Судебная практика

Иск о взыскании задолженности по субарендной плате, стоимости ремонтных работ и процентов за пользование чужими денежными средствами. По делу. Хабаровский край.

Арбитражный суд в составе:

председательствующего Иноземцева *.*.,

ведущего протокол помощника судьи Зимина *.*.,

рассмотрел в заседании суда дело по иску ОАО “Стройтрест N 36“ к предпринимателю Дорофеевой Еле о взыскании 32077 руб. 18 коп.

В заседании приняли участие:

от истца - Пьянков *.*.,

от ответчика - Лешкова *.*., Дорофеева *.*.

Сущность спора:

ОАО “Стройтрест N 36“ обратилось в суд с иском к предпринимателю Дорофеевой Еле о взыскании задолженности по субарендной плате 25693 руб. 48 коп., стоимости ремонтных работ и материалов 5632 руб. 54 коп., суммы неоплаченных счетов-фактур NN 251, 322 в размере 751 руб. 16 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании истец в порядке ст. 49
АПК РФ уточнил требования, просил взыскать долг 25693 руб. 50 коп., пени 34298 руб. 82 коп., сумму неоплаченной пени по счетам-фактурам NN 251, 322 в размере 751 руб. 16 коп., стоимость ремонтных работ и материалов 5632 руб. 54 коп., всего 66376 руб. 02 коп. В части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами заявил отказ от иска. Суду пояснил, что ответчик в нарушение п. 2.12 договора не передал помещения по акту арендатору, поэтому ему на основании п. 3.3 договора начислена арендная плата за май и июнь 2002 г. из расчета 12846 руб. в месяц. Пени сложились из неоплаченных счетов - фактур N 251 от 22.04.2002 на 642 руб. 30 коп. за просрочку оплаты счета N 202 от 29.03.2002, счет-фактуры N 322 от 27.05.2002 на 108 руб. 86 коп. за просрочку оплаты счета N 263 от 24.04.2002, N 224 от 08.04.2002, а также за май и июнь 2002 г. Указывает на нарушение ответчиком обязанностей по проведению косметического ремонта, в связи с чем арендатор должен понести расходы на ремонт помещений согласно представленной смете.

Ответчик - предприниматель Дорофеева *.*. иск не признала по тем основаниям, что освободила помещения в апреле 2002 г., поэтому начисление платы за май и июнь неправомерно. В подтверждение ссылается на сдачу ключей и последующее размещение в арендуемых ею помещениях страховой компании ОАО “Астровас“. Указывает, что производила в арендуемых помещениях ремонт, однако в связи с затоплением жильцами дома арендуемых помещений состояние их ухудшилось и истцом последствия аварии не устранялись. Ссылается также на недействительность договора аренды как не проходившего государственной регистрации и
отсутствия доказательств передачи ей помещений самим арендатором при заключении договора.

В заседании объявлялся перерыв с 02.10.2002 по 07.10.2002.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно договору субаренды от 29.06.2001 ОАО “Стройтрест N 36“ сдает, а предприниматель Дорофеева *.*. принимает в аренду помещения площадью 24,47 кв. м кабинета N 7, расположенные по адресу г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 22, сроком с 01.07.2001 по 30.06.2002.

Истец в основание исковых требований ссылается на нарушение ответчиком условий договора. Вместе с тем, в соответствии со ст.ст. 131, 164 ГК РФ, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации в силу ст. 433 ГК РФ. Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с выработанными рекомендациями Высшего Арбитражного Суда РФ на основании ст. 16 ФЗ “Об арбитражных судах“ по разрешению споров, связанных с арендой, срок договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году (п. 3 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002).

В судебном заседании установлено, что договор аренды от 29.06.2001 заключен с 01.07.2001 по 30.06.2002, т.е. на один год, и регистрацию не проходил, следовательно, не считается заключенным.

Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон в момент его заключения, то непосредственная обязанность по исполнению условий договора от 29.06.2001 в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ возникает с момента
регистрации, до регистрации договора субарендатор обязан оплатить фактическое использование помещения, обязанностей из условий договора, в том числе и по ремонту, у ответчика не возникло.

Вместе с тем истец предъявляет к взысканию сумму, начисленную за май и июнь, т.е. после освобождения помещений ответчиком. Данные обстоятельства подтверждаются выставленными истцом счетами ОАО “Астровас“ по оплате аренды кабинета N 7 и возмещения междугородных переговоров (с/ф N 268 от 24.04.2002, N 325 от 27.05.2002, N 349 от 30.05.2002, N 384 от 13.06.2002, N 401 от 24.06.2002, N 423 от 28.06.2002). Факт нахождения ОАО “Астровас“ в помещениях на период взыскания истцом не оспаривается.

Оценивая указанные документы, заявление о расторжении договора от 29.03.2002, акт передачи ключей от 30.04.2002, акт осмотра от 06.05.2002, составленный истцом, суд находит обоснованными доводы ответчика об освобождении помещений в апреле.

С учетом изложенного требование о взыскании долга удовлетворению не подлежит.

Пени также не могут быть взысканы в силу ст. 331 ГК РФ, т.к. договор аренды не заключен.

В заседании установлено, что истец, передавая ответчику помещения, акт передачи не составлял. Представленный в материалах дела передаточный акт от 13.09.2001 судом не принимается в силу ст. 67 АПК РФ, т.к. составлен на другое помещение - кабинет N 31.

Как следует из материалов дела, ответчик выполнил в занимаемых помещениях ремонт, что подтверждается договором подряда от 12.06.2001, актом приемки выполненных работ, товарным чеком, расписками в получении денежных средств. Ухудшение состояния помещений вызвано их затоплением по халатности квартиросъемщиков кв. 8 по ул. Ким-Ю-Чена, 22 и подтверждается комиссионным актом МУП “Служба заказчика по ЖКУ N 2“ от 26.01.2002. Истцом факт затопления помещений жильцами дома не оспаривается.
При указанных обстоятельствах вина ответчика не доказана, основания для возложения на него обязанности по возмещению убытков отсутствуют (ст.ст. 15, 393, 1064 ГК РФ). Во взыскании стоимости ремонта и материалов следует отказать.

В связи с отказом истца от взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами производство по делу в этой части подлежит прекращению на основании ч. 4 ст. 150 АПК РФ.

Расходы по оплате госпошлины в силу ст. 110 АПК РФ подлежат возложению на истца. Руководствуясь ст.ст. 150, 167 - 170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

Прекратить производство по делу в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части иска отказать.

Взыскать с ОАО “Стройтрест N 36“ госпошлину в доход федерального бюджета 2591 руб. 28 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Хабаровского края в месячный срок со дня принятия.

Судья

*.*. Иноземцев