Судебная практика

Заявление о признании частично недействительным распоряжения администрации муниципального образования. По делу. Хабаровский край.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе:

судьи *.*. Горбачевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Барилко *.*.,

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению предпринимателей без образования юридического лица Моисеевой Светла Медвежниковой Натал Данилюк Ла Собчук Галин Денисенко Натал Ходжер Э к муниципальному образованию в лице Главы Ульчского района Хабаровского края, Комитету по управлению муниципальным имуществом Ульчского района,

3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, - Торгово-производственное потребительское общество “Богородское“, предприниматель без образования юридического лица Портнов Ф.И.О. о признании частично недействительным распоряжения N 3 от 14.04.2003 “Об аренде муниципального имущества“.

В заседании приняли участие:

заявитель - Собчук *.*.,

от заявителей - Чириков *.*.,

от ответчика- Конева
*.*., Заза *.*. уд. N 16 - председатель Комитета по управлению муниципальный имуществом,

от 3-х лиц - ТППО “Богородское“ - не явился, предприниматель Портнов *.*., Торшин *.*.

Изготовление полного текста решения откладывалось на срок до 5 дней.

Сущность спора:

Предприниматели без образования юридического лица Моисеева Светла Медвежникова Натал Данилюк Ла Собчук Галин Денисенко Натал Ходжер Э обратились в суд с заявлением к Администрации муниципального образования Ульчского района Хабаровского края в лице Главы администрации Ульчского района и Комитета по управлению муниципальным имуществом Ульчского района, 3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, - Торгово-производственное потребительское общество “Богородское“, предприниматель без образования юридического лица Портнов Ф.И.О. о признании недействительным распоряжений Главы администрации Ульчского района N 3 от 14.04.2003, N 231 от 25.04.2003; о применении последствий ничтожной сделки к договору аренды муниципального имущества N 99 от 14.04.2003 Комитета по управлению муниципальным имуществом Ульчского района и предпринимателем Портновым *.*. ; о признании действия (бездействия) Главы Ульчского района и Комитета по управлению муниципальным имуществом Ульчского района по отказу заявителям в переоформлении договоров аренды помещений в здании по ул. Сластина, 16 с. Богородское незаконными; об обязании Главы администрации Ульчского района и Комитета по управлению муниципальным имуществом Ульчского района переоформить договоры аренды помещений, занимаемых заявителями, с указанием в качестве нового арендодателя Комитет по управлению муниципальным имуществом Ульчского района; об обязании Главы администрации Ульчского района и Комитета по управлению муниципальным имуществом Ульчского района предоставить в аренду путем проведения открытого публичного конкурса или аукциона недвижимое имущество.

До вынесения решения заявители в порядке ст. 49 АПК РФ изменили предмет иска, просят признать недействительным распоряжение Комитета
по управлению муниципальным имуществом Ульчского района N 3 от 14.04.2003 в части передачи предпринимателю Портнову *.*. помещений по ул. Сластина, 16 в с. Богородское, арендуемых заявителями. В качестве второго ответчика на основании ст. 47 АПК РФ и с согласия заявителей привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Ульчского района.

Суду представитель заявителей пояснил, что в 2001 г. ТППО “Богородское“ заявителям по договорам аренды были переданы помещения по ул. Сластина, 16 в с. Богородское. По соглашению об отступном от 11.04.2001 ТППО “Богородское“ передало здание по ул. Сластина, 16 в собственность муниципального образования Ульчского района. О смене собственника имущества предпринимателям не сообщили, они продолжали пользоваться арендованным имуществом, вносили ТППО “Богородское“ арендную плату. В связи с этим издание ответчиком 14.04.2003 распоряжения о передаче предпринимателю Портнову *.*. в аренду здания по ул. Сластина, 16 в с. Богородское, по мнению заявителей, нарушает их права и законные интересы как арендаторов имущества, противоречит положениям ГК РФ.

Представители ответчика с заявленными требованиями не согласились по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель 3-го лица - Торгово-производственного потребительского общества “Богородское“ - в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения спора уведомлен надлежащим образом.

