Судебная практика

Иск о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды. По делу. Хабаровский край.

Арбитражный суд в составе:

председательствующего Савочкиной *.*.,

судей Борисовой *.*., Хрустиковой *.*.

при участии в судебном заседании:

от истца: Линник *.*. ;

от ответчика: Полухин *.*., Олейник *.*.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу на решение Арбитражного суда Хабаровского края от 17 декабря 2001 г. по делу N А73-8266/2001-14,

установил:

Департамент муниципальной собственности города Хабаровска обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Торговая фирма “Магнолия“ о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 1369м от 03.07.2001 в сумме 77253 руб. 07 коп., пени за просрочку платежа в сумме 2982 руб. 98 коп., расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения.

До принятия решения истец в порядке
статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил размер исковых требований и просит взыскать задолженность по арендной плате в сумме 101749 руб. 49 коп. и пени в сумме 7191 руб. 11 коп.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 17.12.2001 по делу А73-8266/2001-14 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Правильность решения проверяется в порядке статьи 153 АПК РФ по заявлению ответчика, считающего решение, подлежащим отмене по причине неполного выяснения судом всех обстоятельств, имеющих значение для дела, а также рассмотрения дела в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали в полном объеме и пояснили, что ООО “Торговая фирма “Магнолия“ является действующим предприятием, в доказательство чего представлен к обозрению суда подлинный Устав ООО “Торговая фирма “Магнолия“ (с дополнениями и изменениями по состоянию на 25.06.2001).

Кроме того, представители ответчика указали на то, что арендная плата по договору N 1369м от 03.07.2001 уплачена ответчиком по платежному поручению N 3841101 от 03.07.2001 в сумме 194962 руб. 97 коп., следовательно, отсутствуют основания к расторжению договора и освобождению помещения.

Представители ответчика также считают, что поскольку сторонами не оговорен порядок уплаты суммы 122319 руб. 84 коп., указанный в пункте 7.1 договора, поэтому у истца не имелось оснований засчитывать часть этой суммы в первоочередном порядке, тем более, что неизвестно кем и когда внесено предложение об уплате упомянутой суммы в пункт 7.1 договора N 1369м, поскольку учинено оно почерком, отличающимся от других записей в договоре.

Однако, подлинного экземпляра договора, имеющегося у ответчика, представлено не было,
а подлинный экземпляр договора, имеющийся у истца и светокопия договора балансодержателя - МУП “Служба заказчика по ЖКУ-5“, представленная ответчиком к обозрению суда в настоящее судебное заседание, имеют тексты, аналогичные по содержанию светокопии договора N 1369м от 03.07.2001, представленной истцом с исковым заявлением в арбитражный суд.

Представитель истца считает доводы заявителя апелляционной жалобы несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 2.2, 3.2.9 договора N 1369м нежилого помещения площадью 510,7 кв. м, расположенного в городе Хабаровске, по ул. Панфиловцев, 37, заключенного между сторонами 03.07.2001, арендатор, ответчик по настоящему делу, обязан своевременно, в размере и сроки, установленные договором, вносить арендную плату.

В пункте 7.1 договора N 1369м указано, что арендатор занимает помещение с 03.08.2000 и сумма арендной платы за период с 03.08.2000 по 02.07.2001 составляет 122319 руб. 84 коп.

Согласно договору N 1369м срок действия условий данного договора определяется с 03.07.2001. Ответчик не возражал против условий договора, в том числе и пункта 7.1, договора, в связи с чем платежным поручением N 3841101 от 03.07.2001 перечислил сумму 194962 руб. 97 коп, указав назначение платежа - за аренду помещения по улице Панфиловцев, 37 до 01.07.2001 - поэтому истец произвел зачет 93658 руб. 03 коп. из 194962 руб. 97 коп. в счет арендных платежей по договору N 1369м от 03.07.2001. Остальная сумма была засчитана истцом в счет задолженности ответчика по договору N 2712, заключенному сторонами ранее, на аренду нежилого помещения по улице Панфиловцев, 37, общей площадью 535,1 кв. м (срок действия договора с 01.06.1999 по 04.05.2000).

