Судебная практика

Договор аренды прекратил свое действие с момента заключения сторонами договора купли-продажи в отношении арендованного имущества. По делу. Республика Коми.

Арбитражный суд Республики Коми, рассмотрев в судебном заседании 09.08.2004 апелляционную жалобу закрытого акционерного общества на решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.06.2004 по делу N А29-2542/04-2э, принятое судьей Бояринцевым *.*.,

установил:

Закрытое акционерное общество обратилось с иском о взыскании с предпринимателя 42274 руб. долга по арендной плате и 5411 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 18.06.2004 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца 7548 руб. 95 коп. арендной платы и 688 руб. 24 коп. процентов, в остальной части иска отказано.

Истец обратился с апелляционной жалобой на решение суда, в котором просит его
отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. При этом доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Арендные обязательства сторон не были прекращены сторонами, так как договор купли-продажи недвижимости не содержит оговорку о новации, отсутствует и самостоятельное соглашение о замене обязательства другим. В виду отсутствия соглашения о новации и нарушения требований к форме сделки (новации) прекращение арендного обязательства на основании статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически не состоялось. Таким образом, два обязательства (договор аренды и договор купли-продажи) действовали одновременно до государственной регистрации права собственности ответчика на спорное имущество, то есть до 04.03.2003. Соответственно с 05.01.2003 по 04.03.2003 ответчик должен был оплачивать арендную плату.

Ответчик письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил, своего представителя в судебное заседание не направил.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев материалы дела, считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Согласно договору от 05.01.2003 и приложению N 1 к нему истец передал в аренду предпринимателю нежилые помещения общей площадью 156,57 кв.м на срок с 05.01.2003 по 31.12.2003. Данные помещения были переданы ответчику по акту приемки-передачи от 05.01.2003.

Вместе с тем, 11.02.2003 между сторонами заключен договор купли-продажи, в том числе нежилых помещений, являющихся объектом аренды по вышеуказанному договору.

Суд первой инстанции правомерно применил к спорным правоотношениям нормы статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательства новацией.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ
исполнения (новация).

Доводы истца о том, что стороны не произвели новацию, так как не заключили специального соглашения об этом и не оговорили прекращение договора аренды в договоре купли-продажи, отклоняются судом.

Новация, произведенная сторонами, действительна, соответствует требованиям действующего законодательства. Письменная форма сделки согласно требованиям статей 160 и 434 Гражданского кодекса Российской Федерации считается соблюденной и при отсутствии отдельно составленного сторонами документа. Закон лишь требует соблюдения письменного оформления согласованной воли сторон о взаимных правах и обязанностях.

Анализ спорных договоров аренды и купли-продажи позволяет сделать вывод о том, что стороны в отношении одного и того же объекта (спорного недвижимого имущества) изменили содержание взаимных прав и обязанностей, то есть предмет сделки.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что 11.02.2003, то есть с момента заключения сторонами договора купли-продажи в отношении арендованного имущества, договор аренды прекратил свое действие, правомерны.

Доводы истца о том, что арендные отношения между сторонами были прекращены только 04.03.2003, то есть с момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество от продавца к покупателю, юридически несостоятельны.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 (пункт 3) Гражданского кодекса РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

В связи с вышеизложенным Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации в Информационном письме от 13.11.1997 N 21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости“ (пункт 3) указал, что регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи от 11.02.2003 является заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Закон не связывает действительность и заключенность договора купли-продажи с государственной регистрацией перехода права собственности на переданное по нему недвижимое имущество от продавца к покупателю.

Таким образом, в спорной ситуации вновь возникшее между сторонами обязательство по продаже имущества прекратило ранее действующее обязательство по передаче его во временное владение и пользование.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с предпринимателя в пользу акционерного общества арендной платы и процентов за просрочку внесения таких платежей в части, признанной ответчиком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 7.1 и 7.4 договора аренды от 05.01.2003 предприниматель обязался производить арендные платежи за спорное имущество ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

В приложении N 1 к договору аренды стороны установили, что ежемесячный размер арендной платы составляет 42274 руб., в том числе НДС.

Истец получил от ответчика один арендный платеж по договору в размере 42274 руб. за январь 2003 года, что не оспаривается сторонами.

Таким образом, у ответчика перед истцом имеется задолженность по внесению арендной платы за пользование имуществом в период действия договора аренды с 06.02.2003 по 10.02.2003, размер которой составляет 7548 руб. 95 коп.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за
просрочку исполнения денежного обязательства подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисленные исходя из ставки рефинансирования ЦБ России.

Суд апелляционной инстанции проверил правильность расчета подлежащих взысканию процентов. Расчет произведен правильно. За период просрочки внесения арендных платежей, заявленный истцом с 06.02.2003 по 25.12.2003, с учетом действующей ставки рефинансирования в размере 14% такие проценты составляют 688 руб. 24 коп.

В силу изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.06.2004 по делу N А29-2542/04-2э оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке.

Председательствующий

*.*. ТУГАРЕВ

Судьи

*.*. ВАКУЛИНСКАЯ

*.*. ГОРБАТОВ