3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, предприниматель Портнов *.*., заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Предприниматель Денисенко *.*. заключила договоры с ТППО “Богородское“ на аренду помещений в магазине по ул. Сластина, 16 общей площадью 13,3 кв. м на срок с 27 ноября 2000 г. по 31 декабря 2000 г. К договору составлен план помещения, сдаваемого собственником
в аренду. Договор аренды помещения площадью 10 кв. м был заключен собственником с предпринимателем Данилюк *.*. 7 декабря 2000 г. сроком до 31 декабря 2000 г. Предприниматель Собчук *.*. арендовала 17,8 кв. м на срок с 01.07.2000 по 31 декабря 2000 г. Предпринимателю Моисеевой *.*. предоставлено в аренду 13,3 кв. м сроком с 27.11.2000 по 31.12.2000. ТППО “Богородское“ с предпринимателем Хеджер *.*. заключило договор аренды на 19, кв. м на период с 01.01.2000 по 30.06.2000.

24 декабря 2000 г. ТППО “Богородское“ заключило договоры с заявителями: Данилюк *.*., Ходжер *.*., Денисенко *.*., Моисеевой *.*., Собчук *.*. на аренду помещений в магазине N 1 по ул. Сластина, 16 сроком с 1 января 2001 г. по 31 декабря 2001 г. С предпринимателем Медвежниковой *.*. договор аренды заключен 8 февраля 2001 г. на срок с 08.02.2001 по 31.12.2001. Договоры аренды, заключенные на срок с 01.01.2001 по 31.12.2001, не прошли государственную регистрацию.

В связи с неисполнением кредитных обязательств со стороны ТППО “Богородское“ по договору на выделение товарного кредита от 01.06.2000, 11 апреля 2001 года между Администрацией Ульчского района и ТППО “Богородское“ заключено соглашение об отступном, согласно условиям которого магазин N 1 по ул. Сластина, 16 в с. Богородское передавалось в муниципальную собственность. Акт приема-передачи имущества подписан 11 апреля 2001 года. Право муниципальной собственности на здание магазина по ул. Сластина, 16 зарегистрировано в учреждении юстиции 7 июня 2001 г., запись регистрации N 27-01/10-3/2001-757. На момент государственной регистрации права собственности ограничения и обременения права на имущество отсутствовали.

1 июня 2001 г. отделом по управлению муниципальным имуществом с ТППО “Богородское“ заключен
договор N 78 на сдачу в аренду объекта, являющегося муниципальной собственностью. Срок аренды установлен п. 1.2 договора и составляет с 7 июня 2001 г. по 6 мая 2002 года. Пунктом 2.3.7 договора установлен запрет на сдачу арендуемых помещений как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения арендатора. Несмотря на указанное ограничение и не являясь собственником имущества, 3 января 2002 г. ТППО “Богородское“ заключает договоры аренды с заявителями на срок с 1 января 2002 г. по 31 декабря 2002 г.

6 мая 2002 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом заключил договор аренды с ТППО “Богородское“ на срок с 7 мая 2002 г. по 6 марта 2003 года. Ограничение на сдачу имущества в субаренду предусмотрено п. 2.3.6 договора. 30 декабря 2002 года ТППО “Богородское“ перезаключило договор аренды с Собчук *.*. на срок с 01.01.2003 по 31.03.2003. Остальные заявители на 2003 г. договор с ТППО “Богородское“ не заключали. При этом ТППО “Богородское“ продолжало принимать платежи за аренду и не препятствовало осуществлению торговой деятельности на ранее арендованных площадях после 31.12.2002.