Указанный договор был расторгнут сторонами по решению арбитражного суда со взысканием задолженности по арендной
плате и пени за просрочку платежа в общей сумме 110408 руб. 79 коп. Взыскание по направленным истцом 21.08.2000 Подразделению судебных приставов-исполнителей Индустриального района города Хабаровска исполнительным листам по делу N А73-1211/11-2000 не производилось, несмотря на то, что 24.08.2000 было возбуждено исполнительное производство, поэтому истцом имевшаяся задолженность арендатора по арендной плате и пени за просрочку платежа (с уч уплаты в феврале 2001 г. в размере 40000 руб.) были погашены путем зачета суммы 101304 руб. 94 коп. по лицевому счету ответчика по договору N 2712.

Поскольку арендная плата ответчиком внесена частично и условия договора в части размеров и срока внесения арендной платы им не выполнялись, поэтому арбитражным судом правильно вынесено решение об удовлетворении требований истца, в том числе и в части расторжения договора и освобождении занимаемого по договору аренды помещения.

Кроме того, истец пояснил, что условием заключения договора аренды N 1369м с ООО ТФ “Магнолия“ была оплата им в срок до 03.07.2001 задолженности по арендной плате и пени, образовавшейся по договору N 2712 от 04.06.1999 в общей сумме 101304 руб. 94 коп., в доказательство чего представил протокол заседания комиссии по рассмотрению заявок на заключение договоров аренды имущества от 29.06.2001.

Третье лицо - МУП “Служба заказчика по ЖКУ-5“ в заседание суда апелляционной инстанции не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Выслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела и дополнительно представленные документы, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по причине нарушения судом норм процессуального права и несоответствия выводов суда обстоятельствам и материалам дела.

Как видно из материалов дел, между истцом,
ответчиком и балансодержателем - МУП “Служба заказчика по ЖКУ-5“ - 03.07.2001 был заключен договор аренды N 1369м нежилого помещения по ул. Панфиловцев, 37 общей площадью 510,7 кв. м, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, выполнить ремонт фасада здания, в котором находится арендуемое помещение, и благоустройство территории в III квартале 2001 года, а также возместить сумму арендной платы в размере 122319 руб. 84 коп. за период пользования помещением с 03.08.2000 по 02.07.2001.

Порядок и сроки уплаты суммы 122319 руб. 84 коп. сторонами в договоре установлены не были.

Арендодатель, на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 622 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора N 1369м от 03.07.2001 и освобождении занимаемого арендатором помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным не внесением арендной платы, а также взыскании задолженности по арендной плате по договору N 1369м от 03.07.2001 и пени за просрочку платежа в соответствии с пунктом 4.1 договора.

Суд первой инстанции в полном объеме удовлетворил исковые требования, ссылаясь на то, что ответчиком с августа 2001 года не вносились платежи за аренду, тогда как договором предусмотрено ежемесячное внесение платежей, а указанное нарушение в соответствии со статьями 619, 622 ГК РФ, является основанием расторжения договора и возврату полученного по договору аренды имущества.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик не извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что в силу пункта 2 части 3 статьи 158 АПК РФ является основанием к отмене решения
суда первой инстанции.

Согласно статье 155 АПК РФ при рассмотрении дела в апелляционной инстанции, арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. При этом, суд не связан доводами апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения в полном объеме.

Как установлено при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, ответчик платежным поручением N 3841101 от 03.07.2001 перечислил истцу сумму 194962 руб. 97 коп., указав назначение платежа - за аренду помещения по ул. Панфиловцев, 37 до 01.07.2001. Истец произвел зачет 93658 руб. 03 коп. из 194962 руб. 97 коп. в счет арендных платежей по договору N 1369м от 03.07.2001. Остальная сумма - 101304 руб. 94 коп. была засчитана истцом в счет задолженности ответчика по договору N 2712, заключенному сторонами ранее, на аренду нежилого помещения по улице Панфиловцев, 37 общей площадью 535,1 кв. м.

Указанный договор был расторгнут по решению Арбитражного суда Хабаровского края N А73-1211/11-2000 от 03.07.2000 со взысканием задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа в общей сумме 110400 руб. 79 коп. Истцу выданы исполнительные листы на взыскание удовлетворенной суммы и госпошлины по иску, которые были им направлены для исполнения Подразделению судебных приставов-исполнителей Индустриального района города Хабаровска и 24.08.2000 возбуждено исполнительное производство N 1728-16629/21/00.

