Судебная практика

Иск об освобождении нежилого помещения. По делу. Хабаровский край.

Арбитражный суд в составе:

председательствующего *.*. Иноземцева,

арбитражных заседателей *.*. Меркулова, *.*. Шинкоренко,

при ведении протокола Зиминым *.*.,

рассмотрел в заседании суда дело по иску предпринимателя Портнова Олега к предпринимателю Собчук Галин 3 лицо - Комитет по управлению муниципальным имуществом Ульчского района.

В заседании приняли участие:

от истца: Торшин *.*., Портнов *.*.

от ответчика: Собчук *.*., Чириков *.*.,

от 3 лица: ходатайство в порядке ст. 156 АПК РФ.

Сущность спора:

Предприниматель Портнов Ф.И.О. обратился в суд с иском к предпринимателю Собчук Галин о расторжении договора субаренды от 14.04.2003, выселении из помещений.

В судебном заседании истец в порядке ст. 49 АПК РФ отказался от требований о расторжении договора, просил обязать ответчика освободить нежилые
помещения площадью 31,2 кв. м по ул. Сластина, 16 с. Богородское. В обоснование указывает на прекращение срока действия договора субаренды, отсутствие правовых оснований нахождения в помещениях. Права арендодателя по договору субаренды основывает договором аренды N 99 от 14.04.2003, распоряжениями администрации района о передаче в субаренду, ссылается на вступившее в силу решение суда по делу N А73-5849/2003-18.

Ответчик иск не признал по тем основаниям, что договор субаренды является ничтожным. Суду пояснил, что ранее арендовал помещения у бывшего их собственника Торгово-производственного потребительского общества “Богородское“. После перехода в муниципальную собственность помещений прежний договор аренды с ТППО “Богородское“ продолжает действовать, поэтому истец не имеет право требования. В обоснование ничтожности договора субаренды указывает на отсутствие государственной регистрации договора аренды N 99 от 14.04.2003, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и истцом.

Третье лицо - Комитет по управлению муниципальным имуществом - в зал суда не явилось, направило ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. В отзыве указывает, что договор субаренды помещений с ответчиком заключен Портновым с согласия Комитета.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно договору аренды N 99 от 14.04.2003, дополнительному соглашению N 101 от 15.04.2003 Комитет по управлению муниципальным имуществом сдает, а предприниматель Портнов *.*. принимает в аренду здания магазинов, расположенных по ул. Сластина, 16 с. Богородское, площадью 808,30 кв. м, по ул. Пушкина, 2А с. Богородское, площадью 112,50 кв. м, по ул. Амурская, 18 с. Нижняя Гавань, площадью 126,70 кв. м, по ул. Лесная, 3-а с. Солонцы, площадью 154,50 кв. м, по ул. Свердлова, 9 с. Богородское, площадью 593,40 кв. м сроком действия
по 31.12.2003, а с момента устранения обстоятельств, препятствующих государственной регистрации сделки, - по 13.04.2007.

Помещения переданы арендатору по акту передачи от 14.04.2003.

14.04.2003 между предпринимателем Портновым *.*. и предпринимателем Собчук *.*. заключен договор субаренды помещений площадью 42,6 кв. м в магазине по ул. Сластина, 16 с. Богородское сроком действия до 13.05.2003.

Акт передачи помещений в субаренду сторонами не составлялся, поскольку на момент подписания договора предприниматель Собчук *.*. занимала указанные помещения в соответствии с договором аренды от 30.12.2002, заключенным с ТППО “Богородское“ сроком действия до 31.03.2003, и сторонами не оспаривается.

Срок договора субаренды от 14.04.2003 истек, однако предприниматель Собчук *.*. продолжала пользоваться помещениями, что подтверждается актом замера от 04.11.2003 об использовании 31,2 кв. м, актом осмотра от 30.01.2004.

Согласно условиям договора субаренды, предприниматель Собчук *.*. по прекращении срока договора субаренды имеет право на перезаключение договора или сдает помещение арендодателю.

Как следует из пояснений истца, переписки сторон (письма от 20.05.2003, 26.03.2003, 30.09.2003), по истечении срока договора ответчик отказался перезаключить договор субаренды на новый срок, в связи с чем истец предложил освободить занимаемые помещение.