В связи с окончанием срока аренды имущества и незаключения договора аренды на новый срок ТППО “Богородское“ по акту приема-передачи передало арендованное имущество, в том числе и здание по ул. Сластина, 16, арендодателю - Комитету по управлению муниципальным имуществом. 14 апреля 2003 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом издано распоряжение N 3 “Об аренде муниципального имущества“, в котором указано на передачу предпринимателю Портнову *.*. в аренду с 14.04.2003 по 13.04.2007 муниципального имущества в количестве 5-ти строений, из которых 4 магазина, в том числе и
магазин по ул. Сластина, 16, и хлебокомбинат. Между предпринимателем Портновым *.*. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом заключен договор аренды N 99. Разделом 7 договора аренды предусмотрены особые условия аренды 5-ти объектов недвижимости, а именно - на арендатора возложена обязанность обеспечивать бесперебойное снабжение хлебом и хлебобулочными изделиями, продуктами питания и товарами промышленно-хозяйственной группы население сел Богородское, Нижняя Гавань, Солонцы, а также произвести в срок до 30.06.2003 текущий ремонт магазина по ул. Сластина, 16. Договор аренды зарегистрирован в учреждении юстиции 18 июля 2003 г. N регистрации - 27-01/10-1/2003-371.

Заявители, считая, что при предоставлении в аренду ЧП Портнову *.*. здания магазина по ул. Сластина, 16 были нарушены их права на аренду указанного имущества, а также в связи с тем, что договоры аренды не расторгнуты и фактически заключены на неопределенный срок, при заключении договора и принятии оспариваемого распоряжения нарушены требования ГК РФ, Устава Ульчского района Хабаровского края, обратились в суд с требованием о признании недействительным в части ненормативного акта.

Проанализировав обстоятельства, установленные в судебном заседании, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Порядок предоставления имущества в аренду, расторжения договоров аренды регулируется гражданским законодательством.

Статьей 40 Устава муниципального образования Ульчского района Хабаровского края установлено, что органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью. Управление муниципальной собственностью Ульчского района осуществляется в соответствии с Положением об управлении муниципальной собственностью Ульчского района, утвержденным решением Ульчского районного Собрания представителей от 14.07.1998 N 44. Пунктом 5.3 Положения установлено, что уполномоченным органом по управлению муниципальным имуществом является Комитет по Управлению имуществом Ульчского района. Комитет по управлению муниципальным имуществом является юридическим лицом. Согласно
п. 18.3 Положения, к ведению Комитета относится сдача в аренду муниципального имущества. Контроль за использованием объектов муниципальной собственности района осуществляют Собрание, администрация района и иные органы. Основные функции, права и обязанности Комитета по управлению муниципальным имуществом определены в Положении о Комитете, утвержденном постановлением Главы Ульчского района N 75 от 12.03.2002. Разделом 2 Положения о Комитете установлено, что комитет выступает арендодателем муниципального имущества, совершает действия по передаче в аренду. Председатель Комитета в соответствии с п. 4.4 Положения издает приказы и распоряжения по вопросам своей деятельности.

Таким образом, при издании оспариваемого распоряжения Председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом Ульчского района действовал в пределах полномочий и компетенции, установленных Уставом муниципального образования, Положением о Комитете муниципальной собственности Ульчского района и Положением об управлении муниципальной собственностью Ульчского района.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество и сдавать в аренду.

Согласно ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федеральных законов и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Гражданским законодательством установлено, что одним из видов распоряжения собственностью является возможность передачи ее в аренду.

Свобода заключения договора установлена ст. 421 ГК РФ и гарантируется соответствующими нормами гражданского законодательства.

Статьей 608
ГК РФ определено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит, согласно ст. 610 ГК РФ, его собственнику.

Как следует из материалов дела, право муниципальной собственности на здание магазина по ул. Сластина, 16 в с. Богородское возникло 7 июня 2001 года. Пользуясь своими правами собственника, Комитет по управлению муниципальным имуществом до 6 марта 2003 года предоставлял объект недвижимости в аренду ТППО “Богородское“, а с апреля 2003 года передал по договору аренды имущество предпринимателю Портнову *.*.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ, условиям договоров аренды, заключенных между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ТППО “Богородское“, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Как следует из материалов дела, собственник имущества - арендодатель - не давал письменного разрешения на сдачу имущества в субаренду предпринимателям, самостоятельно не заключал договоров аренды с заявителями. Арендная плата предпринимателями вносилась в кассу или на расчетный счет ТППО “Богородское“, в том числе и за март 2003 года, то есть месяц, в котором кончился срок договора аренды между ТППО “Богородское“ и ответчиком.

