора суд первой инстанции установил, что ООО “СТАРТ“ нарушил условия договора аренды, обязывающие арендатора своевременно производить оплату арендных платежей, что в силу пункта 5.2.2 договора аренды является основанием для одностороннего расторжения договора аренды и не требует принятия соответствующего решения суда.

Факт данного нарушения не отрицается самим обществом.

Ответчик с момента заключения договора аренды в течение трех месяцев не производил оплату арендных платежей, в связи с чем Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска 23.01.2007 обоснованно направил в его адрес уведомление о расторжении договора аренды от N 05-01/1212.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, ответчик 02.04.2007 осуществил арендные платежи за истекший период с ноября 2006 года по март 2007 года включительно.

Вследствие чего, у Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска отсутствовали основания для направления уведомления об отказе от договора от 11.04.2007 N 0501/9543 по причине просрочки уплаты арендных платежей в течение более трех месяц.

Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что у Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска имелись достаточные основания считать договор аренды расторгнутым с 15.05.2007, суд апелляционной инстанции считает неправильным.

Однако данный вывод суда не повлек за собой принятие неправильного по существу решения.

Суд апелляционной инстанции считает уведомление от 11.04.2007 по своему содержанию отказом от продолжения договора аренды в дальнейшем, по истечении срока действия договора аренды, установленного в пункте 1.2 договора аренды.

На момент рассмотрения апелляционной жалобы срок действия договора аренды истек (08.11.2007).

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 4 статьи 4 АПК РФ обращение в арбитражный суд осуществляется в форме жалобы при обращении в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, исходя из названной нормы закона, считает, что апелляционная жалоба заявителя является одной из форм обращения за защитой нарушенных прав и законных интересов.

Однако на момент рассмотрения апелляционной жалобы заявителя отсутствует его заинтересованность в принятии апелляционным судом судебного акта об отмене решения суда в связи с истечением срока действия договора аренды, на основании которого ответчиком имел основания для защиты своих прав арендатора.

Защита гражданских прав согласно пункту 1 статьи 11 ГК РФ осуществляется арбитражным судом в случае их нарушения либо в случае, когда эти права оспариваются.

В статье 12 ГК РФ перечислены способы защиты гражданских прав, к которым, в частности, относится и восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ООО “СТАРТ“ не доказал наличие у него права на занятие арендуемого помещения, нарушение которого, по его мнению, допустило МУ “СК “Крутая Горка“, и соответственно сам факт такого нарушения.

Таким образом, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначального иска ООО “СТАРТ“ соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нормы материального права при разрешении спора судом были применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции не установил

При таких обстоятельствах решение суда в обжалуемой части является обоснованным и законным. В связи с чем, апелляционная жалоба ООО “СТАРТ“ удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относит на ООО “СТАРТ“.

Учитывая, что при подаче апелляционной жалобы ООО “СТАРТ“ определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2008 была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, с ООО “СТАРТ“ в доход федерального бюджета согласно пункту 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 17.01.2008 по делу N А46-12375/2007 в части отказа в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью “СТАРТ“ оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “СТАРТ“, город Омск, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

*.*. Семенова

Судьи

*.*. Гергель

*.*. Зорина