Поскольку помещения в добровольном порядке не освобождены, требования предпринимателя Портнова *.*. подлежат удовлетворению на основании ст. 622 ГК РФ, предусматривающей возврат арендованного имущества при прекращении договора аренды.

В связи с отказом от требований о расторжении договора, производство по делу в этой части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 ст. 150 АПК РФ.

Доводы ответчика о ничтожности договора субаренды в связи с отсутствием на момент его заключения государственной регистрации договора аренды N 99 от 14.04.2003 суд находит необоснованными, поскольку условия основного договора аренды на основании пункта 1.1
дополнительного соглашения N 101 от 15.04.2003 определяют срок его действия менее года (с 14.04.2003 по 31.12.2003). Такой договор в соответствии со ст. 651 ГК РФ не требует регистрации.

Включение в договор условия об увеличении срока его действия до 13.04.2007 после устранения препятствий в государственной регистрации не противоречит гражданскому законодательству, поскольку граждане и юридические лица в соответствии со ст.ст. 1, 9 ГК РФ приобретают гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).

Право предпринимателя Портнова *.*. на сдачу помещений в субаренду с момента заключения договора аренды подтверждено в соответствии со ст. 209 ГК РФ, распоряжениями администрации района N 231 от 25.04.2003, N 623-р от 20.10.2003.

Ссылка ответчика на договоры аренды с ТППО “Богородское“ как на основание нахождения в помещениях судом не принимаются.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 25.09.2003 по делу N А73-5849/2003-18, право муниципальной собственности на помещения магазина по ул. Сластина, 16 с. Богородское зарегистрировано 07.06.2001 в реестре N 27-01/10-3/2001-27, о чем выдано свидетельство 27 ХБ 649935. Прежде здание находилось в собственности Торгово-производственного потребительского общества “Богородское“, которое сдавало помещения магазина в аренду предпринимателю Собчук *.*. по договорам от 27.12.99 на срок до 30.06.2000, от 22.06.2000 на срок до 31.12.2000, от 24.12.2000 на срок до 31.12.2001.

Подписывая новые договоры, стороны прекращали взаимоотношения по предыдущему договору. Таким образом, перечисленные договоры не могут служить основаниями для нахождения в помещениях в порядке ст. 610 ГК РФ, предусматривающей возобновление договора на неопределенный срок. Кроме того, договор от 24.12.2000 сроком действия более
года до 31.12.2001 не проходил государственной регистрации и считается незаключенным в силу ст. 651 ГК РФ.

После перехода права собственности Комитет по управлению муниципальным имуществом Ульчского района (правопредшественник отдела) передал помещения магазина в аренду ТППО “Богородское“ по договору аренды N 78 от 01.06.2001 сроком до 06.05.2002, предусмотрев пунктом 2.3.7 запрет на сдачу имущества в субаренду без своего разрешения. В нарушение ст. 608, 615 ГК РФ и условий договора ТППО “Богородское“ заключило договор субаренды помещений с предпринимателем Собчук *.*. от 03.01.2002 на срок до 31.12.2002.

06.05.2002 Комитет по управлению муниципальным имуществом перезаключил договор аренды с ТППО “Богородское“ на срок с 07.05.2002 по 06.03.2003, запретив сдачу помещений в субаренду без своего согласия (п. 2.3.6). Не получив согласия арендодателя, ТППО “Богородское“ заключает с предпринимателем Собчук *.*. новый договор субаренды от 30.12.2002 на срок до 31.03.2003.

При таких обстоятельствах договоры субаренды являются ничтожными в соответствии со ст. 168 ГК РФ и не влекут правовых последствий, что дает право требовать арендатору истребования имущества в порядке ст.ст. 301, 305 ГК РФ.

Ссылка ответчика на наличие спора по размеру арендной платы с истцом правового значения в рамках настоящего иска не имеет.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 150, 167 - 170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

Обязать предпринимателя Собчук Галин освободить нежилые помещения площадью 31,2 кв. м по ул. Сластина, 16 с. Богородское, в остальной части производство по делу прекратить.

Взыскать с предпринимателя Собчук Галин в пользу предпринимателя Портнова Олега расходы по оплате госпошлины 1000 руб.

Решение может быть
обжаловано в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Хабаровского края в месячный срок со дня принятия.

Судья:

*.*. Иноземцев

Арбитражные заседатели:

*.*. Меркулов

*.*. Шинкоренко