Таким образом, договоры аренды (субаренды) между ТППО “Богородское“ и заявителями от 3 января 2002 г. заключены в нарушение ст. 610, 615 ГК РФ и в соответствии со ст. 168 ГК РФ ничтожны.

Преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ пользуется только арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности. Как следует из
материалов дела, заявители не являлись арендаторами здания по ул. Сластина, 16, а следовательно, преимущественных прав на предоставление в аренду имущества не имели. Указанной нормой ГК РФ предусмотрено, что, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Предыдущим арендатором являлось ТППО “Богородское“, которое не обращалось в суд с какими-либо самостоятельными требованиями относительно спорного имущества.

При таких обстоятельствах суд считает, что оспариваемое распоряжение не нарушает прав и законных интересов заявителей и не противоречит действующему законодательству.

Судом отклоняется довод заявителя о том, что фактически между заявителями и ТППО “Богородское“ заключен договор аренды на неопределенный срок, в связи с чем имущество на момент издания оспариваемого акта не было свободно, а смена собственника имущества не влечет за собой прекращение прав арендатора. Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и заявителями договоры аренды не заключались. Статьей 617 ГК РФ определено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В соответствии с данной нормой договоры аренды, заключенные между ТППО “Богородское“ и заявителями от 24.12.2000 и 08.02.2001, продолжали действовать до окончания срока аренды, а именно - по 31 декабря 2001 года. Договоры, заключенные с заявителями 3 января 2002 г., являются договорами субаренды, поскольку на момент заключения договора
аренды ТППО “Богородское“ не являлось собственником имущества, а в свою очередь лишь арендовало его.

Статьей 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Ежегодно, подписывая новый договор аренды между ТППО “Богородское“ и заявителями, стороны таким образом прекращали взаимоотношения по предыдущему договору, а именно правоотношения по договорам от 27 ноября 2000 г., 7 декабря 2000 г., 22 июня 2000 г., 27 декабря 1999 г. прекращены 24 декабря 2000 г. и 8 февраля 2001 г., в свою очередь договоры аренды, заключенные 24.12.2000 и 08.02.2001, прекращены 3 января 2002 г. Таким образом, в соответствии со ст. 610 ГК РФ стороны устанавливали срок пользования имуществом. В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.

Судом отклоняется довод заявителей о том, что при решении вопроса о передаче в аренду имущества по ул. Сластина, 16 необходимо объявлять конкурс в соответствии с постановлением Главы Ульчского района N 404 от 26.12.2001.

Постановлением Главы Ульчского района N 404 от 26.12.2001 утверждено Положение о порядке организации и проведения на территории района конкурсов на право заключения долгосрочных договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности. Утвержденным Положением установлен порядок организации и проведения коммерческого конкурса на право заключения долгосрочных договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности. Пунктом 1.5. Положения установлено, что срок сдачи в долгосрочную аренду на условиях конкурса не может быть менее 5 лет и более 10 лет. Как следует из материалов дела, предпринимателю Портнову *.*. объекты недвижимости предоставлены в аренду сроком на 4 года (п. 1.2 договора аренды муниципальных нежилых зданий от 14.04.2003 N 99). Поскольку срок аренды менее 5 лет, при предоставлении имущества объявление конкурса не требуется и Положение, утвержденное постановлением Главы Ульчского района N 404 от 26.12.2001, к данным правоотношениям не применяется. Кроме того, ни федеральным, ни краевым действующим законодательством не установлена обязанность арендодателя проводить конкурс на право заключения договора аренды.

Поскольку администрация Ульчского района, привлеченная к участию в процессе в качестве ответчика, является ненадлежащим ответчиком, так как оспариваемое распоряжение издано Комитетом по управлению Ульчским районом, требования к указанному ответчику не могут быть удовлетворены.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении требований предпринимателей без образования юридического лица Моисеевой Светла Медвежниковой Натал Данилюк Ла Собчук Галин Денисенко Натал Ходжер Э о признании недействительным распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом Ульчского района N 3 от 14.04.2003 “Об аренде муниципального имущества“ в части передачи предпринимателю Портнову *.*. помещений по ул. Сластина, 16 в с. Богородское отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья

*.*. Горбачева