Истец утверждает, что взыскание по исполнительным листам не производилось, и что он вправе был произвести зачет 101304 руб. 94 коп., из перечисленных ответчиком 194962 руб. 97 коп., поскольку условием заключения договора N 1369м от 03.07.2001 являлась оплата ответчиком задолженности по арендной плате и пени, образовавшейся по договору N 2712 от 04.06.1999.

Доводы истца в этой
части не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Более того, в договоре N 1369м от 03.07.2001 не предусмотрена обязанность арендатора по оплате имевшейся у него задолженности по арендной плате по ранее заключенному договору аренды N 2712 от 04.06.1999.

Протокол заседания комиссии по рассмотрению заявок на заключение договоров аренды 29.06.2001, представленный истцом, не является приложением к договору N 1369м от 03.07.2001.

Исполнение решения по делу N А73-1211/11-2000 от 03.07.2000, в том числе, по взысканию задолженности по арендной плате и пени по договору N 2712, производится в принудительном порядке судебным приставом - исполнителем на основании выданных арбитражным судом исполнительных листов. Истец не мог пояснить причин их неисполнения. В материалах дела N А73-1211/11-2000 отсутствует постановление судебного пристава - исполнителя об окончании исполнительного производства по основаниям, предусмотренным статьей 27 Федерального закона “Об исполнительном производстве“.

Таким образом, следует признать незаконным зачет истцом суммы 101304 руб. 94 коп. в счет задолженности ответчика по договору N 2712 от 04.06.1999.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения об обязанности арендатора по внесению арендной платы в сумме 122319 руб. 84 коп. за период с 03.08.2000 по 02.07.2001 в пункте 7.1 договора N 1369м от 03.07.2001 свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое пользование им помещения с 03.08.2000 по день заключения договора N 1369м от 03.07.2001.

Свое согласие арендатор подтвердил перечислением суммы
194962 руб. 97 коп. по платежному поручению N 3841101 от 03.07.2001 с указанием назначения платежа - “за аренду помещения по ул. Панфиловцев, 37 до 01.07.2001“, в связи с чем его доводы в части неправомерности зачисления истцом в первоочередном порядке суммы, указанной в пункте 7.1 договора, по причине отсутствия срока уплаты этой суммы, не принимаются судом во внимание.

С учетом изложенного следует признать, что по состоянию на 03.07.2001 уплата ответчиком арендной платы по договору N 1369м от 03.07.2001 составила сумму 72643 руб. 13 коп. (194962 руб. 97 коп. - 122319 руб. 84 коп.). Исходя из размеров арендной платы, указанной в расчете истца по лицевому счету по договору N 1369м от 03.07.2001 (л.д. 14), условий пункта 2.2 договора N 1369м задолженность ответчика по арендной плате по состоянию на 10.12.2001 составила 444 руб. 55 коп. и пени за просрочку ее оплаты за 20 дней сумму 8 руб. 89 коп. которые и подлежат взысканию с ответчика.

При изложенных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований к удовлетворению требований истца в части расторжения договора аренды, обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 510,7 кв. м ул. Панфиловцев, 37 города Хабаровска.

В силу Федерального закона “О государственной пошлине“ истец освобожден от уплаты расходов по госпошлине в связи с чем, ответчику с учетом положений статьи 95 АПК РФ следует возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме 3392 руб. 13 коп.

Руководствуясь статьями 157 - 159 АПК РФ, арбитражный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 17.12.2001 по делу N А73-8266/2001-14 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Торговая фирма “Магнолия“ в
пользу Департамента муниципальной собственности города Хабаровска сумму долга в размере 444 руб. 55 коп., пени 8 руб. 89 коп., в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 15 руб. 73 коп.

В остальной части иска отказать.

Возвратить ООО “Торговая фирма “Магнолия“ из федерального бюджета излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы госпошлину в сумме 3392 руб. 13 коп.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия, но может быть обжаловано в месячный срок в кассационную инстанцию окружного суда.

Председательствующий:

*.*. Савочкина

Судьи:

*.*. Борисова

*.*. Хрустикова